8 Masalah dengan Membeli Properti Sewa dan Menjadi Pemilik

Tetapi sebelum Anda menghubungi agen real estat atau menelusuri situs web seperti Roofstock, pertimbangkan apa yang sebenarnya terlibat. Jika Anda ingin segera membuat penghasilan, Anda harus menyewa properti Anda. Meskipun proposisi ini kedengarannya sederhana, itu sama sekali tidak. Informasi yang mengikuti merinci kerugiannya terhadap manajemen properti.

Ini tidak dimaksudkan untuk mencegah Anda bergerak maju, tetapi sebaliknya untuk menunjukkan kepada Anda bahwa ada kerugian serta keuntungan untuk membeli dan mengelola properti sewaan. Jangan biarkan potensi untuk mendapatkan uang mengaburkan visi Anda ketika mempertimbangkan apakah Anda cocok atau tidak.

Masalah dengan Menjadi Tuan Tanah

1. Modal Awal

Semua pemilik tanah yang potensial mempertimbangkan biaya untuk membeli properti investasi, tetapi banyak yang mengabaikan biaya untuk merombak. Dengan kata lain, jangan berharap biaya awal berakhir pada saat penutupan.

Jika Anda membeli rumah yang rusak atau kedaluwarsa, Anda dapat menghabiskan jumlah yang signifikan untuk membuatnya “dapat disewa.” Kerusakan pada fondasi, pipa ledeng, atau kabel dapat menghabiskan biaya ribuan dolar untuk perbaikan. Tetapi bahkan jika Anda membeli properti dalam kondisi baik, Anda mungkin masih harus membuat perubahan untuk mendapatkannya sesuai kode. Ini karena banyak negara bagian memiliki persyaratan ketat untuk properti sewaan yang harus dipenuhi sebelum Anda mulai menyewa.

Selain renovasi, kepatuhan terhadap standar-standar ini dapat secara signifikan meningkatkan biaya awal. Misalnya, Anda membeli dupleks yang baru dibangun yang sebelumnya ditempati oleh pemilik. Pemilik dan penyewa undang-undang negara bagian Anda mengharuskan Anda menambahkan fitur keamanan ke properti sebelum Anda mengiklankan penyewa. Rincian perubahan yang diperlukan adalah sebagai berikut:

• Pegangan tangan dipasang di sepanjang pintu depan dan belakang: $ 1.300
• Pintu depan dan belakang diganti dengan pintu baja yang diperkuat dan diperkuat: $ 300
• Lubang pengintip dipasang di pintu depan: $ 50
• Entri deadbolt dipasang di pintu depan dan belakang: $ 50
• Dinding pemisah standar diganti dengan dinding api: $ 1.600
• Pemeriksaan kode yang diselesaikan: $ 35

Total biaya: $ 3,335

2. Melakukan Perbaikan

Ketika harus menjadi tuan tanah, dua hal dalam hidup tidak bisa dihindari: kematian dan perbaikan. Bahkan tidak mempertimbangkan bisnis manajemen properti kecuali Anda yakin dapat membayar perbaikan. Pemilik dan hukum penyewa mengharuskan Anda melakukan perbaikan serius dengan cepat. Jika tidak, Anda dapat bertanggung jawab atas kerusakan tambahan.

Satu hal tentang perbaikan adalah mereka merayap pada Anda tiba-tiba dan sering biaya banyak. Misalnya, jika penyewa Anda menelepon pukul 11:30 malam untuk memberi tahu Anda bahwa pemanas air rusak dan membanjiri rumah, Anda harus segera mengirim tukang darurat untuk mematikan air dan mengeringkan karpet..

Karena setelah jam, dia akan menagih Anda $ 100 per jam untuk masing-masing dari dua jam dia ada di sana. Selain itu, Anda diberi tahu bahwa Anda perlu mengganti pemanas air. Karena ini adalah perbaikan yang perlu dilakukan sesegera mungkin, Anda pergi ke Sears dan membeli pemanas air dengan harga paling masuk akal yang Anda lihat. Anda tidak hanya harus membayar untuk pengiriman dan pemasangan, tetapi Sears tidak akan menarik pemanas air lama Anda yang rusak. Untungnya, tukang reparasi Anda menawarkan untuk menghapusnya selama Anda membayar tarif per jamnya dan menutupi biaya pembuangan.

Berikut adalah total biaya untuk perbaikan tunggal ini:

• Perbaikan darurat (2 jam @ $ 100 per jam): $ 200
• Biaya untuk membeli pemanas air 50 galon baru: $ 599
• Biaya pengiriman dan pemasangan: $ 329 di Sears
• Biaya pemindahan dan pengangkutan pemanas air lama (2 jam @ tarif standar $ 50): $ 100 + $ 50 biaya dump = $ 150

Total biaya: $ 1.278

Masalah besar bukan satu-satunya masalah yang harus Anda pertanggungjawabkan. Beberapa penyewa akan memanggil Anda untuk semuanya. Bersiaplah untuk menghabiskan waktu luang Anda mengganti bola lampu, mengganti filter udara, menyiangi halaman, dan menyemprotkan engsel yang berdecit.

3. Mengumpulkan Sewa

Anda akan memiliki penyewa hebat yang membayar sewa tepat waktu setiap bulan. Anda akan memiliki penyewa yang baik yang datang dari waktu ke waktu tetapi selalu memberi tahu Anda sebelumnya kapan akan mengharapkan uang sewa. Dan kemudian Anda akan memiliki penyewa yang tidak membayar dan tidak menelepon. Sebagai tuan tanah, Anda harus memainkan pemungut tagihan dari waktu ke waktu.

Tanyakan pada diri sendiri apakah Anda merasa nyaman menghadapi penyewa sebelum mulai menyewa. Ingatlah bahwa Anda harus membuat panggilan penilaian sebagai pemilik. Misalnya, bayangkan Anda memiliki penyewa selama enam bulan dan satu bulan dia tidak membayar sewa. Anda tidak mendengar kabar darinya selama seminggu. Akhirnya, Anda memutuskan untuk menelepon dan penyewa memberi tahu Anda bahwa ia tidak akan dapat membayar selama 7 hari lagi. Anda harus membuat pilihan untuk membiarkan penyewa meluncur atau memulai proses penggusuran. Pastikan Anda merasa nyaman membuat keputusan seperti ini dan berpegang teguh pada itu.

4. Menangani Penyewa Masalah

Sebagian besar penyewa Anda akan membayar sewa, memperlakukan properti seperti milik mereka, dan membuat tetangga senang. Tetapi pada titik tertentu, Anda pasti akan memiliki penyewa masalah.

Sebagai manajer properti, saya melihat masalah saya yang adil. Suatu kali, saya setuju untuk menyewa properti untuk tiga mahasiswa. Pada bulan kedua, mereka berhenti membayar sewa. Rekan kerja saya dan saya pergi ke rumah untuk berbicara dengan mereka. Ketika pintu terbuka, saya disambut oleh sebuah tiang besar yang keluar dari tanah dan membentang ke langit-langit. Para penyewa telah memasang tiang pemadam kebakaran di rumah itu, lengkap dengan lubang di langit-langit lantai pertama dan tumpukan beton di tanah. Para penyewa berjanji untuk membayar sewa dan memperbaiki kerusakan dari tiang. Tidak mengherankan, mereka tidak melakukannya.

Bulan ketiga, saya mengajukan penggusuran. Setelah sidang, para penyewa kembali ke rumah dan mengambil barang-barang mereka sebelum sheriff dan saya tiba di sana. Ketika saya masuk ke dalam, saya menemukan grafiti di dinding, beton di toilet dan wastafel, cetakan di peralatan, noda di lantai, dan poling pemadam kebakaran yang terang dan mengkilap.

Jika Anda akan menjadi tuan tanah, Anda harus menangani penyewa berkelahi dengan penyewa lain, penyewa merusak investasi Anda, dan penyewa yang tidak membayar. Anda harus mengetahui undang-undang penggusuran di negara bagian Anda dengan baik, dan bersiaplah untuk menggunakannya.

5. Penggusuran yang Bertahan

Tuan tanah dan hukum penyewa negara bagian Anda membuat penggusuran terlihat cukup mudah. Untuk memulai, Anda pergi ke pengadilan setempat, mengajukan pemberitahuan, menjadwalkan tanggal pengadilan, dan muncul pada tanggal itu. Hakim kemudian memberitahu penyewa untuk pergi. Kepala penyewa langsung kembali ke properti Anda, dengan cepat berkemas, dan berjalan keluar pintu. Tidak ada salahnya, tidak busuk, benar?

Pada kenyataannya, penggusuran seringkali sangat mahal dan memakan waktu. Bahkan jika Anda berhasil mengusir penyewa Anda, Anda kemungkinan akan mengeluarkan biaya besar dan kehilangan waktu yang signifikan dalam prosesnya.

Saya sudah pernah melewatinya sebelumnya. Berikut ini contoh skenario bagaimana penggusuran dapat terjadi:

1. Penyewa tidak membayar sewa pada hari pertama.
2. Gulungan kelima berputar dan penyewa masih belum membayar, tetapi Anda memutuskan untuk menunggu lima hari lagi untuk menghindari pengusiran.
3. Kesepuluh datang dan Anda masih belum mendengar dari penyewa. Anda pergi ke pengadilan, membayar biaya Anda (yang berkisar dari $ 35 hingga $ 100 atau lebih, tergantung pada negara Anda), dan petugas pengadilan memberi tahu Anda bahwa hakim didukung. Mereka tidak dapat menjadwalkan pendengaran Anda sampai bulan depan.
4. Setelah tanggal pengadilan bergulir, Anda akan disewakan dua bulan. Hakim memutuskan untuk mendukung Anda, tetapi sekarang Anda harus menjadwalkan waktu dengan sheriff untuk menyelesaikan penggusuran. Itu membutuhkan lima hari lagi.
5. Anda muncul dengan sheriff pada tanggal 20 dan menemukan bahwa penyewa meninggalkan tumpukan barang di belakang. Menurut hukum di banyak negara, Anda sekarang harus menyewa loker penyimpanan untuk menyimpan barang-barang penyewa. Harganya $ 50 lagi. Sekarang, jika Anda sangat beruntung, Anda memiliki apartemen kosong yang perlu dibersihkan dan disewa kembali. Bahkan pada keberuntungan Anda yang paling, Anda mungkin akan kehilangan setidaknya satu bulan lebih sewa saat Anda mencari penyewa. Jika Anda tidak seberuntung itu, penyewa menyebabkan beberapa kerusakan, yang harus Anda perbaiki sebelum Anda dapat menyewa apartemen lagi.

Pada akhirnya, rinciannya terlihat seperti ini:

• 4 bulan kehilangan uang sewa $ 750: $ 3.000
• Biaya untuk mengajukan di pengadilan: $ 35
• Biaya sewa penyimpanan: $ 50
• Biaya untuk melakukan perbaikan: $ 500

Total biaya untuk mengusir penyewa: $ 3.585

6. Mengelola Keuangan Anda

Tuan tanah perlu melihat manajemen properti sebagai pintu berputar. Penyewa masuk, tinggal sewa, dan kemudian pergi. Sementara beberapa penyewa akan memperbarui sewa, sebagian besar akan pindah ke tempat berikutnya ketika sewa selesai dan meninggalkan Anda dengan apartemen kosong.

Di masa-masa sulit, apartemen bisa duduk kosong selama beberapa bulan. Untuk menjadi tuan tanah yang sukses, Anda harus belajar mengatur keuangan Anda di saat pesta dan kelaparan. Beberapa bulan, Anda akan memiliki hunian penuh, sewa dibayar tepat waktu, dan tidak ada perbaikan. Anda harus cukup berdedikasi untuk menghemat dan tidak menghabiskan selama bulan-bulan itu karena selama bulan-bulan lainnya, Anda akan mengalami kekosongan, keterlambatan sewa, dan perbaikan besar.

Keuangan pemilik rumah tidak tetap konstan. Jika Anda bisa belajar mengikuti arus, dan merencanakan yang tak terduga, Anda mungkin bisa bertahan hidup.

7. Menjaga Properti Anda Aman

Jika penyewa terluka di properti yang Anda miliki, ada kemungkinan besar Anda akan dituntut. Tentu, Anda memiliki asuransi pemilik rumah, tetapi Anda selalu memiliki kewajiban untuk menjaga properti Anda tetap terawat dengan baik dan dalam rangka kerja yang baik untuk menghindari berkontribusi terhadap kecelakaan potensial. Dengan menjaga unit Anda tetap aman, apa pun yang diperlukan, Anda sangat mengurangi peluang masalah di area ini.

Untuk mencegah masalah, Anda harus mengetahui kode bangunan dan keselamatan di daerah Anda dan mengikutinya dengan menghadiri pemeliharaan rutin dan memeriksa properti Anda secara berkala. Mungkin butuh banyak pekerjaan, tetapi bisa menyelamatkan Anda dari pertempuran hukum yang mahal nanti.

8. Membayar Pajak

Satu hal yang tidak bisa Anda abaikan adalah pajak. Menyewa properti adalah bisnis Anda dan karenanya Anda harus melaporkan pendapatan yang Anda peroleh ketika Anda mengajukan pajak setiap tahun. Tetapi satu pajak yang biasanya diabaikan adalah pajak properti. Jika Anda memiliki rumah tempat tinggal Anda ditambah satu rumah sewaan, tagihan pajak properti Anda dapat menjadi dua kali lipat dari yang Anda bayarkan sebelum membeli sewa. Pastikan Anda memahami dampak pajak pada garis bawah Anda dan Anda siap membayarnya.

Ada beberapa cara di mana pajak dapat menguntungkan pemilik properti, khususnya di pasar perumahan bawah. Pertimbangkan, misalnya, jika Anda perlu menjual rumah Anda, tetapi tidak dapat mengembalikan apa yang Anda bayar untuk itu. Jika Anda menjualnya sebagai rumah utama Anda, Anda tidak dapat mengklaim kerugian atas pajak Anda. Namun, jika Anda mengubahnya menjadi properti sewaan terlebih dahulu, Anda mungkin dapat mengklaim kerugian itu sebagai kerugian bisnis terhadap pendapatan sewa yang diterima atau penghasilan biasa Anda. Ini dapat mengurangi tagihan pajak Anda hingga ribuan dolar, terutama jika Anda mengklaim kerugian besar dan memiliki penghasilan tinggi.

Kata terakhir

Membeli properti sewaan adalah cara terbaik untuk menghasilkan uang. Ingatlah bahwa menjadi pemilik tidak semuanya menyenangkan dan permainan. Anda akan bekerja keras demi uang Anda dan mungkin menghadapi kesulitan dari waktu ke waktu. Membeli properti sewaan bukan untuk semua orang. Ini harus menjadi opsi investasi yang Anda pertimbangkan hanya setelah Anda mencapai tingkat kemandirian finansial tertentu.

Tidak hanya dapat memulai dan biaya perbaikan yang sedang berlangsung menjadi signifikan, tetapi Anda juga ingin menginvestasikan uang muka yang besar untuk mendapatkan persyaratan pinjaman terbaik dan meminimalkan pembayaran hipotek bulanan Anda. Yang mengatakan, sadarilah bahwa di pasar perumahan bawah, Anda bisa kehilangan uang atas investasi Anda dan menjadi terbalik pada hipotek Anda. Tetap saja, membeli properti sewaan bisa menjadi cara yang bagus untuk menambah penghasilan Anda, atau bahkan mengganti properti Anda saat ini.

Apakah Anda memiliki properti sewaan? Apa yang sudah Anda pelajari dari pengalaman itu??