7 Alternatif Investasi Real Estat Kebanyakan Orang Mengabaikan (dan Cara Berinvestasi dalam Mereka)
Anda mungkin langsung melompat ke trust investasi real estat (REIT), properti sewaan jangka panjang yang dibeli melalui perusahaan seperti Atap, dan rumah jangka pendek membalik. Ini semua adalah strategi yang masuk akal, dan yang telah saya gunakan selama bertahun-tahun.
Tetapi hanya karena mereka adalah opsi yang paling populer, itu tidak berarti mereka satu-satunya - atau bahkan yang paling menguntungkan - cara untuk berinvestasi di real estat. Bahkan, ceruk yang kurang dikenal sering menawarkan pengembalian yang lebih baik di pasar atau kelas aset apa pun. Pakar bisnis menyebut ini "samudra biru" - yang berarti ada lebih sedikit darah di dalam air dari kompetisi - dan semburkan slogannya yang kaya seperti "kekayaan ada di ceruk."
Jika Anda tertarik dengan real estat tetapi ingin menjelajahi perairan yang lebih biru, perhatikan lebih dekat strategi investasi real estat yang kurang dikenal ini. Bagaimanapun, konvensional membosankan.
1. Ruang Rekan Kerja
Dengan semakin meningkatnya ruang kerja bersama, sulit untuk percaya bahwa industri ini baru berusia 10 tahun ke atas.
Ruang kerja bersama pertama di dunia memulai debutnya di San Francisco pada 2005, dan selama beberapa tahun berikutnya, semakin banyak ruang bermunculan di kota-kota mahal seperti London dan New York. Kelompok perdagangan kecil dibuka dan mengadakan konferensi industri pertama pada tahun 2009, Konferensi Ketidakkerjaan Global Coworking.
Industri ini telah mengalami percepatan sejak itu, dari menjadi gerakan pinggiran di antara solopreneur dan pekerja lepas menjadi salah satu tren terbesar dekade ini dalam real estat komersial. Industri ini dua kali lipat dari 2015 hingga 2018, dan analis memperkirakan lebih dari 1 juta anggota di Amerika Serikat pada tahun 2022, menurut kelompok perdagangan Coworking Resources. Perusahaan konsultan properti JLL melaporkan bahwa ruang kantor yang fleksibel telah tumbuh lebih cepat daripada segmen industri lainnya dengan rata-rata 23% per tahun sejak 2010.
Ruang kerja bersama adalah win-win untuk semua orang yang terlibat. Anggota dapat berbagi biaya kantor, bahkan jika mereka adalah pekerja lepas perorangan hanya mencari tempat untuk menopang laptop mereka. Startup dapat menambah atau mengurangi ruang kantor secara fleksibel. Penyedia ruang kantor dapat menyewakan lebih banyak meja daripada yang sebenarnya karena tidak semua meja akan terisi sepanjang waktu.
Anehnya, basis pelanggan yang paling cepat berkembang untuk ruang kerja sama telah bergeser dari freelancer dan startup. Menurut raksasa kerja bersama multinasional, WeWork, seperti dilansir Curbed, perusahaan telah memimpin peningkatan pendaftaran selama beberapa tahun terakhir..
Cara Berinvestasi dalam Ruang Rekan Kerja
Cara termudah untuk berinvestasi dalam ruang kerja bersama adalah dengan berinvestasi dalam REIT yang memasukkannya. Contohnya termasuk Boston Properties (BXP) dan Washington REIT (WRE). Ini dapat dibeli melalui sebagian besar akun investasi seperti Anda Investasikan oleh J.P. Morgan.
Atau Anda bisa mengambil pendekatan yang lebih langsung. Jika saat ini Anda memiliki atau menyewa ruang kantor, tetapi tidak menggunakan semuanya, mengapa tidak menyewakannya? Anda tentu tidak akan sendirian. Hampir dua pertiga dari semua ruang kerja bersama di Amerika Serikat adalah bisnis sampingan untuk pemiliknya, menurut publikasi perdagangan Deskmag.
Atau, Anda bisa mengayunkan pagar dan meluncurkan ruang kerja khusus Anda sendiri. Rencana bisnisnya tidak rumit: Anda menyewa ruang kantor dan kemudian menyewakannya di kantor, meja, atau ruang bersama-akses.
Sebagai pemilik usaha kecil, saya bekerja dari ruang rekan kerja sendiri, dan saya menyukainya. Di bawah $ 100 sebulan, saya mendapatkan akses 24/7 ke ruang kantor kelas atas, pemandangan menghadap pantai dan hutan bakau, dan kopi dan teh tanpa batas.
Dunia kerja sedang berubah. Sebuah studi CNBC 2018 menemukan bahwa 70% pekerja kantor di seluruh dunia sekarang melakukan telekomunikasi setidaknya satu hari per minggu. Semakin lama, pekerjaan terjadi dari jarak jauh, dan tidak semua pekerja jarak jauh ingin bekerja dari ruang tamu mereka.
2. Tanah Mentah
Investasi di tanah mentah datang dengan banyak keistimewaan, tidak semuanya jelas.
Pertama, jauh lebih mudah daripada perumahan atau real estat komersial. Tidak ada panggilan telepon tengah malam dari penyewa mengeluh bahwa bola lampu padam; tidak ada panggilan perbaikan atau pemeliharaan.
Juga tidak ada biaya untuk mempertahankan. Jika Anda membeli tanah mentah secara tunai, satu-satunya biaya Anda yang berkelanjutan adalah pajak properti - yang seringkali rendah untuk tanah mentah karena harga yang relatif murah.
Persaingan untuk investasi tanah terbukti tidak ada di banyak bidang. Ketika Anda mendekati pemilik untuk membeli tanah yang belum dikembangkan, dalam beberapa kasus, Anda adalah orang pertama yang melakukannya. Pemilik tanah mentah tidak mendapat penghasilan darinya, sehingga mereka sering menerima uang receh dalam dolar.
Cara Berinvestasi di Tanah Mentah
Investor tanah memiliki beberapa strategi yang dapat mereka gunakan. Yang pertama adalah tidak melakukan apa-apa. Anda dapat membeli dan memegang tanah dan menunggu untuk menjualnya sampai setelah itu dihargai.
Anda juga dapat membalik tanah jika membelinya di bawah harga pasar. Seorang investor tanah yang saya kenal membeli tanah dengan harga diskon, lalu menawarkan pembiayaan kepada penjual kepada pembeli. Dia menjual tanah dengan harga premium dan mengenakan tingkat bunga yang sangat tinggi karena dia bisa. Pinjaman tanah tidak diatur seperti hipotek dan sulit bagi pembeli untuk meminjam, sehingga banyak pembeli bersedia membayar suku bunga tinggi. Dan jika mereka default, proses penyitaan lebih cepat daripada untuk rumah tinggal.
Atau, Anda dapat memperbaiki lahan dengan beberapa cara. Salah satu opsi adalah melalui proses kepemilikan, meminta properti di-rezon, mungkin memasang saluran air dan saluran pembuangan, membaginya lagi, atau kombinasi dari semuanya. Anda kemudian bisa menjual tanah itu sedekat mungkin dengan "bangunan", atau Anda bisa membangunnya sendiri sebagai pengembang. Jika Anda memilih yang terakhir, Anda dapat memegang properti sebagai sewa jangka panjang atau menjualnya setelah selesai.
Tentu saja, tidak ada yang mengatakan Anda harus membangun apa pun untuk memperbaiki lahan. Anda bisa mengolah tanah untuk pertanian atau penggunaan non-pembangunan lainnya dan memegang atau menjualnya.
Kebanyakan calon investor real estat menghindari investasi tanah karena mereka tidak memahaminya. Tetapi dengan pelatihan dan pendidikan dasar, pembeli dapat dengan cepat belajar cara mengevaluasi dan berinvestasi di tanah mentah, bersama dengan perangkap yang harus dihindari. Berhati-hatilah dengan zonasi; tidak selalu memungkinkan untuk mereboisasi lahan, dan banyak kota memberlakukan batasan zonasi.
Untuk meninjau daftar tanah, cobalah AcreTrader atau LandWatch.
3. Rumah Pabrikan
Seperti tanah mentah, banyak orang menghindari rumah mobil dan pabrik karena mereka tidak seksi. Kenyataannya, mereka sangat tidak menarik sehingga beberapa investor memandang rendah gagasan itu. Ini cocok diproduksi investor rumah saja; mereka tertawa sampai ke bank.
Sebaiknya berhenti sejenak untuk menyebutkan bahwa ada perbedaan teknis antara rumah buatan dan rumah mobil. Pada Juni 1976, Departemen Perumahan dan Pengembangan Perkotaan (HUD) mulai mengatur rumah mobil, yang sebelumnya sebagian besar tidak diatur. Rumah buatan pabrik yang dibangun setelah tahun 1976, yang tunduk pada kode bangunan, disebut sebagai "rumah buatan," sementara "rumah mobil" mengacu pada struktur bergerak yang tidak diatur yang dibangun sebelum tahun 1976. Dengan demikian, sebagian besar orang masih menggunakan istilah tersebut secara bergantian..
Rumah-rumah yang diproduksi dapat secara permanen melekat pada tanah tempat mereka duduk, atau mereka dapat duduk di taman. Taman rumah mobil biasanya memungut biaya sewa bulanan untuk tempat parkir, yang sering termasuk air, saluran pembuangan, dan layanan sampah. Ketika Anda membeli rumah yang diproduksi di taman, Anda hampir selalu membeli rumah saja, bukan tanah (lebih lanjut tentang investasi taman rumah mobil).
Cara Berinvestasi di Rumah Pabrikan
Strategi investasi paling umum untuk rumah-rumah manufaktur adalah beli dan tahan. Seorang investor membeli rumah, baik dengan tanah atau rumah hanya jika itu di taman, dan menandatangani sewa jangka panjang dengan penyewa.
Seperti halnya properti sewaan tradisional, ada rumah yang lebih besar dan lebih kecil, dalam semua kondisi, dengan berbagai hasil akhir dan perlengkapan. Beberapa rumah modern yang indah dengan fasilitas yang indah; yang lainnya adalah gubuk.
Kualitas taman juga sangat bervariasi, dan sementara investor selalu dapat pindah rumah, itu bukan proses yang sepele; harganya bisa lebih mahal daripada memindahkannya sendiri. Juga, beberapa taman menerapkan batasan usia, seperti 55 tahun ke atas, jadi lakukan pekerjaan rumah Anda di taman, dan bukan hanya rumah, sebelum membeli.
Untuk menelusuri daftar rumah yang dibuat, periksa Jual Cepat oleh Pemilik atau Homes.com.
4. Taman Rumah Mobile
Alih-alih membeli ponsel individu atau rumah yang diproduksi, Anda dapat membeli seluruh taman rumah seluler. Dengan melakukan itu, Anda membeli tanah dan bisnis taman. Anda membebankan biaya lot bulanan, yang mungkin termasuk beberapa utilitas. Jika penyewa gagal membayar sewa, Anda mengajukan penggusuran seperti yang Anda lakukan dengan bisnis sewaan lainnya.
Seperti membeli rumah buatan, banyak investor real estat mendapati bahwa membeli rumah mobil merupakan bisnis yang tidak sehat dan mengabaikannya. Ini menciptakan peluang bagi investor yang tidak keberatan memiliki aset beragam seperti taman rumah mobil.
Salah satu keuntungan berinvestasi di taman rumah mobil adalah Anda tidak perlu memelihara rumah itu sendiri karena Anda tidak memilikinya. Yang perlu Anda lakukan adalah memelihara area umum dan lahan serta menjaga air dan saluran pembuangan tetap mengalir. Itu membuat biaya overhead dan pengeluaran rendah dan margin keuntungan tinggi.
Tingkat turnover juga cenderung lebih rendah di taman rumah mobil daripada di properti sewaan lainnya karena menghabiskan banyak uang untuk memindahkan rumah yang diproduksi. Ketika seseorang membeli rumah mobil, mereka adalah pemilik rumah, dan mereka biasanya tinggal diam. Pergantian adalah tempat sebagian besar pekerjaan, dan sebagian besar pengeluaran, terletak pada pemilik biasa, sehingga tingkat pergantian yang lebih rendah adalah manfaat yang sangat besar..
Cara Berinvestasi di Taman Rumah Bergerak
Seperti kebanyakan hal dalam hidup, Anda dapat membeli taman rumah seluler online. Situs web paling populer untuk membeli dan menjual taman adalah Mobile Home Park Store, yang menampilkan beberapa ratus taman yang terdaftar untuk dijual pada waktu tertentu. Anda juga dapat membeli taman rumah mobil di raksasa real estat komersial LoopNet. Terkadang, Anda juga dapat menemukan taman untuk dilelang di Auction.com atau eBay. Lakukan uji tuntas yang seksama sebelum mengeluarkan uang, terutama melalui layanan penjualan peer-to-peer seperti eBay. Selalu gunakan perusahaan judul pihak ketiga yang tidak tertarik untuk memverifikasi dan mentransfer judul.
Tentu saja, banyak investor real estat tidak membatasi diri pada apa yang terdaftar secara publik. Investor pemberani menggunakan surat langsung, telepon dingin, atau bahkan kunjungan langsung.
Taman rumah mobil dapat menghasilkan pendapatan yang sangat besar, yang artinya seringkali mahal. Bersiaplah untuk membayar tujuh angka untuk taman di lokasi yang diinginkan dengan pendapatan besar.
Sebagai catatan terakhir, taman rumah mobil menawarkan peluang pendapatan tambahan bagi pengusaha yang cerdas. Pemilik taman dapat memasang binatu, mini-mart, atau layanan di tempat lainnya untuk menghasilkan aliran uang tambahan dari taman mereka.
5. Situs web Crowdfunding Real Estat
Tambahan baru-baru ini di katalog pilihan investasi real estat, situs web crowdfunding sering menawarkan pengembalian yang kuat kepada investor.
Situs web crowdfunding real estat yang berbeda mengikuti model investasi yang berbeda. Beberapa memiliki dana gabungan, atau beberapa dana terkumpul, yang membayar semua investor pengembalian yang sama. Dana tersebut membeli, memperbarui, mengelola, dan terkadang menjual properti menggunakan dana yang dihimpun dari publik. Ini seperti berinvestasi dalam REIT, kecuali itu kurang diatur oleh SEC dan tidak diharuskan untuk membayar 90% dari laba bersih dalam dividen.
Atau, beberapa situs web crowdfunding real estate memungkinkan investor mendanai pembelian properti tertentu. Semakin tinggi risiko peminjam, properti, atau keduanya, semakin tinggi pengembalian yang ditawarkan. Tapi ada transparansi yang menyenangkan untuk struktur crowdfunding ini, bahkan jika investor tidak benar-benar memiliki kontrol tambahan atas renovasi atau manajemen properti.
Satu perbedaan penting lainnya dari REIT adalah kurangnya likuiditas. Karena REIT diperdagangkan secara publik, investor dapat membeli dan menjualnya secara instan. Tetapi utang crowdfunded tidak diperdagangkan secara publik, dan ketika Anda berinvestasi, Anda melakukannya setidaknya selama periode investasi minimum - biasanya setidaknya enam atau 12 bulan.
Cara Berinvestasi dalam Situs Web Crowdfunding Real Estat
Kata peringatan: Sebagian besar situs web crowdfunding real estat hanya menerima dana dari investor terakreditasi. Jika Anda tidak tahu apa itu investor terakreditasi, maka Anda mungkin bukan investor terakreditasi. Ini adalah investor kaya dengan kekayaan bersih lebih dari $ 1 juta atau pendapatan tahunan lebih dari $ 200.000.
Dengan itu, ada beberapa situs crowdfunding real estat yang berspesialisasi dalam bekerja dengan investor yang tidak terakreditasi. Dua situs crowdfunding yang berinvestasi langsung di real estat melalui dana adalah Fundrise dan secara diam-diam. Fundrise menerima investasi minimum hanya $ 500 dan membayar pengembalian mulai dari 8,7% hingga 12,4%. RealtyMogul membutuhkan setidaknya $ 1.000 dan telah membayar sekitar 8% dalam distribusi bulanan sejak awal.
Untuk berinvestasi dalam proyek real estat tertentu sebagai investor yang tidak terakreditasi, periksa Groundfloor. Anda dapat berinvestasi dengan hanya $ 10 dan mendapatkan pengembalian mulai dari 5% hingga 25%, tergantung pada properti dan peminjam. Pinjaman ini biasanya berkisar antara enam hingga 12 bulan, membuat komitmen relatif singkat.
Atau, Anda dapat berinvestasi di lahan pertanian melalui AcreTrader. Tanah pertanian dengan cepat menjadi investasi populer karena sejak 1990 tidak pernah mengalami pengembalian tahunan yang negatif. Bahkan, jika Anda akan menginvestasikan $ 10.000 ke lahan pertanian pada tahun 1990, itu akan bernilai hampir $ 200.000 hari ini.
Seperti biasa, lakukan pekerjaan rumah Anda sebelum menginvestasikan uang dengan situs web crowdfunding. Bertanyalah tentang tarif default, dan berikan perhatian khusus pada komitmen waktu untuk dana.
6. Catatan Pribadi
Catatan adalah dokumen hukum yang menyatakan pinjaman dari satu pihak ke pihak lainnya. Ketika Anda meminjam hipotek, misalnya, salah satu dokumen yang Anda tanda tangani pada saat penyelesaian adalah sebuah catatan. Banyak investor real estat mendanai penawaran mereka dengan meminjam uang dari perorangan, bukan dari bank. Mereka menandatangani catatan pribadi dengan investor individu, meminjam uang pada tingkat bunga berapa pun dan persyaratan pinjaman lainnya yang disetujui kedua belah pihak.
Saya menginvestasikan uang dalam catatan pribadi. Misalnya, ada pasangan di Ohio yang pensiun sebelum berusia 30 tahun berkat pendapatan properti sewaan mereka, meskipun mereka tidak berhenti membeli properti baru untuk membangun aliran pendapatan yang lebih pasif. Saat ini saya telah menginvestasikan $ 10.000 dengan bunga 10%, dan kami berdua senang dengan pengaturannya. Mereka memiliki pendanaan yang fleksibel dari perorangan, dan investor mereka - termasuk saya - mendapatkan pengembalian yang kuat dan andal.
Tetap saja, ini bukan tanpa risiko. Jika peminjam lalai dalam pinjaman saya, satu-satunya jalan saya adalah membawa mereka ke pengadilan, memenangkan putusan, dan kemudian mencoba untuk mengumpulkan pada putusan itu.
Cara Berinvestasi dalam Catatan Pribadi
Tidak seperti kebanyakan opsi dalam daftar ini, catatan pribadi beroperasi terutama berdasarkan kepercayaan. Anda menginvestasikan uang dengan seseorang yang Anda kenal secara pribadi yang telah menunjukkan rekam jejak keberhasilan yang sukses dengan investasi real estat mereka - dengan kata lain, seseorang yang Anda percayai sepenuh hati untuk membayar Anda kembali.
Jika Anda tidak mengenal investor real estat, mulailah melibatkan diri dalam industri ini. Bergabunglah dengan klub investasi real estat lokal dan hadiri setiap pertemuan selama beberapa bulan berturut-turut. Jaringan dengan penjual turnkey lokal, grosir, dan agen real estat yang berspesialisasi dalam bekerja dengan investor. Benamkan diri Anda dalam komunitas investasi real estat lokal. Seharusnya dengan cepat menjadi jelas siapa yang telah berada di sekitar blok untuk sementara waktu dan memiliki rekam jejak yang berhasil dalam berinvestasi. Kenali orang-orang itu dengan lebih baik. Ketika Anda membangun hubungan dengan mereka, Anda dapat mendiskusikan peluang untuk menginvestasikan uang bersama mereka, sebagai pemberi pinjaman atau bahkan sebagai mitra.
Atau, Anda dapat membeli catatan pribadi secara online melalui situs web seperti Note Investor. Berhati-hatilah untuk memeriksa semua peminjam secara menyeluruh sebelum menyerahkan uang hasil jerih payah Anda.
7. Sindikasi Real Estat
Dalam sindikasi real estat, "operator" atau "sponsor" berfungsi sebagai investor real estat utama dan mencari mitra bisu untuk menginvestasikan uang. Mitra bisu ini dikenal sebagai "anggota" atau "mitra terbatas." Berbeda dengan situs web crowdfunding atau catatan pribadi, mitra terbatas ini tidak hanya meminjamkan uang; mereka menjadi mitra sejati dengan bagian kecil dari kepemilikan.
Bayangkan bahwa Odelia menemukan sebuah gedung apartemen yang dia ingin beli seharga $ 2 juta. Dia memiliki $ 500.000 uangnya sendiri untuk diinvestasikan dan memutuskan untuk mengumpulkan $ 1,5 juta lainnya melalui sindikasi real estat. Sebagai operator, Odelia memberi tahu Anda tentang kesepakatan itu. Anda tahu dia berpengalaman dalam proyek-proyek investasi semacam ini, jadi Anda menyiapkan $ 100.000, dan Odelia mengumpulkan sisa uang dari segelintir investor lain.
Karena Anda memasang 5% dari uang, itu memberi Anda 5% kepemilikan di gedung apartemen. Kepemilikan ini menawarkan perlindungan yang lebih besar untuk investasi Anda. Dan karena Anda adalah pemilik sebenarnya, bukan hanya pemberi pinjaman, Anda mendapatkan semua manfaat pajak yang diberikan kepada investor real estat, termasuk pengurangan di atas garis, depresiasi, pengurangan pass-through 20%, dan kemampuan untuk menunda pajak atas capital gain dengan pertukaran 1031.
Cara Berinvestasi dalam Sindikasi Real Estat
Biasanya, hanya investor yang terakreditasi yang dapat berinvestasi dalam sindikasi real estat. Jika Anda seorang investor terakreditasi, Anda dapat memperoleh akses ke proyek-proyek investasi real estat skala besar yang eksklusif ini dengan mengenal investor lokal yang berspesialisasi di dalamnya. Siapa yang berinvestasi di gedung apartemen di daerah Anda? Di gedung tinggi komersial? Cari pembeli non-perusahaan real estat komersial dan jaringan dengan mereka. Meskipun mereka mungkin atau mungkin tidak menghadiri pertemuan klub investasi real estat lokal, investor lain di sana dapat memberi tahu Anda siapa yang beroperasi di ceruk lokal itu.
Sebelum menginvestasikan uang, pastikan Anda memahami ketentuan kesepakatan. Sebagian besar proyek sindikasi real estat adalah komitmen jangka panjang, di mana investor tidak bisa menjual begitu saja ketika mereka menginginkannya.
Kata terakhir
Beberapa alternatif investasi real estat di atas lebih mudah dibeli daripada yang lain. Sebagian besar membutuhkan pengetahuan khusus, jaringan tertentu, status investor terakreditasi, atau kombinasi dari ketiganya. Tetapi bagi mereka yang mau meluangkan waktu untuk belajar atau berjejaring dengan investor real estat, keuntungannya bisa lebih besar dari rata-rata sekuritas.
Dua alternatif investasi real estat termudah di atas adalah situs web crowdfunding dan REIT yang berinvestasi dalam ruang kerja bersama. Pertimbangkan untuk memulai di sana, dan jika Anda menyukai apa yang Anda temukan, teruskan pengetahuan Anda tentang dunia luas dari investasi real estat alternatif.
Apa alternatif investasi real estat yang paling Anda minati? Mengapa?
