Haruskah saya Menabung untuk Uang Muka di Rumah atau Melunasi Utang?

Bahkan, berapa banyak yang Anda miliki untuk uang muka sangat penting untuk penentuan ini seperti halnya penilaian utang Anda yang ada. Tapi ini menciptakan teka-teki. Jika Anda sudah memiliki uang muka yang sehat dan sedikit utang, apa yang Anda lakukan? Apakah Anda melunasi hutang dan membayar uang muka yang lebih kecil, atau apakah Anda tetap menjaga utang dan uang muka?

Jawaban untuk pertanyaan itu tidak sulit, tetapi membutuhkan pemeriksaan ketat terhadap situasi pribadi Anda, seperti berapa banyak uang muka yang Anda mampu, berapa banyak utang yang Anda miliki, berapa tingkat bunga, dan seberapa besar hipotek Anda ingin memenuhi syarat untuk.

Proses Aplikasi

Ketika Anda mengajukan hipotek, bank atau broker akan mempertimbangkan pendapatan yang Anda terima secara teratur, serta pembayaran utang yang saat ini Anda miliki. Ini akan memberi mereka gambaran tentang berapa banyak uang yang dapat Anda sisihkan setiap bulan untuk pembayaran hipotek.

Berdasarkan ini, aset Anda yang lain, riwayat kredit Anda, dan uang muka Anda, bank atau broker akan menentukan seberapa besar hipotek yang dapat mereka tawarkan kepada Anda dan pada tingkat berapa.

Studi kasus

Pertimbangkan Jim, yang bersiap untuk membeli rumah pertamanya. Dia memiliki kredit yang sangat bagus dan membawa pulang $ 36.000 per tahun setelah pajak. Jim juga memiliki utang kartu kredit sebesar $ 10.000, yang memiliki pembayaran minimum $ 250 per bulan, tetapi tidak memiliki utang lain. Jim menabung $ 20.000 untuk membayar uang muka dan sedang mencari hipotek dengan bunga tetap 30 tahun. Kami akan menganggap bahwa biaya asuransi rumah $ 800 per tahun dan pajak properti adalah $ 2.000.

Jika Jim menggunakan $ 10.000 uang muka untuk melunasi utangnya, ia akan memenuhi syarat untuk jumlah hipotek yang berbeda daripada jika ia tidak melunasi utang dan meletakkan seluruh $ 20.000 ke bawah. Dengan asumsi Jim mampu memenuhi syarat untuk tingkat bunga 6%, inilah cara angka-angkanya. Juga, pertimbangan asuransi hipotek pribadi, atau PMI, tidak secara signifikan mempengaruhi perbandingan ini dan dikecualikan demi kesederhanaan.

Uang muka $ 20.000, $ 250 per bulan dalam hutang kartu kredit

Pembayaran bulanan (termasuk hipotek, pajak, dan asuransi): $ 830
Total harga rumah: $ 119.519

Uang muka $ 10.000, tanpa hutang

Pembayaran bulanan (termasuk hipotek, pajak, dan asuransi): $ 1.073
Total harga rumah: $ 150.105

Itu perbedaan yang cukup besar! Jim dapat memenuhi syarat untuk hipotek yang $ 30.000 lebih besar jika dia melunasi utangnya, meskipun uang muka setengah dari ukurannya. Mengapa perbedaannya begitu besar?

Bagaimana Jumlah Pinjaman Ditentukan

Ini berkaitan dengan bagaimana bank menghitung apa yang mampu Anda bayar. Secara umum, bank akan mengambil persentase dari total pendapatan bulanan Anda (36% adalah umum) dan menganggap bahwa Anda dapat membayar semua hutang Anda, termasuk hipotek Anda.

Dengan kata lain, pembayaran utang Anda saat ini akan secara langsung mengurangi jumlah yang menurut bank Anda dapat membayar untuk pembayaran hipotek, asuransi pemilik rumah, pajak, dan PMI, jika diperlukan. Setelah mereka menentukan berapa banyak pembayaran bulanan yang Anda mampu, mereka memperkirakan seberapa besar hipotek yang memenuhi syarat Anda.

Karena sifat dari perhitungan ini, pembayaran uang muka hanya meningkatkan ukuran total hipotek yang Anda memenuhi syarat berdasarkan dolar per dolar. Artinya, jika Anda memenuhi syarat untuk hipotek $ 150.000 dan memiliki tambahan $ 10.000 untuk diletakkan, Anda dapat memenuhi syarat untuk hipotek $ 160.000. Tetapi karena utang yang ada berdampak pada seberapa banyak bank berpikir Anda mampu membayar, itu membatasi ukuran hipotek Anda juga. Bahkan, melunasi hutang akan meningkatkan jumlah hipotek yang Anda memenuhi syarat sekitar tiga kali lebih dari sekadar menabung uang untuk uang muka.

Jadi, secara umum, paling masuk akal untuk membayar utang yang ada jika Anda ingin memaksimalkan jumlah pinjaman Anda.

Pertimbangan Tambahan

Ada aspek lain dari pertimbangan ini juga. Suku bunga hutang kartu kredit seringkali jauh lebih tinggi daripada suku bunga hipotek, dan tentu saja itu berlaku dalam kasus Jim. Selain itu, Anda dapat mengurangi bunga hipotek atas pajak Anda, dan dengan demikian semakin mengurangi tingkat Anda membayar pinjaman rumah Anda secara efektif.

Karena hampir selalu lebih baik untuk berdagang utang berbunga tinggi dengan utang berbunga rendah, keputusan Jim dari perspektif ini tidak perlu dipikirkan lagi. Belum lagi bahwa bahkan jika dia meletakkan seluruh uang muka $ 20.000 ke rumahnya, dia masih harus membayar PMI, yang merupakan biaya bulanan tambahan jika uang muka kurang dari 20%.

Pengecualian

Tetapi ada beberapa situasi di mana menempatkan sebagian dari uang muka Anda terhadap utang tidak selalu merupakan langkah yang paling cerdas:

1. Jika Anda dapat mengurangi persyaratan pembayaran minimum Anda
Karena bank menggunakan pembayaran minimum yang dipersyaratkan untuk menghitung berapa banyak pinjaman yang Anda mampu, mengurangi pembayaran minimum, bahkan sementara, dapat meningkatkan jumlah pinjaman Anda tanpa Anda harus melunasi hutang apa pun. Selain itu, ini paling baik dilakukan dengan pinjaman yang ingin Anda pertahankan, seperti pinjaman dengan suku bunga dekat atau bahkan di bawah suku bunga hipotek Anda.

Sebagai contoh, banyak pinjaman siswa termasuk dalam kategori ini dan dapat memungkinkan Anda untuk mengubah rencana pembayaran Anda selama satu atau dua tahun, sehingga memudahkan untuk memenuhi syarat untuk pinjaman yang lebih besar tanpa harus membayar salah satu dari pinjaman siswa berbunga rendah.

atau hutang kartu kredit, selain meminta perusahaan Anda untuk mengurangi persyaratan pembayaran minimum Anda, Anda dapat mempertimbangkan transfer saldo ke kartu kredit dengan tingkat April yang lebih rendah atau periode promosi yang bebas dari bunga apa pun. Namun, jangan membuka kartu baru terlalu dekat dengan waktu Anda mengajukan hipotek, karena ini dapat merusak skor kredit Anda dalam jangka pendek.

2. Jika Anda tidak mampu membayar banyak uang muka
Meskipun ada opsi hipotek tanpa bayar, Anda cenderung membayar suku bunga yang jauh lebih tinggi. Menghemat uang Anda sehingga Anda dapat memberikan bahkan uang muka kecil, 3,5% misalnya, dapat menghemat lebih banyak uang dalam jangka panjang daripada melunasi hutang Anda.

Namun, ini tergantung pada apakah Anda bahkan dapat memenuhi syarat untuk pinjaman uang muka rendah atau tidak sama sekali, tingkat bunga apa yang akan Anda tawarkan, dan tingkat bunga saat ini pada utang Anda yang ada.

3. Jika Anda dapat menghindari membayar asuransi hipotek pribadi
Jika tidak melunasi hutang yang ada akan memungkinkan Anda untuk memberikan uang muka sebesar 20% dari harga jual rumah Anda, Anda dapat menghindari membayar asuransi hipotek pribadi. Ini dapat menghemat uang Anda sepanjang waktu selama tingkat bunga hutang Anda tidak terlalu tinggi.

4. Jika Anda tidak perlu memaksimalkan jumlah pinjaman Anda
Jika Anda tidak perlu memenuhi syarat untuk pinjaman besar, simpan uang Anda sebagai gantinya untuk dimiliki saat penutupan dan ketika Anda pindah ke rumah baru Anda. Saat inilah pengeluaran yang tidak terduga kemungkinan besar akan muncul dan Anda dapat menghindari mengambil hutang tambahan dengan membayarnya sendiri.

Kata terakhir

Jika Anda berada di pasar untuk hipotek, cobalah bermain-main dengan Kalkulator Rumah Baru Bankrate, yang menghasilkan angka yang digunakan dalam studi kasus di atas. Pertama, temukan rumah tertentu yang Anda minati. Kemudian, masukkan harga, informasi pajak properti, dan taksiran biaya asuransi pemilik rumah ke dalam kalkulator. (Coba tanyakan pada pemilik rumah lain atau agen asuransi setempat untuk perkiraan asuransi.)

Lihat seberapa banyak Anda memenuhi syarat untuk awalnya dan jika membayar utang akan meningkatkan jumlahnya. Jangan lupa untuk memperhitungkan suku bunga dari hutang Anda saat ini. Sebagai contoh, bahkan jika Anda dapat mengurangi tingkat hipotek Anda satu persen penuh dengan meningkatkan uang muka Anda, pada bunga apa utang Anda bisa dilunasi? Ingat, bunga hipotek rumah dapat dikurangkan dari pajak Anda.

Jika Anda baru mulai mencari rumah, bermain-main dengan kalkulator di atas dan pertimbangkan berbagai cara untuk menghabiskan uang muka Anda. Jangan menyerahkan sepenuhnya pada bank untuk memutuskan apa yang Anda mampu. Jika bank berpikir Anda dapat menangani pembayaran hipotek $ 2.000 per bulan, tetapi Anda tahu Anda tidak bisa, jangan masuk hanya karena bank mengatakan demikian. Temukan rumah yang mampu Anda beli dengan nyaman, sehingga Anda bisa percaya diri untuk melakukan semua pembayaran bulanan dan menikmati rumah baru Anda bebas stres.

Pernahkah Anda dihadapkan dengan keputusan untuk menabung untuk membayar uang muka rumah atau melunasi hutang? Dengan mana Anda pergi dan mengapa?