5 Cara Menarik Ekuitas Dari Rumah Anda HELOCs, Pinjaman, Pembiayaan Ulang & Lainnya

Dan mari kita jujur, kadang-kadang pemilik rumah menemukan diri mereka kekurangan uang tetapi kaya ekuitas.

Jika Anda mempertimbangkan untuk menarik ekuitas dari rumah Anda, berikut adalah lima cara Anda dapat melakukannya, serta manfaat dan kerugian masing-masing. Berhati-hatilah untuk tidak terlalu memaksakan diri secara finansial. Ekuitas tidak dapat direalisasikan sampai Anda menjual; yang bisa Anda lakukan sebelum itu adalah meminjam utang untuk itu.

Cara Menarik Ekuitas Dari Rumah Anda

Semua utang rumah memiliki beberapa kesamaan. Pertama, sebagian besar hutang rumah melaporkan riwayat pembayaran Anda ke biro kredit; pengecualian termasuk hipotek terbalik dan kadang-kadang selimut pinjaman properti sewa. Jika Anda melewatkan pembayaran atau gagal bayar seluruhnya, perkirakan hal itu berdampak pada skor kredit Anda.

Demikian pula, jika Anda gagal membayar utang yang dijaminkan ke rumah Anda dengan lien, kreditur dapat menyita Anda. Meskipun Anda memiliki beberapa pilihan yang tersedia untuk menghentikan penyitaan, risiko kehilangan rumah Anda adalah nyata.

Akhirnya, Anda dapat mengurangi biaya bunga atas hutang yang dijamin rumah, tetapi hanya jika Anda merinci pengurangan Anda. Jika tidak, itu tidak terlalu berguna. Sebelum menyelam ke lima opsi untuk menarik ekuitas dari rumah Anda, pastikan Anda memahami kesamaan ini.

1. Pembiayaan Kembali Tunai

Jika Anda memiliki rumah senilai $ 300.000, dan Anda hanya berutang $ 150.000, Anda dapat membiayai kembali hipotek Anda dan menarik lebih banyak uang. Tentu saja, itu datang dengan biaya pembayaran rumah yang lebih tinggi dan memulai kembali amortisasi pinjaman Anda dari awal (lebih dari itu sebentar lagi).

Pro Pembiayaan Kembali

Membiayai kembali hipotek Anda datang dengan beberapa keuntungan. Pertama, Anda dapat meminjam uang dengan tingkat bunga tetap, yang berarti pembayaran hipotek yang dapat diprediksi. Pembayaran pokok dan bunga Anda tidak pernah naik; hanya pajak properti atau premi asuransi pemilik rumah yang dapat menyebabkan pembayaran bulanan Anda naik.

Keuntungan lain adalah bahwa pemberi pinjaman biasanya mengenakan tingkat bunga yang lebih rendah untuk pembiayaan dibandingkan jenis pinjaman lain dalam daftar ini. Itu karena mereka memegang posisi gadai pertama dengan pembiayaan kembali, yang berarti utang mereka mendapat prioritas pertama jika terjadi default dan penyitaan.

Terakhir, refinancing memungkinkan Anda menarik rasio pinjaman terhadap nilai (LTV) yang lebih tinggi daripada opsi lain dalam daftar ini karena alasan yang sama. Pemberi pinjaman dalam posisi gadai pertama dapat meminjamkan persentase lebih tinggi dari nilai properti mengetahui bahwa mereka dibayar kembali terlebih dahulu.

Kiat Pro: Jika Anda mempertimbangkan untuk membiayai kembali rumah Anda, lihatlah LendingTree. Ini memberikan penawaran dari banyak pemberi pinjaman sehingga Anda dapat memastikan Anda mendapatkan harga serendah mungkin.

Kontra Refinancing

Membiayai kembali hipotek Anda akan memulai kembali amortisasi Anda dari awal, yang disukai pemberi pinjaman. Itu akan mengirimkan bendera merah untuk Anda sebagai peminjam.

Pemberi pinjaman menggunakan perhitungan yang disebut "amortisasi bunga sederhana" untuk menentukan berapa banyak setiap pembayaran bulanan digunakan untuk bunga dan berapa banyak yang digunakan untuk membayar saldo pokok Anda. Di awal masa pinjaman Anda, hampir semua pembayaran ditujukan untuk bunga, bukan pokok. Seiring waktu, rasio itu berubah, sampai pada akhir masa pinjaman Anda, hampir semua pembayaran dilakukan untuk membayar saldo pokok Anda.

Tapi inilah masalahnya: Perubahan dalam rasio itu mengikuti kurva eksponensial, dan sebagian besar terjadi pada akhir pinjaman Anda. Lebih dari 30 tahun hipotek, sebagian besar saldo Anda hanya dapat dibayarkan dalam beberapa tahun terakhir. Jadi pemberi pinjaman suka membiayai kembali pinjaman yang lebih lama karena mereka dapat memulai kembali jam pada amortisasi dan mengumpulkan bunga tinggi dari setiap pembayaran bulanan.

Pembiayaan kembali juga memulai kembali hitungan mundur pada jangka waktu pinjaman Anda. Jika Anda berumur 20 tahun dalam hipotek 30 tahun, dan Anda membiayai kembali hipotek 30 tahun, Anda beralih dari 10 tahun yang tersisa pada pinjaman Anda menjadi 30 tahun lagi..

Suku bunga dan pembayaran tetap itu juga memiliki kerugian: hipotek tidak fleksibel. Anda meminjam jumlah tetap dengan periode pembayaran tetap, akhir diskusi.

Jika Anda berpikir tentang refinancing untuk mengkonsolidasikan hutang kartu kredit, pikirkan dengan keras. Gagal bayar pada kartu kredit Anda berarti penilaian; default pada hipotek Anda berarti penyitaan.

Terakhir, pembiayaan kembali datang dengan biaya penutupan yang baru. Antara biaya pinjaman, biaya judul, biaya penilaian, dan banyak lagi, bersiaplah untuk menghabiskan ribuan dolar dalam biaya.

Garis bawah

Membiayai kembali hipotek Anda untuk menarik uang tunai kadang-kadang masuk akal - misalnya, jika Anda memiliki hipotek FHA dan ingin membiayai kembali dengan hipotek konvensional untuk menghilangkan premi asuransi hipotek.

Sebelum membiayai kembali, bacalah jawaban yang lebih terperinci ini untuk pertanyaan, "Haruskah saya membiayai kembali hipotek saya?"

2. Hipotek Kedua / Pinjaman Ekuitas Rumah

Jika Anda sudah memiliki hipotek dan ingin meminjam lebih banyak uang ke rumah Anda, tidak ada yang mengatakan Anda harus melunasi hipotek yang ada. Salah satu opsi adalah mengambil hipotek kedua, juga dikenal sebagai pinjaman ekuitas rumah. Mirip dengan refinancing hipotek asli Anda, Anda dapat menggunakannya LendingTree untuk mendapatkan harga terbaik untuk pinjaman ekuitas rumah.

Secara teknis, kedua istilah itu tidak berarti persis sama. Pinjaman ekuitas rumah adalah pinjaman hipotek baru yang Anda ambil sebagai pemilik rumah yang ada. Jika Anda memiliki rumah Anda bebas dan jelas, Anda dapat meminjam pinjaman ekuitas rumah, yang akan memiliki posisi gadai pertama daripada menjadi hipotek kedua. Namun dalam diskusi umum, istilah tersebut sering digunakan secara bergantian.

Pro Pinjaman Ekuitas Rumah

Satu keuntungan berbeda dari hipotek kedua adalah Anda tidak harus memulai kembali jadwal amortisasi dari awal pada hipotek pertama Anda. Dalam contoh di atas, peminjam hanya memiliki 10 tahun pada hipotek mereka, jadi memulai kembali seluruh pinjaman akan datang dengan kerugian besar. Tetapi dengan hipotek kedua, mereka bisa mengambil apa yang mereka butuhkan sebagai pinjaman tambahan baru.

Biaya pemberi pinjaman dapat menjadi lebih rendah untuk hipotek kedua daripada pembiayaan kembali. Pemberi pinjaman sering membebankan biaya di muka yang disebut "poin," dengan 1 poin sama dengan 1% dari jumlah pinjaman. Pada hipotek kedua $ 30.000, 1 poin hanya $ 300, sedangkan 1 poin pada refinance $ 300.000 adalah $ 3.000.

Hipotek kedua, diamankan di rumah Anda, biasanya menawarkan suku bunga yang lebih rendah daripada pinjaman pribadi tanpa jaminan. Tentu saja, bahwa suku bunga yang lebih rendah dapat dibatalkan oleh biaya yang lebih tinggi untuk menjalankan hak atas tanah, mencatat dokumen hak gadai, dan persyaratan lain dari penutupan hipotek rumah..

Kontra Pinjaman Ekuitas Rumah

Hipotek kedua hampir selalu melibatkan tingkat bunga yang lebih tinggi daripada pembiayaan karena pemberi pinjaman harus mengambil posisi gadai kedua di belakang pemberi pinjaman hipotek pertama.

Pinjaman ekuitas rumah, seperti jenis hipotek lainnya, juga tidak fleksibel. Itu membuat mereka berguna hanya sebagai suntikan uang tunai satu kali - dan yang mahal.

Dan seperti yang disebutkan di atas, biaya penutupan mahal. Tidak peduli seberapa kecil jumlah pinjaman Anda, Anda masih perlu membayar untuk pekerjaan judul, mencatat biaya, penilaian, dan memperbaiki “biaya sampah” yang dibebankan oleh pemberi pinjaman.

Garis bawah

Jika Anda memiliki kebutuhan uang tunai satu kali, seperti membayar renovasi rumah, hipotek kedua bisa masuk akal. Secara khusus, pemilik rumah dapat menggunakannya sebagai pilihan ketika mereka memiliki hipotek pertama yang berbiaya rendah dan menguntungkan di tempat yang tidak ingin mereka hilangkan..

Tetapi berhati-hatilah dengan biaya penutupan yang tinggi, dan lihatlah total biaya pinjaman, termasuk semua biaya penutupan dan bunga pinjaman seumur hidup dibandingkan dengan jumlah uang tunai yang ingin Anda pinjam. Tidak ada yang mau membayar bunga $ 60.000 dan biaya untuk meminjam $ 25.000.

3. Jalur Kredit Ekuitas Rumah (HELOC)

Saluran kredit ekuitas rumah (HELOC) melalui perusahaan seperti Figure.com adalah pilihan yang jauh lebih fleksibel untuk memanfaatkan ekuitas rumah tanpa meminjam hipotek satu kali.

Seperti namanya, HELOC adalah jalur kredit bergulir seperti kartu kredit aman. Tetapi alih-alih diamankan dengan setoran tunai, uang itu dijamin di rumah Anda. Kombinasi maksimum LTV untuk HELOCs biasanya jatuh dalam kisaran 75% hingga 85%. Misalnya, untuk rumah dengan hipotek $ 150.000 yang bernilai $ 300.000, alih-alih membiayai kembali atau mengambil hipotek kedua, Anda bisa mengambil HELOC dengan batas kredit $ 100.000.

Untuk periode penarikan awal lima hingga 10 tahun, Anda dapat menarik uang terhadap jalur kredit dan membayar saldo sesuai keinginan Anda. Satu-satunya pembayaran yang Anda lakukan setiap bulan adalah hanya bunga.

Setelah periode pengundian datang periode pembayaran, ketika jalur kredit ditutup dan Anda harus melakukan pembayaran bulanan untuk melunasi saldo Anda. Periode pembayaran umumnya berlangsung 10 hingga 20 tahun.

Pro HELOCs

Keindahan HELOCs adalah fleksibilitasnya. Anda mungkin tidak perlu menggunakannya, atau Anda hanya menggunakannya sesekali untuk membayar perbaikan rumah sebelum membayar kembali saldo dengan cepat. Anda juga dapat memaksimalkannya untuk menutup biaya penting.

Juga, suku bunga HELOC biasanya lebih rendah dari kartu kredit karena dijamin oleh rumah Anda. Secara umum, tarif turun dalam kisaran yang sama dengan hipotek kedua '.

Kekurangan dari HELOCs

Fleksibilitas dikenakan biaya; HELOC adalah pinjaman dengan tingkat bunga yang dapat disesuaikan. Suku bunga ketika Anda meminjam mungkin rendah, tetapi jika mereka tiga kali lipat dalam 10 tahun ke depan, Anda bisa menemukan diri Anda membayar bunga 16% pada utang Anda.

Melakukan default pada kartu kredit Anda tidak harus berarti tunawisma, tetapi default pada HELOC Anda mungkin karena batas kredit dijamin terhadap rumah Anda.

Seperti halnya hipotek kedua, pemilik rumah dapat dikenai biaya penutupan tinggi untuk membuka jalur kredit. Proses penutupannya serupa, membutuhkan kerja judul dan semua biaya terkait.

Peminjam juga menghadapi risiko unik dengan HELOCs: kredit beku karena kehilangan ekuitas. Jika rumah Anda turun nilainya, pemberi pinjaman Anda dapat membekukan jalur kredit Anda, terlepas dari apakah Anda telah melakukan setiap pembayaran bunga tepat waktu.

Akhirnya, beberapa HELOCs termasuk klausa hunian permanen. Tidak seperti hipotek, yang biasanya memungkinkan peminjam untuk pindah setelah satu tahun dan menjaga properti sebagai sewa, beberapa HELOC secara otomatis ditutup jika peminjam pindah, dengan seluruh saldo terhutang segera. Pastikan untuk memeriksa cetakan kecil.

Garis bawah

Jalur kredit ekuitas rumah dapat dibuat untuk sumber pendanaan yang fleksibel. Dari membayar perbaikan rumah untuk biaya kuliah anak-anak Anda ke uang muka di properti sewaan atau rumah liburan, HELOCs memiliki banyak kegunaan. Mereka bahkan dapat digunakan sebagai suplemen atau pengganti dana darurat jika Anda memiliki toleransi risiko yang tinggi dan lebih suka menginvestasikan uang Anda daripada membiarkannya merana di rekening tabungan..

Tetapi seperti hipotek kedua, berhati-hatilah untuk menganalisis apakah biaya jangka panjang sepadan dengan fleksibilitas.

4. Membalikkan Hipotek

Banyak orang dewasa yang lebih tua mendapati diri mereka dalam posisi unik memiliki banyak ekuitas tetapi penghasilan terbatas. Satu pilihan yang mereka miliki adalah hipotek terbalik LendingTree.

Dalam hipotek terbalik, pemberi pinjaman membayar peminjam daripada sebaliknya, tanpa kewajiban bagi pemilik rumah untuk melakukan pembayaran saat mereka hidup. Setelah kematian mereka, rumah tersebut menjadi milik pemberi pinjaman kecuali jika peminjam atau harta warisan mereka tidak membayar lunas.

Sementara hipotek terbalik datang dalam berbagai bentuk dan ukuran, yang paling umum adalah pemberi pinjaman melakukan pembayaran bulanan kepada peminjam, dan saldo pinjaman naik dari waktu ke waktu. Atau, peminjam dapat mengambil pembayaran satu kali, seperti hipotek kedua, atau kombinasi pembayaran sekaligus dan pembayaran bulanan.

Pro dari Reverse Mortgages

Tidak seperti opsi lain dalam daftar ini, pemberi pinjaman hipotek terbalik tidak dapat menutup. Tergantung pada persyaratan pinjaman, mereka dapat berhenti melakukan pembayaran setelah jumlah tertentu, tetapi mereka tidak dapat memaksa pemilik rumah untuk pergi. Dan karena peminjam tidak melakukan pembayaran, skor kredit yang buruk tidak masalah.

Sebagaimana diuraikan di atas, hipotek terbalik menyertakan sejumlah fleksibilitas bagi peminjam untuk memilih bagaimana mereka ingin menerima pembayaran. Either way, pembayaran pinjaman tidak memengaruhi kelayakan peminjam untuk Jaminan Sosial atau tunjangan Medicare.

Kontra dari Reverse Mortgages

Pertama, hanya orang dewasa yang lebih tua - biasanya mereka yang berusia lebih dari 62 tahun - yang dapat mengambil hipotek terbalik. Meskipun ini bukan con per se, ini adalah batasan.

Keterbatasan lain adalah bahwa hanya tempat tinggal utama yang dapat digunakan sebagai jaminan untuk hipotek terbalik. Jangan mengandalkan mengambil satu di properti sewaan, tidak peduli berapa banyak ekuitas yang Anda miliki di dalamnya.

Sekarang, untuk penipu serius: asuransi hipotek. Untuk program hipotek terbalik FHA, peminjam harus membayar biaya dimuka sebesar 0,5% di meja jika saldo pinjaman di bawah 60% LTV dan 2,5% jelek untuk saldo pinjaman di atas 60% LTV. Dan itu hanya biaya di muka. Peminjam juga harus membayar biaya bulanan yang berkelanjutan sebesar 1,5% dari jumlah pinjaman setiap tahun - jumlah yang sering naik seiring waktu.

Garis bawah

Untuk orang dewasa yang lebih tua dengan ekuitas yang signifikan di rumah mereka yang tidak pernah berencana untuk pindah, hipotek terbalik menawarkan sumber pendapatan tambahan yang layak. Mereka utang tetapi tanpa tagihan bulanan yang sial itu.

Tetapi jika Anda ingin meninggalkan sesuatu untuk anak-anak Anda, berhati-hatilah dengan bagaimana hipotek terbalik akan memengaruhi perencanaan perumahan Anda.

5. Beli Properti Sewa Dengan Pinjaman Selimut

Siap menjadi lebih kreatif dalam mengakses ekuitas rumah Anda?

Katakanlah Anda ingin membeli properti sewaan. Anda menemukan pemberi pinjaman yang dengan murah hati menawarkan pembiayaan LTV 80% - atau, dengan kata lain, membutuhkan uang muka 20% dari Anda. Anda bisa batuk uang tunai, atau Anda bisa menawarkan untuk memberi jaminan silang pada rumah Anda.

Cara kerjanya seperti ini: Alih-alih hanya mengamankan hak gadai terhadap properti sewaan, pemberi pinjaman memberikan hak gadai pada rumah Anda saat ini sebagai tambahan atas sewa. Mereka mendapatkan dua properti sebagai jaminan, memberi mereka keamanan yang lebih besar. Karena jaminan tambahan, mereka tidak lagi memerlukan uang muka sama sekali.

Pro dari Pinjaman Selimut

Anda tidak harus datang dengan uang tunai untuk pinjaman selimut. Anda dapat berpotensi membiayai bahkan biaya penutupan properti baru. Tetapi Anda memang mendapatkan aset penghasil pendapatan baru.

Taktik ini juga tidak memerlukan penyelesaian terpisah; Anda hanya menutup properti yang Anda beli dengan pembiayaan. Perusahaan judul memang harus menarik dua set pekerjaan judul, tetapi setiap biaya tambahan pucat dibandingkan dengan biaya penutupan penyelesaian yang terpisah.

Kekurangan dari Pinjaman Selimut

Untuk mulai dengan, Anda menempatkan rumah Anda di garis untuk membeli properti investasi, mengambil risiko penyitaan dan tunawisma, seperti diuraikan di atas.

Risiko lain pembiayaan 100% pembelian sewa adalah arus kas negatif. Pembayaran hipotek yang tinggi dapat berarti pengeluaran rata-rata yang lebih tinggi daripada pendapatan sewa, yang akan mengalahkan seluruh tujuan pembelian sewa. Aliran uang negatif adalah risiko membeli properti sewaan ketika Anda membeli 70% hingga 80% LTV. Risikonya bahkan lebih besar ketika Anda membiayai seluruh harga pembelian.

Demikian pula, jika properti turun nilainya bahkan sedikit, itu membuat Anda terbalik pada hipotek.

Membeli properti sewaan dengan pinjaman selimut mungkin tampak mirip dengan menggambar di HELOC. Namun, sebagian besar investor yang saya kenal menggunakan taktik ini hanya sebagai sumber dana sementara sehingga mereka dapat membeli dengan kecepatan kilat. Mereka dengan cepat membayar HELOC mereka setelah perbaikan selesai, biasanya dengan mengambil hipotek jangka panjang di properti sewaan. Dengan kata lain, mereka tidak menggunakan rumah mereka untuk meningkatkan leverage sewa. Sebaliknya, mereka menggunakannya untuk uang sementara, cepat, fleksibel, yang mereka bayar penuh dengan hipotek khusus sewa saja.

Garis bawah

Jaminan silang rumah Anda untuk membiayai investasi adalah usaha berisiko tinggi. Jangan coba ini di rumah kecuali Anda adalah investor berpengalaman dengan selusin transaksi di bawah ikat pinggang Anda.

Kata terakhir

Hutang adalah alat yang berbahaya, mudah disalahgunakan dan sulit untuk digunakan dengan terampil. Cara terbaik untuk mengakses ekuitas di rumah Anda adalah menjual rumah dan pindah ke tempat yang lebih murah. Tetapi jika Anda harus mengambil utang, meminjam terhadap rumah Anda biasanya berarti suku bunga lebih rendah daripada utang tanpa jaminan.

Berhati-hatilah dengan biaya penutupan di muka yang tinggi, dan berhati-hatilah untuk tidak mengambil lebih banyak utang daripada yang dapat Anda bayar. Sebenarnya, sebagian besar utang adalah utang macet, dan satu-satunya pengecualian adalah utang yang membantu Anda membangun kekayaan. Jadi, jika Anda bisa membantu, dengarkan para pakar pemarah itu dan jangan gunakan rumah Anda sebagai ATM.

Apa pengalaman Anda dalam mengakses ekuitas di rumah Anda? Yang mana dari metode di atas yang telah Anda gunakan, dan apa yang Anda pikirkan tentang itu?