11 Cara untuk Menurunkan Pajak Secara Signifikan sebagai Investor Real Estat

Selain semua biaya yang dapat dikurangkan, investor real estat menikmati jauh lebih banyak manfaat pajak daripada keramaian sisi khas. Di kota asal saya, Baltimore, seorang wiraswasta di golongan pajak atas menghadapi kewajiban pajak penghasilan lebih dari 60%, sedangkan tarif pajak penghasilan tertinggi untuk seseorang yang tinggal di San Francisco adalah 67% - lebih dari dua pertiga dari pendapatan mereka . Sulit untuk maju dalam hidup ketika Anda kehilangan 30% hingga 60% dari penghasilan Anda karena pajak.

Jika Anda mencari keramaian sisi yang sempurna untuk mendapatkan uang dan mengurangi kewajiban pajak Anda, berikut adalah 11 ide untuk memangkas tagihan pajak Anda melalui investasi real estat.

Apakah Anda tertarik menjadi investor real estat tetapi belum membeli properti pertama Anda? Pertimbangkan Roofstock. Mereka adalah pasar rumah bagi investor real estat. Mereka telah memeriksa properti untuk memastikan mereka peluang pendapatan yang baik.

Strategi Penghematan Pajak untuk Investor Real Estat

1. Properti Sendiri dalam IRA yang Diarahkan Sendiri

Anda mungkin akrab dengan IRA dan Roth IRA sebagai cara pajak tangguhan untuk berinvestasi untuk masa pensiun. Apa yang Anda mungkin tidak tahu adalah bahwa Anda dapat mengatur IRA mandiri Anda sendiri dan menggunakannya untuk berinvestasi di real estat bebas pajak.

Berhati-hatilah: Ini tidak sesederhana membeli ekuitas di IRA normal. Pertama, Anda harus menyewa perusahaan kustodian atau perwalian untuk mengelola IRA mandiri untuk Anda. Mereka menciptakan IRA mandiri, dan Anda mentransfer uang ke dalamnya. Anda kemudian dapat membuat badan hukum, seperti LLC, untuk membeli dan memiliki properti investasi. IRA yang diarahkan sendiri menginvestasikan uang ke badan hukum sebagai investasi pilihan Anda.

Yang menjadi rumit adalah jika Anda ingin membiayai properti investasi daripada membelinya secara tunai. Pendanaan diperbolehkan, tetapi disertai dengan beberapa peringatan penting. Pinjaman harus “non-jaminan,” yang berarti peminjam tidak dapat secara individual bertanggung jawab, yang tidak diizinkan oleh banyak pemberi pinjaman. Juga, hanya bagian pembelian yang tidak dibiayai yang terlindung dari pajak oleh IRA. Dan, tentu saja, aturan IRA normal berlaku: Anda tidak dapat menarik uang sebelum usia 59,5, dan Anda harus mulai menarik pada usia 70,5.

Jika Anda tertarik untuk berinvestasi di real estat melalui IRA mandiri, mulailah dengan meneliti penjaga dan berbicara dengan mereka tentang proses dan biaya mereka. Lihatlah Rocket Dollar, tetapi pastikan untuk mengerjakan pekerjaan rumah Anda dan memahami prosesnya sepenuhnya sebelum berkomitmen ke penjaga.

2. Tahan Properti Lebih dari Satu Tahun

Ketika Anda memiliki sesuatu untuk kurang dari setahun dan menjualnya untuk mendapat untung, laba itu dikenakan pajak pada tarif pajak penghasilan normal Anda. Itu berlaku untuk membalik real estat, memulihkan dan menjual mobil vintage, perdagangan harian, membalik barang antik - apa pun yang melibatkan pembelian rendah dan penjualan tinggi.

Jika Anda membalik lebih dari satu atau dua properti dalam setahun, Anda berisiko IRS mengklasifikasikan Anda sebagai “dealer” wiraswasta dan menjadikan penghasilan Anda dua kali lipat pajak FICA (lebih lanjut tentang ini segera).

Salah satu opsi untuk menghindari ini adalah memiliki properti selama lebih dari setahun sebelum menjual. Ini meniadakan risiko diklasifikasikan sebagai dealer dan mengalihkan keuntungan Anda dari pajak sebagai pendapatan normal menjadi pajak sebagai keuntungan modal. Bagi kebanyakan orang Amerika, capital gain dikenakan pajak 15% - jauh lebih rendah daripada tarif pajak penghasilan normal kebanyakan orang Amerika.

Jika Anda membalik rumah, pertimbangkan untuk menyewa mereka untuk masa sewa satu tahun sebelum menjualnya. Anda menurunkan tarif pajak Anda, mendapatkan aliran uang tunai, dan bahkan mungkin mendapat manfaat dari apresiasi dan harga jual yang lebih tinggi.

Berikut adalah beberapa tips lain untuk mengurangi tingkat capital gain Anda pada investasi real estat, bersama dengan detail tambahan tentang siapa yang memenuhi syarat sebagai dealer.

3. Hindari Membayar Pajak FICA Berganda

Seperti disebutkan di atas, jika IRS mengklasifikasikan Anda sebagai dealer daripada sebagai investor, Anda dianggap wiraswasta dan memiliki dua kali lipat pajak FICA.

Pajak FICA adalah pajak pekerjaan yang dirancang untuk mendanai Jaminan Sosial dan Perawatan Kesehatan. Mereka terbagi antara pengusaha dan karyawan, dengan masing-masing pihak membayar 7,65%. Jika Anda wiraswasta, Anda harus membayar keduanya, dengan total 15,3% di samping pajak penghasilan federal, negara bagian, dan lokal Anda.

Siapa pun yang membalik rumah harus membentuk strategi untuk menghindari klasifikasi dealer oleh IRS dan karenanya menghindari pajak tambahan 15,3% ini. Salah satu cara untuk menghindari status dealer adalah untuk menunjukkan "niat investasi" untuk keuntungan dari setiap penjualan. Dengan kata lain, buat kasus bahwa Anda tidak menjual properti sebagai bagian dari praktik bisnis reguler Anda, tetapi untuk menghasilkan modal untuk proyek investasi lainnya. Proyek investasi lain ini dapat mencakup membayar untuk perbaikan properti lain atau membayar uang muka untuk properti investasi sewa jangka panjang.

Strategi lain adalah menghindari berbisnis melalui LLC dengan satu anggota, yang biasanya diabaikan untuk tujuan pajak. Sebagai gantinya, Anda dapat membuat badan hukum seperti kemitraan LLC atau S-corp yang mengubah cara investor dikenakan pajak.

Bicaralah dengan seorang akuntan dengan banyak pengalaman bekerja dengan investor real estat jika Anda berencana untuk membalik lebih dari beberapa properti setiap tahun. Seperti banyak elemen lain dari kode pajak, yang ini memiliki beberapa area abu-abu, jadi Anda harus dapat membuat kasus persuasif untuk status non-dealer jika IRS menantang Anda.

4. Tinggal di Properti selama Dua Tahun

Pernah berpikir untuk melakukan live-in flip? Anda pindah, dan seiring waktu, melakukan peningkatan dan peningkatan. Jika Anda tinggal di properti setidaknya selama dua tahun, keuntungan modal $ 250.000 pertama bebas pajak untuk para lajang. Untuk pasangan yang sudah menikah, batasnya adalah $ 500.000 penuh.

Tentu saja, Anda mungkin tidak ingin tinggal di zona kerja konstan atau pindah setiap dua tahun, tetapi jika Anda menyukai perbaikan rumah dan bermain-main di sekitar rumah, itu bisa menjadi cara yang menyenangkan untuk mendapatkan uang bebas pajak.

5. Tunda Pajak Dengan Pertukaran 1031

"Pertukaran sejenis," menurut Bagian 1031 dari kode pajak, memungkinkan pemilik properti menunda pembayaran pajak tanpa batas dengan membeli properti serupa dengan hasil penjualannya..

Kerjanya seperti ini: Katakanlah Anda membeli properti seharga $ 100.000, membelanjakan $ 20.000 lainnya untuk perbaikan, dan menjualnya seharga $ 150.000 untuk keuntungan $ 30.000. Anda dapat mengantongi $ 30.000 itu dan meledakkannya saat makan di luar atau membeli mobil baru untuk menunjukkan seberapa sukses Anda. Anda kemudian akan membayar pajak penghasilan di atasnya, meninggalkan Anda dengan $ 15.000 atau $ 20.000 hasil bersih untuk usaha Anda daripada $ 30.000.

Atau, Anda bisa menginvestasikannya di properti lain dan tidak membayar pajak untuk itu - setidaknya untuk saat ini.

Katakanlah Anda mengambil $ 30.000 itu dan menggunakannya sebagai uang muka untuk properti $ 200.000 daripada properti $ 100.000. Dalam transaksi berikutnya, Anda menginvestasikan $ 50.000 untuk perbaikan dan menjual properti dengan untung $ 60.000. Sekarang Anda memiliki untung $ 60.000. Sekali lagi, Anda dapat menghabiskan uang ini, atau Anda dapat menginvestasikannya kembali menggunakan pertukaran 1031 lainnya. Mungkin kali ini Anda membeli properti seharga $ 400.000, sebuah properti sewaan empat unit yang memberi Anda arus kas $ 1.200 sebulan dalam arus kas.

Jika Anda menjual properti itu, sekali lagi Anda harus memilih antara membayar pajak atas laba atau melakukan pertukaran 1031 lainnya. Tidak ada yang mengatakan Anda harus menjual; Anda bisa menyimpannya selamanya dan menikmati penghasilan sewa tambahan.

6. Lakukan Penjualan Angsuran

Katakanlah Anda menjual properti dengan untung $ 50.000. Untuk alasan apa pun, Anda tidak ingin melakukan pertukaran 1031 untuk membeli properti baru segera. Jika Anda melaporkan pajak Anda dengan tambahan $ 50.000 dalam penghasilan kena pajak dalam satu tahun, Anda dapat mengharapkan untuk membayar pajak yang lumayan, yang mungkin akan mendorong Anda ke braket pajak yang lebih tinggi.

Atau, Anda dapat menyebarkan keuntungan selama bertahun-tahun dengan menawarkan pembiayaan penjual. Pada tahun Anda menjual properti, Anda hanya perlu membayar pajak penghasilan atas uang muka dan pokok apa pun yang dibayar pembeli kepada Anda. Seiring waktu, mereka secara bertahap membayar saldo hutang Anda, bulan demi bulan dan tahun ke tahun. Untuk membuat masalah menjadi lebih baik, Anda harus menagih bunga pembeli.

Risikonya, tentu saja, adalah default dan Anda harus menyita properti. Jangan masukkan penjualan cicilan dengan ringan, dan pastikan Anda memenuhi syarat pembeli. Salah satu opsi adalah memulai dengan perjanjian sewa-beli, di mana pembeli mulai sebagai penyewa dengan sebagian uang sewa mereka menuju uang muka mereka setiap bulan. Pada saldo uang muka tertentu, Anda kemudian dapat mentransfer properti ke pembeli-penyewa dan menandatangani nota hipotek dan hak gadai.

7. Maksimalkan Pengurangan Anda

Salah satu keuntungan dari investasi real estat adalah bahwa setiap pengeluaran riil, dan beberapa pengeluaran kertas, dapat dikurangkan dari pajak.

Anda dapat mengurangi:

Bunga hipotek
Pertanggungan
Pajak properti
Biaya perawatan
Biaya manajemen properti
Biaya iklan
Perangkat lunak, alat, atau biaya pendukung real estat lainnya
Biaya hukum
Biaya penutupan seperti perusahaan judul dan biaya pemberi pinjaman
Biaya kantor rumah
Biaya perjalanan dan jarak tempuh
Pass-through deduction (lebih lanjut tentang itu sebentar lagi)
Depresiasi (lebih lanjut tentang itu sebentar lagi)

Bagian terbaik? Anda masih dapat mengambil deduksi standar. Sebagian besar dari ini tidak mengharuskan Anda untuk merinci pengurangan Anda; mereka hanya mengurangi jumlah total penghasilan kena pajak pada Jadwal E atau Jadwal C Anda.

Kerjakan pekerjaan rumah Anda dengan potongan apa yang dapat Anda klaim untuk meminimalkan tagihan pajak Anda, dan seperti biasa, berbicaralah dengan seorang akuntan untuk membahas area abu-abu apa pun.

8. Manfaatkan Pengurangan Pass-Through 20%

Pajak Cuts dan Pekerjaan Act 2017 termasuk pajak menarik bagi pemilik usaha kecil, termasuk investor real estat.

Pada tingkat paling sederhana, ini memungkinkan pemilik usaha kecil untuk mengurangi tambahan 20% dari pendapatan bisnis bersih mereka. Tentu saja, tidak ada yang sederhana dengan IRS. Pengurangan yang diizinkan adalah yang lebih rendah dari:

"Penghasilan bisnis gabungan Anda yang berkualitas"
20% dari kelebihan penghasilan kena pajak atas jumlah keuntungan modal bersih

Apa sebenarnya "pendapatan bisnis gabungan yang berkualitas"? Untuk beberapa jenis bisnis, ada batasan pendapatan: $ 315.000 untuk pasangan menikah dan $ 157.500 untuk pelapor tunggal. Anda dapat membaca definisi IRS lengkap tentang "pendapatan bisnis yang memenuhi syarat" atau menyelamatkan diri dari migrain dan berbicara dengan akuntan Anda tentang hal itu.

Meskipun masih belum teruji dan tidak sepenuhnya jelas dari IRS, dengan akuntan yang tajam, Anda harus dapat mengurangi 20% tambahan dari pendapatan bisnis investasi real estat Anda dari penghasilan kena pajak Anda.

9. Depresiasi Properti Anda

Pengeluaran lain yang bisa dimanfaatkan oleh investor real estat adalah depresiasi. IRS menetapkan masa pakai bangunan tempat tinggal pada 27,5 tahun, sehingga pemilik properti dapat mengurangi 1 / 27,5 dari nilai bangunan properti mereka setiap tahun selama 27,5 tahun pertama mereka memiliki properti tersebut..

Misalnya, Anda membeli properti seharga $ 150.000, dengan tanah dihargai $ 50.000 dan bangunan bernilai $ 100.000. Setiap tahun selama 27,5 tahun ke depan, Anda dapat mengurangi $ 3,636 untuk depresiasi: $ 100,000 ÷ 27,5 = $ 3,636.

Anda juga dapat mendepresiasi peningkatan modal ke properti. Misalnya, jika Anda memasang atap baru seharga $ 8.000, $ 8.000 itu juga dapat didepresiasi selama 27,5 tahun.

Itu kabar baiknya. Berita buruknya adalah ketika Anda menjual properti, Anda akan berhutang pajak untuk "depresiasi depresiasi" atas semua keuntungan yang sebelumnya Anda hindari membayar pajak melalui depresiasi. Tentu saja, jika Anda tidak pernah menjual, Anda tidak pernah harus membayar pajak itu.

10. Sadari Penghargaan dengan Meminjam, Tidak Menjual

Properti yang Anda beli di atas seharga $ 150.000 menghargai dari waktu ke waktu, dan setelah beberapa tahun, Anda akan membangun ekuitas di dalamnya.

Anda bisa menjualnya dan membayar pajak capital gain atas ekuitas itu, atau Anda bisa meminjam terhadap properti itu dan tidak membayar pajak atas uang tunai yang Anda miliki. Bahkan, Anda bisa mengurangi biaya pinjaman, baik biaya penutupan maupun bunga hipotek.

Seiring waktu, penyewa Anda membayar pinjaman untuk Anda. Anda dapat mempertahankan properti itu, yang semoga terus menghargai Anda, dan harga sewanya naik seiring waktu, bahkan ketika pembayaran hipotek Anda tetap tetap.

Dan ketika pinjaman dilunasi, coba tebak? Anda dapat berbalik dan meminjam lebih banyak uang pada properti Anda!

11. Mati Memiliki Properti Anda

Jika Anda mati memiliki real estat, basis asli (biaya perolehan) menghilang, dan ahli waris Anda tidak membayar keuntungan modal.

Untuk melanjutkan contoh di atas, basis asli Anda untuk properti adalah $ 150.000. Katakanlah lebih dari 30 tahun, nilainya mencapai $ 900.000. Jika Anda menjual properti, Anda dapat berhutang pajak atas capital gain Anda $ 750.000.

Atau, Anda bisa terus mengantongi uang sewa dari properti setiap bulan dan tidak pernah menjualnya. Jika Anda ingin menarik uang tunai, Anda dapat meminjam terhadapnya seperti yang dijelaskan di atas, atau Anda dapat membiarkannya tidak terbebani dan mendapat lebih banyak aliran uang darinya.

Ketika Anda mati, properti berpindah ke ahli waris Anda sebagai bagian dari harta warisan Anda. Mereka mungkin berhutang pajak tanah padanya, tetapi hanya jika Anda mati kaya; $ 11,18 juta pertama dari harta Anda bebas pajak. Kalau tidak, mereka bisa menjual properti dan menyimpan hasilnya, bebas pajak.

Kata terakhir

Jika Anda ingin menang di permainan kekayaan, Anda harus tahu aturannya. Dan tidak ada yang lebih jelas daripada belajar bagaimana memangkas pajak penghasilan Anda.

Pelajari cara memanfaatkan keuntungan pajak yang diberikan kepada pemilik real estat. Sepanjang hidup Anda, mereka dapat menghemat ratusan ribu dolar atau lebih dan membantu Anda menggunakan lebih banyak uang untuk membangun kekayaan.

Apa taktik favorit Anda untuk memotong pajak Anda?