6 Opsi Jika Anda Perlu Pindah dan Tidak Dapat Menjual Rumah Anda
Terlepas dari kenyataan bahwa kami menempatkan rumah kami di pasar setelah musim semi - musim real estat utama - dan fakta bahwa Kredit Pajak Homebuyer Pertama Kali telah berakhir dua bulan sebelum langkah kami, kami yakin bahwa kami akan menjual rumah dalam Beberapa bulan.
Wah, kita salah.
Butuh waktu hampir satu tahun penuh - hingga Mei 2011 - sebelum kami bisa menjual rumah kami, dan dengan harga hampir $ 20.000 lebih murah dari yang kami harapkan..
Ini adalah situasi yang terlalu umum bagi keluarga yang harus pindah. Setelah perumahan ambruk, menjual rumah Anda bukan lagi bagian yang relatif mudah untuk direlokasi. Untungnya, ada beberapa opsi bagi pemilik rumah yang mencoba menjual.
Pilihan untuk Mereka yang Tidak Dapat Menjual Rumah Mereka
1. Jual dengan Harga yang Tepat
Selama lima tahun di rumah kami di Columbus, saya dan suami menaruh ribuan dolar untuk perbaikan rumah, serta berjam-jam dari tenaga kerja kami sendiri. Sementara kami tahu bahwa perbaikan rumah adalah sesuatu yang harus dilakukan karena kami menginginkan hasilnya (dan bukan hanya nilai jual yang meningkat), kami masih tidak bisa membantu tetapi mendapatkan tanda dolar di mata kami ketika kami mulai merencanakan langkah kami. Kami awalnya mendaftarkan rumah kami dengan harga sekitar $ 25.000 lebih dari yang kami bayar untuk itu - harga yang pantas untuk rumah kami sebelum jatuhnya perumahan, tetapi bukan yang bisa kami dapatkan di 2010.
Pada saat kami menjual, kami merasa beruntung menjual hanya dengan $ 6.000 lebih dari harga pembelian awal kami. Meskipun tidak mungkin bahwa awalnya mendaftarkan rumah kami pada harga itu akan mempercepat penjualan - pembeli adalah individu pertama yang menunjukkan minat serius pada rumah dengan harga berapa pun - penting untuk diingat bahwa uang (dan waktu) dimasukkan ke dalam rumah sering tidak menaikkan harga pembelian, terutama di pasar yang turun.
Bekerjalah dengan Realtor Anda untuk menghasilkan angka yang realistis yang tidak membuat Anda keluar dari pasar dan memungkinkan Anda untuk menjual dengan cepat. Salah satu cara untuk melakukan ini adalah dengan melihat harga pada rumah yang sebanding yang telah dijual baru-baru ini. Sebaliknya, jika Anda melihatnya daftar harga rumah yang mirip dengan milik Anda, Anda mungkin tidak mendapatkan gambaran pasar yang akurat, karena harga ini mungkin jauh di atas harga yang bersedia dibayarkan oleh penjual.
Yang paling penting, ketika pasar perumahan mengalami kekenyangan, Anda perlu menyadari bahwa titik harga di mana Anda dapat menjual rumah Anda cenderung lebih rendah dari yang Anda inginkan, dan mungkin bahkan lebih sedikit dari yang Anda bayar untuk rumah. Tetapi ingat, jika Anda tidak mampu menjual rumah Anda dengan harga kurang dari yang Anda bayarkan, Anda bukan tanpa pilihan.
2. Tunggu
Merencanakan yang terburuk adalah yang harus dilakukan oleh semua penjual rumah, dan tidak melakukannya adalah kesalahan terbesar yang saya dan suami saya buat. Kami berasumsi bahwa kecelakaan perumahan tidak mempengaruhi lingkungan kami. Tetapi dengan dua penyitaan dalam beberapa blok dari kami dan beberapa rumah di lingkungan menjual dengan harga kurang dari yang layak, kami (dan Makelar kami) seharusnya melihat tulisan di dinding. Sebaliknya, kami dengan senang hati membeli rumah baru segera di Indiana, berpikir bahwa kami hanya akan memiliki beberapa bulan hipotek ganda..
Rencana yang lebih baik seharusnya bagi kami untuk menyewa apartemen selama satu atau dua tahun ketika kami menunggu rumah pertama kami untuk menjual. Tidak hanya itu akan menghilangkan tekanan finansial dari kita, tetapi juga akan memberi kita kesempatan untuk belajar lebih banyak tentang berbagai lingkungan di kota baru kita.
Pilihan lain selama pasar perumahan yang sulit adalah agar sebagian keluarga tetap tinggal, sementara karyawan baru pindah sendiri untuk mengambil pekerjaan baru. Walaupun ini mungkin sulit secara emosional, itu membuatnya lebih mudah untuk menjaga rumah dalam kondisi prima untuk pertunjukan, dan memungkinkan Anda untuk menghindari peningkatan biaya mengasuransikan rumah kosong.
Pada akhirnya, yang terbaik adalah mengasumsikan bahwa Anda tidak akan menjual rumah Anda dengan cepat, dan membuat rencana perumahan dan pemindahan Anda berdasarkan hal itu.
3. Menjadi Tuan Tanah
Dalam beberapa hal, menyewakan rumah Anda bisa menjadi solusi bahagia untuk kesengsaraan penjualan Anda. Namun, ada banyak hal yang perlu diketahui tentang menjadi tuan tanah sebelum Anda terjun.
Biaya
- Asuransi pemilik rumah. Menyewa rumah Anda membawa beberapa biaya terkait yang mungkin tidak Anda antisipasi. Misalnya, asuransi pemilik rumah Anda perlu berubah menjadi polis yang secara spesifik mencakup pemilik / properti sewaan. Menurut Lembaga Informasi Asuransi, "Kebijakan pemilik rumah umumnya berharga sekitar 25% lebih tinggi daripada kebijakan pemilik rumah standar karena pemilik tanah membutuhkan lebih banyak perlindungan daripada pemilik rumah biasa."
- Manajemen properti. Selain itu, biaya manajemen properti - terutama jika Anda adalah pemilik yang jauh - berpotensi memakan sebagian besar pendapatan sewa. Jika Anda berada di bagian lain negara itu, Anda perlu memiliki seseorang untuk menangani masalah apa pun, mulai dari saluran yang tersumbat, hingga perawatan rutin, hingga penyewa yang buntu. Dalam kebanyakan kasus, Anda perlu menyewa seorang manajer properti, yang umumnya akan dikenakan biaya sekitar 10% dari sewa bulanan.
- Keuntungan Modal. Akhirnya, beban pajak Anda kemungkinan akan berubah ketika Anda menjadi tuan tanah. Misalnya, satu kekhawatiran pajak potensial adalah kemungkinan Anda kehilangan pembebasan pajak capital gain. Selama Anda tinggal di rumah Anda selama dua dari lima tahun sebelum penjualan rumah Anda, Anda tidak perlu membayar pajak keuntungan hingga $ 250.000 ($ 500.000 untuk pasangan menikah) dari penjualan rumah Anda. Namun, jika Anda akhirnya menyewakan rumah Anda selama lebih dari tiga tahun setelah pindah dan kemudian menjual untuk untung, Anda akan berhutang uang kepada pemerintah federal atas keuntungan itu..
Potensi Manfaat Pajak
- Mengklaim Kehilangan Modal. Sisi lain dari kekhawatiran tentang hilangnya pembebasan pajak capital gain (terutama di pasar turun) adalah bahwa menyewakan rumah Anda dan kemudian menjualnya dengan kerugian berarti bahwa Anda dapat mengklaim kerugian modal terhadap pendapatan Anda. Itu bisa menjadi keringanan pajak yang besar, dan untuk alasan ini sering kali merupakan ide bagus bagi penjual di pasar bawah untuk menyewakan rumah mereka sebelum menjual, karena mereka sebenarnya dapat menutup sebagian dari kerugian mereka melalui pajak.
- Keringanan pajak. Selain mengklaim kerugian modal Anda terhadap penghasilan Anda, ada keringanan pajak lain yang tersedia untuk pemilik rumah yang menyewakan rumah mereka saat mereka adalah tuan tanah. Tuan tanah dapat mengurangi hampir semua biaya yang berkaitan dengan pemeliharaan dan pemasaran rumah sewaan mereka, seperti premi asuransi, perbaikan, biaya iklan, layanan lansekap, layanan manajemen properti, bunga hipotek, dan bahkan biaya perjalanan yang terkait dengan sewa.
Mengatur Harga Anda
Mungkin sulit mengetahui jumlah yang tepat untuk mengenakan biaya sewa. Aturan umum praktis untuk properti investasi menunjukkan bahwa Anda perlu membebankan setidaknya 1% dari jumlah hipotek untuk menghasilkan arus kas positif. Namun, aturan ini sedikit rumit ketika Anda menyewakan rumah yang ada.
Anda harus terlebih dahulu menentukan berapa banyak sewa yang khas untuk lingkungan Anda. Sekalipun ada beberapa properti sewaan tempat Anda tinggal, Anda masih bisa menentukan tarif yang masuk akal. Bicaralah dengan agen manajemen properti untuk mempelajari lebih lanjut tentang tarif, dan cari persewaan serupa secara online. Craigslist, Rentometer, dan Rent.com juga merupakan sumber yang bagus untuk memeriksa.
Anda juga harus memperhitungkan tingkat kekosongan Anda untuk mendapatkan gambaran tentang berapa banyak uang yang diharapkan selama satu tahun sewa. Kebanyakan saran properti investasi menunjukkan bahwa Anda hanya merencanakan untuk hunian 10 setengah bulan per tahun - yang berarti Anda dapat mengharapkan lowongan 10% selama jangka waktu tertentu yang Anda sewa.
Bahkan jika Anda menemukan bahwa jumlah sewa yang dapat Anda bebankan (dikurangi biaya tercatat dan tingkat kekosongan yang terkait) tidak akan cukup untuk menutupi tagihan hipotek bulanan Anda, masih mungkin masuk akal untuk menyewakan rumah Anda, daripada mencoba untuk membawa hipotek sendiri.
Menemukan penyewa
Salah satu aspek tersulit dari menyewakan rumah Anda adalah menemukan penyewa yang andal. Anda harus memastikan bahwa Anda beriklan di lokasi yang sangat terlihat: Online, baik di situs rental seperti Rent.com dan Craigslist, serta di situs jejaring sosial seperti Facebook; melalui perusahaan relokasi lokal dan departemen SDM; di setiap universitas lokal; dan dengan tanda kuno di halaman Anda.
Setelah Anda memiliki pelamar, Anda harus memasukkannya melalui proses penyaringan. Anda dapat menemukan aplikasi boilerplate dan perjanjian sewa secara online, tetapi Anda harus memastikan bahwa Anda bertanya kepada penyewa potensial Anda tentang penghasilan, riwayat pekerjaan, dan riwayat sewa - dan panggil semua referensi mereka.
Selain itu, ingatlah bahwa Anda dapat meminta nomor Jaminan Sosial untuk pemeriksaan latar belakang dan kredit melalui situs web seperti E-Renter. Latar belakang dan pemeriksaan kredit ini membutuhkan biaya nominal (sekitar $ 25), tetapi bisa membuat Anda sakit kepala.
4. Ubah Rumah Anda Menjadi Sewa Liburan
Bahkan jika menjadi tuan tanah jangka panjang tidak mungkin atau memikat Anda, Anda masih bisa mengimbangi sebagian biaya dengan menyewakan rumah Anda kepada para pelancong. Mendaftarkan rumah Anda sebagai sewa liburan di Vrbo atau di situs rental akomodasi peer-to-peer Airbnb dapat membantu Anda keluar dari keterpurukan pasar sampai Anda dapat menjual.
Selain itu, jika Anda memanfaatkan rumah Anda sebagai sewa liburan cukup sering sehingga memenuhi syarat sebagai properti yang menghasilkan pendapatan, dan Anda akhirnya menjual properti sebelum pasar pulih, Anda dapat mengklaim bahwa kerugian pada pajak Anda.
5. Daftarkan Rumah Anda untuk Dijual Singkat
Jika Anda benar-benar harus pindah dan berada di bawah air di rumah Anda, penjualan singkat adalah pilihan terakhir yang paling tidak akan membuat Anda keluar dari rumah. Dalam hal ini, Anda dan pemberi pinjaman Anda akan setuju untuk menjual rumah Anda dengan harga yang sangat berkurang, hanya untuk membuatnya dijual. Pemberi pinjaman Anda kemudian memaafkan kekurangan antara apa yang dapat Anda bayar untuk hipotek dan jumlah penuh. Namun, penting untuk dicatat bahwa dalam beberapa kasus, kekurangan itu tidak dimaafkan, dan penjual masih bertanggung jawab untuk membayarnya kepada pemberi pinjaman.
Sayangnya, bahkan ketika kekurangan tersebut diampuni, penjualan singkat dapat memiliki konsekuensi keuangan jangka panjang. Ini dapat merusak skor kredit Anda, meskipun tidak sebanyak penyitaan, yang seringkali dihindari oleh penjualan singkat. Juga, pemberi pinjaman umumnya hanya menyetujui penjualan pendek jika pemilik rumah sudah ketinggalan pembayaran dan telah menerima pemberitahuan standar.
Cukuplah untuk mengatakan, penjualan pendek hanya solusi jika masalah hipotek Anda tidak dapat diatasi.
6. Pergi Ke Penyitaan
Dalam beberapa kasus, sepertinya membiarkan bank untuk menyita rumah Anda adalah satu-satunya pilihan Anda. Meskipun penyitaan membuat Anda keluar dari kekacauan perumahan Anda, ini adalah alternatif yang harus Anda hindari. Sebagian besar orang memahami bahwa penyitaan memiliki konsekuensi kredit besar - tetapi tidak banyak yang menyadari bahwa hit ke kredit Anda mungkin membuat Anda kehilangan kartu kredit. Setelah penyitaan, pemilik rumah dapat menemukan kartu kredit dibatalkan atau batas diturunkan. Selain itu, perlu bertahun-tahun (umumnya tiga hingga tujuh) sebelum bank mau mengambil risiko hipotek untuk pemilik rumah yang telah diambil alih di bekas rumah..
Penyitaan juga tidak berarti bahwa pemilik rumah dapat pergi tanpa menghabiskan uang tunai. Di sebagian besar negara, bank secara hukum dapat mengejar pemilik rumah untuk kekurangan, yang merupakan perbedaan antara apa yang bank dapat dapatkan untuk rumah dan apa yang masih terutang pada hipotek. Dan bahkan para pemilik rumah yang tinggal di negara bagian dengan undang-undang anti-defisiensi masih harus menjawab kepada bank jika mereka pernah mengambil pinjaman kedua atau membiayai kembali hipotek mereka untuk mencairkan ekuitas. Undang-undang anti-kekurangan tidak melindungi pemilik rumah dalam kasus-kasus tersebut.
Apa pun yang dapat dilakukan pemilik rumah untuk menghindari penyitaan pada akhirnya adalah keputusan keuangan terbaik, karena penyitaan dapat terus mempengaruhi keuangan secara negatif selama bertahun-tahun yang akan datang.
Kata terakhir
Mungkin tidak mungkin menjual rumah Anda dalam kerangka waktu yang diinginkan atau dengan harga yang Anda inginkan, tetapi menerima fakta itu dan membuat keputusan sesuai dengan itu dapat membantu Anda mencapai hasil keuangan terbaik untuk situasi Anda. Dengan asumsi yang terburuk tentang pasar perumahan kemungkinan besar tindakan paling aman untuk keuntungan Anda.
Apakah Anda baru saja mencoba menjual rumah Anda? Apa tips lain yang Anda sarankan untuk mereka yang berjuang untuk menjual?
