9 Jenis Investasi Real Estat Dibandingkan

Setiap investasi baru menakutkan pada awalnya ketika Anda masih berjuang untuk mempelajari kosakata, tantangan, risiko, dan imbalan. Tetapi real estat menawarkan beberapa manfaat menarik bagi investor yang bersedia mempelajari seluk beluk, dari diversifikasi aset hingga pendapatan pasif hingga manfaat pajak investasi real estat.

Dan Anda memiliki banyak pilihan investasi real estat untuk dipilih. Dari pembayaran satu kali yang cepat hingga penghasilan berkelanjutan, pekerjaan langsung hingga kepasifan lengkap, Anda dapat memilih opsi investasi yang tepat berdasarkan tujuan pribadi Anda.

Berikut adalah sembilan opsi populer untuk membantu Anda mulai membangun kerajaan real estat Anda - atau setidaknya menambahkan real estat ke portofolio Anda.

1. Membalik Rumah

Acara TV Reality seperti "Flip This House" mempopulerkan rumah yang kembali pada pertengahan tahun 2000-an, dan daya tarik membalik berhasil bertahan dari krisis perumahan dan Resesi Hebat.

Tidak sulit untuk melihat alasannya. Ketika dilakukan dengan benar, investor dapat memperoleh pengembalian dalam kisaran beberapa ratus persen hanya dalam beberapa bulan.

Tentu saja, banyak investor baru tidak melakukannya dengan benar dan akhirnya kehilangan uang. Bahkan mereka yang mendapat untung besar sering terkejut dengan jumlah pekerjaan yang diperlukan untuk mencapainya. Membalikkan rumah melibatkan investasi waktu dan tenaga, bukan hanya uang.

Jika Anda tidak ingin dipusingkan dengan pinjaman uang keras dan renovasi yang tergesa-gesa, salah satu opsi lain adalah melakukan live-in flip. Anda pindah ke rumah yang perlu diperbarui, memperbaikinya selama satu atau dua tahun, kemudian menjualnya dan hanya membayar pajak capital gain atas laba. Atau Anda dapat menghindari capital gain sepenuhnya jika Anda memenuhi syarat untuk pengecualian Pasal 121.

Tidak banyak strategi investasi yang memungkinkan Anda pergi dengan puluhan ribu dolar hanya dalam beberapa bulan. Membalikkan rumah adalah salah satunya, tetapi memiliki risiko sendiri. Jadi pastikan Anda mendapatkan angka yang benar, terutama biaya perbaikan, biaya angkut, dan nilai setelah perbaikan. Juga, pastikan Anda merasa nyaman dengan mengelola dan bernegosiasi dengan kontraktor sebelum mencoba tangan Anda pada flip pertama Anda.

2. Properti Sewa Jangka Panjang

Tidak semua orang cocok menjadi tuan tanah dan menghadapi semua tantangan yang tak terduga yang dihadapi tuan tanah. Namun, properti sewaan dapat memberikan pemasukan pasif yang berkelanjutan dan berbagai keuntungan pajak bagi investor yang ingin mengambil sakit kepala..

Ada tiga jalur untuk membeli properti sewaan pertama Anda.

Strategi BRRRR

Salah satu opsi adalah membeli properti yang membutuhkan renovasi, tetapi alih-alih menjualnya setelah selesai, Anda tetap menjadikannya sebagai rental. BRRRR adalah singkatan dari buy, renovate, rent, refinance, repeat, dan ini cara yang bagus untuk membiayai 100% pembelian properti Anda.

Kerjanya seperti ini: Anda meletakkan 20% atau lebih dengan pinjaman rehabilitasi-pembelian, melakukan renovasi untuk menciptakan ekuitas di rumah, lalu menyewanya. Dengan semua ekuitas itu, Anda dapat menarik uang tunai ketika Anda membiayai kembali untuk hipotek jangka panjang. Uang tunai yang cukup untuk mengembalikan uang muka orisinal Anda jika Anda membuat ekuitas yang cukup.

Ini berfungsi karena jumlah pinjaman pembiayaan kembali didasarkan pada nilai setelah perbaikan properti, dan bukan harga pembelian awal serta biaya perbaikan.

Itu membebaskan Anda untuk mengulangi proses tanpa batas menggunakan uang tunai yang sama. Dan dengan setiap properti, Anda menambahkan lebih banyak pendapatan pasif tanpa uang tunai.

Seperti membalikkan rumah, investor baru sering mendapat masalah dengan meremehkan biaya, terutama renovasi dan membawa biaya. Sebagian besar keberhasilan mereka disebabkan oleh kemampuan mereka untuk menemukan kontraktor yang baik yang tidak akan menaikkan biaya pada saat renovasi. HomeAdvisor adalah tempat yang tepat untuk menemukan kontraktor terkemuka di daerah Anda. Mereka menempatkan semua kontraktor pada platform mereka melalui proses penyaringan untuk memastikan Anda akan mempekerjakan perusahaan terbaik untuk kebutuhan Anda.

Properti Sewa Turnkey

Tidak begitu senang dengan gagasan mempekerjakan kontraktor dan mengawasi proyek renovasi?

Properti sewa turnkey adalah properti yang sudah disewakan atau dalam bentuk siap pakai. Berharap untuk membayar lebih, tentu saja, karena Anda tidak membeli tukang khusus. Yang mengatakan, Anda juga menghindari sakit kepala yang terkait dengan renovasi properti.

Selama beberapa tahun terakhir, menjadi lebih mudah untuk membeli properti sewaan turnkey di mana saja di negara ini. Tidak hanya teknologi tur virtual menjadi lebih baik, tetapi platform penjualan peer-to-peer suka Atap telah muncul untuk menambahkan transparansi ke proses.

Roofstock termasuk banyak data, baik tentang properti dan lingkungan. Mereka termasuk laporan inspeksi rumah, laporan riwayat jabatan, tingkat kapitalisasi dan analisis pengembalian tunai, sejarah apresiasi tingkat lingkungan dan properti, data sekolah setempat, dan banyak lagi. Yang paling mengesankan, mereka menawarkan dua jaminan pembeli, termasuk jaminan uang kembali 30 hari dan jaminan sewa 45 hari untuk properti kosong.

Peretasan Rumah

Meskipun ada banyak cara untuk meretas rumah, strategi klasik melibatkan pembelian properti multi-keluarga kecil, pindah ke satu unit, dan menyewakan unit atau unit lain. Idenya sederhana: Tetangga Anda membayar hipotek untuk Anda.

Ini adalah cara yang bagus untuk memudahkan Anda dalam berinvestasi dalam sewa, paling tidak karena Anda bisa mendapatkan hipotek berbunga rendah dengan sedikit uang muka. Properti dengan dua, tiga, atau empat unit masih diklasifikasikan sebagai perumahan oleh industri hipotek, sehingga Anda dapat mengambil hipotek pembeli rumah standar. Itu bisa berarti uang muka serendah 3,5% untuk pinjaman FHA, 3% untuk pinjaman Fannie Mae HomeReady, atau 0% untuk pinjaman VA.

Bandingkan dengan standar 20% untuk pinjaman properti investasi, ditambah tingkat bunga yang lebih tinggi untuk boot, dan Anda dapat melihat mengapa peretasan rumah terbukti sangat menarik - untuk mengatakan tidak ada keseluruhan "tetangga saya membayar hipotek saya".

3. Sewa Liburan Jangka Pendek

Tidak ada yang mengatakan Anda harus menyewakan properti sewaan Anda kepada penyewa jangka panjang. Situs suka Airbnb dan HomeAway membiarkan Anda menyewakannya dalam jangka pendek untuk berlibur atau bahkan jangka menengah untuk tamu perusahaan.

Penyewaan liburan datang dengan trade-off mereka sendiri, tentu saja. Ya, Anda dapat mengenakan biaya lebih banyak per malam, tetapi tingkat hunian Anda lebih rendah. Dan meskipun Anda tidak akan mengalami sakit kepala yang sama dengan penyewa dan penggusuran yang tidak membayar, Anda akan mengalami sakit kepala lainnya, seperti membersihkan unit di antara para tamu, melengkapi unit, dan membayar utilitas.

Sebelum berinvestasi di properti sewa liburan atau memutuskan untuk menggunakan sewa yang sudah ada untuk menjadi tuan rumah bagi wisatawan, pastikan Anda mengumpulkan angka yang akurat untuk pengeluaran seperti tingkat kekosongan, biaya manajemen, biaya pembersihan, dan harga sewa musiman dan tingkat hunian. Termasuk biaya utilitas, dan konservatif dalam semua perkiraan.

Ini bisa menjadi model bisnis yang efektif jika Anda mendekatinya sebagai bisnis dan bukan investasi pasif.

4. Perdagangan grosir

Seringkali, calon investor real estat mulai dengan grosir properti daripada membeli properti sendiri. Untuk grosir, Anda menemukan banyak properti dan meletakkannya di bawah kontrak untuk, katakanlah, $ 100.000. Properti bernilai $ 120.000 dalam kondisi saat ini, tetapi alih-alih membelinya, Anda menjual kontrak kepada investor lain sebesar $ 110.000.

Anda mendapat untung tanpa harus membawa judul ke properti, dan pembeli mendapat properti dengan diskon di bawah nilai pasarnya. Ini adalah win-win.

Jika kedengarannya seperti uang mudah, tidak. Menemukan transaksi luar biasa pada properti membutuhkan banyak pekerjaan, dan juga dibutuhkan kerja untuk membangun jaringan pembeli-investor. Pedagang grosir juga harus menerima tingkat risiko bahwa mereka akan gagal menemukan pembeli, membuat mereka terjebak dengan kontrak yang tidak pernah mereka inginkan untuk ditutup.

Tetapi untuk semua itu, ini adalah cara yang bagus untuk belajar bagaimana menemukan penawaran dan mendapatkan uang sebelum Anda siap secara finansial untuk membeli properti sendiri.

5. Perwalian Investasi Real Estat Publik

Trust investasi real estat, atau REIT, adalah jenis keamanan yang diperdagangkan di pasar saham publik. Dana REIT menggunakan modalnya untuk berinvestasi di real estat, baik secara langsung dengan membeli properti atau secara tidak langsung dengan meminjamkan hipotek terhadap properti riil - ini dikenal sebagai REIT hipotek atau MREIT.

Satu keuntungan umum untuk REIT dibandingkan dengan dana saham tradisional adalah hasil dividen yang tinggi. Secara hukum, REIT harus mencairkan setidaknya 90% dari laba mereka kepada pemegang saham dalam bentuk dividen, sehingga menghasilkan investasi dengan hasil tinggi.

Kelemahan dari hasil dividen yang tinggi adalah bahwa REIT sering mengalami kesulitan mengumpulkan modal untuk menumbuhkan portofolio mereka karena mereka harus segera membayar begitu banyak keuntungan mereka kepada pemegang saham. Tetapi jika Anda mencari cara yang sepenuhnya pasif untuk mendiversifikasi portofolio saham Anda untuk memasukkan real estat, tidak ada pilihan yang lebih mudah daripada membeli REIT di akun broker Anda, IRA, atau 401 (k).

Kiat Pro: Jika Anda tidak memiliki akun broker atau pengaturan IRA, Anda bisa buka akun dengan Anda Investasikan oleh J.P. Morgan. Mereka menawarkan hingga $ 625 ketika Anda membuka dan mendanai akun baru Anda.

6. Dana Saham Terkait Real Estat

Industri tertentu termasuk eksposur yang tinggi ke real estat, seperti perusahaan konstruksi komersial, pembangun rumah, pengecer perbaikan rumah, dan bahkan industri hotel. Itu berarti Anda dapat secara tidak langsung berinvestasi di real estat dengan membeli saham di perusahaan yang mencari nafkah dari sektor real estat.

Anda dapat berinvestasi dengan memilih masing-masing saham atau dengan membeli reksa dana khusus industri atau dana yang diperdagangkan di bursa. Ketahuilah bahwa saham-saham perusahaan ini tidak semata-mata didorong oleh pasar real estat dan dapat naik atau turun berdasarkan alasan yang beragam seperti manajemen yang buruk, biaya bahan bangunan yang tinggi, atau bahkan skandal seks CEO..

Walaupun ini adalah cara paling tidak langsung untuk melakukan diversifikasi ke dalam investasi real estat, itu sepenuhnya pasif, dan Anda dapat melakukannya dengan mengklik tombol.

7. Situs Web Crowdfunding & REIT Pribadi

Tidak semua situs web crowdfunding real estat beroperasi dengan model yang sama.

Dalam satu model, situs web crowdfunding menyediakan pembiayaan untuk pinjaman rehabilitasi pembelian jangka pendek - jenis pinjaman sirip dan digunakan oleh investor BRRRR. Untuk menghasilkan uang tunai untuk mendanai pinjaman itu, situs crowdfunding mendapatkan uang dari masyarakat. Sebagai investor modal, Anda dapat melihat pinjaman yang saat ini didanai, mengevaluasi properti dan peminjam, dan menginvestasikan uang untuk pinjaman tersebut. Salah satu contoh model ini adalah GroundFloor, yang memungkinkan partisipasi oleh investor yang tidak terakreditasi.

Model umum lainnya untuk situs web crowdfunding beroperasi seperti REIT, tetapi yang tidak diperdagangkan secara publik di bursa saham. Dalam kasus ini, situs web crowdfunding secara pribadi membeli dan mengelola properti yang menghasilkan pendapatan menggunakan uang yang diperoleh dari investor individu seperti Anda. Contoh yang baik termasuk DiversyFund, yang memiliki pengembalian tahunan rata-rata 17,6% sejak awal. Situs crowdfunding ini menerima uang dari investor dan investasi yang tidak terakreditasi hingga $ 500.

Perhatikan bahwa banyak situs web crowdfunding hanya menerima dana dari investor terakreditasi, menetapkan jumlah investasi minimum yang tinggi, atau keduanya.

8. Dana Ekuitas Pribadi & Dana Zona Peluang

Investor terakreditasi dengan banyak uang untuk berinvestasi memiliki lebih banyak pilihan daripada kita semua. Di antara opsi-opsi itu adalah dana ekuitas pribadi.

Dana ini memungkinkan investor kaya untuk mengumpulkan uang mereka untuk investasi skala besar seperti bangunan komersial. Seorang manajer dana mengawasi operasi sehari-hari - tentu saja dengan biaya yang lumayan - membuat para investor dana duduk, bersantai, dan menikmati pengembaliannya.

Salah satu jenis spesifik dana ekuitas swasta yang khususnya relevan dengan real estat adalah dana zona peluang. Dana ini membeli dan meningkatkan real estat di zona peluang berkualitas yang ditunjuk oleh negara dan disertifikasi oleh Departemen Keuangan.

Zona peluang berkualitas biasanya merupakan area berpenghasilan rendah di mana negara bertujuan untuk memacu pertumbuhan ekonomi dan investasi. Wortel untuk investor: pajak tangguhan dan pengurangan laba. Lihat ringkasan IRS ini untuk detailnya.

Manfaat pajak ini memberikan tawaran menggiurkan bagi investor terakreditasi kaya yang mencari cara kreatif untuk memangkas tagihan pajak mereka. Tetapi bersiaplah untuk risiko yang lebih tinggi ketika berinvestasi di lingkungan yang tertekan.

9. Catatan Pribadi

Salah satu cara berinvestasi di real estat secara tidak langsung dan pasif adalah dengan meminjamkan uang langsung kepada investor real estat untuk pembelian properti.

Paling sering, itu berarti meminjamkan kepada teman, anggota keluarga, dan orang lain yang Anda kenal secara pribadi dan percaya dengan uang Anda. Kepercayaan itu adalah kunci karena jika mereka gagal pada Anda, Anda memiliki jalan lain selain menggugat mereka. Kebanyakan pemberi pinjaman uang pribadi tidak mendapatkan hak gadai terhadap properti, dan bahkan ketika mereka melakukannya, tidak ada masalah sepele untuk menyita properti..

Namun biasanya, investor nota swasta mengenakan suku bunga tinggi. Dan ketika mereka secara pribadi mengenal investor real estat dan rekam jejak (mudah-mudahan bagus) mereka, yang sering diterjemahkan menjadi risiko rendah, pengembalian tinggi. Berhati-hatilah saat memadukan kehidupan pribadi dan investasi keuangan Anda. Anda mempertaruhkan hubungan pribadi Anda, bukan hanya uang Anda.

Kata terakhir

Anda tidak kekurangan pilihan ketika Anda siap menambahkan real estat ke portofolio investasi Anda.

Sebelum memutuskan strategi investasi real estat mana yang akan diambil, jelaskan tujuan pribadi Anda. Membalik sangat bagus untuk menghasilkan uang dengan perputaran cepat, tetapi pembayaran satu kali yang dikenakan pajak sebagai pendapatan reguler, dan itu jauh dari pasif. Sebaliknya, meminjamkan uang dalam bentuk catatan pribadi kepada teman investor real estat Anda sepenuhnya pasif tetapi membuat Anda tidak memiliki kendali atau jaminan selain kepercayaan pribadi Anda pada peminjam..

Real estat adalah investasi yang terkenal tidak likuid, jadi pastikan Anda memahami komitmen waktu untuk dana Anda sebelum berinvestasi. Rencanakan strategi keluar ideal Anda, lalu buat rencana darurat jika Anda perlu beralih ke Rencana B.

Sebagai sumber pengembalian tinggi, pendapatan berkelanjutan, dan manfaat pajak, real estat membuat kasus kemenangan untuk dimasukkan ke dalam portofolio Anda. Tetapi seperti halnya investasi apa pun, lakukan pekerjaan rumah Anda dan pahami risikonya sebelum menghabiskan uang tunai yang Anda hasilkan dengan susah payah.

Bagaimana Anda berinvestasi di real estat di masa lalu? Apa kekhawatiran dan tantangan Anda untuk maju?