Cara Menemukan Kontraktor yang Baik untuk Perbaikan Perbaikan Rumah

Tidak ada yang mau mengalami cobaan seperti itu. Namun itu terjadi sepanjang waktu, terutama selama musim panas ketika lebih banyak pemilik rumah memulai proyek perbaikan rumah.

Sebagian besar kontraktor jujur dan dapat dipercaya, tetapi akan selalu ada orang-orang yang siap dan mau melakukan penipuan dan kabur dengan uang Anda. Jadi bagaimana Anda bisa memastikan Anda menemukan kontraktor yang andal dan terkemuka yang menepati janji mereka? Dan bagaimana Anda memastikan Anda mempekerjakan profesional yang tepat untuk pekerjaan itu? Mari lihat.

Apakah Anda Membutuhkan Kontraktor atau Tukang?

Lihatlah daftar tugas proyek Anda. Mungkin Anda perlu mengganti atap, memperbaiki kebocoran di bawah wastafel dapur, memasang kembali lantai lorong, dan memasang kipas langit-langit di kamar tidur putra Anda. Anda juga ingin membangun dek kecil untuk memasak musim panas.

Beberapa proyek ini relatif mudah diselesaikan, sementara yang lain jauh lebih kompleks. Jadi pertanyaannya menjadi: Apakah Anda perlu menyewa kontraktor, atau cukupkah seorang tukang?

Proyek-proyek tertentu membutuhkan pengetahuan yang mendalam dan bahkan sertifikasi lokal atau negara bagian; untuk proyek-proyek ini, Anda memerlukan kontraktor. Proyek lain dapat ditangani oleh seseorang yang tahu cara menggunakan gergaji pita atau yang memiliki waktu untuk memperbaiki pipa bocor; untuk proyek-proyek ini, Anda dapat menghubungi tukang, yang biasanya akan mengenakan biaya lebih sedikit per jam atau proyek daripada kontraktor berlisensi.

Inilah cara mencari tahu profesional mana yang akan disewa untuk proyek Anda.

Tukang

Seorang tukang biasanya akan menyelesaikan proyek perbaikan rumah umum dan pemeliharaan rutin, seperti:

Mengganti wastafel
Memasang toilet baru
Lukisan
Membersihkan selokan
Perbaikan drywall
Memasang teras
Proyek pemeliharaan musiman
Perbaikan minor HVAC
Perbaikan atau penggantian lantai
Halaman bekerja
Perbaikan pagar
Menghilangkan cetakan luar

Proyek-proyek ini tidak rumit dan tidak memerlukan banyak pengetahuan khusus.

Kontraktor

Kontraktor lebih cocok untuk pekerjaan yang lebih besar yang memerlukan izin, pengetahuan khusus, atau keduanya. Para profesional ini terbagi dalam dua kategori: kontraktor umum dan kontraktor.

Kontraktor Umum

Kontraktor umum (GC) bertindak sebagai manajer untuk proyek-proyek besar. Mereka menyewa kontraktor, yang dikenal sebagai subkontraktor, untuk melakukan tugas-tugas khusus seperti memasang pipa ledeng baru, memasang countertop baru, atau memasang ulang rumah. Kontraktor umum memastikan bahwa semua izin diajukan, semua tenggat waktu terpenuhi, dan biaya tetap sesuai anggaran.

Anda harus menyewa kontraktor umum untuk proyek-proyek seperti:

Renovasi dapur atau kamar mandi
Membangun tambahan
Membangun rumah baru

Kontraktor

Kontraktor adalah pedagang yang terampil dan berlisensi yang bekerja secara independen dengan beberapa kontraktor umum atau dengan agen yang lebih besar. Anda akan menyewa kontraktor untuk proyek-proyek seperti:

Membangun geladak
Memberi hadiah ulang untuk sebuah rumah
Menginstal generator seluruh rumah
Mengganti pipa air atau memasang pemanas air
Memasang jendela atau pintu baru
Membangun kembali perapian atau memasang kompor kayu
Memasang ubin atau pasangan bata
Memasang unit HVAC

Jika Anda masih tidak yakin apakah Anda memerlukan kontraktor umum, kontraktor reguler, atau tukang, ikuti aturan ini dari HomeAdvisor:

Jika pekerjaan itu akan memakan waktu lebih dari seminggu, sewalah GC.
Jika pekerjaan itu membutuhkan beberapa pro berbeda untuk diselesaikan, sewalah GC.
Jika pekerjaan itu memerlukan beberapa izin, sewalah GC.
Jika aturan ini tidak berlaku untuk proyek Anda, Anda mungkin baik-baik saja dengan kontraktor biasa atau bahkan tukang.

Berapa Biayanya Anda?

Anda mungkin bertanya-tanya apakah Anda harus melakukannya sendiri (DIY) atau menyewa kontraktor. Dan jika Anda mempekerjakan seseorang, berapa biayanya?

Kutipan kontraktor tergantung pada sejumlah faktor: jenis proyek, seberapa mahal material, dan di mana Anda tinggal. Tidak mungkin mengutip harga rata-rata karena proyek sangat bervariasi.

Misalnya, jika Anda berpikir untuk membuat ulang dapur Anda, Anda mungkin harus menyewa kontraktor umum yang juga akan meminta subkontraktor seperti tukang pipa dan tukang listrik. Biaya untuk proyek seperti ini tergantung pada ruang lingkup proyek dan tarif rata-rata per jam untuk setiap subkontraktor, yang dapat sangat bervariasi tergantung di mana Anda tinggal.

Menurut HomeAdvisor, tarif rata-rata untuk kontraktor meliputi:

Montir listrik: $ 50 hingga $ 100 per jam
Tukang ledeng: $ 45 hingga $ 200 per jam
Pengaturan Ubin atau Pengaturan Batu Profesional: $ 863 hingga $ 2.681 per pekerjaan
Roofer: $ 7.524 per pekerjaan
HVAC: $ 284 (perbaikan) atau $ 4,274 (instalasi) per pekerjaan
Instalasi Jendela: $ 5,274 per pekerjaan
Lukisan Rumah (Eksterior): $ 2.803 per pekerjaan

Memperkirakan apa yang akan Anda bayar untuk proyek yang lebih kecil yang membutuhkan tukang sedikit lebih mudah. Para profesional ini biasanya mengenakan biaya kurang dari kontraktor; menurut HomeAdvisor, biaya khas untuk proyek tukang, secara nasional, adalah $ 178 hingga $ 650.

Cara Menemukan Kontraktor yang Hebat

Pencarian daring yang cepat sudah cukup untuk membuat Anda takut karena pernah menyewa kontraktor. Web penuh dengan cerita-cerita horor dari keluarga yang mempekerjakan seorang kontraktor yang:

Lari dengan uang mereka tanpa pernah melakukan pekerjaan
Apakah pekerjaannya sangat buruk sehingga mereka harus mempekerjakan orang lain untuk memperbaiki pekerjaan dengan biaya dua atau tiga kali lipat
Butuh waktu berbulan-bulan atau bahkan bertahun-tahun untuk menyelesaikan suatu proyek, untuk puluhan ribu atau bahkan ratusan ribu dolar melebihi anggaran

Jika daerah Anda baru-baru ini mengalami badai besar, seperti badai, tornado, badai hujan es, atau banjir, Anda juga harus berhati-hati terhadap "pemburu badai." Ini adalah kontraktor yang datang dari luar kota untuk memperbaiki rumah yang rusak akibat bencana alam baru-baru ini. Sementara beberapa kontraktor ini sah, banyak yang hanya mencari untuk mendapatkan uang cepat dan kemudian pergi sebelum pemilik rumah menemukan pekerjaan buruk mereka..

Namun, ada banyak kontraktor yang jujur dan dapat dipercaya di luar sana. Bagaimana Anda menemukannya? Dibutuhkan waktu, kerja, dan kesabaran, tetapi upaya Anda akan membuahkan hasil.

1. Kerjakan Pekerjaan Rumah Anda

Situs web seperti Angie List dan HomeAdvisor membantu mengeluarkan dugaan dari mempekerjakan orang yang tak terlihat; ini adalah tempat yang bagus untuk memulai pencarian Anda. Setiap situs memiliki database ekstensif kontraktor perbaikan rumah yang ditinjau oleh anggota yang diverifikasi. Pilihan lain adalah Handy.com. Mereka akan membantu Anda menemukan tukang untuk tugas sederhana seperti menggantung TV hingga kontraktor untuk merombak besar.

Coba hubungi kamar dagang lokal Anda atau bangun asosiasi dagang dan minta rekomendasi mereka.

Anda juga dapat bertanya kepada perusahaan asuransi Anda, bahkan jika mereka tidak membayar untuk pekerjaan itu. Sebagian besar perusahaan asuransi memiliki perjanjian dengan kontraktor lokal terkemuka. Anda tidak hanya dapat memanfaatkan proses peninjauan yang telah dilakukan oleh perusahaan asuransi Anda pada perusahaan-perusahaan ini, tetapi Anda bahkan mungkin mendapatkan potongan harga berdasarkan hubungan antara kontraktor dan perusahaan asuransi Anda.

Setelah Anda meneliti opsi Anda, buat daftar setidaknya tiga kontraktor berperingkat tinggi yang ingin Anda dapatkan tawarannya dan hubungi mereka secara langsung.

2. Dapatkan Nomor Lisensi Kontraktor

Setelah Anda membuat daftar pendek kontraktor, persempit daftar Anda dengan menelepon dan menanyakan nomor lisensi dan sertifikat asuransi kepada kontraktor. Semua kontraktor, terlepas dari negara tempat mereka beroperasi, diharuskan memiliki izin usaha dan perlindungan asuransi.

Memiliki nomor izin usaha akan memungkinkan Anda untuk menghubungi kotamadya setempat dan menentukan apakah kontraktor itu sah secara bisnis, sementara sertifikat asuransi akan memastikan bahwa kontraktor tersebut dilindungi jika terjadi kesalahan. Kontraktor yang baik harus membawa asuransi pekerja dan asuransi kewajiban melalui bisnis mereka. Mintalah untuk melihat polis asuransi mereka sehingga Anda dapat meninjau pertanggungan mereka.

Perlu diingat bahwa lisensi bisnis tidak sama dengan lisensi kontraktor. Setiap negara bagian, kota, dan kota memiliki persyaratan yang berbeda untuk perizinan kontraktor. Kunjungi halaman lisensi negara bagian HomeAdvisor untuk mencari persyaratan unik negara Anda sehingga Anda tahu lisensi apa yang harus dicari dari kontraktor terkemuka.

3. Ajukan Pertanyaan

Ketika tiba saatnya untuk bertemu dengan masing-masing kontraktor, sebaiknya daftar pertanyaan dituliskan sehingga Anda tidak melupakan sesuatu yang penting. Pertimbangkan untuk mengajukan beberapa atau semua pertanyaan berikut kepada mereka:

Asosiasi Perdagangan Lokal Apa yang Anda Milik?

Setelah wawancara, hubungi organisasi-organisasi ini dan periksa apakah kontraktor ini memang anggota yang bereputasi baik.

Berapa Lama Anda dalam Bisnis?

Mintalah bukti untuk masa jabatan mereka, karena beberapa kontraktor terbang-demi-malam akan mengklaim "pengalaman 20 tahun" di daerah itu ketika mereka sebenarnya baru saja tiba di kota bulan lalu.

Dapatkah Anda Memberi Saya Setidaknya 3 Referensi Terbaru?

Kata kunci di sini adalah "baru-baru ini." Kontraktor yang baik harus siap dan bersedia untuk membagikan informasi kontak dari setidaknya tiga pemilik rumah yang telah bekerja dengan mereka selama setahun terakhir. Jika semua yang mereka miliki adalah referensi lama, mungkin itu pertanda bahwa kualitas kerja mereka telah menurun.

Ketika Anda berbicara dengan pemilik rumah ini, tanyakan pada mereka:

Seberapa cepat kontraktor ini membalas panggilan telepon Anda?
Apakah proyek selesai sesuai anggaran? Jika tidak, apa yang terjadi?
Apakah kontraktor menepati janji mereka kepada Anda?
Apakah kontraktor responsif terhadap perubahan dengan proyek? Jika ada perselisihan, apa yang terjadi?
Apakah Anda akan merekomendasikan kontraktor ini kepada seseorang di keluarga Anda?

Apa Waktu yang Anda Miliki untuk Proyek Ini? Apakah Anda Pada Proyek Lain Yang Dapat Mempengaruhi Timeline Ini?

Juga tanyakan pada mereka tentang tawaran terbaru yang mereka buat dengan pemilik rumah lainnya. Mereka mungkin tidak memiliki proyek apa pun saat ini, tetapi apa yang terjadi jika dua pemilik rumah lain mempekerjakan mereka di akhir minggu?

Jadwal Pembayaran Apa Yang Anda Butuhkan??

Ingat, kontraktor yang jujur tidak akan pernah meminta jumlah proyek penuh di muka, tetapi sebagian besar akan meminta setoran dan pembayaran rutin di seluruh proyek. Pastikan Anda tahu kapan pembayaran jatuh tempo dan berapa banyak.

Akankah Orang Yang Sama Bekerja pada Proyek Ini Setiap Hari?

Jika Anda mewawancarai kontraktor umum, tanyakan pada mereka siapa yang akan muncul di rumah Anda setiap hari. Apa jenis proses pemeriksaan yang mereka gunakan saat merekrut subkontraktor? Apakah ini akan menjadi tim subkontraktor yang sama setiap hari, atau akankah tim yang berbeda muncul pada hari yang berbeda? Cari tahu detailnya sehingga Anda tahu apa yang diharapkan.

Apa yang harus saya lakukan untuk menyiapkan rumah atau ruang kerja?

Apakah Anda perlu memindahkan furnitur? Mengambil foto dari dinding di kamar sebelah? Gulung permadani?

Ini juga merupakan kesempatan untuk bertanya apakah ada yang bisa Anda lakukan untuk menyiapkan area yang dapat menurunkan biaya proyek.

Seperti Apa Proyeknya, Sungguh?

Dengan pertanyaan ini, Anda bertanya bagaimana proyek akan memengaruhi hidup Anda dan keluarga Anda. Pertanyaan tindak lanjut dapat mencakup:

Betapa kerasnya pekerjaan itu?
Berapa banyak debu yang akan meledak?
Berapa banyak sampah yang akan dihasilkan, dan semuanya akan dibersihkan setiap hari?
Apakah salah satu dari kita harus berada di rumah saat pekerjaan sedang diselesaikan?
Apakah Anda akan menggunakan terpal untuk melindungi furnitur dan benda-benda lainnya?
Akankah kontraktor Anda mengenakan pelindung sepatu saat mereka datang dari luar?
Di mana Anda perlu menyimpan alat dan bahan selama proyek?

Jika ini proyek besar, tanyakan apakah kontraktor membawa pispot atau apakah subkontraktor akan menggunakan salah satu toilet Anda sepanjang hari.

Beberapa dari pertanyaan ini mungkin tampak sedikit membingungkan, tetapi jangan meremehkan seberapa besar itu akan mengganggu Anda ketika seorang kontraktor melacak lumpur di seluruh karpet Anda karena mereka tidak melepas sepatu bot mereka. Cari tahu hal-hal ini sebelum proyek dimulai sehingga Anda dapat mengomunikasikan harapan Anda dan menyelamatkan diri Anda dari sakit kepala.

4. Dapatkan Penawaran Yang Dirinci

Setiap kontraktor yang Anda wawancarai harus memberi Anda tawaran terperinci. Ini adalah tawaran yang mencantumkan, item demi item, semua yang akan Anda bayar. Ini harus mencakup:

Semua biaya tenaga kerja (termasuk perkiraan biaya subkontraktor, jika proyek Anda menuntutnya)
Semua bahan (termasuk spesifik seperti cat, drywall, dan lampu)
Semua biaya izin
Biaya lain apa pun, seperti biaya perjalanan yang akan ditagih oleh kontraktor

Tagihan terperinci memberi Anda informasi yang jelas dan dimuka tentang berapa biaya proyek. Ini juga memberi Anda kekuatan untuk tetap pada anggaran. Jika tawaran awal kontraktor lebih dari yang Anda mampu, Anda dapat dengan mudah mengubah ruang lingkup proyek agar lebih sesuai dengan anggaran Anda. Misalnya, Anda mungkin memutuskan untuk menggunakan ubin yang lebih murah atau mengerjakan sendiri semua lukisannya.

Jika diperlukan perubahan terhadap kutipan asli Anda, dokumentasikan pada kutipan asli Anda dan pastikan bahwa Anda dan kontraktor menandatanganinya. Kutipan Anda juga harus berisi informasi yang berlaku mengenai jaminan atau jaminan atas pekerjaan yang dilakukan dan bahan yang digunakan.

Simpan perjanjian ini di tempat yang aman sampai garansi Anda berakhir jika Anda harus melakukan tindakan hukum terhadap kontraktor.

Anda juga perlu mengklarifikasi apakah tawaran kontraktor merupakan taksiran atau harga tetap. Perkiraan dapat membuat Anda lebih mahal, jadi cari tahu faktor apa yang mungkin mempengaruhi harga akhir.

Jika kontraktor Anda tidak ingin memberi Anda tawaran terperinci, jangan rekrut mereka.

Bendera Merah yang Harus Diperhatikan

Kontraktor yang jelek dapat muncul kapan saja, di mana saja. Tetapi mereka sering menunjukkan beberapa bendera merah yang bisa Anda awasi.

1. Mereka Mengumpulkan Door to Door

Kontraktor yang baik biasanya memiliki lebih banyak pekerjaan daripada yang bisa mereka tangani dan tidak perlu mengetuk pintu atau menaruh selebaran di kotak surat untuk mencari pekerjaan.

Beberapa kontraktor yang rusak menggunakan permohonan dari pintu ke pintu untuk menipu pelanggan mereka secara langsung. Sebagai contoh, di salah satu lingkungan lama saya, kontraktor pengaspalan aspal secara berkala akan turun ke jalan, memberikan layanan kepada siapa saja yang kebetulan berada di luar. Seorang tetangga secara tidak bijaksana mempekerjakannya, dan mereka menyetujui harga dan berjabat tangan dengannya. Tidak ada kontrak yang terlibat.

Kontraktor menyelesaikan pekerjaan itu sore itu dan menuntut dua kali lipat harga yang semula dikutipnya. Karena tidak ada kontrak yang ditandatangani, itu adalah kasus "katanya, katanya." Tetangga saya harus membawa kontraktor ke pengadilan klaim kecil untuk menyelesaikan masalah; dia memenangkan kasusnya, tetapi bukan tanpa banyak waktu dan stres.

Penipuan umum lainnya melibatkan lansekap. Sebuah truk penuh dengan pohon, semak-semak, dan bunga-bunga akan berkeliling di sekitar lingkungan, bertanya kepada pemilik rumah apakah mereka ingin membeli “tanaman surplus” yang sangat murah ini dan meminta pekerja profesional lanskap menanamnya di halaman mereka. Biasanya, tanaman ini berada di ambang kematian, dan pemilik rumah membayar uang baik hanya untuk harus menggali satu atau dua minggu kemudian.

Berhati-hatilah terhadap siapa pun yang pergi dari rumah ke rumah mencari bisnis. Lebih sering daripada tidak, ini adalah tanda seseorang yang putus asa untuk bekerja.

2. Mereka Meminta Anda Mendapatkan Izin

Kontraktor terkemuka bertanggung jawab untuk mendapatkan semua izin yang diperlukan untuk suatu proyek karena merekalah yang akan berbicara dengan inspektur bangunan ketika mereka tiba untuk memeriksa pekerjaan. Mereka mengajukan izin di bawah nomor lisensi kontraktor mereka.

Seorang scammer akan meminta Anda untuk mendapatkan izin bangunan Anda sendiri, yang berarti Anda harus berbohong tentang siapa yang benar-benar melakukan pekerjaan itu. Sebagai pemilik rumah, Anda bisa mendapatkan izin Anda sendiri untuk proyek DIY, tetapi jika orang lain melakukan pekerjaan itu, mereka harus mendapatkan izin - dan, dengan demikian, mereka yang bertanggung jawab kepada inspektur. Terlalu sering, kontraktor yang meminta agar pemilik rumah mendapatkan izin sendiri tidak berlisensi atau memiliki reputasi buruk dengan inspektur lokal. Either way, jalankan.

3. Mereka Ingin Semua Uang Di Depan

Adalah normal bagi kontraktor untuk meminta sejumlah uang di muka, biasanya jumlah sekaligus atau persentase dari apa yang mereka kutip dalam penawaran mereka - biasanya, tidak lebih dari 10%. Jika kontraktor menginginkan semua uang muka, tunjukkan pintu.

4. Tawaran Mereka Terlalu Rendah

Anda harus mendapatkan setidaknya tiga tawaran sebelum Anda mempekerjakan orang, dan harga ini harus relatif sama harganya.

Berhati-hatilah dengan kontraktor mana pun yang mengajukan penawaran sangat rendah. Ada kesempatan baik mereka menawar rendah untuk mendapatkan kaki mereka di pintu sehingga nanti, mereka dapat memukul Anda dengan biaya tak terduga untuk material atau tenaga kerja.

Penipuan umum lain dengan tawaran rendah melibatkan kontraktor yang mengatakan bahwa dia ingin menggunakan proyek Anda untuk "tujuan iklan" atau sebagai karya pamerkan untuk portofolionya. Katakan saja tidak dan pergi. Tawaran yang sangat rendah adalah tanda tidak berpengalaman, berhemat, atau lebih buruk.

Dapatkan gagasan umum tentang biaya proyek Anda sebelum mulai melihat tawaran. Lihat Laporan Biaya vs Nilai Remodeling, yang mencantumkan biaya khas dari 30 proyek perbaikan rumah umum berdasarkan wilayah.

Kata terakhir

Cukup menakutkan untuk mengeluarkan ribuan dolar atau lebih untuk proyek perbaikan rumah, dan bahkan lebih menakutkan ketika Anda tidak sepenuhnya memercayai orang yang bertanggung jawab untuk menyelesaikan pekerjaan..

Menemukan kontraktor yang hebat membutuhkan waktu dan penelitian, tetapi itu sepadan dengan usaha. Berurusan dengan seseorang yang profesional, berpengalaman, dan dapat dipercaya akan menghilangkan banyak stres dalam situasi yang sudah membuat stres dan memastikan bahwa Anda mendapatkan apa yang Anda bayar..

Seperti apa pengalaman Anda dengan kontraktor? Apakah Anda punya tips untuk menemukan kontraktor yang hebat (atau cerita horor untuk dibagikan)?