Pinjaman Uang Keras untuk Renovasi di Real Estat - Haruskah Anda Dapatkan Satu?

Siapa yang benar?

Pinjaman uang keras pada dasarnya tidak baik atau jahat; mereka hanyalah salah satu alat pembiayaan di antara banyak di alat investor real estat. Inilah yang calon investor real estat perlu tahu tentang pinjaman uang keras, termasuk pro, kontra, biaya, dan waktu yang benar dan salah untuk menggunakannya.

Apa itu Pinjaman Uang Keras?

Pinjaman uang keras adalah pinjaman berorientasi agunan yang dijaminkan terhadap real estat. Pemberi pinjaman uang keras biasanya kurang fokus pada peminjam daripada pemberi pinjaman hipotek konvensional, dan lebih pada properti dan kualitas kesepakatan itu sendiri. Alih-alih meminjamkan 90% hingga 95% dari nilai properti seperti pemberi pinjaman hipotek konvensional, pemberi pinjaman uang keras biasanya mengikuti rasio pinjaman terhadap nilai (LTV) 60% hingga 80%.

Sementara pemberi pinjaman uang keras mengevaluasi peminjam juga, fokus utama mereka adalah memastikan ada cukup ekuitas di properti untuk mereka untuk memulihkan dana mereka bahkan jika peminjam default. Mereka meneliti kesepakatan untuk memastikan peminjam membeli di bawah nilai pasar dan akan dapat menciptakan lebih banyak ekuitas dengan merenovasi properti secara menguntungkan.

Pemberi pinjaman uang keras bukanlah bank atau perusahaan besar. Sebaliknya, mereka cenderung menjadi perusahaan kecil, gesit yang beroperasi di tingkat lokal, negara bagian, atau regional. Sekarang ada beberapa perusahaan hampir nasional yang menawarkan pinjaman uang keras, tetapi tidak ada yang beroperasi di semua 50 negara. Tidak seperti bank, yang mencoba melayani pasar massal, pemberi pinjaman uang keras adalah pemberi pinjaman khusus yang mengkhususkan diri dalam pinjaman renovasi cepat untuk investor real estat yang berpengalaman.

Pinjaman uang keras cenderung bersifat jangka pendek (6 hingga 24 bulan), hanya berbunga, dan hanya tersedia untuk properti yang tidak ditempati oleh pemilik. Sebaliknya, hipotek cenderung berorientasi pada peminjam dan jangka panjang (15 hingga 30 tahun). Pemberi pinjaman hipotek konvensional meneliti kualifikasi peminjam, seperti sejarah kredit, pendapatan, utang, dan rasio seperti rasio utang terhadap pendapatan. Jaminan - properti - hanya perlu menilai setidaknya harga pembelian untuk memenuhi pemberi pinjaman hipotek konvensional.

Keuntungan Pinjaman Uang Keras

Pinjaman uang keras telah ada sejak lama, dan mereka masih menjadi pilihan pendanaan pilihan bagi banyak investor real estat, meskipun masuknya baru-baru ini "pengganggu" di lapangan seperti situs web crowdfunding. Inilah mengapa mereka tetap begitu populer di kalangan investor.

1. Kecepatan & Fleksibilitas

Pinjaman uang keras cepat dan fleksibel, dua kualitas yang dihargai oleh investor real estat. Saya telah melihat pinjaman uang keras ditutup dalam tiga hari dari awal hingga akhir. Seringkali kecepatan itu diperlukan bagi investor real estat untuk mengamankan transaksi luar biasa dengan menawarkan penyelesaian yang cepat dan secara virtual dijamin kepada penjual yang cemas.

2. Ideal untuk Pendanaan Renovasi

Di mana pinjaman uang keras bersinar adalah pembiayaan renovasi. Sebagian besar pemberi pinjaman uang keras menanggung 100% dari biaya renovasi dan mengeluarkan dana dalam serangkaian pengundian, berdasarkan jadwal pengundian yang disepakati bersama (lebih lanjut tentang ini nanti).

3. Kredit Buruk Bukan Pelanggar Kesepakatan

Karena pemberi pinjaman uang keras lebih fokus pada properti agunan daripada peminjam, mereka tidak menghindar dari peminjam dengan kredit buruk; mereka hanya mengenakan suku bunga dan biaya yang lebih tinggi, dan meminjamkan pada LTV yang lebih rendah, kepada peminjam berisiko tinggi.

4. Fleksibel Tentang Uang Muka

Kelebihan lain dari pinjaman uang keras adalah bahwa pemberi pinjaman sering tidak peduli dari mana uang muka Anda berasal. Anda dapat meminjamnya dari Sue Bibi Besar Anda, menarik uang muka dari kartu kredit Anda, atau menjual ginjal Anda di eBay atau Amazon; kebanyakan pemberi pinjaman uang tidak peduli karena fokus mereka terletak pada jaminan. Pemberi pinjaman konvensional biasanya tidak mengizinkan bagian dari uang muka untuk dipinjam, bahkan dari anggota keluarga.

5. Jenis Properti Tidak Berarti

Pemberi pinjaman uang keras juga bersedia mempertimbangkan properti unik yang membuat pemberi pinjaman konvensional mudah tersinggung. Saya pernah kenal seorang wanita yang mengoperasikan rumah kos campur dan menagih imigran gelap untuk kamar pada minggu itu, tidak ada pertanyaan. Pemberi pinjaman konvensional tidak akan menyentuhnya, tetapi pemberi pinjaman uang keras yang dia temukan tidak peduli begitu dia melihat nilai tinggi dan ekuitas di properti itu..

6. Tidak Ada PMI

Sebagai catatan akhir, pemberi pinjaman uang keras tidak membebankan biaya asuransi hipotek pribadi (PMI), yang menghilangkan sebagian dari biaya tinggi mereka..

Kelemahan dari Pinjaman Uang Keras

Pinjaman ini memiliki beberapa risiko besar yang harus dipahami oleh calon peminjam.

1. Biaya Pinjaman Tinggi

Kecepatan dan fleksibilitas tidak murah. Kelemahan terbesar dari pinjaman uang keras, sejauh ini, adalah biaya yang lebih tinggi.

Peminjam dapat mengharapkan untuk membayar antara 8% dan 18% dalam suku bunga dan antara 2 dan 6 poin. ("Poin", dalam istilah pinjaman, adalah biaya yang dibebankan di muka pada saat penyelesaian, sama dengan 1% dari jumlah pinjaman.) Tarif dan biaya ini bervariasi tidak hanya oleh pemberi pinjaman, tetapi juga berdasarkan pada skor kredit peminjam, pendapatan, dan pengalaman. Jika Anda telah mencari alasan untuk meningkatkan kredit Anda, skor kredit yang lebih baik biasanya menurunkan biaya pinjaman uang keras Anda.

Seperti pemberi pinjaman hipotek yang lebih tradisional, pemberi pinjaman uang keras menaikkan suku mereka di samping kenaikan suku bunga. Lagi pula, mereka meminjam uang sendiri untuk berbalik dan meminjamkan kepada Anda, dan mereka memberikan biaya bunga yang lebih tinggi kepada peminjam mereka.

Selain suku bunga dan poin yang tinggi, pemberi pinjaman uang keras juga membebankan "biaya sampah" seperti kebanyakan pemberi pinjaman hipotek: biaya pemrosesan, biaya administrasi, biaya penilaian penilaian, dan apa pun yang mereka dapat ciptakan untuk memisahkan peminjam dari lebih banyak uang mereka. Dan berbicara tentang penilaian, sebagian besar pemberi pinjaman uang keras akan meminta Anda untuk menggunakan penilai yang disetujui, yang mungkin mengenakan tarif lebih tinggi dari rata-rata. Yang mengatakan, ini adalah khas dari kebanyakan pemberi pinjaman hipotek, bukan hanya pemberi pinjaman uang keras.

Kebanyakan pemberi pinjaman uang keras juga membebankan biaya inspeksi untuk setiap undian. Mereka mengirim seorang inspektur ke properti pada setiap fase renovasi untuk memverifikasi bahwa pekerjaan yang ditentukan selesai sebelum melepaskan undian.

2. Ketentuan Biasanya Singkat

Pertama, pemberi pinjaman uang keras hampir selalu meminjamkan untuk jangka waktu pinjaman pendek, biasanya berlangsung 6 sampai 24 bulan. Dan mereka tidak memiliki selera humor tentang itu jika Anda gagal membayar mereka pada periode itu. Harapkan putaran poin dan biaya lain jika mereka harus mengeluarkan Anda pinjaman lain.

Yang mengatakan, karena pinjaman jangka pendek, mereka biasanya hanya bunga. Anda tidak membayar kembali pokok apa pun, hanya bunganya, yang membuat pembayaran bulanan dalam kisaran tertahankan meskipun suku bunga tinggi.

3. Pembayaran Terlambat Memiliki Hukuman Keras

Pemberi pinjaman uang keras juga tidak memiliki selera humor tentang pembayaran yang terlambat. Jika Anda melewatkan pembayaran, jangan berharap panggilan telepon yang ramah dari beberapa perwakilan hebat di pusat panggilan untuk membantu Anda menyusun rencana pembayaran. Sebaliknya, harapan adalah pemberitahuan penyitaan langsung.

Bagaimanapun, seluruh model bisnis pemberi pinjaman uang keras berbasis agunan; perlindungan mereka terhadap kerugian tidak didasarkan pada pemodelan statistik dari kemungkinan Anda untuk default, tetapi pada kalkulus sederhana "Bisakah kita mengembalikan pinjaman kita jika kita menyita?"

4. Potensi Melampaui Anggaran

Risiko terakhir, yang melekat pada proyek renovasi, adalah melebihi anggaran. Jangan berharap pemberi pinjaman uang Anda bersimpati jika kontraktor Anda memberi Anda tambahan $ 5.000 dalam pengeluaran; Anda akan diharapkan untuk batuk setiap kelebihan dari saku Anda sendiri. Pastikan Anda mendapatkan inspeksi di rumah sebelum membeli untuk meminimalkan risiko kejutan.

Semua risiko ini dapat diringkas dalam satu kalimat: Mematuhi persyaratan pinjaman atau menghadapi penyitaan cepat. Pemberi pinjaman uang keras fleksibel sebelum Anda meminjam saat mereka menyusun pinjaman. Setelah tinta di atas kertas, harapkan fleksibilitas nol.

Ketika Masuk Akal Mendapatkan Pinjaman Uang Keras

Pinjaman uang keras sangat efektif untuk jenis transaksi real estat yang sangat spesifik: kesepakatan pembelian-rehabilitasi.

Dengan kata lain, mereka sempurna untuk investor real estat yang menemukan rumah yang tertekan atau bobrok, membelinya dengan harga diskon, merenovasi, dan kemudian menjual atau membiayai ulang mereka untuk disimpan sebagai properti sewa jangka panjang. Pinjaman uang keras sangat bagus untuk membalik rumah atau merenovasi persewaan. Namun, karena jangka waktu pinjaman yang pendek, investor harus menjual atau membiayai kembali dengan cepat begitu renovasi selesai.

Itu berarti Anda memerlukan strategi keluar sebelum mengambil pinjaman uang keras. Bahkan, salah satu pertanyaan pertama yang diajukan oleh pemberi pinjaman uang ketika Anda mengajukan pinjaman adalah apakah Anda memiliki strategi seperti itu. Pemberi pinjaman uang keras tidak berspekulasi tentang lingkungan yang akan datang atau kemungkinan kenaikan atau kenaikan sewa di masa depan. Mereka meminjamkan berdasarkan nilai as-is dan nilai after-repair (ARV) di pasar saat ini.

Dalam arti tertentu, ada kenyamanan dalam memiliki mata yang objektif, berpengalaman meninjau nomor Anda dan kesepakatan Anda. Jika pemberi pinjaman menemukan alasan untuk dikhawatirkan, mereka akan dengan cepat menunjukkannya kepada Anda dan memaksa Anda untuk membenarkan logika di balik transaksi Anda..

Terakhir, perlu disebutkan bahwa sebagian besar pemberi pinjaman uang keras tidak lagi meminjamkan kepada pemilik rumah untuk tempat tinggal utama mereka. Pinjaman uang keras tidak dirancang untuk konsumen dan tidak datang dengan perlindungan normal yang diharapkan konsumen. Mereka dirancang untuk investor real estat yang ingin bergerak cepat dan mendapatkan keuntungan.

Buat Jadwal & Dana Renovasi dalam Pinjaman Uang Keras

Setelah pemberi pinjaman uang meninjau transaksi Anda dan menyetujuinya, Anda berdua duduk untuk memetakan jadwal penarikan renovasi berdasarkan perbaikan yang diperlukan.

"Gambar" adalah penggantian untuk serangkaian perbaikan atau pekerjaan renovasi tertentu. Misalnya, pengundian pertama mungkin termasuk mengganti pipa tertentu dan kabel listrik. Setelah pekerjaan ini selesai, kreditur mengirim inspektur ke properti untuk mengkonfirmasi bahwa pekerjaan itu selesai pada kualitas yang dapat diterima dan kemudian melepaskan undian untuk mengganti uang Anda untuk pekerjaan itu..

Poin terakhir itu layak untuk diulangi: Anda membayar tenaga kerja dan bahan apa pun di muka, dan pemberi pinjaman kemudian mengembalikan uang Anda untuk itu.

Setelah satu undian dilepaskan, Anda beralih ke karya undian berikutnya. Untuk melanjutkan contoh dari atas, undian kedua mungkin termasuk mengganti saluran kerja dan tungku serta unit pendingin udara dan menghubungkannya. Siklus kemudian berulang: Anda memanggil pemberi pinjaman untuk memberi tahu mereka bahwa undian kedua selesai, mereka mengirim inspektur untuk mengonfirmasinya, mereka melepaskan undian kepada Anda, dan seterusnya hingga renovasi selesai..

Jika Anda berguna dan ingin melakukan beberapa pekerjaan perbaikan rumah sendiri, Anda mungkin kurang beruntung. Kebanyakan pemberi pinjaman uang keras hanya akan membiayai perbaikan yang dilakukan oleh kontraktor berlisensi - kecuali jika Anda memiliki rekam jejak yang terbukti dengan mereka yang berkualitas tinggi, pekerjaan tepat waktu.

Opsi Lain untuk Pendanaan Renovasi

Pemberi pinjaman uang keras bukan satu-satunya permainan di kota, tentu saja. Berikut adalah beberapa opsi lain yang dapat Anda pertimbangkan untuk membiayai transaksi real estat berikutnya.

1. Situs web Crowdfunding

Ada garis buram antara situs web crowdfunding dan pemberi pinjaman uang keras, karena banyak situs web crowdfunding menagih diri mereka sendiri sebagai pemberi pinjaman uang keras.

Seperti disebutkan di atas, pemberi pinjaman uang keras meminjam uang dari orang lain dan kemudian berbalik dan meminjamkannya kepada investor real estat. Dalam kasus situs web crowdfunding, mereka meminjam uang dari publik. Mereka cenderung menawarkan pengembalian yang kuat kepada investor keuangan karena mereka membuat risiko yang lebih tinggi, pinjaman berbiaya lebih tinggi. Tetapi sebagian besar situs web crowdfunding hanya menerima uang dari investor terakreditasi dan memerlukan investasi minimum yang tinggi.

Apakah Anda mengklasifikasikan situs web crowdfunding sebagai pemberi pinjaman uang keras atau pesaing, mereka sebanding dengan perspektif peminjam.

2. Bank Komunitas

Bank komunitas lokal berfungsi sebagai alternatif nyata dan pesaing bagi pemberi pinjaman uang keras. Tetapi karena mereka kecil, bank lokal, sering kali padat karya untuk mengidentifikasi mereka dan persyaratan pinjaman mereka. Di masa lalu ketika saya ingin meminjam dari bank komunitas lokal, saya harus menjalankan pencarian, membuat daftar setiap bank komunitas dalam jarak 50 mil, dan kemudian memanggil masing-masing secara individual untuk bertanya tentang harga dan ketentuan mereka untuk pinjaman renovasi.

Jika itu membuat Anda bertanya-tanya mengapa Anda harus melalui kerumitan, pertimbangkan bahwa harga bank-bank ini kadang-kadang lebih murah daripada pemberi pinjaman uang keras. Bahkan lebih baik untuk investor sewa, beberapa bank kecil masih menawarkan pinjaman "renovasi-perm", yang melibatkan tahap renovasi awal yang berguling ke hipotek jangka panjang permanen setelah selesai - tidak diperlukan pembiayaan kembali yang mahal dan memakan waktu.

Jika strategi keluar Anda adalah membiayai kembali hipotek jangka panjang dan menjadikan properti itu sebagai persewaan, ada baiknya Anda melakukan lusinan panggilan telepon untuk mencoba menemukan pemberi pinjaman portofolio yang menawarkan program pinjaman yang sulit dipahami ini..

3. Pemberi Pinjaman Uang Pribadi

Investor real estat baru sering mengacaukan "uang pribadi" dengan "uang keras". Pinjaman uang pribadi berasal dari perorangan, seperti teman, anggota keluarga, kenalan, atau siapa pun yang tidak membuat bisnis meminjamkan uang.

Saya kadang-kadang menginvestasikan uang dengan investor real estat yang saya kenal secara pribadi dalam bentuk meminjamkan mereka catatan pribadi. Tetapi saya tidak dalam bisnis meminjamkan uang; Saya kadang-kadang melayani sebagai pemberi pinjaman uang pribadi, tetapi saya bukan pemberi pinjaman uang keras.

Sebagaimana diuraikan di atas, pemberi pinjaman uang keras adalah perusahaan - bahkan jika mereka adalah pinjaman individu dari pemilik tunggal LLC - yang berada dalam bisnis meminjamkan uang kepada investor real estat..

4. HELOC atau Pinjaman Ekuitas Rumah

Jika Anda memiliki rumah dengan banyak ekuitas di dalamnya, Anda dapat meminjam dari tempat tinggal utama Anda untuk mendanai transaksi investasi real estat Anda daripada meminjam terhadap properti baru..

Keuntungan bagi Anda sebagai peminjam adalah pinjaman yang dijamin oleh tempat tinggal utama Anda hampir selalu lebih murah daripada pinjaman yang dijamin oleh properti investasi. Itu karena investor akan selalu default pada pinjaman investasi properti mereka sebelum mereka default pada pinjaman rumah mereka, membuat pinjaman pemilik rumah risiko yang lebih rendah untuk pemberi pinjaman.

Salah satu opsi adalah jalur kredit ekuitas rumah (HELOC) dari Lending Tree. Ini adalah jalur kredit bergilir yang dapat Anda gunakan sesuai kebutuhan, lalu bayar kembali di waktu luang Anda - setidaknya untuk periode penarikan awal, yang biasanya 10 hingga 15 tahun. Setelah itu, HELOC biasanya beralih ke periode pembayaran, di mana Anda harus membayar saldo pokok selama 10 hingga 20 tahun..

Banyak investor menggunakan HELOC untuk membiayai pembelian dan renovasi properti awal mereka, kemudian menjual atau membiayai kembali properti setelah selesai, melunasi saldo HELOC. Bilas dan ulangi infinitum iklan - jika Anda memiliki ekuitas yang cukup di rumah Anda untuk menutupi biaya yang besar dan besar ini.

Pilihan lain adalah pinjaman ekuitas rumah, atau hipotek kedua. Alih-alih jalur kredit berputar, ini adalah hipotek lain terhadap rumah Anda. Pinjaman ini jauh kurang fleksibel, dan karenanya kurang bermanfaat bagi investor real estat yang mencari pembiayaan sementara.

5. Pinjaman FHA 203K

Pinjaman ini hanya berlaku untuk pemilik rumah yang ingin membiayai perbaikan di tempat tinggal utama mereka.

Jika Anda seorang pemilik rumah, lupakan pemberi pinjaman uang keras sama sekali dan bicarakan dengan petugas bagian pinjaman di bank lokal Anda tentang pinjaman FHA 203K. Ini secara signifikan lebih murah daripada pinjaman uang keras dan memungkinkan pembelian dan pembiayaan kembali. Namun, apa yang tidak mereka izinkan adalah peningkatan rumah mewah, jadi jika Anda memiliki hati untuk berenang di bar kolam renang, mulailah menabung uang Anda.

6. Uang tunai

Baiklah, jadi ini bukan bentuk pembiayaan. Tetapi jika Anda dapat mengumpulkan cukup uang untuk membeli dan merenovasi properti investasi, itu dapat menghemat banyak uang untuk bunga dan biaya.

Jika Anda memiliki cukup uang, berikut adalah beberapa tips untuk membantu Anda memutuskan apakah Anda harus menginvestasikan uang Anda dalam proyek real estat atau apakah akan digunakan dengan lebih baik di tempat lain.

Kata terakhir

Pinjaman uang keras adalah cara cepat, fleksibel, dan mudah untuk membiayai properti investasi yang membutuhkan renovasi.

Mereka juga mahal, dan pemberi pinjaman tidak ragu-ragu untuk menyita jika Anda gagal memenuhi sampai akhir tawar-menawar. Dalam situasi apa pun Anda tidak boleh menggunakan pinjaman uang keras untuk membiayai tempat tinggal utama, jika Anda bahkan dapat menemukan pemberi pinjaman uang keras yang masih meminjamkan kepada pemilik rumah; Saya tidak tahu siapa yang tahu. Bahkan investor real estat harus mempertimbangkan semua pilihan mereka daripada hanya default ke pemberi pinjaman uang keras.

Intinya: Ketahui opsi Anda untuk mendanai penawaran real estat jauh sebelum Anda melakukan penawaran pertama.

Apa pengalaman Anda dalam membiayai properti investasi real estat? Apakah Anda pernah menggunakan pinjaman uang keras?