7 Tips untuk Mengikuti Ketika Membeli Properti Investasi Real Estat Pertama Anda

Sebagai sumber pendapatan pasif, ia tidak pernah mengering atau jatuh tempo, tetapi sebaliknya memberikan penghasilan berkelanjutan tanpa kehilangan aset. Bahkan, aset yang mendasarinya semakin meningkat dari waktu ke waktu, bahkan saat Anda membayar hipotek terhadapnya. Itu menjadikan investasi real estat sebagai sumber pendapatan pensiun yang luar biasa. Ini mendiversifikasi alokasi aset Anda dan melindungi terhadap urutan risiko pengembalian karena Anda tidak perlu menjual aset apa pun untuk menghasilkan pendapatan.

Lalu, ada manfaat pajak. Investor dapat mengurangi untuk setiap biaya yang mungkin, dari bunga hipotek hingga biaya perawatan hingga biaya manajemen properti. Mereka bahkan dapat mengurangi beberapa biaya kertas yang sebenarnya tidak pernah mereka keluarkan, seperti depresiasi.

Tetapi untuk semua keuntungan itu, ia juga datang dengan kerugian dan risiko. Setiap properti memerlukan investasi uang tunai yang tinggi dalam bentuk uang muka dan biaya penutupan. Real estat terkenal tidak likuid, membuatnya mahal dan lambat dijual. Ini juga membutuhkan keterampilan dan usaha untuk berinvestasi, tidak seperti saham, yang dapat Anda beli secara instan melalui dana indeks tanpa pengetahuan khusus.

Namun, pengetahuan dan keterampilan yang Anda butuhkan untuk membeli properti pertama Anda bukanlah ilmu roket. Siapa pun dapat belajar cara berinvestasi di real estat. Berikut adalah tujuh tips yang harus diikuti ketika membeli properti investasi pertama Anda untuk menghindari jebakan dan mendapatkan laba yang kuat sejak awal.

1. Dapatkan Angka yang Tepat

Kesalahan paling umum yang saya lihat yang dilakukan oleh investor real estat baru adalah salah perhitungan biaya, nilai, dan sewa.

Jika Anda tidak mengambil hal lain dari artikel ini, ambil pelajaran ini di dalam hati: Pelajari cara menghitung arus kas secara akurat dan untung-untung besar karena tidak intuitif. Begitulah cara investor kehilangan uang.

Biaya Perbaikan & Membawa

Ketika Anda membalik rumah atau membeli properti sewaan untuk direnovasi, Anda perlu tahu persis berapa banyak biaya perbaikan. Kedengarannya mudah di permukaan; setelah semua, kontraktor memberi Anda penawaran harga tertulis, benar?

Masalahnya adalah bahwa kontraktor terkenal sulit untuk dikerjakan, dan renovasi jarang berjalan semulus yang direncanakan. Seringkali, kontraktor terlalu menjanjikan dan kurang memenuhi, baik dari segi biaya maupun jadwal.

Untuk properti investasi pertama Anda, tetap dengan perbaikan kosmetik yang relatif kecil. Kemudian, anggarkan cadangan biaya yang sangat besar untuk mengatasi cegukan yang tak terhindarkan. Hanya saja jangan memberi tahu kontraktor tentang hal itu, atau mereka akan menemukan alasan untuk membelanjakannya.

Dapatkan setidaknya tiga penawaran dari kontraktor berlisensi, dan sangat jelas tentang perbaikan yang Anda inginkan. Ketika Anda meninggalkan ruang untuk interpretasi, Anda meninggalkan ruang untuk kontraktor untuk menagih Anda nanti.

Dan jangan lupa bahwa biaya renovasi sendiri hanyalah awal. Ini juga membutuhkan uang untuk memiliki properti sementara itu sedang kosong sedang menjalani perbaikan. Biaya tercatat ini, atau "biaya lunak," termasuk hipotek, utilitas, pajak, asuransi, dan izin.

Untuk transaksi pertama Anda, anggarkan 50% ekstra sebagai cadangan untuk biaya renovasi, ditambah bantal 50% untuk perkiraan biaya pengangkutan Anda. Dengan mengelola kontraktor Anda dengan penuh perhatian, Anda dapat menghindari pengeluaran apa pun, tetapi sebagai investor baru, Anda harus menganggarkan untuk kesalahan saat bekerja dengan kontraktor.

Kiat Pro: Sebelum Anda memulai proses menemukan kontraktor, periksa HomeAdvisor. Mereka telah menjalankan pemeriksaan latar belakang dan menemukan kontraktor terbaik di daerah Anda untuk Anda pilih. Pilih beberapa dari daftar mereka dan mintalah masing-masing memberi Anda penawaran untuk pekerjaan yang harus dilakukan.

Nilai Setelah Perbaikan (ARV)

Seperti halnya investor baru biasanya meremehkan biaya, mereka juga sering melebih-lebihkan nilai after-repair (ARV) properti mereka.

Lakukan riset sendiri di Trulia atau Zillow untuk mendapatkan nilai properti yang telah direnovasi yang sebanding. Kemudian, kunjungi beberapa rumah yang sebanding yang saat ini dijual. Berjalanlah melalui mereka dan dapatkan intuisi tingkat bagaimana harga properti yang telah diselesaikan di lingkungan tersebut.

Sebagai investor pemula, pendapat Anda sendiri tidak akan memotongnya, jadi dapatkan juga tiga pendapat ahli tentang kisaran ARV untuk properti yang diberikan sebelum membelinya. Pertama, tanyakan pendapat agen real estat Anda, dan minta mereka bersikap konservatif dalam kisaran nilainya. Kemudian, cari investor berpengalaman yang beroperasi di pasar Anda dan tanyakan pendapat mereka. Akhirnya, tinjau penilai pemberi pinjaman untuk pendapat mereka.

Saat Anda memiliki tiga pendapat kisaran ARV tersebut, ambillah ujung bawah kisaran sebagai ARV yang berfungsi. Ini bukan waktu atau tempat untuk optimisme; Anda perlu mengetahui laba minimum Anda dari membalik properti dan memastikan itu tidak negatif.

Sewa Setelah Perbaikan

Jika Anda menjadikan properti sebagai sewa, Anda perlu perkiraan akurat untuk sewa setelah perbaikan. Pergi melalui proses yang sama seperti memperkirakan ARV, tetapi kali ini untuk disewa.

Jika Anda orang lokal, jangan lewatkan berjalan-jalan di properti lingkungan yang saat ini tercantum untuk disewakan. Tidak ada pengganti untuk melihat bagaimana penampilan perusahaan lokal dengan mata Anda sendiri. Anda ingin mengembangkan rasa untuk pasar sewa lokal, serta apa tingkat selesai dan fasilitas yang diharapkan penyewa.

Biaya Sewa yang Sedang Berlangsung

Ulangi setelah saya: Aliran uang Anda bukan sewa dikurangi hipotek.

Seperangkat angka lain yang menjadi kesalahan investor baru adalah biaya sewa yang berkelanjutan. Sebagai aturan umum, perkirakan biaya non-hipotek Anda rata-rata sekitar 50% dari harga sewanya. Misalnya, menurut Aturan 50%, jika sewa adalah $ 1.200, biaya non-hipotek Anda yang sedang berlangsung akan rata-rata $ 600. Jika hipotek Anda adalah $ 500, itu membuat Anda dengan arus kas bulanan rata-rata $ 100 - jauh dari $ 700 yang diharapkan oleh banyak investor pemula.

Biaya non-hipotek meliputi:

• Pajak properti
• Asuransi properti
• Tingkat kekosongan
• Perbaikan besar dan belanja modal (CapEx)
• Pemeliharaan
• Biaya manajemen properti
• Akuntansi, pembukuan, dan biaya hukum

Jangan mengecualikan biaya manajemen properti karena Anda berencana untuk mengelola properti sendiri. Tidak semua orang memiliki waktu atau temperamen yang diperlukan untuk mengelola persewaan dengan baik. Bahkan jika Anda memilikinya hari ini, itu tidak berarti Anda akan memilikinya tahun depan. Selain itu, mengelola persewaan adalah biaya tenaga kerja, apakah Anda melakukan tenaga kerja atau orang lain. Bersiaplah secara finansial untuk menyewa seorang manajer properti dengan memasukkan biaya-biaya ini dalam perhitungan arus kas Anda sekarang.

Namun, jangan hanya mengandalkan Aturan 50% untuk perhitungan Anda yang sebenarnya. Ini adalah aturan umum, dan Anda perlu menghitung setiap pengeluaran untuk properti yang diberikan sebelum membeli.

2. Pertimbangkan Properti Turnkey

Tidak semua orang ingin dipusingkan dengan kontraktor, izin, dan pembiayaan kembali untuk hipotek jangka panjang. Tidak ada yang salah dengan itu.

Jika gagasan mengawasi renovasi membuat Anda stres, belilah properti turnkey. Anda dapat membeli properti yang sudah disewa untuk penyewa yang stabil dan andal, atau membeli properti dalam kondisi siap sewa.

Di dunia yang semakin terhubung saat ini, Anda bahkan dapat membeli properti turnkey di mana saja di negara ini menggunakan platform seperti Atap. Bayangkan MLS versi nasional untuk akses publik hanya untuk properti sewaan turnkey, dan Anda memiliki kekuatan dan kenyamanan platform ini..

Roofstock juga mencakup banyak data untuk setiap properti yang terdaftar, dari data pasar lokal hingga tren nilai rumah dan perkiraan masa lalu hingga detail tentang kondisi properti. Yang terbaik dari semuanya, mereka menyertakan dua jaminan: satu memungkinkan Anda untuk "mengembalikan" properti tanpa biaya dalam 30 hari, dan jaminan lainnya Anda akan menyewakan properti itu kepada penyewa dalam waktu 45 hari setelah pembelian. Lihat ulasan lengkap Roofstock kami untuk lebih jelasnya.

3. Tetap Terpisah & Bersabar

Seperti disebutkan di atas, membeli real estat membutuhkan pekerjaan. Pekerjaan itu berlipat ganda sepuluh kali lipat jika Anda ingin menemukan tawaran bagus - yang lebih baik sebagai investor, atau apa gunanya?

Banyak investor pemula yang secara emosional terikat pada properti pertama yang menarik minat mereka. Mereka suka lokasi dan berpikir, "Saya ingin pensiun di sini," atau mereka suka dapur atau ubin mosaik di kamar mandi lantai atas kedua.

Emosi tidak punya tempat untuk berinvestasi dalam bentuk apa pun. Ini mengarah pada keputusan yang dibuat untuk alasan yang salah dan "investasi intuitif" seperti mencoba mengatur waktu pasar.

Jangan pernah membiarkan diri Anda membentuk ikatan emosional dengan properti investasi prospektif. Dalam semua kemungkinan, Anda harus meninjau puluhan - mungkin ratusan - properti sebelum Anda menemukan kesepakatan yang tepat. Jika Anda mengajukan penawaran pada 15 properti, ada peluang bagus bahwa lima penjual akan bernegosiasi dengan Anda, dan di antara mereka, tiga akan mencapai kesepakatan dengan Anda. Dari ketiganya, dua akan jatuh sebelum penyelesaian, meninggalkan Anda dengan satu kesepakatan tertutup untuk semua upaya Anda.

Hanya sedikit orang yang memiliki kesabaran dan kemampuan untuk tetap terpisah dari masing-masing kesepakatan itu. Investasi real estat langsung adalah permainan angka dalam dua pengertian: Ini semua tentang angka laba dan pengeluaran, dan hanya sebagian kecil dari penawaran prospektif Anda yang benar-benar ditutup. Rangkullah realitas-realitas itu sekarang sebelum membuang banyak waktu dan uang dalam upaya investasi yang gagal.

4. Bernegosiasi (dan Jangan Takut Pergi)

Penjual mengharapkan Anda untuk bernegosiasi. Jika tidak, mereka mulai menebak-nebak harga mereka dan bertanya-tanya apakah mereka seharusnya meminta lebih.

Negosiasi real estat dimulai dengan riset penjual. Cari tahu semua yang Anda bisa tentang penjual, seperti seberapa mendesak mereka ingin menjual, mengapa mereka menjual, dan kapan mereka pindah jika properti ditempati pemilik. Jika Anda menggunakan agen real estat, mintalah mereka merasakan agen daftar. Anda akan terkejut betapa sering agen listing menjadi latah.

Datang dengan penawaran terendah yang menurut Anda penjual akan cukup serius untuk melawan. Semakin mendesak penjual ingin menutup, semakin rendah jumlahnya.

Untuk mengurangi uang tunai Anda pada saat penyelesaian, jangan ragu untuk membangun konsesi penjual ke dalam negosiasi.

Yang paling penting, tetapkan harga tertinggi sebelum Anda membuat penawaran pembukaan. Berkomitmen pada hal itu secara tertulis, dan beri tahu seseorang apa yang harus dikunci di tempatnya. Jika, setelah bernegosiasi bolak-balik, penjual tidak akan menerima nomor di bawah langit-langit itu, pergi. Sejumlah penjual yang mengejutkan menghubungi Anda kembali setelah beberapa hari untuk mengatakan, "Yah, mungkin saya bisa membuat angka-angka itu berhasil." Penjual menggerutu dan postur, tetapi ketika Anda tetap terpisah secara emosional, Anda dapat menjauh dari penawaran yang tidak terlalu populer, yang membuat Anda tidak membeli apa pun selain penawaran bagus.

Ikuti taktik negosiasi ini untuk memegang teguh negosiasi, dan selalu siap untuk berjalan.

5. Atur Pembiayaan Sebelum Melakukan Penawaran

Saat Anda melakukan penawaran, penjual berharap Anda memberikan detail tentang bagaimana Anda berencana membayar properti mereka. Yang berarti Anda perlu mengatur pembiayaan sebelum mulai memberikan penawaran. Pilihan Anda berbeda-beda berdasarkan apakah Anda mencari pinjaman rehabilitasi pembelian jangka pendek atau hipotek properti sewa jangka panjang.

Untuk pinjaman rehabilitasi-pembelian jangka pendek, pilihlah pemberi pinjaman uang yang keras. Mereka cepat dan fleksibel, jika mahal. Atau, Anda mungkin menemukan keberuntungan dengan bank komunitas lokal, tetapi ini beroperasi secara individual, dan masing-masing memiliki kebijakan pinjaman yang berbeda.

Untuk hipotek sewaan jangka panjang, Anda dapat mencoba pemberi pinjaman hipotek konvensional saat pertama kali mulai berinvestasi. Tetapi bank dan pemberi pinjaman tidak dapat diskalakan melampaui beberapa properti pertama Anda karena mereka membatasi berapa banyak hipotek yang dapat Anda laporkan pada kredit Anda.

Pertimbangkan pemberi pinjaman portofolio sebagai pembiayaan "tingkat selanjutnya". Pemberi pinjaman ini tidak menjual pinjaman Anda kepada pemberi pinjaman perusahaan besar, tetapi tetap menyimpannya di rumah. Bank komunitas lokal terkadang menawarkan pinjaman ini, seperti halnya beberapa pemberi pinjaman online.

Akhirnya, setelah Anda membuktikan rekam jejak keberhasilan, Anda dapat meminjam uang secara pribadi dari teman dan keluarga untuk mendanai transaksi Anda. Tapi itu terjadi bertahun-tahun setelah kesepakatan pertama Anda.

Kiat Pro: Saat mencari pemberi pinjaman hipotek untuk membiayai properti pertama Anda, mulailah dengan LendingTree. Dalam beberapa menit, Anda dapat memiliki beberapa penawaran pinjaman yang dapat Anda bandingkan berdampingan.

6. Jangan Menghargai Apresiasi

Real estat tidak selalu naik nilainya. Rumah biasanya naik nilainya, tetapi jika Anda mengandalkan "biasanya," maka Anda berspekulasi, bukan berinvestasi.

Jika Anda sirip, balik berdasarkan harga hari ini. Jika Anda seorang investor sewa jangka panjang, belilah berdasarkan arus kas hari ini. Sementara nilai rumah dapat runtuh, harga sewa tetap sangat tangguh. Bahkan dalam Resesi Hebat, ketika nilai rumah turun 27,42%, sewa terus meningkat, menurut Biro Sensus A.S..

Itulah keindahan investasi sewa. Ketika Anda belajar bagaimana memperkirakan arus kas, Anda dapat menghitung pengembalian atas properti investasi mana pun secara akurat, dan Anda dapat memilih untuk berinvestasi hanya di properti dengan hasil tinggi. Dan ketika Anda berinvestasi dalam properti sewaan berdasarkan arus kas saat ini, maka penghargaan apa pun adalah saus.

7. Bersiaplah untuk Melaksanakan & Mengusir

Sama seperti tidak semua orang memiliki temperamen untuk menjadi investor real estat, hal yang sama berlaku untuk menjadi pemilik tanah yang efektif. Ini membutuhkan perhatian terhadap detail, disiplin diri, dan kemauan untuk menegakkan aturan perjanjian sewa Anda.

Manusia mendorong batas-batas mereka. Sebagai pemilik, itu berarti bahwa beberapa penyewa Anda akan mencoba untuk mendorong batas Anda. Adalah tugas Anda untuk mempertahankan batas-batas itu. Tidak semua orang memiliki disiplin untuk menegakkan aturan sewa mereka di hadapan penyewa yang menangis. Tetapi menegakkan aturan adalah salah satu tantangan menjadi tuan tanah yang harus Anda nyamankan jika Anda ingin sukses.

Pemberi pinjaman hipotek Anda tidak akan terombang-ambing jika Anda memanggil mereka menangis dan meminta mereka untuk tidak membebankan biaya keterlambatan atau memulai proses penyitaan. Jika sewa tidak masuk pada akhir masa tenggang, berikan pemberitahuan peringatan pengusiran, yang memberi penyewa masa tenggang kedua sebelum Anda mengajukan penggusuran. Jika mereka tidak membayar pada akhir masa tenggang kedua, ajukan ke pengadilan setempat. Itu akan memulai proses panjang lainnya dengan akhirnya tanggal sidang dan penguncian, yang semuanya membutuhkan waktu berbulan-bulan.

Tentu saja, itu jarang terjadi. Ketika Anda melayani pemberitahuan peringatan pengusiran dan segera mengajukan ke pengadilan, penyewa sering mulai memprioritaskan sewa mereka atas tagihan kartu kredit, pengeluaran diskresioner, dan pengeluaran lainnya.

Jika Anda tidak suka suara itu, Anda tidak sendirian. Tetapi itu berarti bahwa Anda secara temperamen tidak cocok untuk melakukan landlording. Anda harus melakukan outsourcing ke manajer properti atau menemukan cara lain untuk berinvestasi di real estat.

Kata terakhir

Investasi real estat langsung tidak cocok untuk banyak orang, atau bahkan kebanyakan orang. Mereka hanya tidak memiliki kesabaran dan disiplin.

Untungnya, Anda tidak perlu berinvestasi langsung untuk mendapatkan eksposur real estat dalam portofolio Anda. Cara tidak langsung untuk berinvestasi di real estat termasuk REIT, yang dapat Anda beli secara instan melalui akun broker Anda atau IRA. Anda juga dapat berinvestasi di situs web crowdfunding real estat. Sementara ini pernah memungkinkan hanya investor terakreditasi untuk berpartisipasi, beberapa di antaranya Fundrise, sekarang izinkan siapa saja untuk berinvestasi.

Jika Anda memiliki minat, kesabaran, dan temperamen untuk berinvestasi langsung di real estat, disiplin Anda akan dihargai dengan pengembalian yang dapat diprediksi, manfaat pajak yang kuat, dan pendapatan pasif hasil tinggi. Salah satu cara mudah untuk membeli properti investasi pertama Anda adalah hidup di dalamnya dengan peretasan rumah. Berlawanan dengan kepercayaan populer, Anda tidak perlu membeli properti multi-keluarga untuk meretas rumah. Anda dapat meretas rumah dengan teman sekamar, dengan unit tempat tinggal aksesori, dengan menyewakan kamar di Airbnb, atau bahkan dengan membawa seorang pelajar asing.

Anda memiliki banyak pilihan untuk investasi real estat, apakah Anda memilih kepemilikan langsung atau pendekatan yang lebih mudah. Either way, pastikan Anda melakukan pekerjaan rumah Anda dan memeriksa setiap investasi dengan hati-hati, memperhatikan angka-angka.

Apakah Anda mempertimbangkan untuk membeli properti investasi? Apa rencana jangka panjang Anda?