Pro & Kontra Membeli Kondominium - Apakah Itu Layak?

Membeli kondominium bisa menjadi pilihan tepat, baik Anda baru memulai keluarga atau melarikan diri dari sindrom sarang kosong. Namun, hidup kondominium bukan untuk semua orang. Ada beberapa pertanyaan penting untuk ditanyakan sebelum Anda membeli sebuah kondominium dan ada banyak kerugian karena ada manfaatnya. Mari kita lihat pro dan kontra dari kehidupan kondominium.

Apa Itu Kondo??

Kondominium adalah seperti apartemen yang Anda miliki, bukan? Semacam. Tetapi ada beberapa perbedaan besar antara apartemen dan kondominium.

Sebuah kondominium, yang merupakan kependekan dari "kondominium," adalah tempat tinggal pribadi di dalam bangunan atau komunitas yang lebih besar, sedangkan apartemen adalah tempat tinggal sewaan di dalam bangunan atau komunitas yang lebih besar. Kondominium berbagi area umum dengan semua unit lain di komunitas mereka; area umum ini dapat mencakup pusat kebugaran, kolam renang, dan lahan terawat. Tidak seperti apartemen, bagaimanapun, pemilik kondominium membayar iuran bulanan untuk menjaga fasilitas ini beroperasi dan dalam kondisi baik.

Kondominium dapat berupa rumah bandar yang terpasang di satu atau kedua sisi ke unit lain. Atau, jika kondominium berada di gedung yang lebih besar atau bertingkat tinggi, mungkin dikelilingi oleh unit lain.

Manfaat Membeli Kondominium

Apakah Anda cocok untuk menjadi pemilik kondominium, atau lebih baik Anda membeli rumah keluarga tunggal? Itu pertanyaan yang sulit. Beberapa orang suka tinggal di komunitas kondominium, sementara yang lain menemukan dari waktu ke waktu bahwa mereka akan lebih bahagia dengan sedikit privasi dan kebebasan. Kondominium menawarkan daftar pro dan kontra yang panjang. Mari kita mulai dengan hal positif terlebih dahulu.

1. Kurang Perawatan

Salah satu manfaat terbesar tinggal di sebuah kondominium adalah orang lain yang merawat Anda. Mereka memotong rumput dan memelihara tanah, mereka memperbaiki atap dan menyekop salju, dan Anda tidak perlu khawatir menemukan seseorang untuk menggantikan dinding. Jika Anda adalah pemilik rumah pertama kali, dalam kondisi kesehatan yang buruk, sibuk dengan pekerjaan, suka bepergian, atau Anda tidak ingin berurusan dengan semua pekerjaan itu, ini adalah manfaat utama.

Kondominium juga bisa menjadi pilihan yang baik jika Anda ingin menua di tempat karena Anda memiliki tetangga dekat, staf pemeliharaan berpengalaman untuk mengurus perbaikan besar, dan banyak kegiatan untuk membuat Anda tetap terlibat dengan komunitas Anda.

2. Keamanan

Banyak kondominium menawarkan entri yang terkunci atau terkunci, penjaga pintu, atau bahkan profesional keamanan untuk penghuni. Jika Anda hidup sendiri atau keamanan menjadi perhatian Anda, ini dapat meyakinkan karena dapat mengurangi risiko pembobolan rumah. Selain itu, Anda hidup berdekatan dengan banyak orang lain, yang berarti bahwa dalam keadaan darurat, Anda akan memiliki banyak orang untuk meminta bantuan.

3. Fasilitas

Mau kolam? Sebuah pusat kebugaran? Rabu malam pertandingan di clubhouse komunitas? Banyak komunitas kondominium menawarkan fasilitas penghuni yang berada di luar jangkauan untuk pemilik rumah rata-rata.

Fasilitas ini juga dapat memudahkan Anda mengenal tetangga Anda. Jika Anda hidup sendiri atau senang bersosialisasi, ini bisa menjadi hal yang menyenangkan.

4. Keterjangkauan

Kondominium sering kali harganya lebih rendah dari rumah keluarga tunggal. Menurut National Association of REALTOR (NAR), pada Agustus 2018, harga jual rata-rata untuk rumah keluarga tunggal berkisar sekitar $ 260.000. Kondominium biasanya memiliki harga jual rata-rata yang lebih rendah - sekitar $ 248.200, menurut NAR. Bergantung pada wilayah dan komunitas, harga yang diminta bisa jauh lebih rendah daripada rumah keluarga tunggal. Jadi, jika Anda ingin terjun ke kepemilikan rumah dengan anggaran yang lebih ketat, kondominium bisa menjadi langkah awal yang baik.

5. Penghargaan

Dalam beberapa tahun terakhir, kondominium biasanya dihargai lebih lambat daripada rumah keluarga tunggal karena rumah keluarga tunggal lebih menarik bagi lebih banyak orang. Lebih penting lagi, Anda mendapatkan tanah saat membeli rumah, dan tanah merupakan faktor yang sangat besar dalam apresiasi.

Namun, ini berubah. Mengutip penelitian yang dilakukan oleh Trulia, The Washington Post melaporkan bahwa nilai pasar untuk kondominium naik 38,4% antara 2012 dan 2017, sedangkan nilai rumah keluarga tunggal hanya naik 27,9%.

6. Kedekatan dengan Kehidupan Kota

Banyak kondominium terletak dekat dengan pusat kota yang ramai, yang menarik karena berbagai alasan.

Pertama, beberapa orang ingin dapat berjalan, bepergian dengan sepeda, atau naik transportasi umum ke pekerjaan mereka karena mereka bosan menghabiskan satu jam sehari atau lebih duduk di lalu lintas jam sibuk. Tinggal dekat dengan pekerjaan Anda dapat menghemat ribuan dolar setiap tahun dalam biaya bahan bakar dan perawatan mobil.

Tinggal di dekat pusat kota yang berkembang juga memudahkan untuk mengunjungi restoran baru, berbelanja, dan menonton pertunjukan langsung. Jika Anda bisa berjalan atau naik angkutan umum, kemungkinan Anda akan mendapatkan lebih banyak olahraga karena lebih mudah untuk keluar dan bepergian. Juga, kondominium yang terletak di lingkungan prima dapat meningkatkan nilainya lebih cepat daripada kondominium di pinggiran kota, yang dapat membuatnya menjadi investasi yang layak.

Kerugian dari Membeli Kondominium

Meskipun ada banyak manfaat dari kehidupan kondominium, ada banyak kerugian.

1. Biaya Asosiasi Pemilik Rumah

Seperti yang Anda bayangkan, kolam renang, pusat kebugaran, sistem keamanan, dan kru pemeliharaan semuanya membutuhkan biaya. Ketika Anda membeli sebuah kondominium, Anda pada dasarnya menjadi mitra bisnis di komunitas itu. Anda membayar biaya asosiasi pemilik rumah bulanan (HOA) setiap bulan, di atas hipotek Anda, yang digunakan untuk pemeliharaan properti, serta investasi masa depan seperti pelapisan ulang tempat parkir atau penambahan taman anjing.

Biaya HOA sangat bervariasi tergantung pada lokasi, ukuran, dan kualitas komunitas Anda, dan Trulia melaporkan bahwa biaya HOA telah meningkat di seluruh negeri. Pada tahun 2005, biaya HOA rata-rata adalah $ 250 per bulan; pada tahun 2015, harganya mencapai $ 331. Tentu saja, tempat Anda tinggal memainkan peran penting. Misalnya, biaya HOA rata-rata di New York City adalah $ 571 per bulan, sedangkan rata-rata di Charlotte, North Carolina hanya $ 218.

Peningkatan biaya yang stabil tidak mengejutkan ketika Anda memperhitungkan inflasi; biaya terus naik di hampir setiap sektor. Apa adalah Yang mengejutkan adalah ketika Trulia membandingkan biaya HOA dengan naik turunnya nilai rumah, tidak ada kecocokan; Biaya HOA terus meningkat bahkan selama bertahun-tahun ketika nilai rumah rata-rata turun. Antara 2005 dan 2015, biaya HOA naik 32,4%, dibandingkan dengan kenaikan nilai rumah 15,1%.

Jadi, Anda tidak hanya harus membayar biaya bulanan yang lumayan untuk tinggal di sebuah kondominium, tetapi Anda dapat mengandalkan biaya-biaya tersebut yang akan terus meningkat di tahun-tahun mendatang. Jika Anda tidak menganggarkan untuk kenaikan biaya, Anda berisiko terkena harga keluar dari kondominium Anda karena Anda tidak mampu untuk tinggal di sana.

2. Dana yang berpotensi salah dikelola

Anda akan berpikir bahwa jika Anda membayar $ 300 sebulan dalam biaya HOA, semuanya akan diurus dengan segera, tetapi itu tidak selalu terjadi.

Setiap HOA memiliki dua jenis akun: akun operasi dan akun cadangan. Dana dalam akun operasi digunakan untuk biaya perawatan rutin, seperti memotong rumput, perawatan kolam, dan menyekop salju. Akun cadangan adalah untuk proyek-proyek besar atau jangka panjang, seperti melapisi kembali tempat parkir, mengganti pagar di sekitar komunitas, atau membangun taman bermain baru. Anggap ini sebagai rekening tabungan darurat.

HOA yang dikelola dengan baik akan memastikan bahwa kedua akun didanai dengan baik sehingga ada cukup uang untuk memenuhi pengeluaran rutin, serta cukup uang untuk proyek jangka panjang atau darurat. Namun, ada banyak HOA yang tidak dikelola dengan baik. Jika tidak ada cukup uang dalam dana cadangan dan biaya tak terduga muncul, seperti pohon jatuh di atap, maka dewan akan memilih untuk memungut penilaian khusus pada semua pemilik rumah. Itu berarti Anda secara hukum diharuskan membayar biaya tambahan, yang bisa ratusan atau bahkan ribuan dolar, untuk membuat perbedaan.

Ini terjadi pada penduduk di Sudden Valley di Bellingham, Washington. Seperti yang dilaporkan The Bellingham Herald, Sudden Valley HOA berupaya menaikkan iuran bulanan sebesar 48%, dari $ 832 menjadi $ 1.237, untuk mencakup perbaikan rutin dan tak terduga. Tidak ada cukup uang untuk menutupi biaya karena papan pada tahun-tahun sebelumnya telah menunda bahkan perbaikan rutin dan berinvestasi dalam perbaikan yang dipertanyakan, seperti halte bus sekolah dengan panel surya.

Kurangnya dana adalah hal biasa. Menurut sebuah studi yang dilakukan oleh Asosiasi Cadangan, sebuah perusahaan yang membantu asosiasi masyarakat mengelola dana mereka, hingga 70% dari semua HOA kekurangan dana. Bahkan dana HOA yang sehat dapat dihancurkan ketika anggota yang buta huruf secara finansial terpilih sebagai anggota dewan atau ketika kelompok secara kolektif membuat beberapa keputusan buruk.

3. Kurangnya Privasi

Kelemahan lain dari kondominium living adalah secara struktural, ini seperti sebuah apartemen. Dan seperti yang mungkin Anda ingat dari usia dewasa muda, kadang-kadang tinggal di apartemen tidak seperti yang seharusnya.

Di kondominium, Anda memiliki tetangga di sisi lain dinding Anda, dan mungkin di atas dan di bawah Anda juga. Anda memiliki tetangga yang naik dan turun di aula atau melintasi pekarangan setiap saat, siang dan malam. Anda bisa mendengar perayaan mereka, argumen mereka, dan bayi mereka yang baru lahir menangis setiap malam jam 2 pagi.

Jika Anda mencari kedamaian dan ketenangan, sebuah kondominium mungkin bukan pilihan yang tepat.

4. Kenakalan

Dalam sebuah komunitas kondominium, Anda berbagi tanggung jawab keuangan pemeliharaan dengan orang lain. Ketika orang-orang berjuang untuk memenuhi kebutuhan hidup, mereka mungkin berhenti membayar iuran asosiasi mereka. Hal ini menyebabkan iuran naik untuk semua orang menutupi kenakalan, yang berarti Anda terjebak memegang ujung pendek tongkat.

5. Kesulitan Menjual

Kondominium bisa jadi sulit dijual karena sejumlah alasan.

Pertama, tidak semua orang ingin tinggal di kondominium. Keluarga dengan anak kecil sering menginginkan pekarangan, keluarga dengan banyak anjing sering membutuhkan pekarangan, dan beberapa orang tidak ingin hidup di atas orang lain. Faktor-faktor ini mempersempit kelompok calon pembeli Anda.

Kedua, Anda harus mempertimbangkan HOA Anda. Jika HOA Anda menuntut iuran tinggi, ini akan membuat harga orang keluar dari pembelian. Jika HOA Anda kekurangan dana dan komunitas terlihat semakin buruk untuk dipakai, orang lain tidak akan mau tinggal di sana. Saat menjual kondominium, HOA Anda memainkan peran besar dalam seberapa cepat bergerak.

Kesehatan finansial HOA Anda juga akan menjadi faktor bagi pembeli yang mengambil hipotek. Banyak pemberi pinjaman tidak akan menyetujui pinjaman jika ada litigasi yang tertunda terhadap HOA atau jika HOA tidak memiliki cadangan yang cukup. Jika komunitas memiliki rasio penyewa yang tinggi, beberapa pemberi pinjaman akan menolak pinjaman. Semua masalah ini selanjutnya dapat membatasi kelompok pembeli potensial Anda.

Akhirnya, karena sebagian besar kondominium di komunitas terlihat sama, jika ada unit kosong di gedung Anda, mereka kemungkinan akan menjual terlebih dahulu. Dan jika ada banyak unit kosong, semoga sukses.

6. Lebih Banyak Aturan

Tinggal di kondominium berarti Anda harus hidup dengan aturan manajemen. Misalnya, Anda ingin memasang teknologi energi hijau, seperti panel surya di atap untuk menghemat energi di rumah. Alih-alih memulai, Anda harus meminta izin kepada asosiasi kondominium. Jika mereka menolak permintaan Anda, Anda kurang beruntung.

HOA dapat memiliki daftar aturan yang harus dipatuhi oleh pemilik. Misalnya, HOA Anda mungkin membatasi jumlah hewan peliharaan yang diizinkan untuk Anda miliki dan bahkan membatasi beberapa ras. Mereka mungkin menetapkan batas pada jumlah pengunjung yang dapat Anda miliki atau menetapkan "waktu tenang" khusus untuk membatasi kebisingan. Mereka mungkin juga membatasi jenis renovasi yang Anda boleh lakukan atau dekorasi yang Anda boleh pasang.

Hidup dengan aturan orang lain mungkin baik-baik saja bagi sebagian orang, tetapi bagi yang lain, itu bisa menyesakkan.

Kiat untuk Membeli Kondominium

Jadi, apakah Anda merasa kondominium cocok untuk gaya hidup Anda? Kemudian pertimbangkan tips ini sebelum Anda berinvestasi.

1. Kondominium Tua Mungkin Lebih Mahal

Seperti yang dilaporkan Trulia, biaya HOA seringkali lebih tinggi di komunitas yang lebih tua, hanya karena komunitas ini membutuhkan lebih banyak pemeliharaan. Menurut data mereka, yang bersumber dari Sensus A.S., bangunan yang dibangun pada 2005 atau lambat memiliki biaya HOA yang $ 90 per bulan lebih murah daripada bangunan yang dibangun antara 1960 dan 1969.

2. Baca Dokumen Pemerintahan dengan Hati-hati

Tidak berurusan dengan banyak pekerjaan pemeliharaan rumah menarik bagi banyak orang. Tetapi penting bagi Anda untuk memahami elemen mana yang dicakup oleh HOA dan yang pada akhirnya menjadi tanggung jawab Anda. Ada tiga kategori perawatan untuk dipertimbangkan di sini.

Satuan

Pertama, Anda perlu memahami bagaimana HOA Anda menentukan batas-batas, atau "unit," di komunitas Anda. Bagian penting dari peraturan HOA adalah mendefinisikan apa yang termasuk dalam unit standar. Pastikan untuk mengetahui apa yang Anda miliki dan apa yang dimiliki HOA.

Biasanya, HOA akan mendefinisikan unit standar sebagai apa pun yang terkandung di dalam dinding interior unit, termasuk peralatan. Ketika Anda membuka pintu ke kondominium Anda, itu adalah ruang pribadi Anda, jadi Anda akan bertanggung jawab untuk mengecat dinding, memperbaiki tetesan di bawah wastafel dapur, dan mengganti karpet.

Elemen umum

Elemen umum adalah area atau fitur yang dibagikan oleh semua pemilik. HOA bertanggung jawab atas perbaikan dan pemeliharaan di area ini. Mereka dapat mencakup:

• Kolam renang
• Lapangan tenis
• Air Mancur
• Pusat rekreasi atau clubhouse
• Alasan
• Tempat parkir
• Trotoar
• Sisi luar
• Atap
• Lorong
• Anggar di sekitar lapangan
• Gerbang masuk

Elemen Umum Terbatas

Elemen umum terbatas adalah fitur yang tidak termasuk dalam unit standar Anda, tetapi juga bukan elemen umum. Biasanya, elemen umum terbatas adalah elemen yang Anda bagikan dengan pemilik lain, tetapi tidak semua pemilik di komunitas. Ini mungkin fitur yang berada di luar dinding bagian dalam unit Anda, seperti teras. Atau, mereka mungkin fitur yang hanya dimiliki oleh beberapa kondominium di komunitas, seperti cerobong asap atau skylight.

Misalnya, garasi yang Anda bagikan dengan pemilik lain akan menjadi elemen umum yang terbatas, seperti halnya dinding penahan beban yang Anda bagikan dengan orang di sebelahnya. Contoh lain dapat mencakup:

• Pintu masuk atau pintu umum
• Kotak surat
• Awning
• Berhenti
• Daun jendela
• Balkon atau teras
• Pintu atau jendela eksterior

Setiap HOA memiliki aturan berbeda tentang elemen umum yang terbatas, jadi penting bagi Anda untuk membaca anggaran rumah tangga Anda dengan cermat untuk menentukan fitur tambahan mana yang akan menjadi tanggung jawab Anda. Biasanya, HOA bertanggung jawab atas elemen-elemen umum tetapi mengharuskan pemilik mempertahankan elemen-elemen umum terbatas yang terhubung ke unit mereka. Jika elemen-elemen umum yang terbatas perlu diperbaiki, HOA mungkin membayar sebagian dari biaya dan meminta pemilik yang berbagi elemen mengisi sisanya..

3. Bicaralah dengan Tetangga

Adalah ide yang cerdas untuk berbicara dengan para tetangga sebelum mengajukan penawaran di sebuah kondominium. Ini tidak hanya memberi Anda kesempatan untuk melihat siapa yang akan Anda tinggali, tetapi juga untuk menanyakan seberapa baik komunitas dijalankan. Penghuni saat ini dapat memberi Anda informasi orang dalam yang berguna tentang anggota dewan, suasana komunitas, dan jumlah penyewaan.

Mencari tahu rasio sewa penting karena beberapa alasan. Pertama, unit yang dimiliki oleh investor dan disewakan berarti bahwa akan selalu ada orang asing yang datang dan pergi. Unit-unit ini dapat disewa setiap tahun, seperti apartemen, atau disewakan setiap minggu untuk liburan. Orang-orang di unit liburan lebih cenderung begadang, bersuara keras, dan bahkan mungkin menimbulkan masalah bagi masyarakat.

Alasan lain mengapa rasio sewa penting adalah bahwa beberapa pemberi pinjaman tidak akan menyetujui pinjaman untuk masyarakat dengan rasio sewa yang tinggi. Ini biasanya lebih menjadi masalah di kota-kota besar, seperti New York atau Miami, di mana investor membeli kondominium dan kemudian menyewakannya kepada wisatawan..

4. Minta Anggaran HOA

HOA tidak akan memberikan calon pembeli salinan anggaran mereka saat ini. Namun, jika Anda serius ingin membeli kondominium, Anda dapat meminta penjual untuk memberikan salinannya kepada Anda.

Mengkaji anggaran HOA memberi Anda kesempatan untuk melihat ke mana uang itu pergi dan berapa banyak yang mereka miliki sebagai cadangan untuk proyek-proyek masa depan. Anda juga harus melihat hutang mereka. Berapa banyak hutang yang dimiliki oleh HOA, jika ada? Lebih penting lagi, berapa banyak pemilik yang tidak membayar iuran mereka? Komunitas dengan tingkat gagal bayar yang tinggi mungkin mengalami kesulitan keuangan, yang bisa jadi mahal untuk Anda.

Dapat juga mencerahkan untuk membaca risalah dari beberapa pertemuan dewan terakhir. Ya, itu pekerjaan yang membosankan, tetapi berita acara ini dapat memberi Anda informasi orang dalam yang berharga tentang seberapa baik dewan, dan masyarakat, bekerja bersama. Misalnya, Anda dapat mengetahui apakah pria di sebelah kondominium yang ingin Anda beli sering mengajukan keluhan terhadap tetangganya, atau apakah dewan mempertimbangkan penilaian khusus untuk tahun depan. Ini adalah informasi yang ingin Anda miliki sebelum berinvestasi dalam komunitas.

Kata terakhir

Tidak ada keraguan bahwa membeli kondominium bisa menjadi keputusan yang bagus - bagi sebagian orang. Orang tua yang kosong, keluarga muda, dan profesional yang sibuk sering merasa terbebas untuk tinggal di rumah perawatan rendah di mana keputusan besar ditangani oleh orang lain. Namun, jika Anda menyukai privasi dan kemandirian Anda dan tidak ingin hidup dengan aturan orang lain, maka kondominium tinggal mungkin tidak tepat untuk Anda.

Apakah Anda tinggal di kondominium? Apakah Anda suka, atau apakah rumah keluarga tunggal akan lebih cocok untuk Anda?