Apa itu Pinjaman Konstruksi Rumah - Proses & Cara Memenuhi Syarat

Pinjaman hipotek standar tidak akan memotongnya - tetapi Anda mungkin memenuhi syarat untuk jenis pinjaman khusus yang dikenal sebagai pinjaman konstruksi.

Apa itu Pinjaman Konstruksi?

Pinjaman konstruksi biasanya pinjaman jangka pendek yang digunakan untuk membayar biaya membangun rumah. Ini mungkin ditawarkan untuk jangka waktu tertentu (biasanya sekitar satu tahun) untuk memberi Anda waktu untuk membangun rumah Anda. Pada akhir proses konstruksi, ketika rumah selesai, Anda perlu mendapatkan pinjaman baru untuk melunasi pinjaman konstruksi - ini kadang-kadang disebut "pinjaman akhir."

Pada dasarnya, ini berarti Anda harus membiayai kembali pada akhir jangka waktu dan masuk ke pinjaman baru yang Anda pilih (seperti hipotek berjangka waktu 30 tahun) yang merupakan opsi pembiayaan yang lebih konvensional untuk rumah Anda yang baru selesai dibangun..

Memenuhi syarat untuk Pinjaman Konstruksi

Bank dan pemberi pinjaman hipotek sering curiga dengan pinjaman konstruksi karena berbagai alasan. Salah satu masalah utama adalah bahwa Anda perlu menaruh banyak kepercayaan pada pembangun. Bank atau pemberi pinjaman meminjamkan uang untuk sesuatu yang harus dilakukan menjadi dibangun, dengan asumsi bahwa ia akan memiliki nilai tertentu ketika selesai.

Jika terjadi kesalahan - misalnya, jika pembangun melakukan pekerjaan yang buruk atau jika nilai properti jatuh - maka bisa jadi bank tersebut telah melakukan investasi buruk dan bahwa properti itu tidak bernilai sebanyak pinjaman.

Untuk mencoba melindungi diri dari hasil yang bermasalah ini, bank sering memberlakukan persyaratan kualifikasi yang ketat untuk pinjaman konstruksi. Ini biasanya termasuk ketentuan berikut:

1. Seorang Pembangun Yang Memenuhi Kualifikasi Harus Terlibat. Pembangun yang memenuhi syarat adalah kontraktor umum berlisensi dengan reputasi mapan untuk membangun rumah berkualitas. Ini berarti bahwa Anda mungkin memiliki waktu yang sangat sulit menemukan lembaga untuk membiayai proyek Anda jika Anda bermaksud untuk bertindak sebagai kontraktor umum Anda sendiri, atau jika Anda terlibat dalam situasi pemilik / pembangun.
2. Pemberi Pinjaman Membutuhkan Spesifikasi Lengkap. Ini termasuk denah lantai, serta detail tentang bahan-bahan yang akan digunakan di rumah. Pembangun sering mengumpulkan daftar lengkap semua detail (kadang-kadang disebut "buku biru"); detail umumnya mencakup segala sesuatu mulai dari ketinggian langit-langit hingga jenis insulasi rumah yang akan digunakan.
3. Nilai Rumah Harus Diperkirakan oleh Penilai. Meskipun tampaknya sulit untuk menilai sesuatu yang tidak ada, pemberi pinjaman harus memiliki penilai yang mempertimbangkan buku biru dan spesifikasi rumah, serta nilai tanah tempat rumah tersebut dibangun. Perhitungan ini kemudian dibandingkan dengan rumah sejenis lainnya dengan lokasi yang serupa, fitur yang serupa, dan ukuran yang serupa. Rumah-rumah lain ini disebut "comps," dan nilai yang dinilai ditentukan berdasarkan comps.
4. Anda Harus Memasang Uang Muka Besar. Biasanya, 20% adalah jumlah minimum yang Anda butuhkan untuk pinjaman konstruksi - beberapa pemberi pinjaman memerlukan sebanyak 25%. Ini memastikan bahwa Anda diinvestasikan dalam proyek dan tidak akan pergi begitu saja jika ada masalah. Ini juga melindungi bank atau pemberi pinjaman kalau-kalau rumah itu tidak bernilai seperti yang mereka harapkan.

Asalkan Anda memenuhi semua kriteria ini dan memiliki kredit yang baik, Anda harus dapat memenuhi syarat untuk pinjaman konstruksi. Umumnya, pemberi pinjaman juga memerlukan informasi mengenai penghasilan Anda (untuk memastikan Anda mampu membayar pembayaran hipotek) dan rumah Anda saat ini, sama seperti mereka akan dengan semua jenis pinjaman hipotek standar.

Cara Kerja Pinjaman Konstruksi

Setelah Anda memenuhi syarat dan disetujui untuk pinjaman konstruksi, pemberi pinjaman mulai membayar uang yang mereka setujui untuk dipinjamkan kepada Anda. Namun, mereka tidak hanya akan memberikan pembangun uang tunai sekaligus. Sebagai gantinya, jadwal pengundian diatur.

Menarik

Pengundian adalah interval yang ditentukan di mana pembangun dapat menerima dana untuk melanjutkan proyek. Mungkin ada beberapa pengundian selama durasi pembangunan. Misalnya, pembangun dapat memperoleh 10% pertama ketika pinjaman ditutup, dan 10% berikutnya setelah lot dibersihkan dan pondasi dituangkan. Masuknya uang berikutnya mungkin datang setelah rumah dibingkai, dan kemudian pembayaran berikutnya setelah rumah di bawah atap dan disegel.

Jumlah undian dan jumlah masing-masing dinegosiasikan antara pembangun, pembeli, dan bank. Biasanya, penarikan pertama berasal dari uang muka pembeli (jadi uang paling berisiko bagi pembeli). Bank juga biasa meminta inspeksi di setiap tahap sebelum mengeluarkan uang kepada pembangun. Ini membantu memastikan bahwa semuanya ada di jalurnya dan bahwa uang dibelanjakan sebagaimana mestinya.

Setelah semua undian dibayarkan dan rumah dibangun, pembeli kemudian perlu mendapatkan pinjaman akhir untuk melunasi pinjaman konstruksi.

Tingkat Pinjaman Konstruksi

Dengan pinjaman konstruksi, seperti halnya pinjaman lainnya, Anda harus membayar bunga atas uang yang Anda pinjam. Biasanya, pinjaman konstruksi adalah pinjaman dengan suku bunga variabel, dan suku bunga ditetapkan pada “spread” ke suku bunga utama. Pada dasarnya, ini berarti bahwa suku bunga sama dengan prime plus jumlah tertentu. Misalnya, jika suku bunga utama adalah 3%, dan nilai tukar Anda adalah prima-plus-satu, maka Anda akan membayar suku bunga 4% (yang akan disesuaikan dengan perubahan suku bunga utama).

Dalam banyak kasus, pinjaman konstruksi juga ditetapkan sebagai pinjaman dengan bunga saja. Ini berarti Anda hanya membayar bunga atas uang yang Anda pinjam alih-alih membayar bagian dari saldo pokok pinjaman. Ini membuat pembayaran pinjaman konstruksi lebih layak.

Anda juga hanya membayar jumlah yang sudah dibayarkan. Misalnya, jika Anda meminjam $ 100.000, dan hanya $ 10.000 pertama yang telah dibayarkan, Anda membayar bunga hanya pada $ 10.000 pertama dan tidak sepenuhnya $ 100.000. Anda perlu melakukan pembayaran bulanan untuk pinjaman ini - seperti halnya pinjaman konvensional - sehingga pembayaran bulanan Anda harus mulai rendah ketika hanya sejumlah kecil telah dipinjam, dan secara bertahap meningkat karena lebih banyak uang dibayarkan kepada pembangun Anda.

Kekurangan

Pinjaman konstruksi memungkinkan untuk membangun rumah ketika Anda mungkin tidak dapat melakukannya. Membangun rumah bisa menjadi pengalaman hebat jika Anda ingin merancang sesuatu yang unik atau spesifik untuk kebutuhan Anda dan kebutuhan keluarga Anda. Namun, ada risiko yang jauh lebih besar ketika membeli pinjaman konstruksi daripada hanya membeli rumah yang sudah ada.

Beberapa risiko potensial termasuk:

1. Rumah Tidak Akan Diselesaikan Sesuai Jadwal dan Anggaran. Jika rumah Anda tidak selesai sesuai jadwal, Anda mungkin harus membayar biaya tambahan untuk akomodasi sewaan, atau membayar dua hipotek lebih lama dari yang diharapkan karena Anda tidak akan bisa pindah. Dalam beberapa kasus, pembayaran akhir untuk konstruksi Anda pinjaman akan jatuh tempo dan Anda harus membayar biaya untuk memperpanjang pinjaman itu - setidaknya, sampai rumah selesai dan Anda dapat membiayai kembali menjadi pinjaman akhir.
2. Ketika Selesai, Rumah Tidak Akan Berharga Paling Sedikit Biaya untuk Membangun. Anda dapat menghadapi situasi yang tidak menguntungkan ini jika pembangun melakukan pekerjaan yang buruk, atau jika pasar perumahan keseluruhan merosot. Dalam hal ini, Anda harus menghasilkan uang tunai tambahan ketika tiba saatnya untuk membiayai kembali pinjaman konstruksi menjadi pinjaman akhir.
3. Anda Tidak Dapat Memenuhi Syarat untuk Pinjaman Akhir. Jika pendapatan atau kredit Anda berubah secara drastis, Anda mungkin tidak dapat memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman akhir - dan ini dapat menciptakan masalah yang signifikan, karena pinjaman konstruksi tidak dimaksudkan untuk menjadi permanen. Ketika proyek selesai, keseimbangan telah untuk dilunasi. Ini pada dasarnya adalah hipotek balon, yang berarti Anda membayar bunga selama proyek, dengan seluruh saldo jatuh tempo pada akhirnya. Jika Anda tidak dapat membiayai kembali untuk melunasi seluruh saldo - dan pemberi pinjaman menolak untuk memperpanjang pinjaman konstruksi untuk memungkinkan Anda membiayai kembali entah bagaimana - Anda bisa kehilangan rumah baru untuk disita jika Anda tidak dapat melakukan pembayaran.

Kata terakhir

Jika Anda bersedia mengambil risiko pinjaman konstruksi, dan Anda memiliki bantalan keuangan yang tersedia untuk membantu Anda melewati gundukan di jalan, pinjaman konstruksi mungkin merupakan pilihan yang tepat sehingga Anda dapat membangun rumah impian Anda..

Namun, jika Anda hanya mencari tempat tinggal, jika Anda tidak memiliki dana darurat untuk menghadapi kemunduran pembangunan, atau jika Anda khawatir tentang proses pembangunan rumah, maka Anda mungkin lebih baik memilih untuk hanya membeli rumah yang ada menggunakan pinjaman konvensional. Menimbang dengan hati-hati risiko dan manfaatnya penting agar Anda tahu bahwa pilihan yang Anda buat adalah yang tepat untuk Anda.

Apakah Anda pernah mengambil pinjaman konstruksi? Seperti apa pengalaman Anda?

(kredit foto: Bigstock)