What Is Private Mortgage Insurance (PMI) - Cara Menghindari Membayarnya

Tetapi mengapa Anda membayarnya? Pada dasarnya, pemberi pinjaman Anda mengharuskan Anda untuk membayar premi untuk polis asuransi yang sebagian mengganti mereka jika Anda default pada hipotek Anda. Kami akan membahas kapan Anda diharuskan memiliki PMI, apa yang dilindungi asuransi ini, siapa yang perlu membawanya, dan cara-cara menghindari membayarnya.

Rasio Pinjaman terhadap Nilai (LTV)

Rasio pinjaman terhadap nilai (LTV) adalah apa yang dilihat pemberi pinjaman untuk menentukan apakah Anda perlu membayar PMI, dan kapan Anda dapat berhenti membayarnya. Untuk menghitung rasio ini, ambil jumlah pinjaman dan bandingkan dengan nilai sekarang dari rumah Anda. Misalnya, jika hipotek Anda adalah $ 150.000 dan rumah Anda saat ini bernilai $ 200.000, rasio pinjaman Anda terhadap nilai adalah 75%.

Ketika Anda membeli rumah baru, pemberi pinjaman Anda akan melihat jumlah uang muka Anda dibandingkan dengan harga penjualan untuk menentukan rasio pinjaman Anda terhadap nilai. Jadi jika Anda membeli rumah seharga $ 200.000 dan meletakkan $ 20.000, rasio pinjaman Anda terhadap nilai adalah 90%. Biasanya, jika rasio pinjaman terhadap nilai Anda lebih dari 80%, Anda harus membayar PMI.

Apa itu Asuransi Hipotek Pribadi?

Ketika Anda mengajukan hipotek, pemberi pinjaman ingin memastikan rumah Anda akan memiliki cukup ekuitas untuk melunasi saldo pinjaman jika Anda gagal bayar dan melakukan penyitaan. Tetapi karena diambil alih pada rumah sering dijual dengan "diskon," pemberi pinjaman ingin buffer setidaknya 20%. Dengan kata lain, mereka ingin cukup yakin bahwa mereka dapat mengembalikan uang yang mereka pinjamkan kepada Anda jika rumah tersebut harus dijual dengan harga lebih rendah dari harga penjualan asli..

Namun, ini tidak berarti bahwa pemberi pinjaman tidak mau menulis pinjaman ketika Anda meletakkan kurang dari 20%. Mereka hanya menagih lebih banyak untuk hak istimewa melalui PMI. Dengan cara ini, Anda mendapatkan hipotek, dan mereka meminimalkan risiko mereka dalam menawarkan Anda pinjaman. Asuransi hipotek pribadi adalah polis asuransi aktual yang dikeluarkan oleh perusahaan asuransi yang menguntungkan kreditor Anda. Jika rumah Anda masuk ke penyitaan dan pemberi pinjaman tidak dapat mengembalikan sisa saldo dengan menjual rumah, perusahaan asuransi yang mengeluarkan PMI Anda akan membayar selisihnya kepada pemberi pinjaman.

PMI disebut "swasta" karena hanya ditawarkan kepada perusahaan swasta dan bukan lembaga pemerintah atau pemberi pinjaman hipotek publik. Program publik, seperti program hipotek FHA dan VA, memiliki asuransi hipotek mereka sendiri, tetapi dijalankan secara berbeda dan dikelola secara internal. Namun, satu perbedaan penting antara PMI dan asuransi hipotek yang melekat pada banyak pinjaman FHA dan VA adalah bahwa yang terakhir tidak pernah berakhir. Dengan kata lain, Anda akan terus membayar asuransi hipotek atas pinjaman FHA dan VA bahkan setelah rasio pinjaman terhadap nilai Anda turun di bawah 80%.

Siapa yang Membutuhkan Asuransi Hipotek Pribadi?

Secara umum, jika rasio LTV Anda kurang dari 80%, Anda jelas. Namun, jika Anda memiliki kredit yang buruk atau dianggap berisiko tinggi bagi pemberi pinjaman, Anda mungkin harus membawa PMI bahkan jika Anda memiliki rasio pinjaman terhadap nilai 70%, 60%, atau bahkan 50%.

Anda dapat dianggap "berisiko tinggi" jika Anda telah menjual banyak rumah baru-baru ini, telah diambil alih, atau jika Anda memiliki pendapatan tidak stabil atau tidak berdokumen. Namun, ini harus dituangkan dengan jelas dalam dokumen pinjaman Anda, dan jika Anda tidak yakin cara kerjanya, dapatkan jawaban yang jelas dari petugas pinjaman Anda sebelum menandatangani.

Cara Menghindari Membayar Asuransi Hipotek Pribadi

Cara terbaik untuk menghindari membayar PMI adalah dengan tidak meminjami pinjaman! Jika Anda membeli rumah baru, tetapi tidak akan memiliki uang muka yang signifikan, mintalah saran petugas pinjaman Anda untuk menghindari PMI.

Di masa lalu, opsi populer adalah hipotek 80-10-10 atau piggyback, yang menggunakan kombinasi hipotek kedua atau pinjaman ekuitas rumah dan uang muka Anda untuk mengurangi rasio pinjaman terhadap nilai hipotek utama. Ini mungkin masih tersedia melalui beberapa pemberi pinjaman hari ini.

Tetapi jika Anda sudah memiliki hipotek yang memiliki PMI, Anda memiliki dua opsi untuk menghapusnya:

1. Memenuhi Loan to Value Ratio

Jika pinjaman Anda mendekati ambang 80% atau ambang apa pun yang ditentukan oleh pemberi pinjaman Anda dalam dokumen hipotek awal, PMI akan secara otomatis dihapus oleh pemberi pinjaman. Dalam praktiknya, sebagian besar pemberi pinjaman menunggu hingga 78%, tetapi jika Anda menelepon dan bertanya, mereka akan menghapusnya lebih cepat.

Karena pemberi pinjaman Anda akan menghitung LTV dari harga pembelian asli, Anda harus melacak nilai pasar rumah Anda saat ini. Dengan kata lain, jika rumah Anda mengalami peningkatan nilainya, Anda dapat memperoleh penilaian profesional dan memberikannya kepada pemberi pinjaman sebagai bukti bahwa nilainya meningkat..

Sementara penilaian profesional biasanya berharga beberapa ratus dolar, ini bisa menjadi uang yang dihabiskan dengan baik jika Anda keluar dari pembayaran PMI beberapa bulan atau tahun lebih awal dari yang seharusnya Anda dapatkan.

2. Membiayai Kembali Hipotek

Sebelum Anda membiayai kembali hipotek, pertimbangkan biaya terhadap tabungan bulanan. Pastikan juga Anda membandingkan apel dengan apel. Dengan kata lain, jika Anda memiliki sisa 25 tahun pinjaman Anda saat ini, mintalah penawaran pemberi pinjaman untuk hipotek 25 tahun untuk jumlah saldo pinjaman Anda saat ini dan lihat bagaimana jumlahnya bertambah..

Jika pinjaman Anda saat ini membutuhkan PMI dan yang baru tidak, dan jika Anda juga memenuhi syarat untuk suku bunga yang lebih rendah, pembiayaan kembali mungkin akan masuk akal. Misalnya, katakanlah pinjaman Anda saat ini membutuhkan rasio pinjaman terhadap nilai 70% sebelum Anda dapat berhenti membayar PMI dan rasio pinjaman Anda terhadap nilai saat ini adalah 75%.

Jika kredit Anda telah membaik sejak Anda mengajukan hipotek asli, Anda mungkin dapat membiayai kembali ke hipotek baru di mana ambang batas untuk PMI adalah 80%. Ini berarti Anda tidak perlu membayar PMI dengan hipotek baru.

Tetapi untuk menentukan apakah pembiayaan ulang ini benar-benar menghemat uang Anda, lihat berapa lama waktu yang diperlukan untuk menutup biaya penutupan Anda melalui tabungan bulanan Anda, dan pastikan Anda akan berada di rumah selama itu. Sekali lagi, dan ini tidak dapat dilebih-lebihkan, pastikan Anda membandingkan apel dengan apel ketika meninjau kutipan pemberi pinjaman: jangka waktu pinjaman dan saldo yang baru harus sama dengan apa yang ada di hipotek Anda saat ini.

Kata terakhir

Membayar asuransi hipotek pribadi seringkali merupakan biaya yang diperlukan jika Anda ingin membeli rumah tanpa uang muka yang signifikan. Namun, Anda perlu memahami ketentuan kontrak hipotek Anda saat ini dan menghitung rasio pinjaman terhadap nilai untuk menghindari pembayaran lebih lama dari yang diperlukan.

Selain itu, mengetahui kapan dan bagaimana menghapus PMI akan menurunkan tagihan hipotek bulanan Anda. Ikuti tips di atas dan waktu berikutnya Anda mengajukan hipotek, pastikan Anda memahami aturan PMI dan meminta klarifikasi sebelum menandatangani.

Apakah Anda membayar asuransi hipotek pribadi? Apa saja langkah-langkah yang Anda ambil untuk menghapusnya dari pinjaman hipotek Anda?