What Is a Reverse Mortgage (HECM) - Bagaimana Cara Kerjanya, Pro & Kontra

Sebuah laporan Yayasan Keluarga Henry J. Kaiser menyatakan bahwa lebih dari tiga dari empat manula di atas usia 65 memiliki ekuitas di rumah mereka mulai dari $ 67.700 hingga $ 325.200. Satu dari 20 memiliki ekuitas rumah lebih besar dari $ 398.500, dan 1% memiliki lebih dari $ 799.850.

Namun hampir setengah dari orang tua Amerika bergantung pada Jaminan Sosial untuk setidaknya setengah atau lebih dari pendapatan mereka, sementara satu dari delapan hanya bergantung pada Jaminan Sosial. Tetapi banyak dari senior ini memiliki ekuitas rumah yang dapat dikonversi menjadi pendapatan tunai.

Jika Anda atau orang tua Anda “kaya rumah” tetapi miskin uang, sekarang saatnya untuk mempertimbangkan apakah hipotek terbalik di rumah keluarga merupakan alternatif yang lebih baik daripada jalan tradisional untuk mengubah ekuitas rumah menjadi aset tunai..

Metode Tradisional untuk Mengubah Ekuitas Rumah Menjadi Uang Tunai

Untuk manula yang mengantisipasi dan berhasrat untuk tinggal di tempat tinggal mereka saat ini di masa mendatang, ada beberapa cara tradisional (tidak termasuk hipotek terbalik) untuk mengubah ekuitas rumah menjadi uang tunai:

Pinjaman Ekuitas Rumah. Pinjaman ekuitas rumah pada dasarnya adalah pinjaman yang diberikan kepada pemilik rumah yang dijamin dengan tanda terima pemberi pinjaman hipotek hipotek kedua pada real estat. Pinjaman pokok mungkin setinggi 100% dari ekuitas pemilik, tergantung pada kriteria pemberi pinjaman, peringkat kredit peminjam, dan ketentuan pembayaran dinegosiasikan. Sebagai contoh, pemilik rumah dengan ekuitas biasanya dapat meminjam sekaligus jumlah yang sama dengan jumlah antara 80% dan 100% dari ekuitas.
Kredit Modal Ekuitas Rumah. Jalur kredit ekuitas rumah (HELOC) adalah jalur kredit bergulir dalam jumlah hingga nilai ekuitas, biasanya dengan tingkat bunga yang dapat disesuaikan, sehingga jumlah pembayaran bervariasi dari bulan ke bulan. Seperti pinjaman pribadi lainnya, ketentuan pinjaman dan jumlah kredit yang tersedia dapat dinegosiasikan antara peminjam dan pemberi pinjaman.
Refinancing Hipotek Uang Keluar. Ketika suku bunga bergerak lebih rendah dan / atau ekuitas mereka tumbuh, banyak pemilik rumah membiayai kembali sehingga mereka dapat mengurangi suku bunga pinjaman pokok dan kemudian mengurangi pembayaran bulanan mereka atau mengubah sebagian ekuitas mereka menjadi uang tunai. Sebagai contoh, katakanlah seorang pemilik rumah membeli rumah baru pada tahun 2000 seharga $ 312.000. Pinjaman dengan suku bunga tetap 30 tahun, 6% membutuhkan pembayaran bulanan sebesar $ 1,824.40. Hari ini, rumah memiliki nilai penilaian $ 350.000 dan suku bunga turun menjadi 3,5%. Pemilik kemudian merapikan rumah pada tingkat 3,5% selama 30 tahun dengan pembayaran bulanan $ 1.582,85. Sebagai konsekuensi dari pembiayaan kembali, pemilik rumah melunasi hipotek awal, mengurangi pembayarannya lebih dari $ 240, dan mampu menarik uang tunai $ 30.000 dari ekuitas bawaan.

Meskipun metode ini adalah cara untuk mengakses ekuitas yang terkunci, mereka semua berbagi sejumlah kelemahan:

Paparan berkelanjutan untuk Penurunan Real Estat. Karena pemberi pinjaman memiliki "jaminan penuh" kepada pemilik properti jika pinjaman hipotek tidak dilunasi, pemilik rumah bertanggung jawab jika hasil penjualan properti kurang dari hipotek yang belum dibayar. Real estat dengan nilai kurang dari hipotek dianggap sebagai "bawah air," suatu kondisi di mana banyak pemilik rumah menemukan diri mereka sendiri setelah krisis sekuritas hipotek 2008-2009.
Pembayaran Diperlukan untuk Jangka Waktu Hipotek Baru. Pemilik rumah refinancing rumahnya dalam contoh kita telah melakukan hampir 14 tahun dari 30 tahun pembayaran. Pembiayaan kembali - dengan pinjaman baru - memulai kembali jam untuk jangka waktu 30 tahun, pada dasarnya menambahkan 14 tahun pembayaran ke tanggal jatuh tempo yang lama. Pensiunan senior mungkin kekurangan penghasilan yang cukup untuk melakukan pembayaran dengan nyaman setelah pensiun.
Pembayaran Tunggakan Hipotek Memicu Penyitaan oleh Pemberi Pinjaman. Kewajiban hukum untuk melakukan pembayaran kepada pemberi pinjaman ada untuk jangka waktu pinjaman. Kegagalan melakukan pembayaran dapat mengakibatkan penyitaan dan penjualan properti. Jika hipotek berada di bawah air, para manula tidak hanya kehilangan rumah mereka, tetapi harus membuat perbedaan antara hasil penjualan dan pinjaman hipotek yang beredar.

Apa Itu Pinjaman Hipotek Mundur?

Pinjaman hipotek rumah terbalik - kadang-kadang disebut sebagai hipotek konversi ekuitas rumah (HECM) - adalah FHA disetujui hanya untuk manula, dan merupakan metode yang semakin populer untuk pemilik rumah yang lebih tua (usia 62 dan lebih tua) untuk mengubah kelebihan ekuitas rumah menjadi jumlah sekaligus uang tunai, jalur kredit, atau serangkaian pembayaran bulanan rutin seperti anuitas.

Bagaimana itu bekerja

Pemberi pinjaman yang membuat hipotek terbalik memiliki hak gadai hipotek pertama di properti, tetapi tidak menerima pembayaran pinjaman seperti dalam hipotek tradisional, juga tidak pemilik rumah bertanggung jawab atas segala kekurangan nilai ketika pemberi pinjaman menerima real estat pada saat kematian atau pindah dari pemilik rumah. Keindahan dalam jenis pinjaman ini adalah bahwa peminjam menerima uang dari pemberi pinjaman, yang jumlahnya didasarkan pada jumlah ekuitas di rumah bersama dengan faktor-faktor lain, seperti usia dan tingkat bunga. Namun, karena rumah digunakan sebagai jaminan atas pinjaman, kreditur menerima properti pada saat kematian atau kepindahan pemilik rumah. (Yang mengatakan, pemilik rumah atau ahli waris dapat melunasi pinjaman kapan saja dan dengan demikian menjaga rumah.)

Sebagai contoh, pemberi pinjaman hipotek terbalik setuju untuk membuat gadai hipotek pertama sebesar $ 150.000 pada rumah pemilik rumah yang memiliki nilai saat ini dinilai $ 300.000. Namun, pemilik rumah memiliki pinjaman hipotek sebelumnya di tempat $ 100.000. Dengan menggunakan hasil pinjaman baru ($ 150.000), pemilik rumah membayar hipotek yang ada $ 100.000, meninggalkan sisa hasil $ 50.000. (Jika rumah tidak memiliki hipotek yang ada, hasil pemilik rumah akan sama dengan $ 150.000 keseluruhan). Pemilik rumah dapat memilih untuk menerima pembayaran dengan salah satu cara berikut:

Ambil uang tunai $ 50.000 - apa yang disebut “pembayaran lump sum” - segera saat penutupan dan belanjakan atau simpan sesuai keinginan. Tidak ada konsekuensi pajak.
Ambil $ 50.000 dalam serangkaian pembayaran bulanan dari pemberi pinjaman hipotek terbalik. Pembayaran dapat didasarkan pada jumlah pembayaran tetap atau perhitungan aktuaria untuk harapan hidup pemilik rumah.
Ambil $ 50.000 dalam bentuk jalur kredit yang dapat ditarik kapan saja oleh pemilik rumah. Jika pemilik rumah menunda penarikan dari garis, perusahaan hipotek akan mengurangi bunga yang dibebankan pada hipotek terbalik yang mendasarinya.
Ambil $ 50.000 dalam kombinasi pembayaran dan jalur kredit.

Pemilik rumah tidak pernah diharuskan untuk melakukan pembayaran pokok atau bunga dengan pinjaman hipotek terbalik. Karakteristik ini - pembayaran uang dari pemberi pinjaman kepada pemilik rumah yang tidak terkena pajak dan tidak memengaruhi Jaminan Sosial atau tunjangan Medicare - terutama dapat menguntungkan manula yang kekurangan uang tunai..

Kelayakan

Ada beberapa persyaratan kelayakan yang jelas bagi peminjam untuk mendapatkan hipotek terbalik.

Peminjam harus berusia 62 atau lebih.
Rumah yang dibeli harus menjadi tempat tinggal utama peminjam.
Properti harus keluarga tunggal atau kondominium yang disetujui FHA.
Peminjam harus menyelesaikan sesi konseling yang disetujui HUD untuk memastikan mereka memahami biaya keuangan dan persyaratan hukum HECM.
Peminjam harus memiliki kemampuan keuangan untuk membayar biaya wajib seperti pajak properti, asuransi pemilik rumah, dan perawatan normal.

Nilai dan Biaya

Suku bunga pinjaman hipotek, baik konvensional atau terbalik, dapat pada tingkat tetap atau variabel dan didasarkan pada suku bunga pasar yang ada dan keputusan bisnis masing-masing perusahaan hipotek untuk membedakan dirinya dari pesaing. Sebagai akibatnya, tarif biasanya agak bervariasi dari pemberi pinjaman ke pemberi pinjaman, sama seperti tarif bervariasi untuk hipotek konvensional.

Selain biaya penutupan tradisional, premi asuransi hipotek (MIP) dimuka dikenakan. Biaya ini sama dengan 0,5% jika rasio pinjaman terhadap nilai (LTV) adalah 60% atau kurang, atau 2,5% jika LTV lebih besar dari 60%. Tambahan 1,5% MIP dibebankan setiap tahun. Ini memberikan perlindungan kreditur jika nilai rumah menurun selama jangka waktu hipotek terbalik. Perlu dicatat bahwa hipotek real estat konvensional biasanya tidak memerlukan asuransi hipotek jika uang muka rumah adalah 20% atau lebih.

Persyaratan Pinjaman

Seperti halnya hipotek tradisional, pemberi pinjaman mengharuskan pemilik rumah membeli dan memelihara asuransi properti, membayar pajak properti saat jatuh tempo, dan memelihara properti dalam kondisi yang wajar. Karena hipotek terbalik berbeda dari hipotek tradisional dalam hal tidak pernah ada persyaratan untuk melakukan pembayaran kepada pemberi pinjaman hipotek, pinjaman jatuh tempo (atau hanya dapat disebut oleh pemberi pinjaman) dalam kondisi tertentu yang disebut sebagai "peristiwa jatuh tempo," seperti yang berikut :

Semua peminjam telah meninggal dunia.
Semua peminjam telah menjual atau mengonversi hak milik properti kepada pihak ketiga.
Properti ini tidak lagi menjadi tempat tinggal utama peminjam karena kematian atau kondisi fisik atau mental yang berlangsung lebih dari 12 bulan.
Peminjam menolak untuk membayar pajak properti atau mempertahankan asuransi properti dan telah diberi kesempatan untuk memperbaiki kekurangan.
Peminjam menolak atau tidak dapat memelihara properti dalam perbaikan yang baik setelah proses pemberitahuan dan ajudikasi formal.

Dalam kasus seperti itu, pemilik rumah (jika ia masih hidup) atau perkebunan memiliki opsi untuk mempertahankan rumah dengan melunasi pinjaman hipotek terbalik. Jika rumah bernilai kurang dari pinjaman hipotek pada saat pinjaman jatuh tempo, pemilik rumah atau pelaksana warisan tidak melakukan tindakan apa pun kecuali untuk memfasilitasi penyitaan rumah oleh pemberi pinjaman. Pemberi pinjaman kemudian menjual properti itu sebanyak mungkin, menerapkan hasilnya pada pinjaman yang belum dibayar.

Penting untuk dicatat bahwa jika ada uang tunai yang tersisa setelah pembayaran pinjaman, kelebihannya dikembalikan ke perkebunan. Jika pinjaman lebih besar dari hasil penjualan, kerugian ditanggung secara eksklusif oleh perusahaan hipotek terbalik.

Bagaimana Reverse Mortgages Berbeda Dari Pinjaman Hipotek Tradisional

Ada beberapa karakteristik hipotek terbalik yang tidak biasa yang berbeda dari hipotek tradisional.

Keamanan Tunggal Pemberi Pinjaman untuk Hipotek Mundur Adalah Properti Rumah. Karena pemilik rumah tidak pernah diharuskan untuk melakukan pembayaran hipotek, sumber pembayaran kepada pemberi pinjaman hipotek adalah penjualan properti setelah kematian pemilik atau pindah dari properti. Dengan kontrak, pemilik diizinkan untuk tetap berada di properti selama ia tinggal dan rumah adalah tempat tinggal utamanya.
Peringkat Kredit atau Sejarah Pemilik Rumah Tidak Penting. Karena pemilik tidak diharuskan untuk melakukan pembayaran, kondisi keuangan masa lalu atau sekarang bukan merupakan faktor dalam penjaminan atau penetapan tingkat kredit yang diperpanjang pada hipotek..
Rasio Pinjaman terhadap Nilai (LTV) Kurang dari Ditemukan di Hipotek Tradisional. Pemberi pinjaman tradisional dijamin oleh nilai pasar properti dan kewajiban keuangan peminjam. Akibatnya, beberapa pemberi pinjaman akan meminjamkan hingga 100% dari nilai pasar properti. Rasio balik hipotek LTV biasanya berkisar antara 50% dan 65%.
Yang Lebih Tua Peminjam yang Termuda, Semakin Besar Rasio Pinjaman terhadap Nilai untuk KPR Pembalikan. Harapan hidup aktuaria dari peminjam termuda adalah dasar untuk menghitung kemungkinan jangka waktu pinjaman. Namun, pinjaman tersebut tidak jatuh tempo sampai pemilik terakhir meninggal atau pindah dari rumah. Jika pemilik meninggal lebih cepat dari yang diharapkan, pokok pinjaman jatuh tempo pada saat itu; jika pemiliknya hidup lebih lama dari proyek tabel aktuaria, pinjaman diperpanjang sampai kematian kemudian. Misalnya, seorang wanita berusia 80 tahun memiliki 9,6 tahun harapan hidup yang tersisa, sementara wanita berusia 70 tahun adalah 16,33 tahun. Dalam contoh kami, jumlah pinjaman maksimum untuk yang berusia 80 tahun adalah $ 187.712. Peminjam yang lebih tua pada properti $ 300.000 yang sama akan menerima lebih dari $ 50.000 daripada pinjaman untuk yang lebih muda berusia 70 tahun. Dengan kata lain, rasio LTV lebih tinggi untuk super senior.

Perampingan dan Reverse Mortgage

Setelah membesarkan keluarga mereka pada saat mereka mencapai usia pensiun, banyak manula mencari jejak perumahan yang lebih kecil dengan pemeliharaan yang lebih rendah dan biaya lebih murah. Sebelum pengembangan HECM untuk Pinjaman Pembelian - juga pinjaman yang diasuransikan FHA - para senior yang berhemat dan ingin menggunakan hipotek terbalik harus menanggung dua penutupan mahal: yang pertama dengan hipotek tradisional untuk membeli rumah yang lebih kecil, diikuti oleh refinancing kedua (dan penutupan) menggunakan hasil hipotek terbalik untuk melunasi hipotek tradisional.

Menyadari HECM adalah kendaraan yang ideal untuk membiayai rumah baru, memaksimalkan hasil uang tunai untuk keuntungan para manula, dan menghilangkan pembayaran rumah sampai mati atau pindah, FHA menyetujui HECM untuk membeli pinjaman, sehingga menghilangkan kerumitan dan biaya dari penutupan hipotek tradisional. Selain persyaratan kelayakan standar, fitur mandat berikut:

Perbedaan antara harga pembelian rumah baru dan hasil pinjaman HECM harus dibayar tunai oleh peminjam pada saat penutupan. Misalnya, jika harga pembelian rumah adalah $ 300.000 dan jumlah pinjaman bersih setelah biaya penyelesaian adalah $ 140.000, peminjam harus memiliki $ 160.000 tunai untuk ditutup.
Peminjam harus menyelesaikan sesi konseling yang disetujui HUD untuk memastikan mereka memahami biaya keuangan dan persyaratan hukum HECM.

Sementara hipotek konvensional pada properti baru mungkin membutuhkan lebih sedikit uang tunai pada penutupan pinjaman daripada HECM, itu juga mengharuskan melakukan pembayaran bulanan kepada perusahaan hipotek. Misalnya, biaya untuk menutup pembelian rumah $ 300.000 dengan nilai pinjaman 80% akan menjadi sekitar $ 70.000 ($ 60.000 uang muka + $ 10.000 biaya penutupan). Pendanaan dengan hipotek HECM akan menelan biaya tambahan $ 90.000 dalam hasil ($ 160.000 - $ 70.000), tetapi menghilangkan pembayaran hipotek di masa depan (diperkirakan $ 1.200 per bulan dengan suku bunga saat ini) dan kerugian jika nilai pasar rumah di masa depan menurun. Calon peminjam perlu "menjalankan angka" untuk menentukan pendekatan terbaik untuk situasi mereka.

Menentukan Apakah Itu Tepat untuk Anda

Lansia yang merenungkan hipotek terbalik harus menyadari bahwa ia memiliki kelebihan dan kekurangan, tergantung pada situasi pribadi mereka, kondisi keuangan, dan keinginan estat..

Keuntungan

Tidak ada pembayaran pinjaman hipotek yang diperlukan saat pemilik masih hidup dan tinggal di properti.
Pinjaman hipotek terbalik tidak memiliki jangka waktu yang tetap, tetapi hanya terjadi karena terjadinya peristiwa-peristiwa tertentu, seperti kematian para peminjam..
Baik peminjam hipotek terbalik atau tanah miliknya tidak memiliki risiko keuangan jika nilai rumah turun di bawah atau kurang dari saldo pinjaman hipotek setiap saat.
Peminjam hipotek terbalik atau tanah miliknya memiliki opsi kapan saja untuk membayar kembali pinjaman hipotek terbalik dan mempertahankan kepemilikan rumah, seperti pinjaman hipotek lainnya..
Peringkat kredit peminjam tidak dipertimbangkan dalam kriteria untuk membuat pinjaman hipotek terbalik. Kebangkrutan pribadi seorang peminjam tidak akan mempengaruhi status hipotek terbalik jika persyaratan lain dipenuhi.
Kelebihan ekuitas dapat diambil dalam bentuk lump sum, bulanan untuk jangka waktu atau jumlah tertentu, sebagai batas kredit, atau kombinasi dari ketiganya.

Kekurangan

Agar memenuhi syarat untuk hipotek terbalik, properti harus menjadi tempat tinggal utama peminjam.
Hipotek terbalik terbatas pada rasio nilai pinjaman-ke-pasar yang lebih rendah (50% hingga 65%) daripada hipotek tradisional, yang bisa setinggi 100% dari nilai pasar.
Peminjam dan pasangan harus berusia 62 atau lebih. Hipotek terbalik tidak tersedia bagi peminjam yang lebih muda.
Bunga atas hipotek terbalik tidak dapat dikurangkan untuk keperluan pajak penghasilan sampai pinjaman dilunasi.
Premi hipotek dimuka dibebankan - antara 0,5% dan 2,5%, tergantung pada rasio pinjaman terhadap nilai - serta premi hipotek tahunan 1,5%.
Peminjam memerlukan konseling keuangan sebelumnya sebelum persetujuan.
Kecuali jika ahli waris dari hipotek terbalik memilih untuk membayar hipotek terbalik, hak milik rumah akan dikembalikan kepada pemberi pinjaman dan akan dijual.

Kata terakhir

Seperti saham yang tidak membayar dividen atau obligasi tanpa kupon, ekuitas di rumah tidak memberikan uang tunai kepada pemiliknya; setiap kenaikan nilai ekuitas tidak aktif sampai aset dijual atau rumah dibiayai kembali dengan jumlah pinjaman yang lebih besar. Yang lebih buruk adalah bahwa manula yang masih melakukan pembayaran hipotek menambah jumlah yang diikat sebagai ekuitas di rumah mereka. Dalam banyak kasus, dana tersebut dapat melayani mereka dengan lebih baik dalam bentuk uang tunai yang tersedia.

Jika Anda atau orang tua Anda berusia 62 dan lebih tua, HECM dapat menjadi alat yang berharga dalam membantu Anda mencapai keamanan finansial dan ketenangan pikiran. Ingatlah bahwa hipotek terbalik bukan untuk semua orang. Pastikan Anda memahami kewajiban dan hak yang terkait dengan hipotek terbalik sebelum menandatangani perjanjian.

Sudahkah Anda atau anggota keluarga mengambil hipotek terbalik?