Apa itu Trust Investasi Real Estat - Berinvestasi dalam REIT

Sayangnya, real estat sebagai investasi memiliki hambatan untuk masuk, seperti uang untuk uang muka, kemampuan untuk mendapatkan pinjaman yang cukup besar, waktu dan pendidikan untuk menjalankan perusahaan yang menguntungkan, dan uang tunai yang diperlukan untuk pemeliharaan, perbaikan, pajak properti, dan asuransi.

Untungnya, ada cara untuk berinvestasi di real estat tanpa memiliki properti individu. Ini dikenal sebagai Real Estate Investment Trust (REIT).

Apa itu REIT?

REIT ada untuk berinvestasi dalam properti yang menghasilkan pendapatan. Ini dilakukan secara langsung melalui pembelian real estat, atau secara tidak langsung dengan memberikan pinjaman atau membeli kontrak hipotek yang sudah ada sebelumnya. Agar memenuhi syarat sebagai REIT (dan menghindari pajak penghasilan perusahaan), setidaknya 90% dari laba harus disalurkan kepada pemegang saham sebagai dividen.

REIT biasanya dipecah menjadi tiga kategori:

1. REIT Ekuitas

Jenis REIT yang paling populer dan terkenal, ekuitas REIT fokus pada perolehan, pengelolaan, dan pengembangan properti investasi. Karena pembatasan REIT mengharuskan properti dipegang dan dikembangkan dalam jangka waktu yang lama, sumber utama pendapatan mereka adalah pendapatan sewa dari kepemilikan mereka. Mereka biasanya berinvestasi pada jenis properti tertentu, yang umumnya masuk dalam kategori berikut:

Kantor dan industri
Eceran
Hunian
Hotel dan Resor
Kesehatan
Penyimpanan Diri
Tanah Mentah

2. REIT Hipotek

Tidak sepopuler REIT ekuitas, dana ini meminjamkan uang kepada investor real estat atau berinvestasi dalam pinjaman hipotek properti yang ada (daripada berinvestasi langsung di properti itu sendiri). Sumber utama pendapatan mereka adalah bunga dari pinjaman yang mereka miliki.

3. REIT Hibrid

Kombinasi REIT ekuitas dan hipotek, REIT hibrida mendiversifikasi antara memiliki properti dan memberikan pinjaman kepada investor real estat. Pendapatan mereka berasal dari pendapatan sewa dan bunga.

Keuntungan & Kerugian REIT

Seperti semua investasi, ada kelebihan dan kekurangan REIT yang harus dipertimbangkan sebelum berinvestasi:

Keuntungan

Investor dapat melakukan diversifikasi di pasar real estat dengan memegang minat pada banyak properti dengan dolar minimal.
Risiko dikumpulkan di antara banyak investor versus pemilik properti tunggal.
REIT membayar dividen tunai yang tinggi.
Banyak REIT menawarkan likuiditas tinggi, relatif terhadap kepemilikan real estat langsung, dengan memungkinkan investor untuk menjual saham dengan cepat.
Investor berbagi kepemilikan dalam properti besar, seperti gedung perkantoran besar atau hotel, yang sebaliknya sulit mereka dapatkan.
Properti dikelola secara profesional.
Orang asing, jika tidak dibatasi memiliki properti, dapat memiliki kepentingan dalam properti tersebut melalui REIT.
Biaya penyusutan dapat meminimalkan pajak pemegang saham atas dividen.

Biasanya, dividen dikenakan pajak tahun penerimaan dan sebagai pendapatan biasa. Ketika biaya penyusutan diturunkan oleh REIT, biaya-biaya tersebut dipandang sebagai pengembalian modal kepada pemegang saham dan mengimbangi bagian yang sama dari dividen pemegang saham. Ini menunda pembayaran pajak atas bagian dividen itu sampai saham REIT dijual.

Terlebih lagi, ketika saham dijual, jumlahnya dikenai pajak sebagai capital gain dan bukan sebagai pendapatan biasa. Misalnya, jika pemegang saham dibayar dividen $ 100, tetapi dapat mengklaim $ 10 itu sebagai biaya penyusutan, pemegang saham hanya akan membayar pajak penghasilan sebesar $ 90 tahun itu. Namun, $ 10 yang dikurangkan akan dikenakan pajak sebagai capital gain nanti, ketika dana itu dijual.

Karena penghasilan biasa dikenakan pajak pada tingkat yang jauh lebih tinggi daripada capital gain, ini adalah keuntungan utama atas perlakuan pajak dividen REIT normal.

Kekurangan

REIT umumnya menunjukkan pertumbuhan rendah karena mereka harus membayar 90% pendapatan kepada investor. Dengan demikian, hanya 10% dari pendapatan dapat diinvestasikan kembali ke dalam bisnis.
Dividen REIT tidak diperlakukan berdasarkan aturan 15% yang ramah pajak yang sebagian besar dividennya jatuh. Mereka dikenai pajak sebagai pendapatan reguler pada tingkat yang jauh lebih tinggi.
Risiko investasi dapat menjadi signifikan. Lakukan uji tuntas Anda sebelum berinvestasi dan pertimbangkan semua faktor di pasar real estat (mis. Nilai properti, suku bunga, utang, geografi, dan perubahan undang-undang pajak).
Investor REIT menyerahkan kendali atas semua keputusan operasional yang akan dibuat oleh pemilik properti individu.
Beberapa REIT akan menimbulkan biaya manajemen dan transaksi yang tinggi, yang mengarah pada pembayaran yang lebih rendah untuk pemegang saham.

REIT yang Diperdagangkan secara Publik vs Tidak

Sekarang kami telah menjelajahi cara kerja REIT dan tiga jenis utama, mari kita selami perbedaan penting antara REIT yang diperdagangkan secara publik dan yang tidak diperdagangkan:

REIT yang Diperdagangkan untuk Umum

REIT yang diperdagangkan secara publik terdaftar di SEC dan terdaftar di bursa nasional.

Pro:

Mereka dapat dibeli dan dijual di akun pialang.
Mereka menawarkan likuiditas hampir instan karena dana dapat dijual kapan saja.
Pasar secara instan mencerminkan peningkatan nilai saham.
Dana ini cenderung sangat besar dan beragam.

Cons:

Harga saham dapat sangat dipengaruhi oleh kondisi pasar versus nilai aktual dari properti yang mendasarinya. Akibatnya, investor dapat mengalami volatilitas dalam portofolio REIT yang diperdagangkan secara publik.
Biaya tambahan untuk menjalankan dana yang diperdagangkan secara publik dapat menurunkan potensi dividen investor.

REIT Non-Traded

Meskipun REIT non-diperdagangkan diatur oleh SEC, itu tidak terdaftar di bursa. Investor harus memenuhi kekayaan bersih minimum atau pedoman likuiditas untuk menjaga stabilitas REIT dan melindungi kepentingan investor.

Saat ini, investor perlu memiliki kekayaan bersih senilai $ 250.000 (tidak termasuk rumah mereka), atau pendapatan $ 70.000 per tahun dan aset $ 70.000. Saham dalam REIT yang tidak diperdagangkan biasanya dibeli dengan harga yang ditetapkan $ 10 per saham. Mereka dirancang untuk diadakan untuk periode waktu tertentu (biasanya lima hingga tujuh tahun tergantung pada strategi REIT) dan membayar dividen yang telah dinyatakan sebelumnya.

Jenis REIT biasanya akan mengumpulkan uang untuk beberapa tahun pertama dan kemudian menutup pintunya untuk investor baru. Ada 4 cara umum dana tersebut dapat dicabut, baik sebelum atau setelah periode penahanan berakhir:

REIT dapat diperoleh oleh REIT yang diperdagangkan secara publik lebih besar dengan keuntungan penjualan diteruskan ke pemegang saham.
REIT bisa go public, dalam hal ini para investor akan menerima saham baru yang akan dijual di bursa untuk, secara teoritis, harga yang jauh lebih tinggi.
REIT dapat menjual properti individu dan memberikan bagian keuntungan yang telah ditentukan sebelumnya kepada pemegang saham.
Jika ekonomi menentukan bahwa tidak ada opsi ini yang menguntungkan, REIT, melalui pemungutan suara pemegang saham, dapat memperpanjang operasi normal sampai kondisi pasar membaik.

Pro:

Harga saham yang ditetapkan menghilangkan fluktuasi dan volatilitas harga harian yang terkait dengan REIT yang diperdagangkan secara publik.
Dividen cenderung lebih tinggi dalam REIT yang tidak diperdagangkan, dan dapat dibayarkan bulanan atau triwulanan. Dividen yang lebih tinggi ini adalah hasil dari pengeluaran yang lebih rendah dan cara untuk memberikan kompensasi kepada investor untuk likuiditas rendah.
Ada potensi apresiasi yang signifikan pada akhir periode holding.
Investor dapat memiliki real estat asing yang seharusnya tidak mereka miliki. Properti ini relatif kebal terhadap volatilitas pasar saham asing.

Cons:

Harga saham dan dividen tidak dijamin, meskipun "ditetapkan". Bahkan, beberapa REIT harus memotong dividen dan mengurangi nilai saham karena penurunan ekonomi dan meningkatnya lowongan di properti mereka.
Produk-produk ini tidak cair. Karena persyaratan minimum memegang, seorang investor perlu tetap dalam investasi untuk jangka waktu yang lama. Tidak seperti rekan-rekan mereka yang diperdagangkan secara publik, investor tidak dapat menjual saham dengan penurunan besar dalam nilai saham. Ini secara substansial meningkatkan risiko berinvestasi dalam REIT yang tidak diperdagangkan.
Ada kurang transparansi keuangan operasi dana. Karena REIT yang tidak diperdagangkan tidak terdaftar untuk umum, itu tidak terlalu diawasi.
Apresiasi besar pada harga saham tidak terealisasi sampai akhir periode operasi (meskipun dividen dapat ditingkatkan).

Kiat untuk Berinvestasi dalam REIT

REIT dapat memberikan penghasilan yang sangat baik dan peluang pertumbuhan bagi investor yang tepat. Jika Anda mempertimbangkan untuk melakukan lompatan, berikut adalah beberapa tips untuk dipertimbangkan sebelum berinvestasi:

Pahami jenis properti tempat Anda berinvestasi. Sebagian besar REIT berspesialisasi dalam sektor tertentu yang seharusnya mudah ditemukan dalam ringkasan dana. Memahami risiko masing-masing sektor. Misalnya, REIT yang memiliki tanah yang belum berkembang atau pusat perbelanjaan ritel dalam ekonomi yang buruk akan membawa risiko lebih besar daripada apartemen mewah di kota metropolitan utama.
Lihatlah angkanya. Penting untuk melihat apakah dividen dibayarkan dari operasi atau jika dana dipaksa untuk menggunakan modal tambahan. REIT yang dikelola dengan baik harus mengandalkan operasinya untuk membayar biaya dan dividen. Selain itu, berhati-hatilah dengan penjualan real estat besar yang hanya sekali-kali saja yang dapat membuat keuangan cenderung naik.
Cari tahu kapan REIT mulai berinvestasi. Jika investasi dilakukan sebelum penurunan pasar, REIT dapat menahan properti yang berkinerja buruk atau perlu dibiayai kembali. Dalam kasus seperti itu, REIT mungkin perlu menurunkan dividen atau menjual saham tambahan untuk mendapatkan uang tunai dalam waktu dekat. Namun, jika dana itu diciptakan setelah resesi pasar perumahan, ia dapat memiliki dan membeli properti berharga dengan harga murah.
Ketahui cakrawala waktu Anda. Terutama dalam REIT yang tidak diperdagangkan, investor dapat memiliki saham setidaknya selama lima tahun sebelum melihat pengembalian pokok. Pastikan Anda dapat menangani potensi kekurangan likuiditas ini.

Kata terakhir

Kami telah melihat pertumbuhan yang signifikan di banyak pasar karena ekonomi kami menemukan jalan keluar dari resesi yang dalam. Namun, pasar real estat telah tertinggal.

Berita baiknya adalah ada peluang investasi jangka panjang yang besar, terutama dalam bentuk real estat. REIT adalah cara untuk melakukan diversifikasi di pasar real estat dan dapat menjadi investasi yang menghasilkan pendapatan yang menarik dalam lingkungan suku bunga rendah.

Jika Anda ingin menghindari volatilitas pasar saham dan Anda memenuhi pedoman minimum, REIT yang tidak diperdagangkan dapat memainkan peran penting dalam portofolio investasi pribadi Anda. Seperti halnya semua investasi, penting untuk melakukan pekerjaan rumah Anda dan memahami di mana Anda meletakkan uang Anda dan mengapa.