Apa itu REIT Hipotek (MREIT) - Definisi, Risiko & Kesesuaian
Baru-baru ini, ada minat yang tumbuh di kelas REIT yang disebut mREIT, yang juga membayar dividen tinggi tetapi menimbulkan risiko yang sedikit berbeda..
Apa itu MREIT??
"M" adalah singkatan dari "hipotek," karena mREIT adalah kelompok khusus REIT yang mendasarkan investasi real estat mereka di pasar hipotek. Sebagian besar, ini berarti bahwa MREIT membeli hipotek di pasar hipotek sekunder - dengan kata lain, mereka membeli hutang hipotek..
Setelah bank meminjamkan uang kepada seseorang yang membeli rumah, bank menjual hipotek itu kepada pembeli hipotek (seperti MREIT), dan karena tingkat hipotek terkait dengan pasar obligasi pemerintah, MREIT juga terkait erat dengan pasar tersebut..
Jenis-jenis MREIT
Ketika MREIT didirikan, biasanya MREIT mengkhususkan diri dalam satu jenis hutang hipotek. Beberapa perusahaan hanya membeli hipotek yang didukung oleh agen federal seperti Fannie Mae, Freddie Mac, atau Ginnie Mae. Mereka memilih hipotek ini karena mereka didukung oleh jaminan federal dan dengan demikian ada risiko gagal bayar yang lebih rendah, yang berarti bahwa mereka juga kurang menguntungkan.
MREIT lain, kadang-kadang disebut MREIT non-agen, mengkhususkan diri dalam hipotek yang tidak dijamin oleh agen federal. Ini cenderung membayar dividen yang lebih tinggi, terutama karena ada risiko yang lebih tinggi dari hipotek yang gagal bayar.
Memiliki Saham
Investor dapat membeli ke dalam MREIT ini dengan membeli saham di perusahaan, yang diperdagangkan secara publik di bursa saham. Sebagai pemilik parsial di perusahaan, pemegang saham menerima dividen dari MREIT - dan di situlah hasil tinggi yang menarik itu masuk.
Seperti perusahaan publik lainnya, suatu MREIT naik dan turun nilainya ketika pasar mengevaluasi kembali nilai perusahaan. Jika investor percaya bahwa MREIT akan menjadi kurang menguntungkan karena menjadi lebih mahal bagi mereka untuk mengumpulkan uang atau karena hipotek akan berkinerja buruk, harga saham akan turun. Karena banyak investor melihat mREIT sebagai sumber pendapatan pasif berkat dividen tinggi itu, saham MREIT juga akan terdepresiasi jika investor berpikir bahwa dividen akan turun.
Perpajakan
Meskipun hasil dividen tinggi dapat menarik, dividen mREIT tidak boleh diambil pada nilai nominal. Ini karena hukum komitment MREIT harus membayar setidaknya 90% dari pendapatan mereka kepada pemegang saham secara hukum, yang pada gilirannya berarti bahwa pendapatan tidak dikenai pajak ke REIT, melainkan dibebankan sebagai pendapatan biasa kepada pemegang saham. Jadi dividen MREIT tidak dianggap sebagai dividen yang memenuhi syarat yang memenuhi syarat untuk perlakuan pajak pilihan, tetapi dianggap sebagai dividen biasa dan dikenakan pajak pada tarif pajak marjinal pemegang saham. Oleh karena itu, semakin tinggi tarif pajak Anda, semakin sedikit Anda berpihak pada laba.
Karena REIT dikenakan pajak pada tingkat pendapatan biasa dan bukan pada tingkat dividen yang lebih rendah, REIT dapat menjadi cara yang sangat tidak efisien untuk mendapatkan penghasilan pasif dari perspektif pajak. Bagi sebagian orang, ini tidak relevan, tetapi jika pendapatan dari investasi REIT memindahkan investor ke kelompok pajak penghasilan yang lebih tinggi atau mereka sudah berada di dalam satu, mungkin akan lebih bijaksana bagi investor untuk memilih hasil yang lebih rendah dari saham yang menghasilkan dividen. yang dikenakan pajak pada tingkat dividen yang lebih rendah.
Ada satu cara untuk menghindari denda pajak dividen REIT: Simpan kepemilikan REIT di akun pensiun pajak tangguhan untuk menghindari agar dividen REIT tersebut ditambahkan ke penghasilan kena pajak Anda sepenuhnya saat Anda masih bekerja.
MREIT dan Obligasi
Salah satu faktor utama yang memengaruhi profitabilitas dan hasil dividen mREIT adalah perubahan di pasar obligasi. MREIT tidak hanya membeli hipotek dengan laba yang diinvestasikan kembali dari kegiatan perusahaan. Bahkan, karena begitu banyak keuntungan perusahaan jatuh ke tangan investor, perusahaan perlu meminjam uang untuk membeli hipotek.
Di sinilah pasar obligasi menjadi penting untuk operasi mREIT. Sederhananya, MREIT meminjam uang dengan tingkat bunga obligasi jangka pendek dan meminjamkannya pada tingkat yang dekat dengan tingkat obligasi jangka panjang yang lebih tinggi - ketika mereka membeli hipotek, mereka pada dasarnya meminjamkan uang itu dengan bunga hipotek saat ini. Karena tingkat hipotek terkait dengan tingkat obligasi jangka panjang yang lebih tinggi, laba MREIT berbanding lurus dengan kesenjangan (atau "spread") antara tingkat obligasi jangka pendek dan jangka panjang.
Karena tingkat hipotek terkait dengan tingkat obligasi, seorang investor di MREIT perlu melihat pasar obligasi serta pasar real estat dan hipotek untuk memahami potensi keuntungan itu. Semakin besar kesenjangan, antara tingkat obligasi jangka pendek dan jangka panjang, semakin menguntungkan bisnis MREIT. Jika Federal Reserve menepati janjinya untuk mempertahankan suku bunga rendah, spread obligasi harus tetap besar, dan dividen mREIT harus tetap tinggi.
Ancaman terbesar terhadap mREIT adalah peningkatan yield Treasury jangka pendek. Ini adalah sebagian alasan mengapa MREIT menjadi populer di sepanjang 2012. Pada bulan Januari, Ketua Ben Bernanke mengumumkan niat The Fed untuk mempertahankan suku bunga rendah hingga akhir 2014, pada dasarnya menjamin margin laba mREIT selama tiga tahun. Janji untuk terus menyuntikkan uang tunai sebagai bagian dari QE3 pada bulan September juga menyebabkan harga saham MREIT melonjak lebih lanjut, seperti halnya pernyataan Bernanke bahwa Federal Reserve berencana untuk mempertahankan suku bunga rendah hingga 2015.
Risiko & Jebakan untuk Investor MREIT
Sebelum Anda kehabisan dan mengisi portofolio Anda dengan sekelompok MREIT, ada beberapa hal yang perlu dipertimbangkan. Meskipun potensi keuntungan bisa tinggi, investor MREIT berisiko kehilangan uang dalam harga saham pokok dan juga melalui pengurangan dividen.
1. Pemotongan Dividen
Sejumlah MREIT telah memotong pembayaran dividen mereka dalam beberapa tahun terakhir. Ada banyak kemungkinan alasan untuk ini: kredit macet, manajemen yang buruk, dan peluang yang menyusut di pasar hipotek sekunder. Dan karena dividen mREIT sangat sensitif terhadap fluktuasi suku bunga obligasi dan jumlah uang tunai dalam perekonomian, jika Federal Reserve memutuskan untuk menaikkan suku bunga, mREIT akan menjadi yang pertama kehilangan nilai.
2. Default Mortgage dan Refinancing
Biaya pinjaman yang lebih tinggi akan memengaruhi semua MREIT, tetapi MREIT individual juga dapat dirugikan oleh kredit berkinerja buruk. Jika hipotek yang dipegang oleh suatu mREIT gagal, MREIT kehilangan uang. Sementara MREIT biasanya sangat beragam di antara hipotek yang berbeda, mereka masih terbatas pada satu pasar dan dengan demikian tidak memiliki keragaman untuk menahan keruntuhan pasar hipotek..
Jika musibah lain seperti krisis subprime mortgage menyebabkan pemegang hipotek gagal bayar atas hipotek mereka, itu bisa menghancurkan pasar MREIT. Namun, ada satu cara untuk mengurangi risiko ini: Beberapa MREIT berinvestasi hanya dalam hipotek yang didukung lembaga, seperti pinjaman Fannie Mae dan Freddie Mac. Karena pinjaman keagenan ini memiliki jaminan pemerintah A.S., risiko mereka lebih rendah daripada mREIT non-agen, dan biasanya menawarkan hasil dividen yang lebih rendah sebagai hasilnya.
Ekstrem lainnya, bagaimanapun, sama buruknya: Jika hipotek dilunasi lebih awal, mREIT juga kehilangan uang karena tidak akan lagi dibayar bunga dari utang itu, dan harus membeli utang baru. Tingginya tingkat pembiayaan hipotek pada tahun 2012 telah melukai beberapa MREIT, dan meskipun mereka masih dapat meminjam uang dengan harga rendah dan membeli hipotek, hipotek ini cenderung memiliki tingkat bunga yang lebih rendah..
3. Kerugian Operasi
Ketiga dan yang paling mengkhawatirkan, banyak MREIT terbesar beroperasi dengan untung kecil atau rugi besar. Jika MREIT terus beroperasi dengan laba lebih kecil dari jumlah yang harus dibagikan untuk dividen, dividen tersebut harus dikurangi. Ketika pengurangan dividen ini diumumkan, harga saham MREIT biasanya turun juga. Tentu saja, jika perusahaan beroperasi dalam kerugian cukup lama, itu akan gulung tikar dan sahamnya tidak berharga.
Pada kuartal kedua 2012, beberapa MREIT terbesar berdasarkan kapitalisasi pasar melaporkan kerugian jutaan dolar dan margin operasi -30% hingga -60%. Ini karena suku bunga obligasi jangka panjang turun, mempersempit spread antara suku bunga obligasi jangka pendek dan jangka panjang karena investor mencari pasar obligasi yang aman.
Karena tidak ada perusahaan yang dapat beroperasi selamanya dengan kerugian, pengembalian yang mengecewakan ini menimbulkan pertanyaan tidak nyaman tentang keberlanjutan apresiasi MREIT jika spread obligasi terus menyempit. Ini juga memunculkan pertanyaan tentang seberapa banyak spekulasi dan risiko di pasar MREIT, karena kerugian ini menghantam perusahaan ketika harga saham mereka melonjak..
4. QE3 dan Risiko Pra Pembayaran
Keputusan Federal Reserve baru-baru ini untuk memulai putaran ketiga pelonggaran kuantitatif (QE3) adalah masalah lain bagi MREIT. QE3, tidak seperti pendahulunya, ditargetkan pada sekuritas yang didukung hipotek - The Fed berencana untuk membeli jumlah yang tidak terbatas dari sekuritas ini setiap bulan sampai ekonomi terlihat lebih baik.
Sekuritas ini adalah yang sama dengan investasi mREIT, sehingga pengumuman ini memengaruhi mereka secara langsung. Dengan Federal Reserve pemain yang lebih agresif di pasar, mungkin ada lebih banyak peluang bagi pemegang hipotek untuk membiayai kembali. Ini buruk untuk MREIT, karena pembiayaan kembali berarti hipotek yang mereka miliki dilunasi lebih awal - dan pendapatan yang mereka peroleh dari pembayaran bunga berhenti.
Di sisi lain, QE3 mungkin memiliki dampak yang lebih positif pada pasar hipotek sekunder. Dengan mendorong lebih banyak refinansi, ini menciptakan aktivitas hipotek yang lebih besar dan dengan demikian lebih banyak peluang bisnis untuk MREIT. Karena itu juga menjaga tingkat obligasi jangka pendek rendah, penyebaran besar antara tingkat obligasi jangka pendek dan jangka panjang harus tetap di tempatnya, memungkinkan MREIT kesempatan untuk meminjam uang pada tingkat yang jauh lebih rendah daripada apa yang mereka pinjamkan.
5. Modal Terbatas
Karena perusahaan-perusahaan ini perlu mengembalikan 90% dari pendapatan mereka kepada pemegang saham, mereka sangat terbatas dalam bagaimana mereka dapat mengelola dan menginvestasikan kembali keuntungan mereka, yang membuatnya sulit untuk tumbuh di masa-masa yang baik dan tetap bertahan di masa-masa yang buruk. Ini membuat struktur REIT bisnis yang secara inheren berisiko. Imbalan untuk risiko ini adalah hasil dividen jangka pendek yang jauh lebih tinggi, tetapi tradeoff itu tidak selalu berkelanjutan.
Kesesuaian
Karena MREIT mudah berubah dan mudah dipengaruhi oleh pasar hipotek, pasar real estat, dan pasar obligasi pemerintah federal, mereka adalah taruhan yang berisiko. Namun, hasil tinggi dan pembayaran keuntungan langsung kepada investor menjadikan mereka sumber uang yang besar dalam jangka pendek.
Selain itu, mereka menawarkan bentuk investasi real estat yang cair dan akses ke manajemen profesional. Dengan membeli saham dalam MREIT, investor individu dapat secara tidak langsung meminjamkan uang kepada orang-orang di pasar hipotek. Jika Anda berpikir akan ada pemulihan di pasar real estat dan hipotek, MREIT adalah salah satu cara untuk bertaruh.
Investor yang lebih muda dan lebih agresif yang tidak memiliki real estat sendiri tetapi yang bullish pada real estat mungkin ingin mempertimbangkan MREIT. Namun, MREIT juga dapat memiliki tempat dalam portofolio yang lebih matang selama persentase yang mereka hasilkan tidak lebih dari yang dapat dilakukan oleh investor untuk merugi.
Kata terakhir
Jebakan dalam MREIT tidak berarti bahwa mereka harus selalu dihindari. Dengan memanfaatkan spread obligasi yang cukup dapat diprediksi dan menawarkan likuiditas ke pasar real estat, MREIT menyediakan layanan yang berharga dan kesempatan bagi investor untuk menyerahkan dana mereka kepada para ahli yang dapat memainkan pasar obligasi dan pasar real estat untuk menghasilkan keuntungan.
Namun, sebelum berinvestasi, lihatlah di luar imbal hasil dividen dua digit itu, tidak peduli seberapa menggoda mereka untuk pertama kali. Dengan melihat neraca MREIT, laporan arus kas, dan kinerja masa lalu, investor dapat memahami dengan baik apakah perusahaan itu layak untuk diinvestasikan, dan apakah mereka dapat menanggung risiko..
Apa pendapat Anda tentang berinvestasi di MREIT?
