Cara Membiayai Kembali Hipotek di Rumah Anda

Sebelum mengajukan permohonan, pahami apa yang akan diminta pemberi pinjaman hipotek, jenis hipotek apa yang Anda (dan tidak) cari, dan apakah masuk akal untuk membiayai kembali sekarang atau menunggu.

Jika Anda siap untuk membiayai kembali, ikuti langkah-langkah ini untuk mendapatkan kesepakatan terbaik tentang hipotek baru Anda.

5 Langkah untuk Membiayai Kembali Hipotek Anda

1. Persiapkan Review Keuangan Anda

Pemberi pinjaman membutuhkan gambaran keuangan lengkap Anda untuk menentukan apakah Anda mampu membayar pembayaran hipotek baru Anda. Namun, sebelum Anda memberikan ini, sebaiknya tinjau keuangan Anda sendiri.

Pertama, tinjau laporan kredit Anda. Jika Anda menemukan ketidakakuratan, minta biro kredit untuk memperbaikinya. Anda tidak ingin ketidakakuratan materi yang merusak skor kredit Anda atau meningkatkan suku bunga yang Anda tawarkan.

Selanjutnya, dapatkan dokumentasi Anda bersama. Setiap bank atau broker hipotek tempat Anda bekerja akan meminta barang-barang tertentu. Sebaiknya tinjau item ini terlebih dahulu, sehingga Anda tidak dihadapkan dengan kejutan:

• Bukti pendapatan, termasuk pengembalian pajak, potongan pembayaran, atau laporan bank
• Penilaian rumah Anda baru-baru ini (terutama jika Anda tidak memiliki banyak ekuitas)
• Skor kredit saat ini dan laporan kredit
• Tagihan pajak properti

2. Tentukan Hipotek yang Anda Inginkan

Membiayai kembali hipotek Anda memberi Anda kesempatan untuk "melakukan-lebih." Jika Anda tidak mendapatkan apa yang Anda inginkan pertama kali, ambil kesempatan untuk menyesuaikan hipotek baru Anda lebih dekat dengan kebutuhan Anda.

Juga, skor kredit Anda mungkin telah membaik setelah beberapa tahun pembayaran hipotek tepat waktu dan sekarang Anda mungkin memenuhi syarat untuk tingkat yang lebih baik daripada yang Anda lakukan sebelumnya. Tetapi sebelum Anda mulai berbelanja, putuskan apa yang Anda inginkan dari pembiayaan ulang Anda.

Berapa lama jangka waktu pinjaman yang Anda inginkan?
Anda mungkin ingin menyusun hipotek yang dibiayai kembali untuk dilunasi dengan jadwal yang sama dengan hipotek asli Anda. Misalnya, jika Anda awalnya memiliki hipotek 30 tahun dan dibiayai kembali pada tahun ke enam, jangka waktu hipotek baru Anda akan menjadi 24 tahun.

Anda juga bisa mendapatkan jangka waktu yang lebih panjang atau lebih pendek dari yang Anda miliki sebelumnya. Jika tingkat bunga dan biayanya sama, jangka waktu yang lebih lama akan memberi Anda pembayaran yang lebih rendah. Namun, karena akan membutuhkan waktu lebih lama untuk melunasi, pada akhirnya Anda akan membayar bunga lebih banyak. Jika Anda ingin melunasi rumah Anda lebih cepat dan membayar bunga lebih sedikit, jangka waktu pinjaman yang lebih pendek, seperti 15 atau 20 tahun, akan lebih sesuai, selama Anda mampu membayar pembayaran yang lebih tinggi..

Apakah Anda ingin hipotek dengan suku bunga tetap secara permanen?
Hipotek dengan tingkat yang dapat disesuaikan, atau ARM, praktis belum pernah terjadi lima belas tahun yang lalu. Tetapi sekarang mereka tersedia secara luas dan seringkali merupakan salah satu opsi pertama yang diberikan petugas pinjaman.

Sebagian besar hipotek tingkat yang dapat disesuaikan memiliki tingkat bunga tetap untuk hanya beberapa bulan hingga lebih dari lima tahun. Setelah titik ini, suku bunga akan menyesuaikan menurut indeks suku bunga, seperti LIBOR. Keuntungan dari ARM adalah bahwa suku bunga untuk beberapa tahun pertama sangat rendah dibandingkan dengan suku bunga tetap 30 tahun. Juga, hipotek ini cenderung lebih mudah untuk memenuhi syarat.

Jika Anda yakin tidak akan tinggal di rumah lebih lama dari periode tarif tetap awal, ARM mungkin merupakan opsi yang baik. Tetapi jika Anda menjaga hipotek melewati titik ini, suku bunga Anda kemungkinan akan meningkat dan bahkan mungkin membuat pembayaran Anda tidak terjangkau.

Selain itu, Anda berisiko tingkat kenaikan lebih lanjut. Bahkan, banyak orang refinancing sekarang keluar dari ARM dan masuk ke hipotek dengan tingkat bunga tetap secara permanen. Sayangnya, ini sebagian karena petugas pinjaman telah salah menggambarkan pinjaman ini di masa lalu.

Misalnya, jika petugas bagian pinjaman Anda memberi tahu Anda bahwa nilainya sudah ditentukan, tanyakan padanya berapa lama nilainya ditetapkan. Karena banyak orang meminta hipotek “suku bunga tetap 30 tahun”, beberapa pemberi pinjaman yang tidak bermoral akan memberikan pinjaman tetap selama 30 tahun dengan bunga tetap, tetapi gagal menyebutkan bahwa suku bunga hanya ditetapkan selama dua tahun. Ini adalah salah satu alasan mengapa sangat penting untuk memeriksa ulang semua dokumen pinjaman sebelum Anda menandatangani.

Berapa harga rumah Anda sekarang?
Karena harga rumah naik dan turun, Anda mungkin tidak tahu berapa banyak ekuitas yang Anda miliki di rumah Anda. Jumlah ekuitas hanyalah jumlah nilai rumah Anda dikurangi berapa banyak Anda berutang pada hipotek Anda dan setiap jalur kredit ekuitas, pinjaman ekuitas rumah, atau hipotek kedua dan ketiga.

Ini penting karena Anda biasanya memerlukan sejumlah ekuitas untuk memenuhi syarat untuk dibiayai kembali. Yang mengatakan, bahkan jika Anda memiliki sedikit ekuitas atau terbalik pada hipotek Anda, Anda mungkin masih memenuhi syarat untuk pembiayaan kembali melalui program Making Home Affordable yang didukung pemerintah. Melalui cara tradisional, mendapatkan hipotek di rumah dengan ekuitas kurang dari 10% bisa sulit atau tidak mungkin, atau Anda mungkin tidak memenuhi syarat untuk tingkat yang cukup rendah untuk membuat biaya refinancing sepadan.

Apakah Anda memasukkan utang lain ke dalam hipotek Anda?
Dalam beberapa kasus, mungkin pintar untuk menggabungkan jalur kredit ekuitas rumah, pinjaman ekuitas rumah, atau hipotek kedua dengan hipotek utama Anda dalam pembiayaan kembali. Ini memungkinkan Anda untuk mendapatkan tingkat hutang yang lebih baik dan mungkin membayarnya lebih cepat.

Namun, jika Anda berpikir untuk menggulirkan hutang kartu kredit berbunga tinggi ke hipotek baru, pertimbangkan konsekuensi yang potensial terlebih dahulu. Misalnya, apa yang dulunya hutang kartu kredit tanpa jaminan dan memenuhi syarat untuk habis dalam kebangkrutan akan dijamin oleh rumah Anda. Dengan kata lain, Anda menempatkan rumah Anda dalam risiko jika Anda tidak dapat membayar jumlah yang Anda masukkan ke hipotek Anda.

Juga, jika Anda menggunakan ekuitas rumah yang ada untuk melunasi hutang, Anda tentu akan mengurangi jumlah ekuitas di rumah Anda dan mungkin diharuskan membayar asuransi hipotek pribadi, atau PMI. Karena PMI, kadang-kadang bisa lebih murah untuk menjaga HELOC atau hutang kartu kredit Anda terpisah, bahkan jika mereka berada pada tingkat yang lebih tinggi. PMI umumnya diperlukan ketika Anda memiliki ekuitas kurang dari 20% di rumah Anda dan biaya sedikit berbeda menurut pemberi pinjaman.

Seberapa baik kredit Anda?
Pialang hipotek yang baik dapat memberi Anda gambaran kasar tentang tingkat mana Anda akan memenuhi syarat berdasarkan skor kredit Anda. Jika Anda tidak dapat memenuhi syarat untuk tarif yang lebih rendah, refinane cenderung memberi manfaat bagi Anda. Pastikan Anda tahu berapa suku bunga yang Anda butuhkan untuk jangka waktu pinjaman yang Anda inginkan untuk membuat pembiayaan kembali sebanding dengan biayanya.

Setelah Anda menjawab pertanyaan-pertanyaan ini, masukkan informasi ke dalam kalkulator hipotek untuk memperkirakan pembayaran sehingga Anda dapat membandingkan penawaran pemberi pinjaman dengan lebih baik dan mengidentifikasi mana yang benar-benar “terlalu bagus untuk menjadi kenyataan.”

Apakah Anda akan dikenakan penalti pembayaran di muka?
Karena pemberi pinjaman mendapat untung dari bunga yang Anda bayar, laba mereka akan menurun jika Anda membayar cicilan Anda lebih cepat dari yang diharapkan dengan membiayai kembali atau menjual rumah Anda. Oleh karena itu, mereka telah memperkenalkan sedikit keamanan (untuk diri mereka sendiri) ke dalam persamaan melalui penalti pembayaran di muka hipotek.

Hipotek dengan penalti prabayar pada dasarnya membebankan biaya tambahan jika Anda membiayai kembali atau menjual rumah Anda dalam beberapa tahun pertama setelah mengambil hipotek. Periode hukuman ini seringkali antara tiga dan lima tahun, meskipun mungkin sebanyak sepuluh tahun atau lebih. Plus, denda yang dikenakan sering curam, seperti bunga enam bulan, jika Anda melunasi pinjaman lebih awal.

Jadi mengapa Anda menginginkan hukuman prabayar atas pinjaman baru Anda? Yah, banyak orang tidak. Tapi sisi baiknya adalah Anda bisa mendapatkan bunga yang lebih rendah. Mengambil penalti prabayar berisiko karena Anda tidak pernah tahu apa yang akan terjadi pada hidup Anda dan kapan Anda harus pindah. Yang mengatakan, jika Anda yakin Anda akan berada di tahun rumah yang sama dari sekarang, selidiki manfaat menambahkan penalti prabayar ke pinjaman Anda dan mencari yang hanya menghukum Anda jika Anda membiayai kembali dan tidak jika Anda menjual.

3. Tentukan Waktu Terbaik untuk Membiayai Ulang

Jika Anda ingin membiayai ulang ARM, Anda bisa kehilangan potensi penghematan jika melakukannya sebelum suku bunga rendah awal berakhir. Namun, ada faktor-faktor lain yang perlu dipertimbangkan juga, seperti di mana suku bunga dan pasar perumahan menuju.

Misalnya, jika Anda memiliki dua tahun tersisa sebelum tingkat ARM Anda menyesuaikan, tetapi ekuitas rumah Anda melayang sekitar 20%, Anda dapat memilih untuk membiayai kembali sekarang sehingga Anda tidak perlu membayar PMI jika nilai rumah Anda menurun. Cari tahu dari penyedia hipotek Anda ketika tarif Anda akan mulai berubah dan bandingkan potensi risiko dan imbalan untuk tetap berada di ARM Anda sedikit lebih lama dibandingkan pembiayaan kembali sekarang.

Di sisi lain, Anda mungkin ingin mengatur waktu pembiayaan kembali Anda berdasarkan peristiwa lain, seperti menunggu hingga Anda memiliki dua tahun di pekerjaan Anda saat ini, membayar utang, atau menabung uang untuk biaya pembiayaan kembali. Masing-masing faktor ini dapat membuat proses kualifikasi pinjaman lebih mudah atau mengurangi pembayaran Anda. Karena mengajukan refinance akan merusak skor kredit Anda, yang terbaik adalah menunggu sampai Anda berkomitmen sebelum mengirimkan aplikasi Anda. Kalau tidak, mungkin lebih sulit untuk memenuhi syarat jika Anda menghentikan proses dan memulai kembali, katakanlah, enam bulan kemudian.

Pertimbangan lain adalah berapa lama Anda berencana untuk tinggal di rumah Anda. Karena refinancing biasanya berharga antara $ 2.000 dan $ 4.000 tergantung pada ukuran hipotek Anda dan di mana Anda tinggal, pastikan Anda akan mengganti biaya sebelum Anda pindah. Aturan umum adalah bahwa jika Anda tidak berencana untuk tinggal di rumah Anda selama setidaknya dua tahun lagi, pembiayaan kembali akan dikenakan biaya lebih banyak uang daripada menghemat..

4. Meminta Konsultasi Pinjaman

Membiayai kembali hipotek pada umumnya lebih mudah dan lebih cepat daripada mendapatkan hipotek asli Anda, sehingga tidak ada kekurangan bank dan broker yang ingin membantu Anda.

• Konsolidator Penawaran Pinjaman. Tempat yang baik untuk memulai adalah dengan situs web seperti Lending Tree, yang memungkinkan Anda untuk mendapatkan penawaran harga dari beberapa pemberi pinjaman yang berbeda. Anda cukup mengisi satu formulir dan mereka memberikan informasi Anda kepada banyak kreditur yang akan bersaing untuk menawarkan tarif rendah kepada Anda. Perlu diingat bahwa harga terendah dan biaya penutupan yang rendah biasanya tidak berjalan seiring.
• Pialang Hipotek atau Staf Pinjaman. Anda juga dapat menghubungi broker hipotek atau petugas pinjaman yang membantu Anda dengan hipotek asli Anda jika Anda memiliki pengalaman yang baik dengan mereka. Mereka juga dapat memberikan informasi tentang jenis tarif yang Anda mungkin memenuhi syarat dan seperti apa pasar sebelum Anda melamar.
• Credit Union atau Bank. Serikat kredit tidak selalu menawarkan tingkat yang paling kompetitif, terutama pada pinjaman yang lebih besar seperti hipotek. Tetapi jika Anda memiliki hubungan lama dengan credit union atau bank Anda, Anda mungkin bisa mendapatkan penawaran yang bagus.

Terlepas dari apakah Anda memutuskan untuk bekerja dengan bank lokal atau credit union, bank besar, atau broker, kesetiaan Anda harus pada dompet Anda. Pertimbangkan penawaran dari semua pihak dengan hati-hati untuk menentukan yang terbaik yang cocok untuk Anda. Lihatlah biaya total pembiayaan kembali (termasuk poin awal, poin diskon, asuransi hak, dan biaya lainnya) dan jangan hanya fokus pada biaya sendiri atau pembayaran Anda. Pemberi pinjaman menjadi sangat kreatif dalam membuat pinjaman yang sebenarnya “berbiaya tinggi” tampak “berbiaya rendah.”

Pastikan Anda membandingkan apel dengan apel saat Anda meninjau berbagai kutipan juga. Dengan kata lain, konfirmasikan bahwa setiap penawaran yang Anda terima adalah untuk jenis pinjaman yang sama - yang Anda minta. Sayangnya, beberapa pemberi pinjaman yang tidak bermoral akan menunjukkan kepada Anda "kesepakatan" yang luar biasa untuk menarik Anda. Namun kemudian, Anda mengetahui bahwa "kesepakatan" itu untuk jenis pinjaman yang sama sekali berbeda seperti ARM 6 bulan. Bahkan, jika Anda meminta pinjaman dengan suku bunga tetap 30 tahun secara permanen dan petugas pinjaman menunjukkan kepada Anda hipotek suku bunga 30 tahun yang disesuaikan dengan periode tetap 6 bulan, bangun dan tinggalkan!

5. Biaya Out-of-Pocket

Anda perlu mempertimbangkan apakah akan membayar biaya untuk membiayai kembali sendiri atau membungkusnya dalam pinjaman. Meskipun pemberi pinjaman akan menawarkan refinansi rendah atau tanpa biaya, sadari bahwa banyak dari mereka hanya membungkus biaya dalam pinjaman untuk dilunasi nanti.

Periksa kutipan yang Anda terima untuk menentukan bagaimana biaya penutupan akan dibayarkan dan bagaimana persyaratan pinjaman akan terpengaruh dengan memasukkan biaya-biaya tersebut dibandingkan dengan membayarnya sendiri. Ingatlah bahwa jika Anda membiayai biaya penutupan, Anda akan membutuhkan waktu lebih lama untuk mengembalikannya. Namun, membungkus biaya penutupan dalam pinjaman dapat memungkinkan Anda untuk membiayai kembali bahkan ketika Anda tidak memiliki cukup uang tunai untuk menutupi biaya.

Kata terakhir

Yang paling penting ketika berbelanja untuk pembiayaan kembali adalah datang ke meja disiapkan dan periksa ulang semua yang Anda diberitahu atau "dijamin." Wilayah ini masih waspada terhadap pembeli. Jangan tertipu untuk mengambil jalan keluar yang mudah dan "mempercayai" siapa pun.

Anda mungkin kemudian menemukan, misalnya, bahwa kesepakatan yang Anda anggap terlalu bagus untuk menjadi kenyataan sebenarnya datang dengan penalti prabayar yang membuat Anda tidak menjual rumah Anda. Bantulah dirimu sendiri dan lakukan pekerjaan rumahmu. Juga, perlu diingat bahwa hipotek adalah hipotek di mana pun Anda mendapatkannya, dan sebagian besar akan segera dijual ke penyedia layanan lain setelah Anda menandatangani.