Implikasi & Konsekuensi Pajak dari Penjualan Pendek atau Penyitaan

Biasanya, jika Anda gagal bayar pada pinjaman atau mencapai penyelesaian kurang dari jumlah penuh yang jatuh tempo, pemberi pinjaman Anda akan mengeluarkan formulir pajak 1099 untuk tahun di mana default terjadi, memaksa Anda untuk memasukkan bagian yang belum dibayar - atau "diampuni" - hutang sebagai pendapatan atas pengembalian pajak Anda. Jika itu terjadi, Anda harus membayar pajak untuk "penghasilan" yang tidak pernah benar-benar melewati tangan Anda. Ini bisa sangat menyebalkan, belum lagi sulit untuk anggaran Anda. Bergantung pada besarnya utang yang diampuni, pendapatan tambahan - dan pajak yang dihasilkannya - bisa sangat besar.

Untungnya, pajak tidak akan serta merta menghilangkan efek penyembuhan dari pinjaman Anda yang telah diampuni. Pada akhir 2007, Kongres meloloskan Undang-Undang Bantuan Hutang Pengampunan Hipotek, memberikan keringanan pajak kepada jutaan orang yang telah dipaksa untuk melunasi pinjaman hipotek mereka dengan jumlah yang lebih kecil dari jumlah utang mereka. Menurut IRS:

The Mortgage Forgiveness Debt Relief Act of 2007 umumnya memungkinkan wajib pajak untuk mengecualikan pendapatan dari pelepasan hutang pada tempat tinggal utama mereka. Hutang dikurangi melalui restrukturisasi hipotek, serta utang hipotek yang dimaafkan sehubungan dengan penyitaan, memenuhi syarat untuk bantuan ini. Ketentuan ini berlaku untuk utang yang diampuni dalam kalender tahun 2007 hingga 2012. Hingga $ 2 juta utang yang diampuni memenuhi syarat untuk pengecualian ini ($ 1 juta jika menikah secara terpisah). [penekanan ditambahkan]

Undang-undang ini tidak hanya mencakup penyitaan, tetapi juga penjualan singkat atau penyelesaian utang apa pun di tempat tinggal utama Anda dengan jumlah kurang dari jumlah terutang.

Bagaimana Undang-Undang Bantuan Hutang Pengampunan Hipotek Bekerja

Meskipun tindakan itu akan membantu mengurangi kewajiban pajak Anda, itu tidak akan mengurangi jumlah dokumen yang akan Anda tangani. Untuk mendapatkan keringanan pajak, Anda masih perlu mencatat dan melaporkan calon penghasilan. Ketika Anda melunasi hutang kurang dari nilainya, pemberi pinjaman Anda harus mengeluarkan Formulir 1099-C (Pembatalan Utang). Formulir ini melaporkan nilai pasar wajar rumah Anda tepat sebelum penyitaan dan jumlah utang yang diampuni. Konsekuensi pajak dari pengampunan hutang dilaporkan dan dihitung pada pengembalian pajak Anda pada Formulir 982.

Anda harus melaporkan dua konsekuensi pajak potensial:

1. Penghasilan dari pembatalan atau pengampunan hutang
2. Kemungkinan mendapat dari disposisi rumah

Untuk menghitung pembatalan utang pada Formulir 982, kurangi nilai pasar wajar rumah (seperti yang dilaporkan pada 1099-C, kotak 7) dari jumlah total utang tepat sebelum penyitaan. Angka yang lebih besar dari nol akan mewakili penghasilan pengampunan hutang dan harus dibawa ke baris 21 (penghasilan lain) dari halaman 1 dari formulir pajak 1040 Anda. Seperti sebagian besar elemen kode pajak, ada pengecualian dan pengecualian, yang akan kita diskusikan.

Untuk menghitung keuntungan dari disposisi rumah, kurangi basis penyesuaian Anda di rumah - apa yang Anda bayar untuk rumah ditambah perbaikan rumah utama yang meningkatkan nilai - dari nilai pasar wajar rumah di penyitaan (sekali lagi, dari 1099-C, baris 7). Jika nilai rumah pada penyitaan lebih tinggi dari dasar penyesuaian Anda, Anda akan mendapatkan keuntungan yang dilaporkan pada Formulir 1040, Jadwal D (Keuntungan dan Kerugian Modal).

Apa Bukan Tertutupi

Perhatikan penggunaan kata "umumnya" dalam penjelasan IRS. Mungkin kata yang paling banyak dimuat muncul dalam peraturan IRS. Dan klausa kabur kata yang ambigu ini muncul dalam peraturan mereka cukup sering. Dalam hal ini, itu berarti tidak semua penyitaan dan penjualan pendek tercakup, jadi Anda perlu tahu apakah tindakan itu benar-benar dapat membantu Anda atau tidak.

Ada dua pengecualian penting yang signifikan terhadap tindakan tersebut:

1. Rumah kedua dan properti investasi tidak tercakup oleh tindakan tersebut. Jika pemberi pinjaman memaafkan hutang Anda pada salah satu dari jenis properti ini, Anda harus laporkan sebagai pendapatan. Ketentuan tindakan hanya berlaku untuk Anda tempat tinggal utama.
2. Mungkin lebih signifikan, tindakan tersebut menyatakan bahwa Anda hanya dapat mengecualikan keluarnya hutang tempat tinggal pokok. Itu utang yang digunakan untuk membeli, membangun, atau secara substansial meningkatkan tempat tinggal utama Anda, atau untuk membiayai kembali utang yang timbul untuk keperluan itu. Sederhananya, jika Anda membiayai kembali hipotek rumah Anda (hanya sekali atau berkali-kali) dan mengambil uang tunai lebih dari utang awal Anda, Anda tidak dapat mengecualikan utang yang telah dimaafkan dari bagian pengeluaran tunai dari refi Anda. Anda harus melaporkannya sebagai penghasilan kena pajak.

Misalnya, jika tahun lalu Anda mengeluarkan hipotek $ 180.000 pada rumah $ 200.000 dan nilainya naik menjadi $ 250.000, Anda mungkin telah membiayai kembali untuk mendapatkan uang tunai tambahan untuk melunasi kartu kredit. Perbedaan antara hipotek asli dan nilai baru, dalam hal ini $ 70.000, dianggap sebagai penghasilan kena pajak setelah penyitaan atau penjualan singkat.

Jika pasar real estat jatuh dan bank menyita rumah dengan nilai $ 190.000, maka sisa $ 60.000 yang dimaafkan pemberi pinjaman Anda akan terkena pajak. Jika rumah disita di bawah nilai aslinya, katakanlah $ 160.000, maka sementara $ 70.000 masih dikenakan pajak, $ 20.000 dari hutang yang diampuni (jumlah di bawah nilai hipotek asli Anda) masih berada di bawah perlindungan undang-undang tersebut.

Demikian pula, jalur kredit ekuitas rumah dan hipotek kedua yang mungkin Anda ambil setelah membeli rumah Anda juga akan dikecualikan. Tetapi jika Anda menggunakan hasil untuk membuat perbaikan besar ke rumah Anda, maka uang itu akan dilindungi.

Beberapa kabar baik: Bahkan jika Anda berada di salah satu pengecualian untuk tindakan tersebut, Anda dapat mengecualikan hingga $ 250.000 ($ 500.000 jika menikah mengajukan bersama) di bawah satu kali mengecualikan keuntungan di tempat tinggal utama.

Jika Anda Tidak Memenuhi Syarat

Jika Anda termasuk dalam salah satu pengecualian ini, atau jika IRS menemukan alasan lain bahwa klausa "umumnya" mereka menghalangi Anda, Anda masih dapat menemukan kelegaan di bagian lain dari kode pajak.

1. Kebangkrutan. Jika rumah dan hipotek Anda termasuk dan dikosongkan melalui kebangkrutan, hutang yang diampuni umumnya tidak dikenakan pajak.
2. Pinjaman tanpa jaminan. Di beberapa negara, pinjaman rumah adalah "non-jaminan," yang berarti bahwa solusi pemberi pinjaman Anda untuk default terbatas pada nilai properti yang dijamin oleh pinjaman Anda. Pemberi pinjaman mungkin tidak mengejar aset Anda yang lain dalam upaya untuk memuaskan utang. Pengampunan pinjaman non-jaminan tidak mewakili penghasilan kena pajak kepada peminjam. Hipotek adalah non-jaminan di 12 negara bagian (AK, AZ, CA, CO, FL, ID, MN, NC, ND, TX, UT, WA), tetapi tanyakan kepada pengacara Anda untuk melihat apakah ada ketentuan lain di komunitas Anda.
3. Keadaan bangkrut. Jika total liabilitas Anda melebihi total liabilitas Anda, maka secara teknis Anda “bangkrut,” dan utang yang diampuni mungkin memenuhi syarat di bawah pengecualian insolvensi. Jika Anda bangkrut, biasanya IRS tidak akan mengharuskan Anda untuk memasukkan utang yang sudah dimaafkan dalam penghasilan Anda. Jika Anda pikir Anda termasuk dalam kategori ini, bicarakan dengan pengacara pajak Anda. Persyaratan pembuktian untuk pengecualian ini cukup besar, dan Anda akan membutuhkan seorang profesional untuk membantu Anda menyiapkan dokumen.

Kata terakhir

Mudah-mudahan, penyitaan atau penjualan pendek adalah situasi sekali seumur hidup, tetapi jika Anda menghadapi tantangan kehilangan rumah Anda, Anda perlu tahu apa konsekuensi dan implikasi pajak sebelum mereka menyelinap pada Anda dan menyebabkan lebih banyak kerusakan pada anggaran Anda. Memahami Pengampunan Hutang Hipotek dapat membantu meringankan sebagian beban, atau setidaknya membuat Anda tidak terkejut oleh akuntan Anda atau IRS.

Anda tentu tidak ingin menangani urusan administrasi, perhitungan, atau keputusan hukum Anda sendiri. Jangan mencoba untuk menangani masalah ini pada SPT yang disiapkan sendiri atau menggunakan perangkat lunak persiapan pajak online gratis. Jika Anda berurusan dengan pengampunan utang real estat, Anda tentu harus mencari pedoman CPA, terutama jika Anda perlu menggunakan salah satu metode yang tidak tercakup oleh undang-undang tersebut..

Informasi lengkap tentang pembatalan utang hipotek tersedia di IRS Publication 4681, yang saat ini tidak tersedia di situs web IRS. Untuk memesan salinan, hubungi IRS langsung di (800) 829-3676 atau kunjungi kantor lapangan IRS.