FHA vs VA vs Pinjaman Hipotek Konvensional - Bagaimana Mereka Berbeda?

Apakah Anda membeli rumah konstruksi baru atau rumah tua fixer, kemungkinan besar Anda tidak memiliki cukup uang untuk membeli rumah Anda secara langsung. Anda harus membiayai pembelian dengan pinjaman hipotek.

Demikian juga, jika Anda membeli rumah ketika suku bunga lebih tinggi, tetapi Anda tidak memiliki cukup uang tunai untuk melunasi hipotek Anda, Anda mungkin siap untuk membiayai kembali pinjaman pembelian Anda. Itu berarti mengeluarkan pinjaman rumah baru untuk melunasi pinjaman Anda yang ada dan mengunci suku bunga yang lebih rendah yang menyelamatkan Anda ribuan - dan mungkin puluhan atau bahkan ratusan ribu - selama sisa jangka waktu pinjaman Anda.

Jenis-jenis Pinjaman Rumah: Sesuai dan Tidak Sesuai

Pembelian dan pembiayaan kembali pinjaman datang dalam berbagai konfigurasi. Sebelum Anda membuat penawaran di rumah atau berkomitmen untuk membiayai kembali hipotek Anda saat ini, Anda harus mengevaluasi opsi Anda dan memilih salah satu yang paling sesuai dengan kebutuhan Anda..

Pinjaman rumah dapat dibagi menjadi dua kategori besar: konvensional dan non-konvensional. Kadang-kadang, Anda mungkin melihat referensi untuk pinjaman “sesuai” dan “tidak sesuai”. Istilah-istilah ini tidak identik, tetapi kadang-kadang digunakan secara bergantian.

Pinjaman Konvensional vs. Non-Konvensional: Perbedaan Utama

Perbedaan paling penting antara pinjaman konvensional dan non-konvensional adalah bahwa pinjaman konvensional tidak dikeluarkan atau didukung oleh lembaga pemerintah federal.

Sebaliknya, pinjaman non-konvensional dikeluarkan atau didukung oleh departemen cabang eksekutif, termasuk Departemen Urusan Veteran (VA), Administrasi Perumahan Federal (FHA, bagian dari Departemen Perumahan dan Pengembangan Perkotaan), dan Departemen Pertanian (USDA).

Mematuhi Persyaratan Pinjaman

Sebagian besar pinjaman konvensional menyesuaikan diri, yang berarti mereka harus mematuhi batas pinjaman yang ditetapkan oleh Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) dan Federal Mortgage Loan Corporation Federal (Freddie Mac), dua perusahaan semu-pemerintah yang memiliki pengaruh luar biasa terhadap industri pinjaman rumah Amerika. Fannie Mae dan Freddie Mac menjamin pinjaman yang sesuai dengan batas-batas ini, memastikan pasar sekunder yang likuid untuk utang hipotek perumahan.

Batas Ukuran Pinjaman

Untuk memenuhi syarat sebagai pinjaman yang sesuai, pokok pinjaman tidak dapat melebihi maksimal keras yang disesuaikan setiap tahun untuk mencerminkan kondisi pasar. Pada 2017, batasnya adalah sekitar $ 424.000 untuk rumah keluarga tunggal di benua AS dan sekitar $ 625.000 di daerah berbiaya tinggi (termasuk Alaska, Hawaii, dan kota-kota pesisir yang mahal seperti Seattle dan San Francisco).

Pinjaman yang tidak didukung pemerintah dengan prinsipal yang lebih besar dikenal sebagai pinjaman jumbo. Pinjaman jumbo tidak dijamin oleh Fannie dan Freddie, sehingga pasar sekundernya lebih kecil dan berisiko.

Jenis Properti yang Memenuhi Syarat

Jenis properti yang memenuhi syarat termasuk rumah terpisah satu hingga empat keluarga, kondominium, rumah konstruksi baru dalam pengembangan yang direncanakan, perumahan co-op, dan rumah produksi. Namun, kondominium, rumah koperasi, dan rumah produksi tunduk pada beberapa batasan tambahan.

Persyaratan Kredit dan Utang

Dalam kebanyakan kasus, pinjaman yang sesuai disediakan untuk peminjam dengan kredit baik sampai sangat baik. Sangat jarang peminjam dengan skor FICO di bawah 680 memenuhi syarat untuk menyesuaikan pinjaman, meskipun pemberi pinjaman memiliki beberapa keleluasaan untuk membuat pengecualian. Harga perdana disediakan untuk pemilik rumah dengan kredit yang sangat baik.

Selain itu, sebagian besar pemberi pinjaman memerlukan pemohon pinjaman yang sesuai untuk memiliki rasio hutang terhadap pendapatan (DTI) di bawah 43%. Beberapa pemberi pinjaman lebih ketat, membutuhkan rasio di bawah 36%. Namun, dalam beberapa kasus, rasio DTI dapat naik di atas 50%, meskipun suku bunga pinjaman DTI tinggi cenderung lebih tinggi. Rasio utang terhadap pendapatan Anda didefinisikan sebagai proporsi (persentase) dari pendapatan bulanan Anda yang dihabiskan untuk layanan utang, termasuk produk kredit tanpa jaminan seperti kartu kredit dan produk kredit yang dijamin seperti nota mobil.

Pada bagian berikut, kita akan membahas perbedaan antara pinjaman hipotek konvensional, pinjaman hipotek FHA, dan pinjaman hipotek VA.

Pinjaman Hipotek Konvensional: Tarif, Ketentuan & Parameter

Jenis Pinjaman Konvensional

Kredit rumah konvensional datang dalam beberapa konfigurasi yang berbeda. Kecuali disebutkan sebaliknya, jenis pinjaman ini dapat digunakan untuk pembelian atau pembiayaan kembali:

Tingkat bunga tetap. Suku bunga pinjaman suku bunga tetap ditetapkan untuk seluruh jangka waktu pinjaman. Jangka waktu pinjaman dengan suku bunga tetap berkisar antara 10 hingga 40 tahun, meskipun jangka waktu 15 dan 30 tahun lebih umum. Dalam kebanyakan kasus, pinjaman jangka panjang memiliki tingkat bunga yang lebih tinggi - misalnya, pada awal 2018, APR 30 tahun hampir 1 poin persentase lebih tinggi dari APR 10 tahun untuk peminjam dengan kredit yang sangat baik. Harga terbaik disediakan untuk peminjam utama - mereka yang memiliki skor FICO di atas 740.
Tingkat disesuaikan. Suku bunga pinjaman yang dapat disesuaikan (ARM) tetap untuk periode awal yang ditentukan. Pada akhir periode ini, mereka menyesuaikan ke atas, dan kemudian berubah setiap tahun atau dua kali setahun dengan suku bunga yang berlaku (dengan LIBOR atau standar lain yang diterima secara luas sebagai patokan). Sebagian besar ARM memiliki batas kenaikan suku bunga berkala dan seumur hidup - biasanya 1 hingga 2 poin persentase per tahun dan 5 hingga 6 poin persentase selama masa pinjaman, yang berarti ARM dengan tingkat awal 4% dapat meningkat hanya menjadi 5% atau 6 % dalam satu tahun dan 9% hingga 10% selama seluruh jangka waktunya. Ketentuan awal dapat sesingkat 1 tahun dan selama 10 tahun. Semua hal lain dianggap sama, APR ARM awal secara signifikan lebih rendah dari APR suku bunga tetap, meskipun mereka selalu naik di atas APR tarif tetap yang berlaku. Beberapa ARM dapat dikonversi, artinya dapat dikonversi menjadi pinjaman dengan suku bunga tetap dalam keadaan tertentu.
ARM Khusus Bunga. ARM khusus bunga disusun seperti ARM tradisional, dengan satu perbedaan penting: Selama periode awal, peminjam hanya membayar bunga atas saldo pinjaman. Ini secara substansial menurunkan pembayaran lebih awal, tetapi menghambat pembangunan ekuitas dan tidak mengurangi pokok pinjaman. Setelah periode awal, pinjaman tersebut diamortisasi dan peminjam bertanggung jawab untuk membayar pokok dan bunga. Transisi dari pembayaran hanya bunga ke pembayaran pokok dan bunga bisa sangat menggelikan, jadi peminjam harus mengkonfirmasi bahwa mereka mampu membayar pembayaran pokok dan bunga di masa depan sebelum mendapatkan ARM yang hanya menggunakan bunga. ARM khusus bunga sering cocok untuk pembeli yang berharap untuk menjual rumah mereka dalam jangka pendek hingga menengah, sebelum pembayaran pokok dan bunga dimulai dan tarif disesuaikan ke atas. Namun, beberapa ARM (termasuk hanya bunga) membawa hukuman prabayar yang berlaku saat dilunasi dalam jangka waktu yang telah ditentukan.

Uang muka

Uang muka merupakan pertimbangan penting bagi pembeli yang mencari pinjaman pembelian. Pinjaman refinance tidak memerlukan uang muka, meskipun mereka membawa biaya penutupan yang besar.

Secara historis, pemberi pinjaman diharuskan turun 20% dari pinjaman konvensional, mis. $ 40.000 dari pinjaman $ 200.000. Dalam beberapa tahun terakhir, pemberi pinjaman menjadi kurang ketat. Pada 2014, banyak yang mulai menerima uang muka serendah 3%, misalnya $ 6.000 dengan pinjaman $ 200.000.

Pinjaman konvensional dengan pembayaran rendah (uang muka di bawah 10% dari harga pembelian) dikenal sebagai pinjaman konvensional. Suku bunga mungkin lebih tinggi pada pinjaman seperti itu, sama seperti mereka lebih tinggi untuk peminjam dengan kredit sub-prime. Ingatlah bahwa banyak pemberi pinjaman menghindari pinjaman konvensional, sehingga mereka lebih sulit ditemukan di daerah Anda, terutama jika Anda memiliki kredit sub-prime.

Asuransi Hipotek Pribadi (PMI)

Peminjam yang menggunakan kurang dari 20% pinjaman konvensional harus membayar asuransi hipotek swasta, atau PMI. Premi PMI biasanya dibayarkan setiap bulan. Bergantung pada rasio pinjaman terhadap nilai (LTV), pembayaran PMI tahunan pada pinjaman konvensional dapat mencapai hingga 1% dari pokok pinjaman, dengan rasio LTV yang lebih tinggi menghasilkan pembayaran PMI yang lebih tinggi.

Biaya penutupan

Ada banyak biaya hipotek yang harus dihindari, tetapi sebagian besar pinjaman konvensional masih disertai dengan biaya penutupan. Beberapa item yang lebih umum termasuk:

Pajak Properti Dibayar Dimuka. Pembeli umumnya harus membayar pajak properti di muka yang timbul antara tanggal penutupan dan tanggal jatuh tempo pajak properti berikutnya. Tarif pajak sangat bervariasi berdasarkan yurisdiksi, tetapi pembeli harus menganggarkan setidaknya beberapa ratus dolar untuk item ini.
Asuransi Bahaya Prabayar. Pembeli juga harus membayar di muka premi asuransi pemilik rumah tahun pertama mereka, yang dapat berkisar dari kurang dari 0,25% hingga lebih dari 1% dari nilai yang dinilai rumah..
Survei dan Penilaian Properti. Tergantung pada jenis dan lokasi properti Anda, Anda mungkin perlu melakukan survei. Dalam kebanyakan kasus, survei hipotek yang asal-asalan relatif memadai dengan biaya kurang dari $ 500. Anda juga perlu mendanai penilaian properti yang dipinjamkan oleh pemberi pinjaman, yang menegaskan bahwa Anda tidak membayar lebih untuk properti dan dengan demikian mengurangi paparan kreditor terhadap kerugian finansial dalam penyitaan. Penilaian biasanya berharga kurang dari $ 500 juga.
Penentuan Banjir dan Penilaian Lingkungan. Bahkan jika properti itu tampaknya tidak rentan terhadap banjir, penentuan banjir diperlukan untuk mengonfirmasi hal ini dan memverifikasi bahwa asuransi banjir tidak diperlukan. Penentuan banjir biasanya berharga $ 20 hingga $ 50. Di beberapa daerah, penilaian lingkungan lainnya, seperti penilaian bahaya kebakaran, mungkin diperlukan.
Pemeriksaan Rumah. Inspeksi rumah adalah opsional tetapi sangat dianjurkan, karena dapat mengungkap potensi kerusakan dan bahaya keselamatan sebelum transaksi menjadi resmi. Biaya inspeksi menyeluruh mendekati $ 500.
Pencarian Judul dan Asuransi. Pencarian judul memverifikasi bahwa penjual memiliki hak untuk menjual properti kepada Anda - bahwa tidak ada orang lain yang memiliki klaim yang sah atas judulnya. Asuransi hak mencakup biaya untuk memperbaiki setiap masalah yang ditemukan dalam pencarian, serta masalah apa pun (termasuk klaim pada properti) yang mungkin timbul di masa depan. Biaya pencarian judul biasanya terikat dalam biaya asuransi judul, dan seluruh paket biasanya melebihi $ 1.000 (satu kali, dibayarkan pada saat penutupan).
Rekaman dan Transfer. Biaya ini menutupi biaya pencatatan penjualan dengan otoritas yang tepat (biasanya departemen kota atau kabupaten) dan memformalkan transfer dengan instrumen yang dikenal sebagai "prangko." Biaya rekaman dan transfer biasanya berkisar dari $ 300 hingga lebih dari $ 700.
Biaya Originasi. Ini adalah item baris serba guna yang menggabungkan biaya penutupan yang lebih rendah menjadi satu. Biaya yang biasanya termasuk dalam biaya originasi termasuk biaya kurir, biaya escrow, biaya dokumen, dan biaya pengacara. Biaya-biaya ini harus dituangkan dengan jelas dalam Perkiraan Niat Baik yang Anda terima selama proses penutupan. Biaya originasi dapat sangat bervariasi, tetapi 1% dari harga pembelian adalah umum.
Poin Diskon. Ini adalah sarana opsional, meskipun umum, bagi pemberi pinjaman untuk meningkatkan hasil pinjaman di atas suku bunga yang disebutkan. Poin diskon pada dasarnya adalah pembayaran bunga dimuka, dengan setiap poin sesuai dengan 1% dari total jumlah pinjaman dan menurunkan suku bunga pinjaman sebanyak 0,25%. Pembeli dengan uang tunai yang cukup pada penutupan dapat mengurangi pembayaran bulanan mereka yang sedang berjalan (dan meningkatkan arus kas rumah tangga mereka) dengan membayar poin.

Pinjaman Hipotek FHA: Ideal untuk Pembeli Pertama Kali

Pinjaman hipotek FHA diterbitkan oleh pemberi pinjaman swasta dan dijamin oleh Administrasi Perumahan Federal. Dirancang untuk pembeli rumah pertama kali dengan aset terbatas dan kredit yang kurang sempurna, pinjaman pembelian FHA secara historis menjadi bantuan penting bagi orang Amerika berpenghasilan rendah yang mencari keuntungan dari kepemilikan rumah. Dengan satu pengecualian penting, rumah yang dibeli atau dibiayai kembali dengan pinjaman FHA harus ditempati pemilik dan digunakan sebagai tempat tinggal utama peminjam..

Pinjaman pembelian FHA dapat berupa suku bunga tetap (pinjaman hipotek 203b, yang berlaku untuk rumah terpisah satu hingga empat keluarga, adalah yang paling umum) atau suku bunga yang dapat disesuaikan (pinjaman Bagian 251 berlaku untuk rumah terpisah satu atau empat keluarga ). Kedua konfigurasi memungkinkan berbagai istilah, dengan ketentuan 15 dan 30 tahun menjadi opsi tingkat tetap yang paling umum.

Pinjaman refinance FHA, seperti produk refinance streamline FHA, memungkinkan pemilik rumah yang diberkahi FHA untuk membiayai kembali dengan biaya yang lebih rendah daripada pinjaman refinance konvensional. Mereka juga tersedia dalam konfigurasi kecepatan tetap dan kecepatan disesuaikan. FHA merampingkan pinjaman refinance tidak memiliki persyaratan asuransi hipotek (MIP) - bantuan keuangan besar bagi pemilik rumah dengan anggaran yang ketat.

Perbedaan Antara FHA dan Pinjaman Konvensional

Pinjaman FHA dan pinjaman konvensional berbeda dalam beberapa hal penting:

Batas Pinjaman Maksimal. Di sebagian besar pasar, pinjaman pembelian FHA maksimum yang diizinkan adalah 115% dari harga jual rata-rata lokal (biasanya dihitung di tingkat daerah). Di A.S. benua, maksimum terendah adalah $ 271.050 (di pasar berbiaya rendah) dan maksimum tertinggi adalah $ 625.000 (di pasar berbiaya tinggi). Di Alaska, Hawaii, dan protektorat luar negeri seperti Guam, maksimumnya adalah $ 938.250. Batas ini dapat berubah dengan harga rumah yang berlaku. Untuk hipotek terbalik (atau HECMs, produk FHA populer), batas maksimum pinjaman yang diijinkan adalah $ 625.000 di mana-mana di AS dan $ 938.250 dalam yurisdiksi non-benua. Gunakan kalkulator pinjaman hipotek FHA HUD untuk menemukan batasan lokal Anda.
DTI dan Rasio Perumahan. Pinjaman FHA memungkinkan rasio DTI lebih tinggi - andal hingga 43%, dan terkadang lebih tinggi. Rasio perumahan, atau rasio biaya perumahan dengan pendapatan peminjam, juga dapat lebih tinggi dari standar pinjaman konvensional 28% - hingga 31%, dalam banyak kasus.
Uang muka. Untuk peminjam dengan skor FICO pada 580 atau lebih baik, pembayaran uang muka pinjaman pembelian FHA dapat serendah 3,5% dari harga pembelian, mis. $ 7.000 pada rumah $ 200.000. Itu jauh lebih kecil dari persyaratan pembayaran uang muka 20% yang bersejarah pada pinjaman konvensional, mis. $ 40.000 pada rumah $ 200.000. Ini juga kurang dari potongan pembayaran uang muka 10% antara pinjaman konvensional dan konvensional, misalnya, $ 20.000 untuk rumah $ 200.000.
Asuransi Hipotek. Asuransi hipotek jauh lebih mahal pada pinjaman pembelian FHA dan sebagian besar pinjaman refinance FHA (tidak termasuk pinjaman refinance merampingkan). Berdasarkan undang-undang, peminjam dikenakan biaya tetap sebesar 1,75% dari jumlah pinjaman pada saat penutupan, terlepas dari jenis pinjaman, jangka waktu, atau suku bunga. Biaya ini biasanya dimasukkan ke dalam pinjaman, meningkatkan pokok, meskipun juga dapat dibayar sendiri. Ke depan, peminjam yang mulai dari 90% LTV atau lebih tinggi (10% atau kurang turun) harus membayar premi asuransi hipotek yang sedang berlangsung sampai seluruh pinjaman dilunasi - setinggi 1,05% dari jumlah pinjaman setiap tahun, tergantung pada jangka waktu pinjaman dan jumlah yang dibiayai. Peminjam yang memulai dengan kurang dari 90% LTV harus membayar premi asuransi yang sedang berlangsung selama setidaknya 11 tahun. Sebaliknya, peminjam pinjaman konvensional yang mulai 80% LTV atau kurang tidak diharuskan untuk membawa asuransi hipotek sama sekali. Satu-satunya cara bagi sebagian besar peminjam FHA untuk membatalkan asuransi hipotek mereka adalah melalui program penyederhanaan FHA streamline.
Suku bunga. Semua hal lain dianggap sama, pembelian dan pembiayaan kembali pinjaman FHA hampir selalu memiliki tingkat bunga yang lebih rendah daripada pinjaman konvensional yang sebanding. Namun, penghematan suku bunga dapat diimbangi dengan premi asuransi hipotek yang lebih tinggi.
Persyaratan Kredit. Pinjaman FHA memiliki persyaratan penjaminan emisi yang lebih longgar daripada pinjaman konvensional. Anda bisa mendapatkan pinjaman pembelian FHA 3,5% turun dengan skor FICO 580 atau lebih baik, dan pinjaman FHA 10% turun dengan skor FICO 500 atau lebih baik.
Biaya Penutupan yang Dibayarkan Penjual. Pinjaman FHA memungkinkan penjual membayar hingga 6% dari harga pembelian menjelang penutupan, misalnya, $ 12.000 pada rumah $ 200.000. Itu potensi manfaat yang sangat besar di pasar pembeli. Pinjaman konvensional menutup biaya penutupan yang dibayarkan penjual pada 3% dari harga pembelian, mis. $ 6.000 pada rumah $ 200.000.
Anggapan. Pinjaman FHA dapat diasumsikan, artinya pinjaman tersebut dapat ditransfer dari penjual ke pembeli dengan sedikit perubahan pada tarif dan ketentuan. Meskipun asumsi tunduk pada persetujuan FHA dan penjamin emisi pemberi pinjaman, serta kemampuan pembeli untuk menutupi perbedaan (baik secara tunai atau melalui hipotek kedua) antara sisa saldo pinjaman dan harga yang dinilai rumah, mereka sangat membutuhkan waktu dan tekanan -Savers untuk penjual termotivasi. Pinjaman konvensional umumnya tidak dapat diasumsikan.

Jenis Pinjaman FHA

Selain pinjaman 203b dan Bagian 251 untuk rumah terpisah satu hingga empat keluarga, pinjaman FHA mengambil beberapa bentuk lain:

Pinjaman Kondominium. Dikenal sebagai pinjaman Bagian 234c, pinjaman kondominium yang diasuransikan FHA memiliki banyak kesamaan dengan pinjaman yang diasuransikan FHA dengan suku bunga tetap 30 tahun untuk rumah yang terpisah. Namun, perbaikan 30 tahun adalah satu-satunya opsi pembiayaan yang didukung FHA untuk pembelian kondominium. Agar memenuhi syarat, pinjaman Bagian 234c harus diterapkan untuk pembelian unit kondominium individu dalam pengembangan dengan setidaknya lima unit. Persyaratan pemilik-hunian lebih longgar untuk pinjaman Bagian 234c, tetapi program ini mengharuskan setidaknya 80% dari pinjaman yang diasuransikan FHA dalam pengembangan apa pun diberikan kepada pemilik-penghuni.
Pinjaman Pembiayaan Kembali yang Aman. FHA mengamankan pinjaman pembiayaan kembali mengkonversi pinjaman hipotek konvensional, termasuk pinjaman yang telah jatuh ke dalam kenakalan karena penyesuaian tingkat suku bunga pada ARM konvensional, menjadi pinjaman suku bunga tetap yang didukung FHA. Jika Anda memilih untuk pembiayaan kembali tunai, batas pinjaman atas adalah 85% LTV. Untuk refinansi non-tunai, batas atas adalah 97,75% LTV.
FHA Streamline Refinance. Pinjaman refinance streamline FHA dirancang untuk membiayai kembali pinjaman FHA yang ada tanpa penilaian rumah dan biaya penutupan yang relatif rendah (biasanya kurang dari 4% dari pokok pinjaman). Persyaratan program cukup lunak di atas kertas - misalnya, Anda secara teknis dapat membiayai rumah di bawah air yang dalam, dan tidak ada batas pendapatan atau lapangan kerja formal. Namun, sebagian besar pemberi pinjaman memerlukan kredit yang layak (FICO pada 620 atau lebih baik) dan verifikasi ketenagakerjaan. Pinjaman juga tidak bisa secara serius menunggak. Agar memenuhi syarat, pinjaman baru Anda harus menurunkan pembayaran bulanan Anda setidaknya 5% (misalnya, dari $ 1.000 menjadi $ 950). Beberapa pemberi pinjaman menawarkan opsi untuk membungkus biaya penutupan ke dalam pokok pinjaman, menghasilkan pinjaman “tanpa biaya”, meskipun ini menghasilkan pembayaran bulanan yang lebih tinggi selama masa pinjaman..
Hipotek Konversi Ekuitas Rumah (HECM atau Hipotek Balik). Juga dikenal sebagai hipotek terbalik, pinjaman HECM membantu manula pemilik-penghuni (mereka yang berusia 62 atau lebih tua) memanfaatkan ekuitas rumah mereka tanpa menjual rumah mereka dan pindah. Tidak seperti biasanya untuk produk hipotek, HECM tidak memerlukan pembayaran bulanan. Alih-alih, mereka adalah sumber ideal uang tunai bebas pajak untuk peminjam dengan pendapatan tetap dan aset terbatas. Namun, karena konsekuensi hukum dan keuangannya yang signifikan, sebaiknya tidak mengambil HECM sebelum berkonsultasi dengan pengacara atau penasihat keuangan.
Pinjaman Pembayaran Lulus. Pinjaman pembayaran yang lulus, atau pinjaman Bagian 245, pada awalnya memiliki pembayaran bulanan yang sangat rendah. Selama 5 sampai 10 tahun pertama masa pinjaman, pembayaran ini secara bertahap meningkat dengan tingkat antara 2% dan 7,5% setiap tahun. Pada akhir periode step-up, mereka stabil dan tetap konstan selama sisa jangka waktu. Pinjaman pembayaran yang lulus ideal untuk peminjam yang mengharapkan pendapatan mereka meningkat secara signifikan dari waktu ke waktu.
Pinjaman Ekuitas Berkembang. Dikenal sebagai Bagian 245a pinjaman, pinjaman ekuitas yang tumbuh pada dasarnya lebih fleksibel dan versi pemaaf dari pinjaman pembayaran yang lulus. Mereka berlaku untuk sebagian besar jenis perumahan, termasuk unit koperasi dan rumah yang ada dijadwalkan untuk renovasi atau rehabilitasi. Peningkatan pembayaran tahunan lebih bertahap daripada opsi pembayaran lulus - kenaikan tahunan dibatasi pada 5%. Persyaratan lebih pendek juga - 22 tahun adalah maks.

Keuntungan Pinjaman FHA vs Pinjaman Konvensional

Berikut adalah rekap manfaat utama pinjaman FHA dibandingkan pinjaman konvensional:

Persyaratan penjaminan emisi (skor kredit) lebih longgar
Persyaratan pembayaran uang muka yang lebih rendah (serendah 3,5% untuk peminjam dengan FICO pada 580 atau lebih baik)
Assumability (dapat ditransfer dari penjual ke pembeli dengan gesekan minimal)
Tunjangan biaya penutupan dibayar penjual yang lebih tinggi
Suku bunga lebih rendah
DTI yang lebih longgar dan persyaratan rasio perumahan

Kerugian dari Pinjaman FHA vs Pinjaman Konvensional

Dan kerugian penting dari pinjaman FHA dibandingkan pinjaman konvensional:

Pembayaran asuransi hipotek dimuka diwajibkan oleh undang-undang tentang pinjaman pembelian dan pinjaman refinancing non-streamline (1,75% dari ukuran pinjaman)
Lebih tinggi premi asuransi hipotek yang sedang berlangsung (hingga 1,05% dari ukuran pinjaman setiap tahun)
Tidak dapat membatalkan asuransi hipotek kecuali melalui penyederhanaan merampingkan
Batas pinjaman yang dijamin lebih rendah di pasar berbiaya rendah (tidak menguntungkan bagi pembeli kelas atas di area tersebut)
Rumah harus ditempati pemilik, tempat tinggal utama

Pinjaman Hipotek VA: Besar untuk Keluarga Militer

Disahkan oleh Servicemembers Readjustment Act of 1944 (SRA), program pinjaman rumah VA membantu para anggota staf saat ini dan mantan prajurit mewujudkan impian kepemilikan rumah. Seperti pinjaman FHA, sebagian besar pinjaman VA dibuat oleh pemberi pinjaman swasta dan didukung oleh Departemen Urusan Veteran - pinjaman tersebut bukan pinjaman langsung yang berasal oleh VA. Seperti pinjaman FHA, pinjaman VA hanya dapat digunakan untuk rumah yang ditempati pemilik yang memenuhi syarat sebagai tempat tinggal utama peminjam.

Pinjaman VA dapat mendanai pembelian dan upaya refinancing. Seperti FHA dan pinjaman konvensional, pinjaman ini tersedia dalam berbagai konfigurasi, termasuk suku bunga tetap 15 dan 30 tahun dan berbagai ketentuan suku bunga disesuaikan. Suku bunga biasanya sebanding dengan pinjaman konvensional dan lebih tinggi dari pinjaman FHA.

Persyaratan

Persyaratan kelayakan pinjaman VA agak bervariasi berdasarkan cabang, tanggal, dan lama layanan.

Sebagai aturan umum, anggota tim yang bertugas aktif memenuhi syarat setelah menjalani tugas setelah 180 hari berturut-turut, dan kadang-kadang sedikitnya 90 hari berturut-turut. Veteran, termasuk cadangan dan anggota Garda Nasional, memenuhi syarat setelah 90 hingga 180 hari berturut-turut bertugas di mana saja selama karir mereka. Cadangan dan personel Garda Nasional yang tidak melihat tugas aktif memenuhi syarat setelah enam tahun berturut-turut. Pelepasan yang tidak terhormat mendiskualifikasi.

Lihat tabel kelayakan VA untuk informasi lebih lanjut tentang kualifikasi dan perincian tentang pengajuan Sertifikat Kelayakan (CoE).

Perbedaan Antara VA dan Pinjaman Konvensional

Selain persyaratan kelayakan layanan, pinjaman VA dan pinjaman konvensional berbeda dalam beberapa hal mendasar:

Biaya Pendanaan. Perbedaan terbesar dan paling mahal antara pinjaman VA dan pinjaman konvensional adalah biaya pendanaan VA. Biaya pendanaan VA adalah biaya unik yang tidak berlaku untuk pinjaman konvensional atau FHA. Ini sangat bervariasi berdasarkan cabang layanan, jenis pinjaman, dan ukuran uang muka, tetapi umumnya lebih menyukai pembeli rumah atau refinancer pertama kali dengan pengalaman tugas aktif sebelumnya dan rasio LTV sub-90%. Pada pinjaman refinancing pembelian dan pembayaran tunai, biaya pendanaan biasanya berkisar antara 1,25% hingga 3,3% dari pokok pinjaman, misalnya, $ 2.500 hingga $ 6.600 dengan pinjaman $ 200.000. Pada pinjaman refinance tanpa uang tunai, mereka dapat mencapai 0,50% dari pokok pinjaman.
Ukuran Pinjaman Maksimal. Pinjaman VA dijamin hingga $ 424.100 di sebagian besar pasar, meskipun batas tersebut dapat berubah sesuai dengan kondisi pasar. Jika pemberi pinjaman Anda menyetujui Anda untuk pinjaman yang lebih besar, Anda bebas untuk mengambilnya, tetapi VA tidak akan menanggung kelebihan tanggung jawab tersebut. Di pasar berbiaya lebih tinggi, VA dapat menjamin pinjaman yang lebih besar.
Uang muka. Salah satu manfaat terbesar dari pinjaman VA adalah kurangnya persyaratan uang muka untuk pinjaman yang lebih kecil. Jika Anda memenuhi syarat untuk pinjaman VA, Anda berpotensi dapat membiayai seluruh harga pembelian rumah Anda. Namun, manfaat tanpa bayar memiliki batasan praktis utama: biasanya dibatasi empat kali lipat standar VA sebesar $ 36.000 per pembeli, atau $ 144.000. Pinjaman yang lebih besar memang membutuhkan uang muka, meskipun tidak harus uang muka 10% -panjang yang biasanya diminta oleh pemberi pinjaman konvensional.
Asuransi Hipotek. Pinjaman VA tidak memerlukan asuransi hipotek, bahkan ketika LTV lebih besar dari 80%.
Persyaratan Kredit. Standar penjaminan VA program pinjaman tidak begitu longgar dengan standar program FHA. Kebanyakan pemberi pinjaman membutuhkan skor FICO minimum 620 untuk memenuhi syarat, meskipun pengecualian dapat dibuat berdasarkan kasus per kasus (misalnya, peminjam berpenghasilan tinggi).
Biaya penutupan. Secara hukum, pemberi pinjaman tidak diperbolehkan menilai jenis biaya penutupan tertentu pada pinjaman VA. Ini termasuk biaya pengacara, biaya escrow, biaya penjaminan emisi, dan biaya pemrosesan dokumen. Sebagai pengganti dari biaya yang diperinci ini, kreditur dapat menilai biaya originasi hingga 1% dari jumlah pinjaman.
Anggapan. Seperti pinjaman FHA, pinjaman VA dapat diasumsikan dengan persetujuan VA dan kualifikasi pembeli.

Jenis Pinjaman VA

Pinjaman VA datang dalam beberapa bentuk:

Beli Pinjaman. Pinjaman pembelian VA tidak memerlukan uang muka - dengan kata lain, kisaran LTV yang diijinkan setinggi 100%. Dengan beberapa batasan, mereka dapat digunakan untuk rumah terpisah yang ada, rumah yang dibangun (konstruksi baru), unit kondominium, rumah dan banyak pabrikan, dan proyek pembelian dan renovasi (mirip dengan pinjaman rehabilitasi FHA 203k).
Pinjaman Pembiayaan Kembali Tunai. Seperti pinjaman refinance cash-out konvensional dan FHA, pinjaman refinance cash out VA menggantikan pinjaman awal dan memberikan kepada peminjam sejumlah uang yang dapat mereka gunakan sesuai keinginan mereka. Jumlah sekaligus ini bisa sebesar 100% dari ekuitas peminjam di rumah - misalnya, jika peminjam berutang $ 100.000 pada sebuah rumah senilai $ 200.000, mereka dapat mengambil hingga $ 100.000 tunai. Pinjaman pembiayaan kembali tunai biasanya memiliki tingkat bunga yang lebih rendah daripada pinjaman yang mereka ganti. Pinjaman asli (yang dibiayai kembali) tidak harus berupa pinjaman VA.
Pinjaman Refinance Pengurangan Suku Bunga (IRRRL). Juga dikenal sebagai VA Streamline Refinance Loan (atau, sederhananya, streamline refinance), IRRRL secara khusus dirancang untuk membiayai kembali pinjaman pembelian VA yang ada tanpa aplikasi pinjaman VA kedua. Tidak ada opsi cash-out, hemat $ 6.000 untuk proyek perbaikan rumah hemat energi.
Program Pinjaman Langsung Native American (NADL). Dirancang khusus untuk anggota layanan dan veteran yang berasal dari penduduk asli Amerika, pinjaman NADL dilakukan langsung oleh VA. Mereka selalu dikonfigurasikan sebagai pinjaman berdurasi tetap 30 tahun. Per VA, NADL hanya dapat digunakan untuk "membiayai pembelian, konstruksi, atau perbaikan rumah di Federal Trust Land (tanah reservasi), atau untuk membiayai kembali NADL sebelumnya untuk mengurangi tingkat bunga."

VA juga membuat dua jenis Hibah Perumahan Adaptasi, yang merupakan pembayaran non-pinjaman untuk veteran dengan cacat parah yang berhubungan dengan layanan permanen. Hibah ini dirancang untuk mendanai pembangunan, pembelian, atau perkuatan rumah yang disesuaikan dengan disabilitas untuk veteran cacat dan keluarga mereka. Mereka tidak perlu dilunasi.

Keuntungan Pinjaman VA vs. Pinjaman Konvensional

Berikut adalah rekap cepat manfaat utama pinjaman VA versus hipotek konvensional:

Tidak diperlukan uang muka untuk pinjaman tertentu
Tidak diperlukan asuransi hipotek
Dapat diasumsikan
Batas pinjaman pembiayaan kembali tunai tinggi (kas keluar hingga 100% dari ekuitas Anda di rumah)
Biaya rendah untuk merampingkan pinjaman pembiayaan kembali
Batasan pada penutupan jenis dan nilai biaya

Kerugian dari Pinjaman VA vs. Pinjaman Konvensional

Dan kerugian utama mereka:

Diperlukan biaya pendanaan VA di muka
Terbatas untuk prajurit aktif, veteran, dan keluarga mereka
Batas ukuran pinjaman yang dapat merugikan pembeli di pasar berbiaya tinggi
Rumah harus ditempati pemilik, tempat tinggal utama

Kata terakhir

Jika Anda tinggal di area metropolitan yang ditentukan Sensus, kemungkinan Anda akan memenuhi syarat untuk pinjaman konvensional, VA, atau FHA. Namun, jika Anda sebagian dari ruang terbuka lebar, opsi pinjaman rumah terbaik Anda mungkin satu yang hanya kami sebutkan di sini: pinjaman USDA.

Didukung oleh Departemen Pertanian A.S., pinjaman USDA dirancang khusus untuk pembeli pertama kali yang ingin menetap di luar wilayah metropolitan yang ditentukan Sensus, tempat sebagian besar orang Amerika tinggal. Bagi mereka yang memenuhi syarat, program pinjaman USDA sangat murah hati - ia menawarkan pembiayaan 100% (tanpa uang muka), suku bunga sangat rendah, dan PMI diskon. Sebelum Anda mengajukan pinjaman konvensional atau salah satu alternatif non-konvensional yang lebih umum, bantulah diri Anda (dan dompet Anda) dan lihatlah produk pembiayaan real estat yang sulit dijangkau dan berpotensi menguntungkan ini.

Jika Anda ingin meningkatkan peluang Anda untuk disetujui untuk hipotek, lihat artikel ini: 6 Tips untuk Mendapatkan Persetujuan untuk Pinjaman Hipotek Rumah.

Manakah dari pinjaman hipotek yang berbeda - FHA, VA, atau konvensional - yang tepat untuk Anda?