Cara Menghitung Rasio Hutang terhadap Pendapatan untuk Hipotek atau Pinjaman

Meskipun Anda tidak memerlukan pengetahuan ensiklopedis tentang semua komponen nilai kredit yang baik atau pertimbangan yang terlibat dalam keputusan penjaminan pinjaman, tidak ada salahnya untuk mengetahui apa yang disukai pemberi pinjaman - dan apa yang mematikannya.

Selain skor kredit Anda sendiri, satu metrik yang layak untuk diselidiki lebih lanjut adalah rasio utang terhadap pendapatan Anda.

Sulit untuk melebih-lebihkan sentralitas hutang-ke-pendapatan pada proses penjaminan emisi. Jika rasio Anda terlalu tinggi, Anda akan merasa sangat sulit untuk mendapatkan pinjaman pribadi dan jenis kredit lainnya dengan harga yang wajar. Itu dapat memiliki konsekuensi serius bagi gaya hidup Anda dan kesehatan keuangan pribadi Anda, yang beberapa di antaranya akan kita bahas secara lebih rinci di bawah ini.

Inilah yang perlu Anda ketahui tentang rasio utang terhadap pendapatan: bagaimana cara menghitungnya, mengapa itu penting, batasannya sebagai indikator kesehatan keuangan, dan apa yang dapat Anda lakukan untuk meningkatkan rasio pribadi atau rumah tangga Anda.

Apa Rasio Utang terhadap Pendapatan?

Ini konsep yang cukup sederhana.

Rasio utang terhadap pendapatan Anda dibandingkan apa yang kamu hutang melawan apa yang kamu hasilkan. Dalam istilah matematika, ini adalah hasil bagi dari kewajiban bulanan Anda dibagi dengan penghasilan kotor bulanan Anda: R  = D/saya, di mana D adalah total utang Anda, saya adalah total pendapatan Anda, dan R adalah rasio utang terhadap pendapatan Anda.

Cara Menghitung Rasio Hutang Terhadap Penghasilan Anda

Anda dapat menghitung rasio utang terhadap pendapatan dalam empat langkah mudah:

1. Jumlahkan Hutang Anda. Pertama, tambahkan semua hutang Anda. Kewajiban yang biasa digunakan untuk menghitung rasio utang terhadap pendapatan Anda termasuk hipotek (termasuk pajak dan asuransi escrowed) atau pembayaran sewa, pembayaran mobil, pembayaran pinjaman siswa, pembayaran pinjaman pribadi (dan lainnya), pembayaran pinjaman pada pinjaman apa pun yang telah Anda kreditkan bersama ditandatangani (item baris penting untuk orang tua dengan anak dewasa yang terbebani utang), tunjangan, tunjangan anak, pembayaran pinjaman ekuitas rumah, dan pembayaran kartu kredit minimum (bahkan jika Anda mengenakan biaya lebih banyak). Ini bukan daftar utang lengkap yang dapat menjadi faktor rasio utang terhadap pendapatan Anda. Jika Anda tidak yakin tentang apa yang dicari pemberi pinjaman Anda, tanyakan langsung kepada petugas bagian pinjaman Anda.
2. Kecualikan Biaya Tidak Dianggap Hutang. Pembilang rasio hutang terhadap pendapatan Anda hanya mencakup pengeluaran yang dianggap utang. Ini bukan akuntansi total kewajiban bulanan Anda. Biaya non-faktor biasanya mencakup pembayaran utilitas (seperti air dan listrik), sebagian besar jenis asuransi (termasuk asuransi mobil dan kesehatan), biaya transportasi (kecuali kredit mobil), tagihan telepon seluler dan biaya telekomunikasi lainnya, bahan makanan dan makanan, sebagian besar pajak (tidak termasuk pajak properti yang ditimbun), dan biaya diskresioner (seperti hiburan).
3. Jumlahkan Penghasilan Bruto Anda. Tambahkan semua sumber pendapatan, sebelum pajak. Jika Anda memiliki pekerjaan W-2 penuh waktu, ini semudah melihat gaji terakhir Anda. Jika Anda memiliki beberapa pekerjaan paruh waktu, bekerja sebagai kontraktor independen untuk banyak klien, atau memiliki usaha kecil, mungkin paling mudah untuk merujuk pada SPT tahun sebelumnya (dengan asumsi penghasilan Anda tidak berubah secara signifikan) atau secara manual menambahkan penerimaan menggunakan laporan rekening bank terbaru Anda.
4. Bagilah Langkah 1 dengan Langkah 3. Bagilah total hutang bulanan Anda sebagaimana didefinisikan pada Langkah 1 dengan penghasilan kotor Anda sebagaimana didefinisikan pada Langkah 3. Itulah rasio utang terhadap pendapatan Anda saat ini!

Ini contoh sederhana. Katakan milikmu total hutang bulanan agregat, tidak termasuk biaya non-utang, adalah $ 1.500. Anda pendapatan kotor bulanan, sebelum pajak dan biaya rumah tangga, adalah $ 4.500. Anda rasio utang terhadap pendapatan adalah $ 1.500 / $ 4.500, atau 33,3%.

Mengapa Rasio Utang terhadap Penghasilan Anda Penting

Utang terhadap pendapatan adalah salah satu faktor terpenting yang digunakan pemberi pinjaman untuk mengevaluasi pemohon pinjaman.

Untuk pemberi pinjaman, rasio utang terhadap pendapatan Anda merupakan indikator yang andal dari kemampuan Anda untuk membayar kembali pinjaman baru secara tepat waktu. Secara statistik, semakin tinggi beban utang Anda saat ini relatif terhadap penghasilan Anda saat ini, semakin Anda akan ketinggalan dalam layanan hutang.

Pemberi pinjaman hipotek sangat memahami rasio utang terhadap pendapatan pemohon. Penjamin hipotek, dan perusahaan jasa yang membeli sebagian besar hipotek setelah diterbitkan, memiliki sedikit insentif untuk mengeluarkan pinjaman berisiko kepada pelamar yang mungkin berjuang untuk memenuhi kewajiban mereka yang ada.

Pemberi pinjaman yang melakukan pinjaman hipotek berisiko tinggi - dikenal sebagai hipotek subprime - mengkompensasi risiko tambahan dengan menuntut pembayaran uang muka yang lebih besar dan menetapkan suku bunga yang lebih tinggi. Pinjaman subprime mortgage sering membutuhkan uang muka jauh di atas 20% dan membebankan bunga lebih dari 8% April, dibandingkan dengan 3% hingga 5% untuk hipotek utama.

Apa Itu Rasio Hutang terhadap Pendapatan yang Baik untuk Pemberi Pinjaman?

Setiap pemberi pinjaman berbeda, tetapi 36% adalah batas utang untuk pendapatan yang diterima secara umum untuk pinjaman hipotek utama. Itulah rasio utang terhadap pendapatan maksimum yang diizinkan berdasarkan aturan Fannie Mae untuk pinjaman yang dijamin secara manual.

Fannie Mae memang membuat pengecualian terhadap aturan 36%. Menurut Matriks Kelayakan Fannie Mae, Fannie Mae mengizinkan rasio utang terhadap pendapatan setinggi 45% pada pinjaman yang diberikan kepada peminjam dengan skor kredit dan cadangan kas yang lebih tinggi.

Pinjaman yang diberikan kepada peminjam yang rasio utang terhadap pendapatannya melebihi 43% mungkin tidak memiliki perlindungan peminjam yang penting, seperti batasan biaya "poin" di muka dan periode hanya bunga. Lihat literatur Biro Perlindungan Keuangan Konsumen mengenai Kualifikasi Hipotek untuk perincian lebih lanjut tentang apa yang boleh dan tidak diizinkan.

Kreditor yang lebih kecil dibebaskan dari aturan yang mengatur KPR Berkualitas dan karena itu dapat mengeluarkan pinjaman hipotek yang menguntungkan kepada peminjam dengan rasio utang terhadap pendapatan lebih dari 43%. Kreditor kecil didefinisikan sebagai pemberi pinjaman dengan aset di bawah $ 2 miliar dan 500 atau lebih sedikit hipotek yang diterbitkan pada tahun sebelumnya. Ingatlah bahwa pemberi pinjaman memiliki kebijaksanaan akhir atas keputusan penjaminan emisi - dan bahwa, terlepas dari seberapa lunak pemberi pinjaman Anda, Anda cenderung menghadapi tingkat bunga yang lebih tinggi dan persyaratan pembayaran uang muka jika rasio utang terhadap pendapatan Anda melebihi 36%.

Apakah Rasio Utang terhadap Pendapatan adalah Indikator yang Baik untuk Kesehatan Keuangan?

Mungkin sudah jelas sekarang bahwa rasio utang terhadap pendapatan bukan proksi untuk arus kas rumah tangga. Dengan mengecualikan kategori pengeluaran yang luas, seperti utilitas, asuransi, dan makanan, utang-terhadap-penghasilan paling-paling merupakan gambaran tidak lengkap tentang kesehatan keuangan Anda secara keseluruhan. Meskipun lebih mudah menghabiskan lebih banyak daripada yang Anda dapatkan dengan dompet penuh kartu kredit atau portofolio besar pinjaman pribadi, leverage yang berlebihan bukan satu-satunya faktor yang dapat membahayakan ketahanan keuangan Anda..

Utang-ke-pendapatan adalah indikator yang baik untuk kelayakan kredit pribadi Anda, jika hanya karena sejauh mana pemberi pinjaman mengandalkannya dalam keputusan underwriting. Tetapi rasio hutang terhadap pendapatan "out of the box" Anda, yang didefinisikan dalam empat langkah di atas, tidak cukup untuk menghasilkan gambaran holistik kesejahteraan finansial Anda.

Untuk mencapai itu, Anda perlu mendefinisikan kembali "utang."

Cara Menghitung Rasio Hutang terhadap Penghasilan yang Dipersonalisasi

Rasio hutang terhadap pendapatan yang dipersonalisasi Anda harus memperhitungkan pengeluaran pribadi atau keluarga yang berulang dan tidak dapat dihindari yang tidak termasuk dalam definisi Langkah 2 tentang "hutang". Pengeluaran semacam itu mungkin termasuk:

• Asuransi kesehatan
• Asuransi mobil
• Asuransi rumah, jika tidak dibundel dalam escrow
• Biaya penitipan anak, jika Anda memiliki anak kecil di rumah tangga orang tua tunggal atau dua pencari nafkah
• Pajak penghasilan, jika tidak sepenuhnya dipotong dari gaji Anda
• Biaya utilitas dan komunikasi
• Bahan makanan

Jelas, semakin banyak pengeluaran yang Anda masukkan, semakin dekat Anda dengan hanya mengulangi anggaran rumah tangga Anda. (Jika Anda belum memiliki anggaran rumah tangga, bacalah tentang cara membuat anggaran pribadi untuk pertama kalinya.)

Anda dapat menghindarinya dengan berkonsentrasi pada kewajiban terbesar: dalam banyak kasus, asuransi kesehatan dan pengasuhan anak. Sebelum menghitung rasio hutang terhadap pendapatan yang dipersonalisasi, kurangi biaya asuransi kesehatan dan biaya perawatan anak Anda (jika berlaku) dari penghasilan kotor Anda.

Jika Anda memenuhi syarat untuk kredit pajak atau pengurangan yang terkait dengan salah satu biaya, tambahkan kembali. Tergantung pada penghasilan Anda, Anda dapat memenuhi syarat untuk kredit pajak sebesar 20% hingga 35% dari tempat penitipan anak yang memenuhi syarat atau biaya pengawasan lainnya untuk anak-anak dan tanggungan di bawah usia 13, dikenakan biaya $ 3.000 untuk satu anak dan $ 6.000 untuk dua anak atau lebih. Kredit penuh hanya tersedia untuk orang tua berpenghasilan rendah. Jika Anda menghasilkan lebih dari $ 43.000 per tahun, kredit Anda dibatasi hingga 20%. (Ambang ini dapat berubah setiap tahun pajak, jadi lihat pengembalian pajak Anda yang terbaru dan publikasi IRS saat ini sebelum membuat asumsi tentang kelayakan Anda.)

Menghitung Rasio Utang terhadap Penghasilan Anda: Contoh

Mari kita telusuri contoh. Katakan bagianmu darimu paket asuransi kesehatan dikenakan biaya $ 2.500 per tahun, total biaya penitipan anak Anda $ 11.000 per tahun untuk dua anak, dan milikmu pendapatan tahunan kotor adalah $ 70.000. Dengan asumsi anak-anak Anda memenuhi syarat untuk kredit pajak tanggungan anak dan perawatan, Anda akan dapat mengklaim $ 2.200.

Untuk menemukan basis penghasilan "benar" Anda untuk perhitungan utang-terhadap-penghasilan yang disesuaikan, Anda harus mengurangi $ 13.500 dari $ 70.000, lalu tambahkan kembali $ 2.200: Penghasilan tahunan $ 58.700, atau sekitar $ 4,892 per bulan.

Anda kemudian dapat menggunakan basis penghasilan Anda untuk menentukan beban utang maksimum yang disarankan, berdasarkan ambang batas hutang terhadap pendapatan pemberi pinjaman. Jika Anda mengajukan hipotek dan ingin memastikan bahwa Anda memenuhi syarat untuk tarif dan ketentuan terbaik untuk profil kredit Anda, tembak tidak lebih dari 36% utang terhadap pendapatan. Dengan basis penghasilan bulanan sebesar $ 4,892, tanpa memperhitungkan biaya tambahan, Anda tidak dapat membelanjakan uang lebih dari $ 1.761 per bulan pada layanan utang.

Kiat untuk Meningkatkan Rasio Utang terhadap Pendapatan Anda

Mengurangi rasio utang terhadap pendapatan Anda mungkin tampak jelas, tetapi membayar utang sering kali lebih mudah diucapkan daripada dilakukan. Ikuti tips ini untuk membuat dampak yang bermakna dan tepat waktu pada rasio hutang terhadap pendapatan Anda sebelum Anda mengajukan hipotek atau pinjaman besar lainnya:

1. Cukai Satu Biaya Diskresioner Dari Anggaran Anda Setiap Bulan. Itu bisa berupa latte pagi, paket kabel-telepon-Internet yang jarang Anda gunakan, berlangganan pengiriman makanan yang tidak sempat Anda masak. Identifikasi satu kelemahan finansial seperti itu per bulan, buat rencana untuk hidup tanpanya, dan keluarkan dari anggaran Anda.
2. Percepat Pembayaran Utang Cicilan. Pinjaman cicilan termasuk pinjaman mobil, hipotek, pinjaman pribadi, dan pinjaman lainnya dengan pembayaran bulanan tetap. (Sebaliknya, kartu kredit dan jalur ekuitas rumah perawatan kredit dikenal sebagai utang "bergulir", karena Anda dapat menariknya secara bebas dan saldo terutang dapat naik atau turun.) rasio hutang terhadap pendapatan, coba tambahkan sedikit pada setiap pembayaran untuk mengurangi jumlah bulan yang diperlukan untuk melunasi saldo. Untuk peminjam terutama yang khawatir tentang mengurangi hutang ke pendapatan dalam jangka pendek hingga menengah, strategi ini paling baik digunakan dengan pinjaman yang mendekati hasil: katakanlah, kredit mobil dengan 24 pembayaran bulanan tersisa. Ini tidak efektif untuk pinjaman jangka panjang yang baru diterbitkan: katakanlah, hipotek 30 tahun dengan 280 bulan tersisa. Membayar lebih banyak untuk pokok pinjaman jangka panjang setiap bulan bisa mengurangi total biaya bunga pinjaman. Itu bagus untuk kesehatan keuangan jangka panjang Anda, tetapi tidak secara langsung berkaitan dengan situasi utang-ke-pendapatan jangka pendek Anda.
3. Bayar Kartu Kredit secara Penuh Setiap Bulan. Kecuali Anda mengambil keuntungan dari promosi April terbatas 0% untuk membiayai pembelian dalam jumlah besar atau membayar hutang kartu kredit berbunga lebih tinggi melalui transfer saldo, jangan membawa saldo kartu kredit bulan ke bulan. Melakukan hal itu meningkatkan pembayaran bulanan minimum Anda - dan dengan itu rasio utang terhadap pendapatan Anda.
4. Manfaatkan Penawaran Transfer Saldo. Jika kredit Anda dalam kondisi baik, Anda mungkin memenuhi syarat untuk kartu kredit April rendah, seperti Chase Slate atau Citi Simplicity. Kartu-kartu ini sering disertai penawaran transfer saldo 0% April yang pada dasarnya membekukan akumulasi bunga pada hutang kartu kredit berbunga tinggi, sehingga mengurangi biaya untuk membayarnya. Manfaatkan mereka!
5. Ambil Beberapa Jam Pekerjaan Freelance Setiap Minggu. Meningkatkan penghasilan seseorang seringkali lebih mudah daripada mengurangi hutang seseorang. Jika Anda memiliki keterampilan atau bakat yang dapat dipasarkan yang diterjemahkan dengan baik ke kontrak lepas atau berkonsultasi di pasar, nongkrong sirap digital. Cari pekerjaan di situs web kerja lepas terkemuka.
6. Menunda Pembelian Besar. Merencanakan proyek perbaikan rumah utama? Merindukan mobil baru? Pertimbangkan menunda pembelian sampai hutang Anda yang ada terkendali. Jika Anda perlu membiayai sebagian dari pembelian ini, Anda akan meningkatkan rasio utang terhadap pendapatan, membatalkan sebagian atau semua kerja keras yang telah Anda lakukan..
7. Hindari Pengajuan Pinjaman Baru atau Kartu Kredit. Penawaran kartu kredit yang "belum disetujui" itu adalah menggoda, tetapi rasio itu tidak baik untuk rasio utang terhadap pendapatan Anda. Hindari mengambil hutang baru, terutama pinjaman berbunga tinggi dan jalur kredit, sampai rasio hutang terhadap pendapatan Anda terkendali. Hindari pinjaman predatory, seperti pinjaman hari bayaran, sama sekali.

Kata terakhir

Rasio utang terhadap pendapatan mudah dipahami secara abstrak. Di mana karet menabrak jalan, hal-hal tidak selalu begitu jelas.

Jika Anda mengambil satu kesimpulan dari postingan ini, saya harap rasio utang terhadap pendapatan Anda bukanlah pengatur kesehatan finansial Anda yang serba bisa. Ya, ini merupakan pertimbangan underwriting yang penting bagi pemberi pinjaman, dan rasio utang terhadap pendapatan yang tinggi kemungkinan akan meningkatkan biaya pinjaman Anda atau mengecualikan Anda dari pertengkaran sama sekali. Tetapi sama sekali tidak mungkin untuk mendapatkan gambaran yang lengkap dan terukur dari status keuangan Anda dari nomor ini saja.

Sudahkah Anda menghitung rasio utang terhadap pendapatan akhir-akhir ini? Apakah dalam kondisi baik, atau ada lebih banyak pekerjaan yang harus dilakukan?