Cara Menghitung Pajak Properti Real & Banding dengan Penilaian Anda

Meskipun mereka dapat mengeluarkan undang-undang yang secara langsung atau tidak langsung memengaruhi pengumpulan pajak properti, pemerintah negara bagian umumnya tidak menilai pajak properti untuk tujuan mereka sendiri.

Pajak properti tidak dinilai secara seragam. Amerika Serikat bagian timur laut terkenal karena beban pajak properti yang lumayan, sementara negara bagian selatan dan barat - dengan pengecualian, seperti Texas - jauh lebih ramah pemilik rumah. Seperti yang dilaporkan Realtor.com, New Jersey memiliki tarif pajak properti efektif tertinggi (2,14%) dan beban pajak properti keseluruhan ($ 8.374) pada 2016. Hawaii memiliki tarif efektif terendah (0,29%), sedangkan Alabama memiliki beban pajak properti keseluruhan terendah ($ 667) karena nilai real properti yang relatif rendah di sana.

Berita baiknya: Di mana pun mereka tinggal atau berapa banyak yang mereka bayar, pemilik rumah selalu berhak untuk mengajukan banding atas penilaian pajak properti mereka. Prosesnya tidak selalu mudah atau tanpa risiko finansial, tetapi perlu mengejar - atau setidaknya melihat ke dalam - jika Anda benar-benar percaya beban pajak properti Anda terlalu tinggi.

Mari kita lihat lebih dekat bagaimana pajak properti dihitung dan oleh siapa, bagaimana menginvestigasi dan mengajukan banding atas penilaian pajak properti Anda, dan sisi positif dan buruk dari banding.

Bagaimana Pajak Properti Dihitung

Menurut Institut Kebijakan Perpajakan dan Ekonomi, otoritas perpajakan menghitung pajak properti menggunakan rumus berikut:

Nilai yang Dinilai: Nilai pasar x rasio penilaian
Nilai Kena Pajak: Nilai yang dinilai - pengecualian
Pajak Properti Sebelum Kredit: Nilai kena pajak x total tarif millage
Total Pajak Properti Hutang: Pajak properti sebelum kredit - kredit wisma dan pemutus sirkuit

Perhatikan bahwa pengecualian, kredit homestead, dan pemutus sirkuit semua dapat memiliki nilai nol. Dalam kasus ini, pajak properti dapat dihitung dengan formula yang lebih sederhana: nilai yang dinilai x total tingkat millage.

Definisi Pajak Properti

Mari kita uraikan formula ini lebih jauh:

Nilai pasar: Ini adalah tebakan terbaik otoritas pajak Anda pada nilai pasar wajar properti Anda - apa yang akan dijual jika seseorang mengajukan penawaran besok. Ini dihitung menggunakan informasi publik dan istimewa tentang properti Anda. Faktor-faktor yang memengaruhi nilai pasar rumah Anda termasuk lokasi, penilaian atas properti yang sebanding yang dijual baru-baru ini di dekatnya ("perusahaan"), penambahan atau peningkatan terkini, dan kondisi umum. Faktor yang paling subyektif dalam penghitungan pajak properti, nilai pasar adalah pusat dari sebagian besar banding penilaian pajak properti.
Rasio Penilaian: Rasio penilaian dapat berkisar dari 0 hingga 1. Anggap saja sebagai diskon hingga nilai pasar wajar. Di banyak yurisdiksi, rasio penilaiannya tinggi - 0,9 atau lebih besar. Di negara lain, ini cukup rendah - 0,2 hingga 0,4. Beberapa negara bagian memiliki undang-undang yang mencegah perubahan dramatis pada rasio penilaian lokal atau menetapkan rasio seragam di seluruh yurisdiksi. Lainnya memberlakukan aturan yang lebih kompleks yang secara efektif membatasi kenaikan rasio penilaian. Misalnya, undang-undang Negara Bagian New York membatasi "pertumbuhan retribusi tahunan ... menjadi kurang dari 2 persen atau Indeks Harga Konsumen (CPI), tunduk pada pengecualian dan penyesuaian terbatas tertentu" di luar lima wilayah di Kota New York. Rasio penilaian sering bervariasi berdasarkan jenis properti juga. Misalnya, properti komersial atau pertanian mungkin memiliki rasio penilaian yang lebih rendah daripada properti residensial.
Pengecualian Pajak Properti: Pengecualian mengurangi nilai kena pajak yang dinilai untuk kelompok pemilik rumah tertentu. Pengecualian umum mencakup wisma (tempat tinggal utama), warga senior (sering kali tidak termasuk lansia berpenghasilan tinggi), pemilik rumah yang cacat, anggota dinas aktif dan veteran, rumah tangga yang berada di bawah ambang batas pendapatan rendah, perbaikan rumah hemat energi, dan renovasi tertentu lainnya dan peningkatan.
Millage: "Tingkat Millage" adalah cara mewah untuk mengatakan "tarif pajak." Dalam yurisdiksi pajak yang tumpang tindih - seperti kabupaten dan kabupaten pajak sekolah - atau dalam yurisdiksi tunggal di mana pajak properti mendukung aliran pendapatan berganda, tingkat millage total properti yang diberikan adalah jumlah dari semua tarif pajak bawahan yang berlaku untuk properti itu.
Kredit Pajak Properti: Kredit pajak properti secara langsung mengurangi kewajiban pajak properti. Di beberapa yurisdiksi, manfaat wisma diberikan melalui kredit, bukan pengecualian. Kredit pajak properti umum lainnya termasuk kredit untuk pajak yang dinilai oleh kabupaten yang tumpang tindih, seperti kredit retribusi sekolah atas pajak daerah; Kredit "dolar pertama" untuk perbaikan lahan kosong; dan kredit lotere atau game yang dibiayai oleh tanda terima dari lotere negara atau fasilitas game lokal. Jangan bingung antara kredit yang diterapkan langsung ke pajak properti dengan kredit pajak properti yang diterapkan pada pajak penghasilan negara.
Pemutus sirkuit: Pemutus sirkuit pajak properti adalah kredit khusus untuk pemilik rumah berpenghasilan rendah di yurisdiksi pajak tinggi. Per Institut tentang Perpajakan dan Kebijakan Ekonomi: "Ketika tagihan pajak properti melebihi persentase tertentu dari pendapatan wajib pajak, pemutus sirkuit mengurangi pajak properti melebihi tingkat 'kelebihan beban' ini."

Yang Benar-Benar Dibebaskan Dari Pajak Properti?

Bahkan setelah memperhitungkan pengecualian dan kredit, sebagian besar pemilik rumah berpenghasilan menengah dan tinggi diharuskan membayar setidaknya beberapa pajak properti. Pemilik rumah berpenghasilan sangat rendah yang memenuhi syarat untuk pengecualian karena status dilindungi mungkin tidak membayar pajak properti secara efektif.

Institusi yang sepenuhnya dibebaskan dari kewajiban pajak properti dalam keadaan normal meliputi:

Organisasi keagamaan dan rumah ibadah
Organisasi nirlaba dan LSM
Lembaga pendidikan nirlaba dan organisasi yang berdekatan

Organisasi-organisasi ini umumnya dibebaskan dari pajak negara bagian dan federal lainnya.

Bagaimana Pemilik Rumah Diberitahu Tentang Pajak Properti Mereka

Penilaian pajak properti menjadi mengikat - "terlampir," dalam bahasa hukum - pada tanggal yang ditentukan setiap tahun. Tanggal ini bervariasi berdasarkan yurisdiksi tetapi seringkali merupakan hari pertama tahun kalender (1 Januari) atau tahun fiskal (variabel).

Pajak Properti Yang Diusulkan

Sebagian besar yurisdiksi mengirim pemberitahuan pajak properti yang diusulkan pada akhir tahun sebelum tanggal pengikatan. Jika tanggal pengikatan Anda adalah 1 Januari, Anda kemungkinan akan menerima pemberitahuan pajak yang diusulkan pada bulan Oktober atau November.

Pemberitahuan harus cukup rinci, dengan garis untuk semua faktor yang terlibat dalam perhitungan pajak properti Anda, termasuk nilai yang dinilai (termasuk perubahan dari tahun sebelumnya), total tarif millage, pembebasan, kredit, informasi wisma, dan penilaian khusus.

Di mana banyak yurisdiksi menilai pajak properti, pemilik rumah dapat menerima satu pemberitahuan penilaian terkonsolidasi atau beberapa, yurisdiksi khusus pemberitahuan.

Batas waktu untuk Banding

Pemberitahuan pajak properti yang Anda usulkan akan mencakup tenggat waktu banding. Batas waktu bisa mencapai 30 hingga 45 hari setelah diterimanya tetapi mungkin lebih lama. Bagaimanapun juga, ini adalah tanggal terpenting dalam kalender pajak properti Anda, jadi jangan lupakan itu. Setelah lewat, jauh lebih sulit - jika bukan tidak mungkin - untuk mengajukan banding atas penilaian pajak properti Anda atau mengganti kelebihan pajak tahun sebelumnya.

Laporan Pajak

Setelah pajak properti ditetapkan, Anda akan menerima laporan pajak yang menguraikan kapan dan berapa banyak yang harus Anda bayar. Sebagian besar yurisdiksi menerima pembayaran pajak dua kali per tahun, masing-masing terhitung setengah dari total. Di mana pajak bermasalah atau penilaian khusus diperlukan, ukuran pembayaran mungkin tidak merata.

Cara Mengajukan Banding atas Pajak Penghasilan Properti Anda

Berikut ini adalah tinjauan umum proses banding pajak properti.

1. Periksa Situs Web Penilai Anda

Prosedur banding pajak properti bervariasi dari yurisdiksi ke yurisdiksi. Segera setelah Anda menerima pemberitahuan pajak properti yang diusulkan, periksa situs web penilai pajak daerah atau kota untuk mengetahui apa yang perlu Anda lakukan selanjutnya. Situs web harus ditandai dengan jelas pada surat pemberitahuan Anda.

Saat Anda mengunjungi situs, perhatikan:

Protes dan banding tenggat waktu
Formulir yang berlaku
Nomor telepon untuk melakukan konsultasi pra-banding
Lokasi, jam buka, dan tanggal untuk audiensi langsung
Bentuk dokumentasi dan bukti yang dapat diterima yang mendukung klaim Anda

Banyak yurisdiksi termasuk instruksi peninjauan dan banding pada pemberitahuan pajak properti yang diusulkan. Contoh pemberitahuan pajak properti dari Distrik Appraisal Tengah Williamson (Texas) ini menguraikan secara langsung prosedur dan tenggat waktu protes online. Untuk melihat apakah yurisdiksi Anda memiliki materi serupa secara daring, lakukan pencarian Gambar Google untuk "[pemberitahuan otoritas pajak] usulan pemberitahuan pajak properti."

2. Melakukan Penilaian Mandiri

Jika otoritas penilai Anda memiliki alat penilaian pajak properti online, lengkapi sebelum melanjutkan dengan banding Anda. Meskipun tidak memiliki bobot hukum, ini adalah cara berisiko rendah untuk menentukan kekuatan klaim Anda - dan apakah Anda benar-benar memiliki klaim sama sekali.

Kiat Pro: Beberapa yurisdiksi, seperti Clay County, Missouri, hanya mengizinkan penilaian sendiri secara online selama musim banding. Untuk menyelesaikan penilaian sendiri, Anda harus memberikan informasi terperinci tentang properti Anda, termasuk:

Jenis rumah (keluarga tunggal, dupleks, multipleks)
Rekaman persegi jadi
Banyak ukuran
Ukuran kamar
Jumlah kamar tidur dan kamar mandi
Perbaikan terbaru yang membutuhkan izin
Jenis dan usia rata-rata fitur utama (seperti atap)

Anda dapat menemukan sebagian besar informasi ini di catatan properti kota atau kabupaten Anda, meskipun Anda ingin referensi silang semua dengan apa yang sebenarnya Anda ketahui tentang rumah Anda. Fitur "Hantu" dalam catatan publik, seperti setengah mandi yang tidak benar-benar ada, dapat secara buatan mengembang nilai rumah Anda dinilai. Bahkan hal-hal yang relatif kecil, seperti perapian, memiliki efek distorsi.

Jika hasil penilaian sendiri Anda tidak jauh berbeda dari penilaian pajak properti yang Anda usulkan, jangan putus asa. Anda belum kehabisan pilihan.

Kiat Pro: Banyak otoritas penilai memiliki kebijakan banding pajak properti "zero downside". Dalam hal ini, nilai properti yang dinilai pemilik rumah hanya bisa turun saat naik banding, tidak pernah naik. Tetapi yurisdiksi lain dengan senang hati meningkatkan nilai yang dinilai ketika disajikan dengan bukti baru. Karena mereka anonim dan tidak mengikat, penilaian diri adalah yang paling penting di tempat-tempat ini.

3. Kumpulkan Bukti Dokumenter untuk Mendukung Klaim Anda

Periksa Zillow atau sumber tepercaya lainnya untuk rumah yang baru dijual di lingkungan Anda. Kembali 12 hingga 24 bulan. Carilah penjualan terbaru sedekat mungkin dengan penjualan Anda dan dalam ukuran dan konstruksi yang sama. Kesenjangan lebar antara harga jual mereka dan nilai yang Anda nilai - setelah memperhitungkan rasio penilaian - adalah tanda bahaya yang membutuhkan penyelidikan lebih lanjut. Cetak atau bookmark daftar yang relevan.

Selanjutnya, gunakan alat catatan properti interaktif kotamadya atau kabupaten Anda untuk membandingkan nilai-nilai nilai properti terdekat dengan nilai Anda. Lihatlah melampaui penjualan baru-baru ini ke rumah yang sebanding - dengan jumlah tempat tidur dan kamar mandi yang sama dan ukuran lot, jika mungkin - yang telah berada di tangan yang sama untuk sementara waktu. Jika nilai yang dinilai jauh lebih rendah dari nilai Anda, itu tanda bahaya lain. Sekali lagi, cetak atau bookmark daftar yang relevan untuk digunakan nanti.

Selain itu, gali kembali melalui kota Anda atau catatan izin kabupaten untuk informasi tentang proyek perbaikan rumah yang signifikan, renovasi, atau penambahan yang diselesaikan oleh pemilik saat ini atau sebelumnya. Tinjau estimasi pertambahan nilai otoritas penilai untuk setiap proyek. Bandingkan estimasi ini dengan nilai tambah yang diterima secara umum untuk proyek-proyek semacam itu, dengan catatan adanya perbedaan besar. Remodeling.net memiliki kalkulator yang bagus yang memperhitungkan variasi regional dalam biaya renovasi dan hasil penjualan kembali.

Jika Anda tidak dapat menyelesaikan penilaian mandiri online, periksa secara manual semua poin data terkait rumah dan lot yang digunakan oleh otoritas penilaian Anda untuk menentukan nilai properti Anda. Bahkan kesalahan kecil, seperti beberapa kaki persegi ekstra jadi, dapat meningkatkan nilai rumah Anda. Buat daftar semua perbedaan.

Cari masalah struktural atau mekanis yang dapat berdampak negatif terhadap nilai yang Anda nilai. Kecuali jika otoritas penilai Anda mengirim seorang karyawan untuk melakukan inspeksi rumah di tempat, masalah-masalah ini tidak akan memengaruhi penilaiannya kecuali jika Anda memperhatikannya. Contohnya termasuk:

Atap dan berpihak yang rusak atau memburuk
Masalah fondasi dan struktural
Masalah mekanis utama, seperti peralatan pemanas yang tidak bekerja
Masalah kode, seperti sistem pipa yang rusak

Dokumentasikan masalah ini dengan foto dan catatan pemeliharaan.

Selanjutnya, cari masalah lingkungan atau kualitas hidup di lingkungan Anda atau lingkungan terdekat. Fasilitas industri terdekat, saluran transmisi, bisnis komersial yang keras, jalan raya yang tinggi, dan saluran air yang terganggu semuanya dapat berdampak negatif terhadap nilai properti, kadang-kadang secara signifikan. Begitu juga banyak masalah lingkungan dan yang disebabkan oleh manusia. Cobalah untuk memberikan nilai dolar pada semua masalah ini, baik dengan referensi silang properti yang sebanding di lingkungan tempat mereka tidak ada atau berbicara dengan profesional real estat lokal. Buat daftar atau tabel semua masalah dan nilai dolar mereka.

Terakhir, periksa kelayakan Anda untuk pembebasan dan kredit pajak properti. Pengecualian dan kredit rumah adalah buah yang menggantung rendah. Jika Anda tidak pernah mengajukan permohonan, kota atau kabupaten Anda mungkin tidak menyadari bahwa rumah Anda adalah tempat tinggal utama Anda. Demikian juga, periksa kembali status khusus yang mungkin Anda miliki - veteran, warga negara senior, cacat, pendapatan - terhadap manfaat lokal yang berlaku. Buat daftar keringanan pajak yang hilang yang menurut Anda memenuhi syarat.

Kiat Pro: Penilaian formal oleh penilai real estat pihak ketiga yang bersertifikat dapat secara dramatis mengubah keseimbangan bukti yang menguntungkan Anda. Penilaian semacam itu hampir selalu dilakukan sebagai bagian dari proses penutupan, jadi jika Anda baru saja membeli rumah Anda, penilaian pemberi pinjaman Anda mungkin sudah cukup. Jika tidak, perkirakan untuk membayar mulai dari $ 300 hingga $ 500 untuk penilaian baru.

4. Atur dan Sajikan Bukti Anda

Atur semua bukti yang telah Anda kumpulkan di langkah ketiga dan dapatkan dalam bentuk siap presentasi. Anda ingin:

Cetak semua daftar properti - atau, jika Anda mempresentasikan kasing Anda secara elektronik, konversikan ke dalam bentuk PDF
Cetak atau unduh dan simpan foto resolusi tinggi dari masalah di sekitar rumah Anda, dengan bukti pendukung (seperti perkiraan perbaikan untuk masalah struktural) sesuai kebutuhan
Cetak atau unduh semua izin yang berlaku dan perkiraan nilai jual kembali
Buat dokumen dengan pengecualian khusus dan kredit yang Anda memenuhi syarat, dengan bukti pendukung (seperti salinan akta kelahiran atau catatan medis Anda) sesuai kebutuhan

Secara tertulis, singkatkan pentingnya setiap item. Misalnya, Anda ingin menyoroti mengapa Anda yakin rumah Anda dinilai terlalu tinggi relatif terhadap perusahaannya dan seberapa banyak. Jangan menganggap penilai Anda akan "mendapatkannya" kecuali jika Anda mengejanya.

5. Hubungi Penilai Anda

Langkah Anda selanjutnya adalah menelepon atau mengirim email kepada penilai Anda. Ini bukan kesopanan belaka - beberapa otoritas penilai, seperti Assesor Ramsey County (Minnesota), tidak akan menerima banding tanpa menyaring pemohon banding terlebih dahulu.

Selama panggilan awal Anda, Anda harus meninjau garis besar keluhan Anda, jadi pastikan Anda memiliki semua bukti yang dikumpulkan dan diorganisir dalam langkah tiga dan empat di depan Anda.

Jika kesalahan otoritas penilai sederhana atau mengerikan, masalah tersebut dapat diselesaikan sesuai keinginan Anda saat itu juga. Namun, kemungkinan screener akan menentukan keluhan Anda pantas diterima tetapi tidak dapat segera diselesaikan. Anda kemudian akan menjadwalkan panggilan telepon tindak lanjut atau melanjutkan langsung ke banding tertulis resmi.

6. Kirimkan Formulir Banding

Periksa situs web otoritas penilai Anda atau kunjungi kantornya secara langsung untuk mendapatkan formulir banding pajak properti. Jika Anda bingung tentang pertanyaan atau bidang pada formulir, tanyakan seseorang di kantor otoritas penilai. Formulir yang tidak lengkap atau tidak lengkap akan menunda pemrosesan, mungkin melewati batas waktu banding Anda.

Dengan formulir Anda, Anda akan ingin menyertakan semua bukti dan dokumentasi yang Anda kumpulkan dalam langkah tiga dan empat. Anda juga ingin menyertakan surat banding yang ringkas namun terperinci. Surat itu harus merangkum:

Setiap perbedaan dan kekurangan dalam penilaian pajak properti Anda, terdaftar sebagai item baris terpisah - misalnya, "Saya tidak memiliki kamar mandi setengah lantai dua seperti yang ditunjukkan"
Nilai estimasi untuk setiap perbedaan, tercantum di sebelah deskripsi item
Masalah “tak terlihat” dengan rumah dan properti Anda, seperti masalah fondasi dan atap, dengan nilai dolar masing-masing
Masalah lingkungan dan kualitas kehidupan sekitar yang secara negatif mempengaruhi nilai properti Anda, dengan estimasi nilai dolar untuk masing-masing
Penghitungan total dampak negatif dari semua hal di atas

Kirimkan formulir sebelum tanggal jatuh tempo, biasanya 30 hingga 90 hari setelah pemberitahuan pajak yang diajukan. Segera tanggapi setiap tindak lanjut, termasuk permintaan untuk menjadwalkan konsultasi tatap muka - kadang-kadang dikenal sebagai "rapat buku terbuka" - atau inspeksi rumah oleh penilai kota atau kabupaten.

7. Hadiri Sidang atau Penilaian yang Terjadwal

Selanjutnya, hadiri sidang yang dijadwalkan atau sediakan diri Anda untuk penilaian langsung. Ini hanya diperlukan jika banding Anda tidak diselesaikan dengan memuaskan atau badan banding memutuskan perlu lebih banyak informasi untuk mencapai kesimpulan.

Ingatlah bahwa beberapa yurisdiksi mengadakan pertemuan "buku terbuka" sebelum menerima banding resmi, jadi ada kemungkinan Anda akan melakukan audiensi informal - dan mungkin menyelesaikan keluhan Anda - bahkan sebelum Anda menyelesaikan langkah enam.

Selama dengar pendapat formal, Anda akan menyajikan semua bukti yang telah Anda kumpulkan dan membuat alasan yang meyakinkan mengapa pajak properti Anda harus dikurangi dengan jumlah yang Anda usulkan. Jika Anda tidak merasa percaya diri melakukan ini di depan seseorang yang memutuskan hal-hal seperti itu untuk mencari nafkah, pertimbangkan untuk mempertahankan seorang pengacara.

Meskipun telah mendengar, banyak yurisdiksi memerlukan inspeksi langsung sebelum menyesuaikan penilaian pajak properti. Inspeksi Anda kemungkinan akan terjadi setelah pendengaran Anda. Pastikan Anda tersedia untuk seluruh panjang inspeksi, yang akan memakan waktu antara satu hingga tiga jam.

Setelah pemeriksaan dan pemeriksaan, Anda akan menerima pemberitahuan tentang keputusan otoritas penilai melalui surat atau pesan elektronik yang aman.

8. Eskalasi atau Pindah

Jika banding Anda ditolak secara langsung, atau penilaian Anda dikurangi dengan jumlah yang tidak memuaskan, Anda punya pilihan: menyerah atau terus berjuang.

Jika yang pertama, Anda tidak perlu melakukan apa pun sampai Anda menerima pemberitahuan pajak properti berikutnya.

Jika yang terakhir, Anda harus memeriksa dengan otoritas penilaian Anda untuk langkah selanjutnya yang sesuai. Dalam yurisdiksi di mana banding awal tidak menjamin audiensi langsung, banding lanjutan umumnya dilakukan. Protokol berbeda-beda, tetapi umumnya Anda harus mengumpulkan bukti pendukung tambahan untuk sidang satu atau dua bulan setelah batas waktu banding awal Anda. Jika Anda belum memiliki penasihat hukum, Anda mungkin ingin melakukannya pada saat ini, asalkan tabungan Anda yang diantisipasi cukup banyak untuk membenarkan biaya kontingensi pengacara, yang biasanya 33,3%.

Petisi Pajak Properti: Perselisihan Pembayaran Pajak Tahun Sebelum

Ada satu lagi jalan lain yang tersedia bagi pemilik rumah yang tidak senang dengan penilaian pajak properti mereka. Dan itu berlaku surut, berpotensi untuk beberapa tahun.

Itu kabar baiknya. Berita buruknya: Anda harus pergi ke pengadilan.

Petisi pajak properti bisa mahal dan berlarut-larut, jadi itu cukup langka untuk pemilik rumah rata-rata. Jika rumah Anda bernilai jauh di atas median nasional, atau Anda adalah pemilik yang memiliki properti multi-keluarga yang menghasilkan pendapatan, kalkulus Anda mungkin berbeda.

Berikut ini adalah prosedur dasar untuk petisi pajak properti, menurut Assesor Ramsey County (Minnesota). Penilai Anda mungkin melakukan hal-hal yang berbeda, jadi tanyakan kepada mereka sebelum membuat asumsi:

Dapatkan formulir permohonan pajak properti Anda.
Lengkapi jumlah salinan yang diperlukan dan lampirkan laporan pajak properti untuk masing-masing.
Sajikan salinan resmi ke agen yang diperlukan (biasanya, otoritas penilai lokal Anda dan pajak atau pengadilan sipil yang mengawasi kasus ini).
Dapatkan nomor file kasus Anda dari pengadilan (ini bisa memakan waktu berbulan-bulan).
Memenuhi semua tenggat waktu pengajuan mandat pengadilan.
Jadwalkan dan selesaikan penilaian langsung.
Negosiasikan penyelesaian, jika mungkin.
Jika tidak ada penyelesaian yang tercapai, jadwalkan tanggal persidangan Anda, hadir di pengadilan, dan bantah kasus Anda dengan atau tanpa perwakilan hukum.

Proses petisi dapat memakan waktu satu tahun atau lebih, jadi ini bukan untuk perselisihan kecil. Konsultasikan dengan pengacara dengan pengalaman pajak real estat untuk panduan yang dipersonalisasi.

Keuntungan dari Menerapkan Penilaian Pajak Properti Anda

1. Anda Bisa Menghemat Ratusan atau Ribuan Dolar

Itu bukan hiperbola. Bergantung pada nilai yang dinilai dari rumah Anda dan total tingkat millage di wilayah Anda, beban pajak properti Anda dapat dengan mudah mencapai wilayah lima digit. Ini kemungkinan besar terjadi di negara-negara dengan pajak tinggi dan berbiaya tinggi seperti New Jersey, di mana rumah $ 600.000 dengan tarif pajak properti 4% efektif membawa beban pajak tahunan $ 24.000. Dalam hal ini, pengurangan 10% dalam nilai yang Anda nilai - yang merupakan jangkauan, tetapi dapat dilakukan - memberi Anda $ 2.400 per tahun.

2. Harganya Sedikit Tidak Ada Yang Habis Dari Saku

Menarik penilaian pajak properti Anda sedikit biaya tidak ada yang keluar dari kantong. Paling-paling, Anda akan diminta untuk membayar biaya pengajuan banding nominal, biasanya tidak lebih dari $ 25 atau $ 30. Dalam banyak kasus, biaya ini dibebaskan.

Pengacara umumnya membantu pemilik rumah dengan penilaian pajak properti berdasarkan kontingensi. Anda hanya akan membayar untuk naik banding yang cukup kompleks untuk memerlukan bantuan pengacara jika terbukti berhasil, dan baru setelah itu Anda tidak dapat melakukan apa-apa..

3. Prosesnya Mendidik

Jika tidak ada yang lain, mengajukan banding atas penilaian pajak properti Anda adalah sebuah pendidikan. Latihan apa pun yang melegitimasi birokrasi dan meningkatkan kepercayaan diri Anda pada kemampuan Anda untuk menavigasi itu bermanfaat, tidak peduli betapa menyakitkannya itu saat ini. Anda tidak pernah tahu kapan Anda harus melakukannya lagi.

4. Risiko Kelemahan Dapat Dikelola

Dalam kebanyakan kasus, hasil absolut kasus terburuk dari banding pajak properti adalah kerugian finansial nominal dari biaya pengajuan Anda dan beberapa jam yang terbuang. Ada risiko kecil tapi nyata banding Anda dapat mengakibatkan beban pajak properti yang lebih tinggi, tetapi bahkan itu bisa menjadi berkah tersembunyi jika Anda berencana untuk menjual dalam waktu dekat.

Kerugian dari Menerapkan Penilaian Pajak Properti Anda

1. Tidak Ada Jaminan Keberhasilan

Banding pajak properti tidak dijamin berhasil. Tingkat keberhasilan bervariasi dari satu tempat ke tempat lain. Di daerah Chicago, banding pajak di Cook County, yang mencakup kota Chicago, berhasil 80% dari waktu di 2016. Di pinggiran kota Will County, tingkat keberhasilannya jauh lebih rendah yaitu hanya 2,4%.

Tingkat keberhasilan lokal yang rendah belum tentu merupakan pemecah kesepakatan, tetapi Anda sebaiknya mengambilnya berdasarkan saran. Sebelum Anda menginvestasikan sedikit waktu dan energi Anda di banding, bicaralah dengan teman dan tetangga yang telah melalui proses di yurisdiksi Anda. Mintalah mereka memandu Anda melalui proses banding mereka, mencatat tindakan dan non-tindakan yang mungkin telah berkontribusi pada keberhasilan atau kegagalan utama mereka. Tidak ada salahnya untuk menghubungi kantor penilai Anda secara langsung dan bertanya, langsung, untuk tingkat keberhasilan saat ini. Selama Anda tidak meminta informasi yang berkaitan langsung dengan kasus Anda, mereka kemungkinan besar akan membagikan angka mereka.

2. Prosesnya Menghabiskan Waktu dan Melelahkan

Bahkan dengan bantuan hukum, proses banding dapat memakan waktu dan membosankan. Sebelum menyelam, tentukan apakah kemungkinan tabungan Anda benar-benar sepadan dengan waktu dan upaya yang perlu Anda investasikan. Kehilangan atau gangguan beberapa hari kerja mungkin tidak sebanding dengan rejeki nomplok dari beberapa dolar per bulan. Dan perlu diingat bahwa Anda tidak mendapatkan resolusi cepat. Perselisihan yang membutuhkan beberapa sidang dapat membutuhkan waktu berbulan-bulan untuk diselesaikan.

3. Pajak Anda Bisa Meningkat Setelah Pemeriksaan

Banyak yurisdiksi melarang penilai pajak menaikkan pajak properti saat naik banding. Itu tidak terjadi di mana-mana.

Periksa situs web penilai Anda untuk bahasa yang menunjukkan nilai yang dinilai dapat naik atau turun saat naik banding. Ini harus dinyatakan secara transparan. Jika itu masalahnya, lakukan penilaian online, jika tersedia, sebelum mengajukan banding secara formal. Hasilnya tidak mengikat atau bersifat publik, dan skenario terburuknya adalah Anda tidak melanjutkan banding.

4. Anda Dapat Secara Tidak sengaja Memburuk Ketimpangan Pendapatan & Ketidakamanan Perumahan

Karena berbagai alasan, termasuk fakta sederhana bahwa mereka memiliki lebih banyak manfaat dari latihan, pemilik rumah yang tinggal di lingkungan yang lebih mahal lebih mungkin untuk mengajukan banding atas penilaian pajak properti mereka. Pemilik rumah di lingkungan yang lebih murah, yang cenderung lebih miskin dan kurang percaya diri menavigasi birokrasi lokal, relatif lebih kecil kemungkinannya untuk mengajukan banding atas penilaian mereka.

Seiring waktu, perbedaan ini memiliki efek merusak. Lingkungan yang lebih kaya dinilai terlalu rendah, sementara lingkungan yang lebih miskin dinilai terlalu tinggi. Dengan kata lain, beban pajak terbesar akhirnya jatuh pada mereka yang paling tidak mampu membayarnya.

Itu bukan berarti Anda tidak harus mengajukan banding atas penilaian yang tidak adil di rumah Anda yang berada di atas rata-rata. Tetapi mungkin Anda bisa menebusnya dengan menyumbangkan waktu dan pengetahuan Anda untuk literasi keuangan setempat atau inisiatif bantuan perumahan.

5. Ini Bisa Berdampak Negatif Terhadap Nilai Penjualan Kembali Rumah Anda

Nilai yang dinilai tidak sama dengan nilai yang dinilai atau nilai pasar. Tapi itu juga tidak ada dalam ruang hampa. Nilai yang dinilai adalah salah satu dari beberapa faktor yang digunakan oleh pembeli rumah dan sumber data real estat yang menghadap konsumen, seperti Zillow, untuk menentukan nilai pasar yang adil..

Kecuali jika undang-undang setempat secara eksplisit membatasi kenaikan nilai pajak tahun-ke-tahun, Anda dapat bertaruh bahwa pembeli yang tertarik dengan rumah Anda akan mengeksploitasi kesenjangan menguap antara nilai pajak yang dinilai dan harga yang diminta selama negosiasi. Jika Anda berencana untuk menjual rumah Anda dalam waktu dekat, menunda banding pajak properti sebenarnya bisa menjadi langkah keuangan yang bijaksana.

Kata terakhir

Apa yang akan Anda lakukan dengan rejeki tak terduga pajak properti?

Jika Anda berencana untuk menjual relatif segera, pertimbangkan menempatkan penghematan pajak properti Anda untuk perbaikan rumah yang kemungkinan akan meningkatkan nilai jual kembali rumah Anda. Jika Anda pikir Anda akan tinggal sebentar, simpan tabungan Anda untuk bekerja di tempat lain, mungkin di rekening pensiun yang diuntungkan oleh pajak.

Atau tidak melakukan keduanya. Jika Anda sudah memiliki tabungan yang memadai, gunakan sebagian dari rejeki nomplok satu kali Anda untuk memanjakan diri dengan hidangan restoran yang menyenangkan, perjalanan akhir pekan yang cepat, atau pembelian diskresioner yang telah Anda amati untuk sementara waktu. Langit adalah batasnya - dan, bagaimanapun juga, ini adalah uang Anda.

Apakah Anda pernah mengajukan banding atas penilaian pajak properti di rumah Anda? Apakah hasilnya?