Apa itu Pinjaman Rumah VA - Kelayakan, Manfaat & Batas Hipotek

Untuk membantu mengimbangi pengorbanan pribadi, personil Angkatan Bersenjata menikmati banyak manfaat finansial langsung dan tidak langsung.

Jika Anda adalah mantan atau sekarang anggota Angkatan Bersenjata dan Anda menimbang apakah akan membeli rumah, ada satu manfaatnya bagi Anda perlu untuk mengetahui lebih banyak tentang: pinjaman VA. Baca terus untuk mengetahui bagaimana Anda dapat menghemat ribuan dolar sebagai pemilik rumah.

Apa itu Pinjaman VA?

Menurut Departemen Urusan Veteran A.S., pinjaman VA adalah "manfaat jaminan pinjaman rumah ... untuk membantu Anda membeli, membangun, memperbaiki, mempertahankan, atau menyesuaikan rumah untuk hunian pribadi Anda sendiri." Itu salah satu manfaat finansial terbaik yang dapat diterima anggota militer.

Dasar-Dasar Pinjaman VA

Seperti hipotek konvensional, sebagian besar pinjaman VA dikeluarkan oleh pemberi pinjaman swasta. Namun, mereka didukung (dalam kebanyakan kasus, hingga $ 417.000 dalam nilai pinjaman) dengan keyakinan penuh dan kredit dari Pemerintah Federal A.S..

Jaminan itu mengurangi risiko bagi pemberi pinjaman dan memungkinkan mereka untuk menawarkan persyaratan yang lebih menguntungkan, berpotensi termasuk suku bunga yang lebih rendah dan pengabaian asuransi hipotek swasta (PMI) atas pinjaman dengan rasio pinjaman terhadap nilai (LTV) yang lebih tinggi dari 80%.

Hal ini juga memungkinkan pemberi pinjaman untuk memulai pinjaman pembelian VA tanpa perlu uang muka - menempatkan kepemilikan rumah dalam jangkauan untuk anggota layanan dengan tabungan pribadi yang terbatas. Pinjaman konvensional memerlukan uang muka - biasanya hingga 20% dari nilai properti. Jenis pinjaman ramah pemilik rumah lainnya, seperti pinjaman FHA, juga membutuhkan uang muka.

Sejarah Program Pinjaman VA

Pemerintah Federal telah menjamin pinjaman perumahan kepada para veteran sejak 1944 ketika Kongres meloloskan Undang-Undang Penyesuaian Ulang (SRA) Servicemen. SRA memberi wewenang kepada VA untuk menjamin pinjaman rumah yang dibuat oleh pemberi pinjaman yang memenuhi syarat.

Awalnya, otorisasi ini hanya mencakup pinjaman yang diberikan kepada veteran yang membeli rumah non-modular. Pada tahun 1970, Kongres mengubah SRA untuk menutupi pinjaman yang dibuat di rumah mobil. Pada tahun 1992, undang-undang tersebut diperluas ke hampir semua tugas aktif dan veteran Angkatan Bersenjata yang diberhentikan secara terhormat, serta anggota Cadangan Angkatan Darat dan Pengawal Nasional yang bertugas dengan hormat setidaknya selama enam tahun. Dalam beberapa kasus, mantan pasangan anggota layanan memenuhi syarat untuk jaminan pinjaman VA juga.

SRA memberikan manfaat dan perlindungan finansial lainnya untuk kelas anggota layanan tertentu, termasuk batasan keras sebesar 6% pada suku bunga hipotek selama tugas aktif.

Jenis Pinjaman dan Hibah VA

Pinjaman VA dan hibah keuangan datang dalam beberapa rasa:

Beli Pinjaman: Pinjaman pembelian dirancang untuk membantu anggota layanan yang memenuhi syarat membiayai pembelian rumah yang ditempati pemilik tanpa uang muka. Beli pinjaman dapat melakukan salah satu dari yang berikut: membeli rumah terpisah yang sudah ada; membeli unit kondominium dalam proyek yang disetujui VA; membangun rumah konstruksi baru; membeli dan merenovasi rumah secara bersamaan (mirip dengan pinjaman rehabilitasi FHA 203k); atau membeli rumah atau lot yang diproduksi untuk rumah yang sudah dimiliki.
Pinjaman Pembiayaan Kembali Tunai: Pinjaman pembiayaan kembali tunai dirancang untuk mengganti hipotek yang ada di rumah yang sudah dimiliki peminjam sambil memberi peminjam pembayaran tunai sekaligus tanpa batasan. Hipotek yang ada tidak harus berupa pinjaman VA. Pinjaman pembiayaan kembali tunai mirip dengan pinjaman ekuitas rumah, yang juga memungkinkan Anda meminjam terhadap nilai rumah Anda, tetapi berbeda dalam beberapa hal penting: pinjaman tersebut menggantikan hipotek yang ada (pinjaman ekuitas rumah tidak), biasanya (tetapi tidak selalu) memiliki suku bunga yang lebih rendah daripada pinjaman ekuitas rumah, dan mereka membawa biaya penutupan (pinjaman ekuitas rumah tidak). Banyak pemberi pinjaman mengizinkan rasio pinjaman terhadap nilai hingga 100% pada pinjaman refinance yang didukung VA, berlawanan dengan 80% pada sebagian besar pinjaman ekuitas rumah dan jalur kredit. Jadi, jika Anda masih berutang $ 100.000 pada hipotek $ 150.000 dan rumah Anda bernilai $ 200.000, pinjaman refinance cash-out Anda dapat sebesar $ 200.000 - di mana $ 100.000 tersedia untuk diuangkan dan dilakukan sesuai keinginan Anda..
Pinjaman Refinance Pengurangan Suku Bunga (IRRRL): Juga dikenal sebagai VA Streamline Refinance Loan, produk ini memungkinkan Anda untuk membiayai kembali pinjaman VA yang ada dan mengamankan tingkat bunga yang lebih rendah tanpa melalui proses aplikasi pinjaman VA untuk kedua kalinya. Tidak seperti pinjaman pembiayaan kembali tunai, IRRRL tidak dapat digunakan untuk memanfaatkan ekuitas rumah Anda untuk uang tunai, dengan pengecualian tunjangan $ 6.000 untuk proyek perbaikan rumah hemat energi. Meskipun Anda tidak perlu menyerahkan pemeriksaan kredit atau aspek lain dari proses penjaminan hipotek biasa, Anda harus membuktikan bahwa Anda tinggal di rumah tempat pinjaman dijamin.
Program Pinjaman Langsung Native American (NADL): Ini adalah jenis pinjaman VA yang lebih baru dan kurang umum yang dirancang khusus untuk anggota layanan dan veteran penduduk asli Amerika. Tidak seperti pinjaman pembelian dan pembiayaan kembali, pinjaman ini adalah pinjaman langsung, yang berarti VA bertindak sebagai pemberi pinjaman dan pemberi layanan. Itu selalu terstruktur sebagai pinjaman dengan bunga tetap selama 30 tahun, dan harus digunakan untuk “membiayai pembelian, konstruksi, atau perbaikan rumah di Federal Trust Land (tanah reservasi), atau untuk membiayai kembali NADL sebelumnya untuk mengurangi suku bunga."
Hibah Perumahan Adaptasi: Kedua produk non-pinjaman ini (Hibah Perumahan Adaptasi Khusus dan Hibah Adaptasi Perumahan Khusus) adalah untuk para veteran dengan "cacat tetap total dan total layanan," atau cacat yang memenuhi syarat untuk kompensasi cacat 100% berdasarkan Jadwal VA untuk Kecacatan Peringkat dan tidak diharapkan membaik seiring waktu. Cacat yang memenuhi syarat termasuk kehilangan penggunaan kedua kaki atau lengan, kehilangan penggunaan satu kaki dan satu lengan, luka bakar parah, dan kebutaan pada kedua mata, dan cedera pernapasan parah. Veteran dapat menggunakan kedua hibah untuk membiayai atau mengimbangi biaya membangun perumahan yang disesuaikan dengan disabilitas dari bawah ke atas, membeli perumahan yang sudah disesuaikan, membeli dan mengadaptasi perumahan yang sekarang tidak diadaptasi, atau mengadaptasi perumahan yang sudah tinggal di perumahan..

Biaya Pendanaan VA

Pinjaman hipotek VA membawa biaya khusus yang tidak berlaku untuk pinjaman hipotek lain: biaya pendanaan VA. Biaya ini bervariasi berdasarkan cabang layanan pemohon dan uang muka, tetapi umumnya berkisar antara 0,5% hingga 3,3% dari harga pembelian.

Struktur biaya adalah sebagai berikut:

Peminjam Pembayaran Kembali Pertama dan Pembayaran Kembali (Veteran): 2.15% untuk uang muka kurang dari 5% (termasuk tidak ada uang muka); 1,50% untuk uang muka antara 5% dan 10%; 1,25% untuk uang muka 10% atau lebih
Peminjam Pembayaran Kembali dan Pembayaran Keluar Pertama (Cadangan dan Penjaga Nasional): 2.40% untuk uang muka kurang dari 5% (termasuk tidak ada uang muka); 1,75% untuk uang muka antara 5% dan 10%; 1,50% untuk uang muka 10% atau lebih
Pembelian Selanjutnya dan Peminjam Pembayaran Kembali Tunai (Veteran): 3,30% untuk uang muka kurang dari 5% (termasuk tidak ada uang muka); 1,50% untuk uang muka antara 5% dan 10%; 1,25% untuk uang muka 10% atau lebih
Pembelian Selanjutnya dan Peminjam Pembayaran Kembali Tunai (Cadangan dan Garda Nasional): 3,30% untuk uang muka kurang dari 5% (termasuk tidak ada uang muka); 1,75% untuk uang muka antara 5% dan 10%; 1,50% untuk uang muka 10% atau lebih
IRRRL (Semua Kelas Anggota Layanan): 0,50%
Pinjaman Program NADL (Semua Kelas Anggota Layanan): 1,25% untuk pinjaman pembelian; 0,50% untuk pinjaman pembiayaan kembali
Pinjaman Rumah yang Diproduksi dan Ditempelkan Tidak Tetap (Semua Jenis dan Kelas): 1,00%
Veteran dengan Cacat yang Terhubung dengan Layanan (Semua Jenis): 0,00%

Anda dapat membayar biaya pendanaan pada saat penutupan atau membungkusnya dengan nilai pinjaman Anda, meskipun pembungkusnya menghasilkan pembayaran bulanan yang lebih besar. Untuk tinjauan lengkap biaya pendanaan VA, lihat Tabel Biaya Pendanaan VA.

Manfaat dan Batasan Pinjaman VA

Pinjaman VA memiliki beberapa manfaat bermanfaat (dan berpotensi menguntungkan) yang tidak tersedia untuk kelas peminjam lain:

Tidak Dibutuhkan Uang Muka: Untuk peminjam yang kekurangan uang, ini adalah keuntungan tunggal terbesar dari pinjaman yang didukung VA. Sebagian besar jenis pinjaman hipotek lainnya membutuhkan setidaknya 3%, dan banyak pemberi pinjaman lebih suka 10% atau lebih. Berhati-hatilah karena beberapa pemberi pinjaman masih meminta uang muka untuk pinjaman VA, tetapi industri ini kompetitif dan Anda mungkin akan dapat berkeliling untuk menghindari persyaratan ini..
Tidak Diperlukan PMI: Pinjaman yang didukung VA tidak memerlukan asuransi hipotek pribadi. Sebaliknya, pinjaman konvensional yang diterbitkan pada LTV lebih dari 80% memang membutuhkan PMI sampai LTV peminjam turun di bawah 78% (atau 80% jika peminjam meminta penghapusan PMI lebih awal). Bergantung pada pokok pinjaman dan nilai uang muka, ini dapat menghemat mulai dari beberapa dolar hingga beberapa ratus dolar per bulan relatif terhadap pinjaman konvensional dengan PMI.
Penjaminan Relatif Lenient: Pemberi pinjaman memiliki pemohon pinjaman VA yang memenuhi syarat untuk standar kredit yang lebih rendah daripada pemohon pinjaman hipotek konvensional. Bahkan jika Anda memiliki kredit yang adil atau rata-rata, Anda mungkin masih memenuhi syarat untuk pinjaman yang didukung VA.
Batas Biaya Penutupan yang Diperlukan: Peminjam yang memenuhi syarat untuk pinjaman VA tidak harus membayar biaya penutupan tertentu, termasuk biaya penjaminan emisi, biaya escrow, biaya pengacara, dan biaya pemrosesan dokumen. Pemberi pinjaman dapat sebagian mengimbangi kerugiannya atas barang-barang yang tidak diijinkan ini dengan membebankan biaya awal kepada peminjam hingga 1% dari pokok pinjaman. Kalau tidak, penjual dapat setuju untuk membayar mereka (karena itu cukup umum bagi penjual untuk membayar biaya penutupan), agen pembeli dapat mengeluarkan kredit agen pada penutupan dan menerima komisi, atau pemberi pinjaman dapat dengan mudah memakan biaya melalui kredit pemberi pinjaman pada saat penutupan. Pemberi pinjaman diizinkan untuk membebankan peminjam yang memenuhi syarat VA untuk item penutupan tertentu, termasuk asuransi hak, laporan kredit, penilaian properti, survei properti, dan pencatatan.
Inspeksi VA untuk Rumah Konstruksi Baru: Ketika pinjaman VA digunakan untuk membiayai rumah konstruksi baru, VA mengirim inspektur berlisensi untuk mengevaluasi kemajuan konstruksi dan mengkonfirmasi bahwa rumah tersebut sesuai dengan spesifikasi VA. Minimal, pembangun diharuskan untuk memberikan garansi satu tahun di rumah baru. Beberapa pembangun menawarkan jaminan selama 10 tahun, memberikan ketenangan pikiran bagi pemilik rumah baru.
Tidak Ada Denda Pembayaran Di Muka: Pinjaman VA tidak membawa hukuman prabayar. Jika Anda ingin menghindari biaya bunga dengan mempercepat pembayaran pinjaman Anda atau melakukan pembayaran tambahan terhadap pokoknya, Anda bebas untuk melakukannya tanpa penalti. Beberapa pemberi pinjaman membebankan denda pembayaran di muka yang besar - seringkali sebesar 80% dari bunga enam bulan, yang dapat berjumlah lebih dari $ 10.000 dengan pinjaman besar.
Dapat diasumsikan: Pinjaman VA dapat diasumsikan, artinya pinjaman tersebut dapat ditransfer dari penjual ke pembeli dengan sedikit perubahan (atau tidak) pada nilai tukar dan persyaratan. Ini sangat berguna dalam lingkungan suku bunga yang meningkat. Namun, pembeli masih harus menutupi perbedaan antara sisa saldo pinjaman dan nilai rumah yang dinilai, baik dengan meletakkan uang tunai atau mengambil hipotek kedua..

Batasan Pinjaman VA

Pinjaman VA memang memiliki beberapa batasan dan batasan signifikan:

Pokok Pinjaman: Meskipun tidak ada batasan atas nilai properti tempat pinjaman Anda terpasang, VA menjamin pokok pinjaman hanya hingga $ 417.000 - batas antara hipotek konvensional dan hipotek jumbo. Batas atas ini dapat diangkat di daerah-daerah tertentu dengan biaya perumahan yang tinggi, kebanyakan di Alaska, Hawaii, dan daerah-daerah metropolitan pesisir utama, seperti San Francisco.
Penilaian Refinance Tunai dan LTV: Pemberi pinjaman biasanya membatasi LTV pembiayaan kembali hingga 100%, yang berarti Anda tidak dapat meminjam lebih dari nilai yang dinilai dari rumah Anda. Penilaian diperlukan selama proses penjaminan emisi.
Tingkat Bunga IRRRL: Kecuali jika Anda melakukan refinancing hipotek tingkat disesuaikan (ARM) menjadi produk dengan suku bunga tetap, tingkat bunga IRRRL Anda harus lebih rendah daripada suku bunga pinjaman awal Anda..
Pembatasan IRRRL pada Penerimaan: Anda harus menggunakan hasil dari IRRRL Anda untuk membayar pinjaman VA yang ada atau berinvestasi dalam peningkatan efisiensi energi yang berkualitas.

Persyaratan Kelayakan Pinjaman VA

Persyaratan kelayakan pinjaman VA bervariasi berdasarkan cabang layanan pemohon, panjang dan tanggal layanan pemohon, dan status pemberhentian. (Anggota layanan yang diberhentikan dengan tidak hormat tidak memenuhi syarat untuk pinjaman VA dalam keadaan apa pun.)

Persyaratan yang Memenuhi Syarat untuk Anggota Layanan yang Tidak Dihormati

Sejak 8 September 1980, personil Angkatan Bersenjata yang memberikan setidaknya 24 bulan berturut-turut dalam peran aktif atau tidak-tugas memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman VA. Mereka yang dipanggil untuk tugas aktif pada setiap titik selama karir mereka memenuhi syarat setelah melayani setidaknya 90 hingga 181 hari dengan tugas aktif, tergantung pada saat layanan terjadi. Mereka yang saat ini bertugas aktif memenuhi syarat setelah melayani setidaknya 90 hari berturut-turut dengan tugas aktif.

Sejak 2 Agustus 1990, personel Garda Nasional dan Cadangan yang memberikan setidaknya 90 hari berturut-turut untuk tugas aktif memenuhi syarat untuk pinjaman VA. Personel Garda Nasional dan Cadangan yang tidak memberikan setidaknya 90 hari berturut-turut untuk tugas aktif memenuhi syarat setelah mereka login setidaknya enam tahun di cabang layanan masing-masing dan memenuhi salah satu kriteria berikut:

Pensiunan (ditempatkan pada daftar pensiunan)
Ditransfer ke status Cadangan selain dari Cadangan Terpilih (termasuk Cadangan Siaga atau Cadangan Siap)
Tetap pada status Cadangan Terpilih

Untuk informasi lebih lanjut, periksa tabel kelayakan VA.

Kelas Layak Lainnya

Lainnya juga memenuhi syarat untuk pinjaman VA:

Pasangan yang Bertahan: Beberapa jenis pasangan anggota layanan yang bertahan hidup berhak mendapatkan pinjaman VA. Ini termasuk pasangan yang tidak pernah menikah dari anggota dinas yang meninggal dalam pelayanan; pasangan tidak menikah dari anggota layanan yang meninggal karena cacat terkait layanan; pasangan hidup yang menikah kembali setelah 16 Desember 2003, dan setelah mencapai usia 57 tahun; dan pasangan yang selamat dari veteran cacat total yang kematiannya tidak dapat secara meyakinkan dikaitkan dengan kecacatan.
Warga AS yang dinasionalisasi: Kelas ini mencakup individu yang bertugas di militer asing tertentu yang bersekutu dengan Amerika Serikat selama Perang Dunia II dan kemudian menjadi warga negara AS yang dinaturalisasi..
Anggota Organisasi Layanan Militer-Blok tertentu: Kelas ini mencakup individu yang menjabat sebagai taruna di Akademi Militer A.S., Akademi Angkatan Udara, atau Akademi Penjaga Pantai; sebagai Petugas Layanan Kesehatan Masyarakat; sebagai taruna di Akademi Angkatan Laut A.S. dan petugas di Administrasi Kelautan & Atmosfer Nasional.

Memperoleh Sertifikat Kelayakan

Setelah Anda menentukan bahwa Anda memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman VA, Anda mungkin perlu mendapatkan sertifikat kelayakan (CoE) untuk diberikan kepada kreditur Anda. Meskipun Anda tidak memerlukan CoE untuk mendapatkan IRRRL, kreditor Anda tidak akan memulai pembelian VA atau pinjaman refinance cash-out tanpa CoE yang valid.

Bukti yang diperlukan untuk mendapatkan CoE bervariasi berdasarkan kategori anggota layanan. Persyaratan umum adalah sebagai berikut:

Veteran Angkatan Bersenjata: Departemen Pertahanan Formulir 214 (DD214), termasuk penjelasan lengkap tentang sifat pemisahan dan karakter layanan.
Anggota Layanan Tugas Aktif: Pernyataan layanan yang ditandatangani yang menguraikan tanggal entri layanan anggota layanan, informasi pribadi (termasuk tanggal lahir dan nomor Jaminan Sosial), dan kehilangan waktu layanan (jika ada).
Cadangan Sekarang atau Bekas Anggota Garda Nasional dan Dengan Tugas Aktif: Formulir Departemen Pertahanan 214 yang menjelaskan sifat pemisahan dan karakter pelayanan.
Cadangan Saat Ini dan Anggota Garda Nasional Tanpa Pengalaman Tugas Aktif: Pernyataan layanan yang ditandatangani yang menguraikan durasi total layanan dan waktu yang hilang.
Cadangan Cadangan Tanpa Pengalaman Tugas Aktif: Bukti layanan terhormat (dapat bervariasi berdasarkan kasus per kasus) dan salinan pernyataan poin pensiun terbaru.
Anggota Garda Nasional yang Dipecat Tanpa Pengalaman Tugas Aktif: Catatan layanan dan laporan pemisahan untuk setiap rentang layanan Garda Nasional atau pernyataan akuntansi poin pensiun dengan disertai bukti layanan terhormat.
Pasangan yang Selamat Menerima Manfaat Ketergantungan dan Ganti Rugi (DIC): Veteran DD214 (jika tersedia) dan Formulir VA 26-1817.
Pasangan yang Selamat Tidak Menerima Manfaat DIC: Veteran DD214 (jika tersedia), Formulir VA 21-534, sertifikat kematian atau laporan kecelakaan Departemen Pertahanan (DD1300), dan lisensi pernikahan. Dokumen-dokumen ini harus dikirim ke kantor Kompensasi dan Pensiun VA setempat untuk diproses.

Cara Mendaftar untuk CoE Anda
Cara termudah untuk mengajukan CoE adalah online, di portal eBenefits VA. Anda mungkin juga dapat mengajukan permohonan dengan pemberi pinjaman Anda selama proses penjaminan, meskipun tidak semua pemberi pinjaman memiliki kemampuan ini.

Jika Anda memilih untuk mendaftar secara offline, Anda dapat mengisi dan mengirimkan Formulir VA 18-1880 (Permintaan Sertifikat Kelayakan) dengan bukti CoE yang sesuai untuk kelas layanan Anda. Jika Anda adalah pasangan yang masih hidup, Anda harus mengisi salinan kertas Formulir VA 26-1817 dan memberikannya kepada pemberi pinjaman Anda untuk diteruskan ke VA atau mengirimkannya langsung ke VA.

Setelah Anda memiliki CoE di tangan, Anda dapat menggunakan situs web VA untuk menemukan pemberi pinjaman yang memenuhi syarat yang berasal dari pinjaman VA dan memulai proses penjaminan emisi. Pelajari lebih lanjut tentang mengajukan CoE di halaman Sertifikat Kelayakan VA.

Kata terakhir

Melayani di Angkatan Bersenjata adalah tugas yang berat - begitu juga memilih untuk menghabiskan hidup Anda dengan anggota layanan karir. Yang paling tidak dapat dilakukan oleh Pemerintah Federal untuk menghormati dan menghargai pengorbanan yang dilakukan oleh anggota layanan dan orang-orang yang mereka cintai adalah untuk membuatnya lebih mudah bagi mereka untuk membeli rumah mereka sendiri. Tidak mengherankan bahwa pemberi pinjaman swasta telah mengeluarkan hampir 20 juta pinjaman yang didukung VA sejak awal program.

Dalam dunia yang semakin kacau dan tidak pasti, mereka yang ditugasi menjaga perdamaian pantas mendapatkan ruang aman mereka sendiri.

Sudahkah Anda memanfaatkan manfaat seperti pinjaman VA? Layanan lain apa yang harus ditawarkan kepada anggota militer saat ini dan mantan?