8 Hal yang Perlu Dipertimbangkan Sebelum Berinvestasi di Properti Turnkey Real Estate

Tentu, beberapa investor real estat menciptakan ekuitas dengan merenovasi properti. Tetapi mempekerjakan, mengelola, dan bernegosiasi dengan kontraktor datang dengan sakit kepala sendiri. Dan beberapa investor tidak memiliki keinginan untuk kerepotan dengan izin, jadwal penarikan pinjaman, dan biaya perbaikan yang mengejutkan.

Untungnya, investor yang ingin mendiversifikasi aset mereka dan membeli properti sewaan dapat melewatkan renovasi sepenuhnya dengan properti turnkey melalui situs web seperti Atap. Turnkey real estate persis seperti apa kedengarannya: properti yang baik dalam kondisi siap sewa atau sudah disewa untuk penyewa yang membayar.

Kedengarannya seperti mimpi yang menjadi kenyataan bagi investor real estat baru? Meskipun ini bisa menjadi cara keterlibatan rendah untuk memulai dalam investasi sewa, tidak seperti mengklik tombol untuk membeli saham atau kepercayaan investasi real estat. Dari biaya investasi awal yang tinggi hingga likuiditas rendah, real estat - bahkan dalam bentuk turnkey properties - hadir dengan keunikan dan tantangannya bagi investor.

Pertimbangan Teratas untuk Properti Turnkey

Sebelum Anda melakukan pembelian turnkey, Anda perlu tahu apa yang Anda hadapi. Dengan setiap properti berharga puluhan ribu dolar dalam biaya penutupan dan uang muka saja, Anda tidak mampu melakukan banyak kesalahan.

Berikut adalah delapan hal yang perlu dipertimbangkan ketika Anda mulai mengevaluasi properti turnkey potensial sebagai investasi.

1. Tingkat Cap

Kelemahan terbesar dengan properti turnkey adalah kesulitan menemukan penawaran bagus.

Pikirkan tentang itu. Orang lain telah melakukan semua pekerjaan untuk Anda dalam memperbarui properti dan menempatkannya dalam kondisi sempurna, siap pakai. Mereka menjual produk jadi kepada Anda, siap untuk mulai menghasilkan pendapatan pasif.

Itu menyisakan sedikit daging bagi pembeli turnkey dalam bentuk nilai uang. Penjual, seringkali sirip, telah memaksa ekuitas dengan memperbarui properti dan bahkan mungkin menempatkan penyewa di dalamnya. Mereka menguangkan ekuitas itu ketika mereka menjual kepada Anda.

Jadi, Anda membeli pada atau di dekat nilai pasar penuh dari properti.

Sebagai investor pendapatan, fokus Anda lebih terletak pada potensi penghasilan properti yang berkelanjutan daripada nilai pasar saat ini. Investor pendapatan sering mengukur potensi penghasilan itu melalui tingkat kapitalisasi, atau tingkat kapitalisasi.

Tarif topi adalah salah satu tolok ukur pengembalian investasi properti. Rumusnya terlihat seperti ini:

Pendapatan Operasional Bersih (NOI) ÷ Harga Pembelian

Pendapatan operasional bersih adalah pendapatan tahunan yang dapat dihasilkan properti dikurangi semua biaya operasi, seperti perbaikan, pemeliharaan, biaya manajemen properti, tingkat kekosongan, pajak properti, dan asuransi.

Bayangkan Anda sedang mempertimbangkan dua properti identik di seberang jalan dari satu sama lain. Kedua properti menghasilkan pendapatan operasi bersih tahunan sebesar $ 20.000. Tapi satu penjual meminta $ 275.000 sementara yang lain meminta $ 250.000, untuk tingkat topi masing-masing 7,3% versus 8%,.

Perhatikan bahwa meskipun nilai kapitalisasi memberikan cara untuk membandingkan properti secara obyektif, mereka tidak memperhitungkan laba atas investasi Anda. Untuk itu, Anda perlu menghitung pengembalian uang tunai.

2. Pengembalian Uang Tunai

Ketika Anda membiayai properti turnkey, Anda hanya menghasilkan sejumlah uang tunai Anda sendiri. Khususnya, Anda mendapatkan dana untuk uang muka dan biaya penutupan.

Anda berinvestasi lebih sedikit uang tunai, tetapi Anda juga akan melihat lebih sedikit pendapatan bersih setiap tahun karena Anda akan memiliki pembayaran hipotek. Pengembalian uang tunai mengukur pengembalian Anda atas uang yang harus Anda masukkan.

Katakanlah Anda membeli properti dalam contoh di atas untuk $ 250.000. Anda meletakkan 20%, atau $ 50.000, ditambah $ 10.000 sebagai biaya penutupan untuk pengeluaran tunai total $ 60.000. Tapi itu membuat Anda memiliki hipotek $ 200.000, yang akan mengatakan biaya sekitar $ 1.200 sebulan untuk pinjaman 30 tahun dengan tingkat bunga 6%. Pembayaran hipotek menurunkan pendapatan bersih tahunan Anda dari $ 20.000 menjadi $ 5.600.

Pengembalian uang tunai untuk properti Anda sekarang terlihat seperti ini: $ 5,600 dalam pendapatan tahunan dibagi dengan $ 60.000 investasi Anda, untuk pengembalian tahunan sebesar 9,3%. Itu menunjukkan Anda kekuatan leverage tidak hanya dalam mengurangi investasi tunai Anda tetapi juga mempercepat pengembalian kas Anda.

3. Pembiayaan

Seperti yang baru saja ditunjukkan, pembiayaan mengubah perhitungan Anda - terkadang menjadi lebih baik, tetapi tidak selalu. Anda perlu tahu jenis pembiayaan yang diharapkan untuk properti apa pun yang diberikan sebelum melakukan penawaran.

Misalnya, katakanlah Anda memiliki pemberi pinjaman lokal di kota asal Anda yang bersedia meminjamkan Anda 80% dari harga pembelian properti sebesar 6%. Tetapi mereka tidak meminjamkan negara. Jadi, ketika Anda melihat properti turnkey lebih jauh, Anda harus mencari pemberi pinjaman yang berbeda, yang mungkin memiliki istilah pinjaman yang berbeda.

Membangun hubungan dengan beberapa pemberi pinjaman di setiap pasar di mana Anda berencana untuk berinvestasi jika pemberi pinjaman pilihan pertama Anda tidak mengizinkan properti yang diberikan untuk alasan apa pun. Setiap pemberi pinjaman memiliki pedoman penjaminan sendiri, dan bahkan mereka tidak selalu terbukti dapat diprediksi. Terkadang, pemberi pinjaman tidak akan menyukai tampilan properti dan menolak pinjaman.

Juga, perlu diingat bahwa untuk properti turnkey, Anda membutuhkan pembiayaan jangka panjang daripada pinjaman uang jangka pendek. Cari pemberi pinjaman portofolio dan bank komunitas lokal, terutama yang tidak melaporkan kredit Anda untuk pinjaman investasi properti.

4. Manajemen Properti

Sebelum membeli properti sewaan, Anda harus memiliki rencana untuk siapa yang akan mengelolanya.

Itu bisa saja Anda, tentu saja. Mengelola properti sewaan Anda sendiri, terutama ketika Anda pertama kali mulai berinvestasi, adalah cara yang bagus untuk mempelajari industri ini lebih cepat. Itu membuat Anda menjadi investor yang lebih baik dengan pemahaman yang lebih dalam tentang bagaimana biaya dan tenaga kerja manajemen bervariasi antara berbagai jenis properti, lingkungan, dan penyewa.

Tetapi tidak selalu praktis untuk mengelola properti sewaan Anda sendiri. Jika Anda tinggal di negara bagian lain, melahirkan kembar tiga, mengambil pekerjaan baru yang menuntut, atau mengumpulkan banyak properti, Anda harus bersiap untuk hari di mana Anda tidak dapat mengelolanya sendiri. Dalam hal ini, banyak tuan tanah menemukan bahwa mengelola persewaan datang dengan terlalu banyak masalah, dan mereka hanya benci melakukannya. Jadi, bahkan jika Anda berniat mengelola properti sendiri, miliki rencana darurat untuk manajemen properti.

Dan pastikan Anda menganggarkan untuk manajemen properti, bahkan jika Anda tidak berencana menggunakannya pada awalnya. Manajemen properti adalah biaya tenaga kerja, apakah Anda melakukan tenaga kerja itu atau orang lain. Properti sewaan bukanlah sumber pendapatan yang sepenuhnya pasif.

Jika Anda memilih untuk menyewa manajer properti, pastikan Anda melakukan riset dan mewawancarai perusahaan di pasar sebelum membeli properti di sana. Sebagai titik awal dalam pencarian manajer properti Anda, periksa Roofstock, yang mengelola daftar manajer properti bersertifikasi nasional.

5. Penyewa Yang Ada

Apakah properti sudah memiliki penyewa yang ditempatkan? Jika demikian, sudah berapa lama mereka berada di sana? Bagaimana kredit mereka? Penghasilan mereka? Apakah mereka pernah diusir? Bagaimana riwayat pembayaran mereka?

Lebih mudah untuk membeli properti dengan penyewa jangka panjang yang bersih dan andal. Tetapi dengan mudah, Anda bisa mewarisi penyewa mimpi buruk yang akan default pada bulan pertama kepemilikan Anda.

Jika properti memiliki penyewa di tempat, skrining mereka dengan cara yang sama Anda lakukan terhadap pelamar baru. Tinjau riwayat pembayaran, semua pemeriksaan latar belakang, aplikasi sewa, dan penghasilan mereka.

Ingat, kualitas penyewa Anda menentukan kualitas pengembalian Anda.

6. Zaman Sistem Mekanik

Anda menemukan properti dalam kondisi layak huni yang siap untuk mengiklankan penyewa baru atau dengan penyewa yang ada di tempat. Tetapi itu tidak berarti tungku tidak akan mati pada Anda bulan depan atau bahwa kabel itu bukan neraka yang menunggu untuk terjadi.

"Layak huni" tidak identik dengan "baru," "direnovasi," atau "modern." Bahkan ketika penjual memasarkan properti sebagai "diperbarui" atau "direnovasi," itu tidak berarti mereka mengganti setiap komponen di properti.

Lihatlah setiap sistem mekanis dan komponen struktural properti untuk menilai umur dan sisa umurnya. Tanyakan masukan agen real estat Anda, dan tegaskan pendapat ini dengan inspektur rumah.

Hanya karena satu atau lebih sistem menua, bukan berarti Anda tidak ingin maju terus dengan properti itu. Tapi Anda perlu tahu apa yang Anda hadapi dan sesuaikan anggaran.

7. Kualitas Renovasi

Demikian pula, hanya karena sebuah properti baru saja direnovasi bukan berarti properti tersebut telah direnovasi dengan baik.

Sirip tidak perlu tinggal di properti atau memeliharanya dalam jangka panjang; prioritas mereka adalah laba. Mereka bertujuan untuk menghabiskan paling sedikit uang untuk membuat produk jadi. Itu terkadang berarti pengeluaran lebih sedikit untuk kontraktor atau material kelas dua.

Ambil alih properti dengan sisir bergigi halus dan minta inspektur rumah Anda untuk melakukan hal yang sama. Tanyakan pendapat inspektur dan agen real estat tentang kualitas renovasi.

Jika Anda bertiga tidak menyukai apa yang Anda lihat, lewati properti dan pindah ke yang berikutnya. Bukti nyata dari pekerjaan jelek hanyalah permukaan dari masalah - itu adalah apa yang tidak bisa Anda lihat yang seharusnya membuat Anda takut.

8. Kesehatan Ekonomi Jangka Panjang dari Pasar Lokal

Membeli properti sewaan, tidak seperti membalik rumah, melibatkan investasi jangka panjang. Anda ingin berinvestasi di kota dan lingkungan dengan meningkatnya populasi, pekerjaan, dan permintaan akan perumahan. Anda juga menginginkan kota dengan tingkat kejahatan, lowongan, dan masalah sosial yang menurun.

Saya tidak lagi berinvestasi di kota tempat saya dibesarkan karena saya tidak mempercayai kesehatan ekonomi dan politik jangka panjangnya. Saya belajar dengan cara yang sulit bahwa lingkungan kelas bawah sering terlihat bagus di atas kertas dengan tarif topi tinggi, tetapi tarif tutup itu mengaburkan biaya yang kurang terlihat seperti pergantian, kejahatan, dan undang-undang proteksionis..

Ada ceruk investor yang mendapat untung besar di kota dan lingkungan yang kesulitan. Tapi justru itu: ceruk dengan dinamika unik. Tahan godaan harga beli yang rendah dan pengembalian di atas kertas yang tinggi. Dibutuhkan keahlian khusus untuk menghasilkan uang di sana.

Jika Anda tidak 100% yakin bahwa kota dan lingkungan bergerak ke arah yang benar, jangan berinvestasi di sana.

Tempat Membeli Turnkey Properties

Siap melakukan diversifikasi ke properti sewaan turnkey tetapi tidak yakin di mana menemukannya? Diversifikasi tanpa sakit kepala dengan menggunakan opsi yang tidak memerlukan pengalaman bertahun-tahun dalam investasi real estat.

Atap

Dalam beberapa tahun terakhir, Atap telah muncul sebagai platform utama nasional untuk properti sewaan turnkey. Ini lebih murah bagi penjual daripada menyewa agen real estat, dan menyediakan sejumlah besar data kepada pembeli.

Data itu mencakup perincian lingkungan, seperti kualitas sekolah setempat, nilai tengah rumah, dan sejarah apresiasi. Untuk properti itu sendiri, platform mencakup kalkulator yang dapat disesuaikan dan data tentang nilai kapitalisasi, tingkat pengembalian internal, dan apresiasi yang diproyeksikan.

Roofstock juga mencakup dua jaminan. Yang pertama adalah jaminan uang kembali. Pembeli dapat menata ulang properti untuk dijual jika mereka tidak senang dengan itu dalam waktu 30 hari setelah pembelian, dan Roofstock menjamin mereka mengembalikan harga pembelian mereka. Yang kedua adalah jaminan penempatan penyewa. Jika Anda membeli properti kosong dan gagal menempatkan penyewa baru di dalam 45 hari, Roofstock membayar 90% dari harga pasar hingga Anda melakukannya..

Simpan Agen Real Estat

Anda selalu bisa sekolah tua dan menyewa agen real estat. Bagaimanapun, sebagian besar rumah di AS masih menjual di MLS. Selain itu, penjual membayar paling banyak - jika tidak semua - dari biaya agen. Harganya sangat sedikit sebagai pembeli untuk menyewa agen real estat.

Pastikan Anda menyewa agen real estat bintang yang berpengalaman dalam bekerja dengan investor - dan lebih disukai yang merupakan investor itu sendiri.

Masalah dengan rumah yang terdaftar secara publik di MLS adalah, menurut definisi, mereka menjual untuk harga pasar. Jika ada kesepakatan yang bisa ditemukan, itu melalui negosiasi yang keras atau keberuntungan belaka. Anda tidak akan mencetak kesepakatan yang tidak diketahui orang lain di antara rumah-rumah yang terdaftar secara terbuka untuk dijual.

Penjual / Pembuat Sirip Turnkey Pribadi

Banyak investor real estat mencari nafkah dengan membalik rumah ke investor jangka panjang. Mereka menemukan banyak yang baik di rumah bobrok, merenovasi, dan menjualnya sebagai properti turnkey. Beberapa tempat penyewa di dalamnya untuk menutupi biaya angkut sementara mereka memasarkannya.

Sementara beberapa penjual ini mendaftarkan properti mereka di MLS atau Roofstock, yang lain beroperasi melalui daftar kontak pribadi. Anda dapat menemukannya dengan pencarian Google untuk penjual turnkey di pasar pilihan Anda atau dalam investasi real estat kelompok atau forum Facebook.

Terkadang, penjual ini memberikan ruang gerak untuk negosiasi tanpa biaya tambahan dari agen real estat atau biaya Roofstock. Tapi seperti biasa, ingatlah pertimbangan di atas sebelum membeli turnkey dari sirip.

Pendekatan Tuan Tanah yang Ada

Orang suka membenci tuan tanah. Tetapi kenyataannya adalah bahwa menjadi tuan tanah datang dengan banyak sakit kepala, dari jam 3 pagi panggilan telepon dari menjerit penyewa untuk sewa tidak dibayar untuk keluhan dan tuntutan terus-menerus.

Banyak tuan tanah sangat menderita, mereka akan menurunkan propertinya kepada orang pertama yang menyatakan minat. Mereka tidak perlu berencana untuk menjual sekarang, tetapi mereka sangat tidak bahagia, mereka menyerah pada godaan ketika tawaran datang.

Surat langsung, pesan media sosial, bahkan panggilan telepon semua dapat berfungsi sebagai taktik penjangkauan kepada tuan tanah yang ada. Seringkali, fitur properti membayar penyewa sudah di tempat, membuat mereka tidak hanya turnkey tetapi juga sudah disewa.

Tapi itu tidak berarti mereka penyewa yang baik, tentu saja. Kumpulkan rencana untuk mengelola properti-properti ini lebih baik dari para pendahulu Anda, dan ikut serta dalam mengumpulkan uang sewa, memeriksa unit, dan menegakkan perjanjian sewa Anda.

Kata terakhir

Jika Anda ingin melakukan diversifikasi ke real estat dan tidak ingin sakit kepala kepemilikan langsung, Anda memiliki banyak pilihan untuk berinvestasi di real estat secara tidak langsung.

Tetapi bagi mereka yang siap menjadi tuan tanah, turnkey real estate membuat cara yang relatif cepat dan mudah untuk melakukan diversifikasi ke properti sewaan - tidak perlu palu dan paku diperlukan.

Di luar keuntungan lainnya, ada banyak manfaat pajak dari properti investasi. Dan jika Anda menjual properti dan tidak ingin membayar pajak capital gain atas hasilnya, Anda selalu dapat melakukan pertukaran 1031 dengan membeli properti turnkey bersama mereka.

Pastikan Anda menjalankan angkanya dan periksa kembali properti dan penyewa sebelum menginvestasikan puluhan ribu dolar yang diperoleh dengan susah payah.

Apakah Anda berpikir untuk membeli properti turnkey? Apa yang menghambat Anda dari berinvestasi?