Menutup Rumah - Proses, Dokumen & Prosedur Hipotek

Namun, proses penutupan dimulai tepat setelah penjual menerima penawaran pembelian Anda. Itu biasanya 30 hingga 60 hari sebelum tanggal penutupan Anda yang sebenarnya - dengan asumsi hambatan underwriting pinjaman, penilaian rendah, atau cacat besar yang ditemukan selama inspeksi rumah rutin tidak menunda kesepakatan. Selama periode ini, penjualan rumah Anda dikatakan "tertunda." Jika biasanya di pasar Anda melakukan setoran substansial (hingga 10% dari harga pembelian yang disepakati, dalam beberapa kasus) ke dalam akun escrow setelah penawaran Anda diterima, Anda juga dapat merujuk pada proses penutupan sebagai periode escrow - seperti di, "rumah yang kami beli ada di escrow sampai hari penutupan kami."

Tidak peduli apa yang Anda sebut, banyak yang harus terjadi antara hari penjual menerima tawaran pembelian Anda dan hari Anda duduk untuk menjadikan transaksi resmi. Berikut ini adalah urutan umum peristiwa yang terjadi selama proses penutupan real estat perumahan, berapa dan berapa banyak yang dapat Anda harapkan untuk dibayar sebelum dan pada hari penutupan Anda, dan dokumen serta pengungkapan yang perlu Anda pahami dan tanda tangani untuk membuat nyata Anda resmi transaksi real.

Tonggak Proses Penutupan Kunci

Penting untuk diingat bahwa persyaratan bea cukai dan hukum yang mengatur transaksi real estat sangat bervariasi dari satu tempat ke tempat lain. Meskipun yang berikut adalah garis waktu umum dan deskripsi tentang apa yang dapat Anda harapkan (dan kapan) antara hari Anda mengajukan penawaran pembelian dan hari Anda menutup properti, pengalaman Anda yang sebenarnya mungkin berbeda. Untuk mempelajari lebih lanjut tentang bagaimana prosesnya bekerja di pasar khusus Anda, konsultasikan dengan profesional real estat yang tidak memihak dengan pengalaman di bidang tersebut.

1. Penawaran Pembelian yang Diterima

Proses penutupan secara resmi dimulai setelah penjual menerima, menandatangani, dan mengembalikan penawaran pembelian Anda (juga dikenal sebagai perjanjian pembelian). Dalam kebanyakan kasus, penjual kemudian menyetor cek uang asli pembeli - biasanya 0,5% hingga 2% dari harga pembelian - ke rekening escrow.

Biasanya, perjanjian pembelian dapat diamandemen untuk mencerminkan negosiasi menit terakhir atau kemungkinan, seperti masalah yang ditemukan selama inspeksi rumah, tanpa menyabotase kesepakatan. Namun, semua pihak yang terlibat dalam transaksi - pembeli dan penjual, agen mereka, pemberi pinjaman, agen judul atau escrow, dan mungkin pengacara pembeli dan penjual - memulai proses penutupan dengan asumsi bahwa perjanjian pembelian adalah final.

Di beberapa negara bagian dan pasar, Anda diharuskan untuk melakukan deposit escrow 5% hingga 10% (untuk uang muka dan / atau biaya penutupan) tidak lama setelah penjual menerima penawaran Anda. Pembeli yang bekerja dengan perwakilan hukum biasanya dapat menunggu sampai setelah pengacara mereka meninjau perjanjian pembelian untuk melakukan deposit simpanan mereka.

Jika Anda tidak yakin apakah deposit escrow diperlukan di pasar Anda, tanyakan agen real estat Anda cukup jauh sebelumnya untuk memastikan bahwa Anda memiliki cukup dana likuid untuk membersihkan deposit..

2. Pemeriksaan Rumah yang Dibeli oleh Pembeli

Dalam beberapa hari setelah penjual menerima tawaran pembelian Anda, Anda perlu menjadwalkan inspeksi rumah dengan inspektur profesional. Tujuan dari inspeksi rumah adalah untuk mencari cacat kecil dan besar, seperti masalah struktural, peralatan yang tidak bekerja, dan elemen-elemen yang mungkin melanggar kode bangunan lokal.

Banyak pemberi pinjaman mewajibkan ini sebagai syarat untuk menjamin pinjaman hipotek Anda. Bahkan jika milik Anda tidak, ada sedikit kerugian untuk melihat secara menyeluruh rumah yang akan Anda beli. Jika inspeksi mengungkap masalah besar yang perlu diperbaiki sebelum ditutup (atau mengakibatkan penurunan harga pembelian yang disepakati), biaya inspeksi standar $ 300 hingga $ 500 akan tampak seperti tawaran..

3. Asal Pinjaman dan Penjaminan

Setelah penjual menerima penawaran Anda, kirimkan ke pemberi pinjaman Anda. Pada titik ini, pemberi pinjaman Anda memulai proses yang memakan waktu (dan mahal) untuk memulai dan menjamin pinjaman Anda.

Kecuali jika Anda membeli rumah yang lebih tua dengan banyak cacat fisik, ini adalah bagian dari proses penutupan yang paling mungkin menghasilkan penundaan atau kesalahan fatal yang menjerumuskan kesepakatan sepenuhnya - terutama jika Anda memiliki profil kredit yang tidak merata atau aliran pendapatan yang tidak stabil.

Berasal dan menjamin pinjaman melibatkan banyak pekerjaan atas nama pemberi pinjaman Anda. Dari sudut pandang Anda, bagaimanapun, pada dasarnya bermuara pada satu pertanyaan: Apakah Anda, menurut pendapat ahli pemberi pinjaman, memenuhi janji Anda untuk membayar ribuan dolar yang Anda minta untuk meminjamkan Anda?

Aplikasi Hipotek
Meskipun setiap pemberi pinjaman berbeda, sebagian besar pelamar hipotek tunduk pada pengawasan ketat. Pemberi pinjaman Anda kemungkinan akan mengirimi Anda aplikasi hipotek sebanyak 30 atau 40 halaman dan termasuk formulir seperti permintaan untuk melepaskan laporan kredit Anda dari satu atau lebih biro pelaporan kredit, permintaan transkrip pajak tahun sebelumnya, dan informasi tentang tempat-tempat Anda sebelumnya. tempat tinggal.

Seiring dengan aplikasi, pemberi pinjaman Anda kemungkinan akan meminta bukti penghasilan dan aset, seperti yang berikut:

Surat Pemberitahuan Pajak Anda yang terbaru (satu atau dua tahun)
Rintisan pembayaran Anda yang terbaru (setidaknya dua yang lalu)
Pernyataan W-2 terbaru Anda (satu atau dua tahun)
Laporan bank terbaru Anda (satu hingga tiga bulan)

Tingkat Kunci
Jika Anda menerima persetujuan awal untuk pinjaman hipotek Anda, yang biasanya memerlukan pemeriksaan kredit, pemberi pinjaman Anda kemungkinan akan menetapkan (atau "mengunci") suku bunga pinjaman Anda pada saat ia mengirimkan materi aplikasi. Jika Anda mengajukan permohonan hipotek tingkat disesuaikan (ARM) atau jenis pinjaman lain tanpa suku bunga tetap untuk seluruh jangka waktu, kunci hanya berlaku untuk nilai awal.

Suku bunga biasanya dikunci pada tingkat yang menjadi faktor dalam suku bunga yang berlaku pada saat itu, ditambah risiko kredit peminjam. Semakin rendah risiko kredit Anda, semakin rendah tingkat bunga terkunci Anda.

Jika Anda tidak disetujui sebelumnya, kreditor Anda kemungkinan akan menunggu hasil penarikan kredit aplikasi Anda untuk mengunci tarif Anda. Ini dapat terjadi kapan saja antara tanggal aplikasi Anda dan satu minggu sebelum penutupan. Bagaimanapun, kunci tingkat hanya baik untuk jangka waktu yang tetap - biasanya 30 hingga 60 hari.

Estimasi Pinjaman
Menggunakan kurs yang dikunci (atau, jika tidak dikunci, tebakan terbaik pemberi pinjaman untuk kurs awal Anda), kreditur membuat perkiraan pinjaman untuk Anda tinjau, tandatangani, dan kembalikan. Perkiraan pinjaman adalah dokumen sederhana yang merangkum apa yang dapat Anda harapkan untuk membayar hipotek dan penutupan Anda, dan kapan.

Ini termasuk informasi berikut:

Identifikasi Pinjaman. Ini termasuk nomor identifikasi unik, jenis (suku bunga tetap, suku bunga dapat disesuaikan), panjang jangka waktu (15 tahun, 30 tahun, 5/1), tujuan (pembelian, pembiayaan kembali), dan durasi kunci tarif.
Ketentuan Pinjaman. Uraikan pokok pinjaman Anda, suku bunga atau kisaran suku bunga, pokok pembayaran bulanan dan bunga, denda pembayaran di muka (jika berlaku), dan pembayaran balon (jika berlaku).
Pembayaran yang Diproyeksikan. Menjumlahkan komponen total pembayaran bulanan Anda, termasuk perkiraan asuransi, pajak, dan pembayaran pokok dan bunga. Bisa juga menentukan bagaimana pajak dan asuransi harus dibayar - misalnya, dari rekening escrow.
Biaya penutupan. Termasuk akuntansi terperinci dari perkiraan biaya penutupan dan total uang tunai untuk ditutup (yang termasuk uang muka Anda). Juga menunjukkan biaya penutupan mana yang diizinkan untuk Anda beli, seperti asuransi hak, dan yang tidak diizinkan untuk Anda beli, seperti penilai pemberi pinjaman Anda.
Perbandingan. Berisi gambaran tentang seberapa besar Anda dapat membayar pokok dan bunga selama lima tahun ke depan, April pinjaman Anda, dan persentase bunga total - rasio total pembayaran bunga Anda dengan jumlah total pinjaman Anda. Informasi ini berguna untuk membandingkan pinjaman Anda dengan pinjaman kreditur lain.
Pertimbangan Lainnya. Termasuk peringatan dan informasi penting, seperti apakah pinjaman dapat diasumsikan (ditransfer ke pembeli di masa depan tanpa mengubah persyaratan), apakah pemberi pinjaman berencana untuk mentransfer pinjaman Anda ke perusahaan yang melayani, dan hukuman untuk keterlambatan pembayaran.

Sebelum Oktober 2015, sebagian besar pemberi pinjaman menggunakan dokumen perkiraan itikad baik (GFE) untuk memberikan perkiraan biaya pinjaman dan penutupan. GFE dan perkiraan pinjaman mengandung informasi yang serupa, tetapi GFE diformat secara berbeda dan memiliki lebih sedikit penjelasan dalam bahasa sederhana. Setelah perkiraan pinjaman ada di tangan Anda, kreditur Anda dapat menetapkan tanggal penutupan pendahuluan - bergantung pada penjaminan emisi yang rendah, asal, dan pencarian judul.

4. Penilaian Pemberi Pinjaman

Pemberi pinjaman melindungi investasi mereka, atau setidaknya mengurangi kemungkinan kerugian, dengan menugaskan penilaian di beberapa titik selama proses penjaminan emisi. Pembeli biasanya membayar biaya penilaian, baik pada atau sebelum tanggal penilaian, atau pada tanggal penutupan. Biaya penilaian biasanya hampir sama dengan biaya inspeksi rumah.

Jika penilai Anda menentukan bahwa rumah Anda bernilai setidaknya sebanyak yang Anda setujui untuk membayarnya, tidak perlu khawatir. Namun, jika appraisal rendah - di bawah harga pembelian yang diterima - pemberi pinjaman hanya akan setuju untuk membiayai jumlah yang sama dengan nilai yang dinilai. Penilaian rendah biasanya mengharuskan pembeli dan penjual untuk menegosiasikan kembali harga beli dan mengubah perjanjian pembelian, yang berpotensi menunda kesepakatan..

5. Mendapatkan Pemilik Rumah dan Asuransi Hak Milik

Kebanyakan pemberi pinjaman mengharuskan pembeli untuk memberikan bukti asuransi pemilik rumah sebagai syarat persetujuan pinjaman, atau setidaknya sebelum penutupan. Untuk memastikan bahwa Anda mendapatkan kebijakan yang cukup murah yang memenuhi kebutuhan Anda dan pemberi pinjaman Anda, mulailah berbelanja di sekitar untuk cakupan pemilik rumah di awal proses penutupan. Anda tidak perlu langsung membayar untuk tahun pertama, meskipun itu tentu saja merupakan pilihan - sebagian besar perusahaan asuransi memungkinkan Anda untuk menggabungkan premi tahun pertama Anda dengan biaya penutupan yang harus dibayarkan pada tanggal penutupan Anda..

Bahkan jika pemberi pinjaman Anda tidak memerlukannya, juga bijaksana untuk membeli polis asuransi hak milik pembeli. Asuransi hak mencakup biaya untuk menyelesaikan segala cacat dengan hak milik properti, seperti pajak yang belum dibayar atau hak tanggungan kontraktor, dan melindungi ekuitas Anda terhadap klaim yang mungkin timbul di masa depan..

Jika Anda ingin menggunakan perusahaan yang sama dengan pemberi pinjaman Anda gunakan untuk kebijakan judulnya, cukup beri tahu peminjam pinjaman Anda bahwa Anda menginginkan kebijakan pembeli, dan kedua kebijakan tersebut dapat digabungkan ke dalam biaya penutupan Anda. Jika Anda ingin mencari-cari polis pembeli yang lebih baik, perusahaan asuransi Anda mungkin mengharuskan Anda membayar polis di muka. Terlepas dari apakah Anda membayar untuk kedua polis pada penutupan atau membayar di muka polis pembeli Anda dan polis pemberi pinjaman pada saat penutupan, Anda dapat mengharapkan untuk membuat pengeluaran gabungan total $ 1.000 (rata-rata), tergantung pada pasar dan nilai rumah Anda.

6. Persetujuan Pinjaman

Karena penjaminan dapat memakan waktu satu bulan atau lebih, persetujuan pinjaman Anda biasanya datang menjelang akhir proses penutupan. Ini adalah karya besar terakhir yang perlu diatur agar penutupan Anda dapat berjalan sesuai jadwal.

7. Pemberitahuan Penutup & Pengungkapan

Pemberitahuan Penutupan
Setelah semua bagian sudah siap untuk penutupan Anda, agen judul atau escrow Anda (atau pengacara) harus mengirimi Anda pemberitahuan penutupan resmi dengan waktu, tanggal, agen real estat yang berpartisipasi (pembeli dan penjual) dan lokasi penutupan, yang merupakan biasanya jabatan atau kantor agen penampungan, atau kantor pengacara yang terlibat dalam transaksi. Pemberitahuan juga menjelaskan apa yang perlu Anda bawa ke acara tersebut, biasanya termasuk yang berikut:

Kedua pembeli (jika pasangan yang sudah menikah), atau dokumen notaris kuasa yang diaktakan mengizinkan pembeli saat ini untuk menandatangani yang tidak hadir
ID Foto (paspor atau ID yang dikeluarkan negara)
Daftar tempat tinggal Anda selama 10 tahun terakhir
Pembayaran yang cukup untuk menutup biaya penutupan (biasanya cek bank atau transfer bank)

Pengungkapan Penutupan
Judul atau agen escrow Anda juga diharuskan untuk mengirim pengungkapan penutupan resmi setidaknya tiga hari kerja sebelum tanggal penutupan. Sebelum Oktober 2015, HUD-1 atau "pernyataan penyelesaian" memiliki tujuan yang sama dengan pengungkapan penutupan.

Seperti perkiraan pinjaman, pengungkapan penutupan adalah dokumen sederhana yang menguraikan semua kewajiban keuangan aktual Anda yang terkait dengan transaksi - biaya penutupan aktual, pajak berkelanjutan dan kewajiban asuransi, dan rincian pinjaman hipotek Anda. Ini kira-kira mengikuti templat estimasi pinjaman, meskipun umumnya lebih rinci dan sering berisi item baris akuntansi atau pengungkapan dan peringatan yang tidak ada dalam estimasi.

Tinjau Pengungkapan Penutupan Anda Dengan Hati-hati
Setelah Anda menerima pengungkapan penutupan Anda, tinjau dengan hati-hati untuk memastikan bahwa kewajiban yang diuraikan kira-kira sejalan dengan yang dijelaskan dalam perkiraan pinjaman Anda. Juga, pastikan bahwa persyaratan pinjaman hipotek Anda seperti yang diharapkan - misalnya, bahwa tingkat atau struktur tarif Anda belum berubah dari perkiraan pinjaman.

Jika biaya penutupan Anda berbeda secara signifikan dari taksiran atau pinjaman hipotek Anda berbeda dari yang dijelaskan sebelumnya, kreditur Anda atau agen penjual atau escrow mungkin melanggar hukum. Itu sebabnya itu ide yang bagus - dan seringkali berharga secara finansial - untuk mempertahankan seorang pengacara selama proses penutupan.

Biaya Penutupan Umum

Meskipun pembeli diharapkan untuk membayar semua biaya penutupan tanpa adanya pengaturan lain, pembeli dan penjual sering setuju untuk membagi biaya penutupan - terutama di pasar pembeli. Perjanjian itu biasanya diuraikan dalam perjanjian pembelian yang diterima dan dapat diubah setiap saat sebelum ditutup. Dalam banyak kasus, para pihak tidak membahas secara spesifik siapa yang membayar biaya penutupan mana - mereka hanya menyetujui rasio, seperti "penjual membayar 40% dan pembeli membayar 60%," atau setuju bahwa satu pihak membayar jumlah tetap menuju penutupan dan yang lainnya mengambil sisanya.

Dalam banyak kasus, biaya penutupan dibayar dengan cek bank atau transfer bank. Cek bank pada umumnya merupakan kesepakatan yang lebih baik, karena jarang biaya lebih dari $ 1 atau $ 2, sementara bank sering mengenakan biaya $ 10 atau lebih untuk transfer kawat pada hari yang sama. Jika agen titipan atau escrow Anda benar-benar membutuhkan transfer, pastikan mereka mengirimi Anda instruksi lengkap (termasuk menerima nomor rekening dan nomor perutean bank) dengan pemberitahuan penutup.

Tidak peduli bagaimana Anda bernegosiasi dan melakukan pembayaran, Anda dapat mengharapkan untuk membayar biaya berikut pada penutupan. Beberapa mungkin memerlukan tindakan pada bagian Anda, seperti menyiapkan polis asuransi pemilik rumah, sebelum hari penutupan. Orang lain hanya muncul sebagai item baris pada pengungkapan penutupan Anda, dan tidak memerlukan tindakan langsung.

Inspeksi dan Penilaian Rumah. Jika ini belum dibayar dimuka, mereka ditambahkan ke biaya penutupan Anda. Di antara kedua layanan itu, Anda diharapkan membayar total $ 600 hingga $ 1.000.
Originasi Pinjaman dan Biaya Penjaminan. Biaya-biaya ini mencakup biaya awal pinjaman hipotek dan layanan penjaminan, tidak termasuk laporan kredit dan biaya lainnya. Sebagian besar biaya originasi dihitung sebagai persentase dari total harga pembelian, biasanya berkisar antara 0,5% hingga 1,5%. Persentase ini kadang-kadang disebut sebagai "poin" - misalnya, biaya originasi 1% akan menjadi satu poin. Biaya penjaminan dapat dibebankan sebagai persentase dari harga pembelian atau biaya tetap. Dalam kedua kasus tersebut, penjaminan biasanya menelan biaya kurang dari 1% dari harga pembelian rumah. Perhatikan bahwa beberapa pinjaman hipotek, yang dikenal sebagai pinjaman “tanpa biaya” atau “tanpa biaya”, tidak memiliki biaya originasi atau penjaminan emisi. Namun, pinjaman “tanpa biaya” umumnya memiliki tingkat bunga yang lebih tinggi daripada pinjaman tradisional yang sebanding.
Laporan kredit. Pembeli umumnya harus membayar untuk cek dan laporan kredit pemberi pinjaman mereka - mulai dari $ 20 hingga $ 60, tergantung pada berapa banyak kreditur berjalan dan dengan biro pelaporan mana.
Sertifikasi Banjir. Ini adalah biaya kecil - biasanya sekitar $ 20 - yang mencakup biaya memeriksa lokasi rumah Anda relatif terhadap peta bahaya banjir lokal. Sertifikasi banjir sangat penting jika Anda akhirnya membutuhkan asuransi banjir. Di beberapa daerah, Anda mungkin diharuskan membayar biaya pemantauan banjir satu kali (seringkali antara $ 25 dan $ 50) juga.
Bunga Bulan Pertama. Banyak pemberi pinjaman memerlukan pembayaran di muka dari bunga hipotek yang ditetapkan untuk bertambah antara tanggal penutupan dan tanggal pembayaran pertama. Perhatikan bahwa jika Anda menutup di pertengahan bulan, Anda kemungkinan tidak perlu melakukan pembayaran pokok sampai awal bulan berikutnya, dengan asumsi pembayaran Anda jatuh tempo pada tanggal pertama bulan itu. Misalnya, saya dan istri saya menutup sebuah rumah pada awal Agustus dan tidak melakukan pembayaran pokok pertama kami sampai awal Oktober - tetapi pada penutupan, kami melakukan harus membayar bunga yang ditetapkan bertambah pada bulan Agustus.
Setoran Escrow Awal. Pemberi pinjaman memerlukan uang muka, ke dalam rekening escrow yang aman, untuk menutupi pajak dan kewajiban asuransi yang ditetapkan untuk bertambah antara penutupan dan tanggal jatuh tempo pembayaran masing-masing. Dalam praktiknya, ini berarti Anda perlu menyetor sekitar satu tahun penuh dari premi asuransi pemilik rumah - kecuali Anda membayar di muka - dan di mana saja dari 1 hingga 12 bulan dari premi pajak properti. Meskipun pajak properti biasanya dibayarkan setiap enam bulan, pemberi pinjaman enggan untuk memulai rekening escrow baru dengan saldo yang hampir tidak cukup untuk menghapus pembayaran pajak pertama. Istri saya dan saya akhirnya menyetor cukup untuk menutupi pajak properti selama tujuh bulan, misalnya.
Escrow Buffer. Banyak kreditur meminta pembeli untuk menyetor buffer tambahan untuk menutupi penyesuaian ke atas untuk pajak dan premi asuransi dalam jangka pendek, dan untuk mengurangi kemungkinan pembayaran terlambat yang menyebabkan saldo escrow negatif. Ukuran buffer biasanya merupakan fungsi dari pajak bulanan dan kewajiban asuransi - ukuran kami sekitar dua kali ukuran kewajiban bulanan kami.
Iuran Asosiasi Pemilik Rumah. Jika Anda tinggal di komunitas yang dilayani oleh asosiasi pemilik rumah (umum dengan kondominium), Anda harus membayar iuran HOA setiap bulan, tahunan, atau dua kali setahun. Beberapa pemberi pinjaman menggabungkan iuran Anda ke dalam rekening escrow Anda dan membayarnya atas nama Anda, seperti pajak dan premi asuransi Anda. Jika demikian halnya untuk HOA Anda, Anda kemungkinan harus membayar iuran HOA Anda sampai akhir periode pembayaran pertama (mungkin hingga satu tahun setelah penutupan). Dalam kasus lain, apakah karena pemberi pinjaman atau kebijakan HOA, iuran HOA tidak termasuk dalam escrow dan harus dibayar secara terpisah.
Judul / Layanan Escrow dan Pertanggungan. Biaya asuransi judul pemberi pinjaman dan pembeli (jika dibeli) digabungkan ke dalam kategori ini - rata-rata $ 1.000 mencakup kedua polis, tetapi sangat bervariasi tergantung pada lokasi dan nilai properti. Kategori ini juga termasuk biaya pekerjaan judul tambahan yang dilakukan oleh perusahaan judul Anda, agen escrow, atau pengacara (tergantung pada yurisdiksi Anda) - biaya lain yang sangat bervariasi yang mungkin lebih tinggi jika Anda menggunakan pengacara berlisensi. Terakhir, kategori ini biasanya mencakup biaya penyelesaian, yang pada dasarnya membayar untuk hak milik Anda atau agen escrow pada hari penutupan, dan biasanya berkisar dari $ 200 hingga $ 400.
Biaya Perekaman. Kantor kota atau kabupaten yang bertanggung jawab untuk mencatat transfer real estat di daerah Anda membebankan biaya untuk pekerjaan yang terlibat. Biaya bervariasi dari satu tempat ke tempat dan mungkin tergantung pada nilai atau ukuran properti Anda.
Pajak Transfer. Pemerintah setempat dan negara bagian Anda mungkin juga memungut pajak transfer untuk transaksi real estat, berdasarkan nilai properti dan kemungkinan penetapan zonasi parsel. Total pajak transfer negara bagian dan lokal pada real estat perumahan biasanya berkisar dari kisaran tiga digit hingga empat digit.
Biaya makelar. Agen pembeli mengambil komisi mereka dari hasil penjual, artinya pembeli tidak membayar mereka secara langsung. Namun, pengusaha agen - kelompok realty atau broker - sering membebankan biaya layanan atau rujukan yang relatif kecil langsung ke pembeli. Ini dapat berkisar dari jumlah nominal ($ 100 atau kurang) hingga $ 500 atau lebih.

Bergantung pada tempat transaksi Anda berlangsung, biaya penutupan Anda dapat sangat bervariasi dari yang dijelaskan di sini. Untuk mendapatkan bacaan yang lebih baik lagi tentang apa yang diharapkan, bicaralah dengan seorang pengacara atau pengacara profesional real estat yang tidak memihak di wilayah Anda.

Apa yang Diharapkan pada Hari Penutupan

Pada hari penutupan, rumah yang telah Anda setujui untuk dibeli menjadi rumah yang Anda miliki dengan bangga. Namun, ada banyak yang harus dilakukan sebelum Anda dapat sashay melalui pintu depan dan benar-benar menjadikannya rumah Anda.

Final Walk-Through

Walk-through terakhir Anda adalah kesempatan terakhir untuk memastikan rumah tetap dalam kondisi baik - atau, jika Anda membeli fixer-top, dalam kondisi Anda setuju untuk membelinya. Dalam sebagian besar transaksi, walk-through terakhir dapat terjadi kapan saja dalam waktu 24 jam dari waktu penutupan yang dijadwalkan.

Selama walk-through terakhir Anda, pastikan hal-hal berikut:

Semua perbaikan yang diminta telah dilakukan
Semua lampu dan outlet bekerja
Mekanik rumah (pemanas, pendingin udara, pemanas air) berfungsi
Keran dan perlengkapan saluran air fungsional
Peralatan dapur dan binatu terhubung dan fungsional
Belum ada kerusakan atau keausan baru (seperti lubang di dinding, lantai yang hilang, atap sirap yang rusak, dan sebagainya) sejak inspeksi rumah Anda
Rumah itu bersih dan rapi di dalam dan luar
Barang-barang pribadi penjual lenyap atau sedang dalam proses dipindahkan

Jika Anda menemukan masalah yang tidak terduga selama walk-through, belum terlambat untuk memperbaikinya. Hubungi agen real estat Anda atau agen penutup untuk membahas opsi Anda. Dalam kebanyakan kasus, penjual akan setuju untuk membayar perbaikan atau tugas pembersihan yang diperlukan, bahkan jika itu berarti menunda penutupan beberapa hari..

Pada Penutupan - Menandatangani Dokumen Penutupan Kunci

Pada waktu penutupan yang telah ditentukan, Anda duduk dan menandatangani banyak dokumen dengan gelarnya atau agen escrow, agen real estat, dan kemungkinan pengacara. Penjual juga membawa rekan-rekan mereka, meskipun penjual tidak memiliki cukup banyak dokumen untuk ditandatangani dan oleh karena itu sering tidak muncul sampai Anda memasuki pengembaraan yang Anda tandatangani..

Mengingat besarnya transaksi, dan jumlah uang yang terlibat, luangkan waktu sebanyak yang Anda butuhkan untuk membaca dan memahami semua yang Anda tandatangani. Beberapa dokumen penutup ditulis dalam legalese yang padat, jadi tanyakan kepada pengacara atau agen real estat Anda jika Anda tidak jelas tentang apa pun. Jangan biarkan agen judul atau escrow membuat Anda terburu-buru - mereka telah melakukan ratusan penutupan di masa lalu, dan cenderung lebih peduli tentang membuat janji temu berikutnya atau keluar dari kantor tepat waktu daripada memastikan bahwa Anda 100% aktif atas dan ke atas.

Berikut ini adalah dokumen paling penting untuk dibaca dan ditandatangani saat penutupan:

Promissory Note. Ini mewakili komitmen mengikat Anda untuk membayar kembali pinjaman hipotek Anda. Ini mencakup jumlah total utang Anda pada pinjaman Anda, tingkat bunga pinjaman Anda, tanggal pembayaran bulanan Anda, durasi (jangka waktu) pinjaman Anda, dan metode pembayaran yang dapat diterima (dengan alamat fisik untuk mengirim cek pribadi). Jika Anda memiliki ARM atau hipotek tingkat variabel, surat promes Anda juga akan memiliki penjelasan terperinci tentang bagaimana, kapan, dan seberapa banyak tingkat dan pembayaran Anda dapat berubah..
Hipotek / Akta Kepercayaan. Juga dikenal sebagai instrumen keamanan, hipotek (atau akta kepercayaan) adalah kontrak yang memberi kreditor Anda hak untuk menyita properti Anda melalui penyitaan jika Anda gagal membayar hipotek sesuai kesepakatan. Hipotek menegaskan kembali informasi yang terkandung dalam surat promes, tetapi juga masuk lebih dalam tentang hak dan tanggung jawab Anda sebagai pemilik rumah dan peminjam - misalnya, menggambarkan bagaimana Anda akan menempati properti (sebagai tempat tinggal utama, properti sewaan, dan sebagainya sebagainya) dan menguraikan bagaimana dan kapan pemberi pinjaman Anda dapat menyatakan Anda secara default.
Pengungkapan Escrow Awal. Ini menggambarkan bagaimana pemberi pinjaman Anda berencana untuk mendistribusikan uang di akun escrow Anda. Ini termasuk pelarian pembayaran pokok-plus-bunga dan escrow Anda, ditambah 12 bulan saldo escrow bulanan yang diharapkan. Pengungkapan escrow juga menunjukkan kapan dan berapa banyak setiap item escrow (pajak properti, asuransi, dan mungkin iuran PMI dan HOA) harus dibayar.

Dokumen Penutupan Tambahan untuk Dibaca dan Ditandatangani

Proses penutupan melibatkan membaca dan menandatangani dokumen tambahan juga. Sekali lagi, luangkan waktu sebanyak yang Anda butuhkan untuk membaca dan memahami setiap item, mengajukan pertanyaan jika perlu. Lagi pula, satu hal yang tidak termasuk dalam proses penutupan adalah kesempatan untuk melakukan-over.

Dokumen-dokumen ini adalah biasa pada saat penutupan, tetapi transaksi Anda mungkin melibatkan campuran yang agak berbeda berdasarkan aturan di wilayah Anda dan jenis rumah yang Anda beli.

Tanda tangan / Nama Affidavit. Ini pada dasarnya adalah bukti tanda tangan yang digunakan pemberi pinjaman, pemberi pinjaman, entitas pemerintah, dan pihak terkait lainnya untuk menentukan keabsahan tanda tangan Anda pada semua dokumen penutup lainnya. Ini sangat berguna selama investigasi penipuan hipotek.
Sertifikat Hunian / Pernyataan Hunian. Jika Anda membeli rumah konstruksi baru, Anda harus menandatangani sertifikat hunian yang menunjukkan bahwa rumah tersebut siap dan aman untuk penghuni. Secara teknis, sertifikat hunian yang hilang dapat menunda proses penutupan. Jika Anda membeli rumah yang ada, Anda harus menandatangani pernyataan hunian yang menguraikan tujuan rumah, seberapa cepat Anda harus pindah, dan apa yang bisa terjadi jika Anda menggunakan rumah dengan cara yang tidak sesuai dengan tujuan yang disebutkan (untuk contoh, penyitaan).
Pemberitahuan Pembayaran Pertama. Ini menyatakan kembali jumlah (dengan escrow, pokok, dan rincian bunga) dan tanggal pembayaran hipotek pertama Anda. Ini juga mencakup informasi tentang cara melakukan pembayaran Anda, termasuk alamat fisik dan web penyedia layanan.
Penjual / Konsesi Pemberi Pinjaman. Dokumen ini menjelaskan biaya penutupan mana, jika ada, penjual dan pemberi pinjaman membayar.
Pengungkapan Layanan. Ini mengidentifikasi penyedia pinjaman Anda - baik pemberi pinjaman yang berasal atau perusahaan yang kemudian membeli hipotek - dan menegaskan pemahaman Anda bahwa pinjaman tersebut dapat ditransfer di masa depan.
Pengungkapan Asuransi Hipotek Pribadi. Jika rasio pinjaman terhadap nilai (LTV) Anda lebih besar dari 80%, pemberi pinjaman Anda kemungkinan membutuhkan asuransi hipotek pribadi (PMI). Pengungkapan ini mendefinisikan PMI dan menjelaskan hak dan tanggung jawab Anda yang relevan, bagaimana dan kapan dibayar (biasanya bulanan, ke escrow), dan kapan Anda dapat meminta agar itu dibatalkan (biasanya setelah melewati ambang 80% LTV).
Pernyataan Bahaya Banjir. Ini mengkonfirmasi bahwa rumah Anda berada atau tidak dalam zona bahaya banjir khusus. Jika rumah Anda berada di zona banjir, kemungkinan membutuhkan asuransi banjir.
Pengakuan Penilaian. Ini mengonfirmasi bahwa Anda memiliki hak untuk menerima salinan penilaian rumah Anda. Ini sering termasuk dalam aplikasi hipotek juga.
Pengungkapan Undang-Undang Peluang Kredit yang Sama. Formulir yang diamanatkan pemerintah federal ini menegaskan kembali bahwa pinjaman Anda tidak dapat ditolak berdasarkan status yang dilindungi, seperti ras atau keyakinan. Ini sering dimasukkan dalam aplikasi hipotek.
Pengungkapan Kebenaran dalam Peminjaman. Ini adalah dokumen mandat federal lainnya yang merinci karakteristik pinjaman hipotek Anda, pembayaran bulanan Anda, dan jumlah total (termasuk pokok dan bunga) yang dapat Anda harapkan untuk membayar selama masa pinjaman Anda..
Pernyataan Penipuan Hipotek. Dokumen ini menetapkan berbagai bentuk penipuan hipotek, daftar kemungkinan hukuman bagi mereka yang terbukti bersalah melakukan penipuan hipotek, dan menguraikan langkah-langkah yang diambil oleh pemerintah AS untuk menyelidiki dan menuntut orang-orang yang diduga melakukan penipuan..
Perjanjian dan Perjanjian Asosiasi Pemilik Rumah. Kontrak yang berlaku untuk keanggotaan Anda dalam asosiasi pemilik rumah kadang-kadang muncul pada saat penutupan, meskipun kontrak tersebut sering ditangani sebelum hari penutupan juga.
Pengungkapan Bahaya. Meskipun perjanjian pembelian biasanya mencakup semua pengungkapan bahaya yang diperlukan untuk rumah Anda, jangan kaget melihat yang sama, atau tambahan, dalam paket penutup Anda. Pengungkapan umum mencakup cat timbal (untuk rumah yang dibangun sebelum 1978), sumur radon, dan sumur bawah tanah.

Kata terakhir

Saya dan istri saya menutup rumah pertama kami di musim panas 2015. Hari penutupan kami adalah angin puyuh: jalan kaki terakhir yang sibuk; drive tersendat lalu lintas ke markas jauh perusahaan judul; prosesi formulir dan pengungkapan tanpa akhir untuk ditandatangani dan diparaf; tumpukan kunci yang membingungkan, catatan penjelasan tulisan tangan, dan saran menit terakhir dari penjual - banyak yang harus diproses.

Namun, hari penutupan hanyalah awal dari periode panjang bergerak dan menetap. Yang bisa kita harapkan hanyalah bahwa kita menyalurkan ketekunan, organisasi, dan energi mentah yang sama yang membuat kita menjalani hari penutupan menjadi pekerjaan yang sulit dan seringkali membosankan yang diperlukan untuk mengubah rumah biasa menjadi rumah yang luar biasa. Jika Anda sedang dalam proses membeli rumah, ingatlah bahwa tidak apa-apa untuk merayakannya pada hari penutupan - selama Anda kembali bekerja setelahnya.

Apakah Anda punya saran tentang proses penutupan?