Cara Mendapatkan Pinjaman Hipotek Jika Anda Wiraswasta Dengan Penghasilan Berfluktuasi

Namun, jika Anda seorang pemilik bisnis atau wiraswasta, kualifikasi untuk pembiayaan properti tidaklah sesederhana itu. Terlepas dari penghasilan Anda, peraturan federal yang baru mengharuskan individu wiraswasta untuk melompat melalui sejumlah rintangan untuk mendapatkan pinjaman rumah, yang berarti Anda mungkin perlu berpikir di luar kotak untuk menemukan pembiayaan yang Anda butuhkan.

Peraturan Baru untuk Pendanaan Berkualitas

Setelah gelembung real estat AS pecah pada 2008 - memicu krisis kredit dan resesi dahsyat - Pemerintah Federal melihat praktik peminjaman hipotek dan menetapkan bahwa sesuatu harus berubah. Sebagai hasil dari perubahan itu, konsumen segera merasa semakin sulit untuk mendapatkan pembiayaan rumah.

Regulasi masih terus digulirkan. Pada tahun 2014, Biro Perlindungan Keuangan Konsumen menetapkan standar untuk “hipotek yang memenuhi syarat” sebagai bagian dari reformasi pinjaman Dodd-Frank. Menurut New York Times, pinjaman ini sering kali menantang untuk mendapatkan persetujuan jika Anda tidak melakukan pekerjaan konvensional.

Namun, pasar didominasi oleh mereka. Mereka dianggap oleh pemerintah sebagai solid dan adil bagi konsumen dan pemberi pinjaman. Dan, lebih jauh lagi, perusahaan hipotek sangat termotivasi untuk menawarkannya, karena hal itu melindungi mereka dari jalan hukum jika pinjaman macet..

Untuk mendapatkan hipotek yang memenuhi syarat, Anda harus memiliki yang berikut:

Verifikasi Penghasilan. Tidak cukup memiliki rekening bank yang empuk - Anda perlu membuktikan bahwa Anda memiliki aliran pendapatan yang stabil. Jika Anda dibayar secara sporadis tetapi dalam jumlah besar, gaji ini biasanya dirata-ratakan selama dua tahun untuk memberi pemberi pinjaman gagasan yang bagus tentang pembayaran bulanan Anda..
Rasio Utang terhadap Pendapatan. Rasio utang terhadap pendapatan Anda tidak dapat melebihi 43%. Untuk keperluan kualifikasi hipotek, angka ini dihitung dengan membagi utang bulanan berulang Anda dengan pendapatan bulanan rata-rata berulang. Tentu saja, ini bermasalah jika Anda mengambil pinjaman untuk memulai atau mendukung bisnis Anda.
Pengembalian Pajak Pribadi dan Bisnis Dua Tahun untuk Wiraswasta. Sayangnya, penghapusan pajak dapat kembali untuk mengambil sebagian besar dari penghasilan Anda yang memenuhi syarat ketika semuanya dikatakan dan dilakukan, itulah sebabnya pemberi pinjaman ingin meninjau pengembalian penuh Anda. Misalnya, katakanlah penghasilan wirausaha Anda adalah $ 75.000 per tahun selama dua tahun terakhir, tetapi penghapusan bisnis Anda adalah $ 50.000 setiap tahun. Pemberi pinjaman melihat ini sebagai penghasilan tahunan $ 25.000 - yang akan membuat sulit untuk memenuhi syarat untuk banyak hal.
Analisis Tren Penghasilan. Bersiaplah untuk menjelaskan penurunan dalam pendapatan. Bahkan jika penghasilan Anda terlihat bagus ketika rata-rata lebih dari dua tahun, Anda harus menjelaskan tren yang menurun sebelum kualifikasi.
Aset dan Sejarah Keuangan Tambahan. Perusahaan hipotek sering ingin Anda memiliki skor kredit minimal 640 untuk memenuhi syarat untuk pinjaman FHA (pinjaman yang diasuransikan oleh Otoritas Perumahan Federal), tetapi skor Anda harus lebih dekat dengan 700 untuk pinjaman konvensional. Total uang muka yang diperlukan berkisar antara 3% hingga 20% dari harga rumah, tergantung pada produk hipotek (pinjaman FHA biasanya membutuhkan uang muka yang lebih kecil daripada pinjaman konvensional). Pembayaran uang muka yang tinggi bisa sangat sulit didapat jika Anda telah menginvestasikan aset likuid Anda dalam bisnis Anda.

Semua persyaratan ini dapat membuatnya jauh lebih sulit untuk menemukan pembiayaan jika Anda wiraswasta atau pemilik bisnis, bahkan jika Anda hebat dalam hal uang dan memiliki tabungan yang signifikan.

Alternatif Pembiayaan Properti Tradisional

Bahkan jika sepertinya Anda tidak akan pernah dapat memiliki properti sendiri karena peraturan baru untuk pinjaman berkualitas, semuanya tidak hilang. Opsi lain mungkin memungkinkan Anda untuk menemukan pembiayaan rumah.

1. Bantuan Dari Anggota Keluarga

Meskipun tentu saja bukan pilihan untuk semua orang, beberapa wiraswasta mengandalkan anggota keluarga untuk pinjaman rumah. Katakanlah Anda sudah berwiraswasta selama satu tahun dan mendapatkan penghasilan yang baik tetapi tidak bisa mendapatkan produk hipotek yang berkualitas karena Anda tidak memiliki dua tahun penghasilan stabil. Dalam situasi ini, anggota keluarga dengan pendapatan yang solid (dan kemurahan hati yang besar dan kuat) mungkin bersedia untuk ikut menandatangani pinjaman Anda. Properti itu milik Anda dan Anda melakukan pembayaran hipotek, tetapi anggota keluarga Anda menjamin pinjaman.

Beberapa perusahaan hipotek bahkan memungkinkan Anda untuk membiayai kembali properti itu menjadi nama Anda begitu Anda memiliki bukti yang diperlukan selama dua tahun. Tentu saja, opsi ini dapat terbukti bermasalah untuk dinamika keluarga jika bisnis Anda mengarah ke selatan atau Anda gagal bayar, jadi bicarakan dengan hati-hati.

2. Pembiayaan Penjual

Penjual yang memiliki properti langsung dapat memilih untuk menawarkan pembiayaan sendiri karena pasar lemah (mereka tidak dapat menemukan pembeli), atau mereka tertarik untuk menghasilkan aliran pendapatan dari investasi mereka. Ketentuan pinjaman ditulis dalam surat promes, dan pembayaran bulanan Anda langsung ke penjual.

Pengaturan ini biasanya memiliki tingkat bunga yang lebih tinggi daripada pinjaman bank, tetapi mereka dapat memotong biaya keseluruhan dengan menghilangkan biaya asal hipotek dan biaya pinjaman lainnya. Anda harus siap menjelaskan kepada penjual mengapa Anda adalah kandidat yang dapat dipercaya ketika Anda tidak memiliki kandidat yang cukup kuat untuk pinjaman bank tradisional. Dalam hal ini, uang muka yang cukup besar, rekening bank besar, dan aliran pendapatan yang kuat dapat membantu Anda.

3. Sewa-untuk-Milik

Properti sewa-ke-milik sendiri bisa menjadi pilihan yang baik jika Anda menunggu bukti penghasilan selama dua tahun sebelum mendapatkan produk hipotek yang berkualitas. Dalam perjanjian ini, Anda masuk ke dalam sewa dan membayar sewa seperti yang Anda lakukan untuk setiap properti sewaan. Namun, sewanya biasanya sedikit lebih tinggi dari nilai pasar, dan “ekstra” ini digunakan untuk membangun uang muka yang dapat Anda gunakan pada akhir masa sewa untuk membeli properti. Jika Anda memilih untuk tidak membeli rumah di akhir masa sewa Anda, kelebihan ini biasanya tinggal bersama pemiliknya.

Manfaat dari opsi ini adalah untuk menghemat uang muka Anda untuk periode satu atau dua tahun, membangun bisnis Anda, menambah penghasilan Anda, dan menangani masalah lain yang mungkin menghalangi Anda dari produk hipotek yang memenuhi syarat, seperti kredit macet.

4. Akun Investasi atau Kebijakan Asuransi

Jika Anda memiliki akun pensiun atau polis asuransi, Anda mungkin dapat meminjamnya. Namun, semua opsi berikut mengharuskan Anda untuk membuat akun pensiun atau polis asuransi nilai tunai kembali ke ukuran sebelumnya jika Anda tidak ingin mengurangi manfaat yang seharusnya ditawarkan. Juga, ingatlah bahwa Anda kehilangan pendapatan ketika uang pensiun Anda digunakan untuk rumah daripada dibiarkan tumbuh di akun Anda.

Asuransi jiwa
Jika Anda memiliki polis asuransi jiwa bernilai tunai, seperti polis asuransi jiwa seumur hidup atau universal, Anda dapat meminjam dari nilai kasnya. Ketika Anda membayar ke dalam polis dari waktu ke waktu, nilai tunai meningkat karena menghasilkan dividen dan bunga. Anda mungkin bahkan tidak perlu menjawab pertanyaan tentang mengambil pinjaman, tetapi Anda memang perlu rencana untuk mengembalikannya (seperti halnya dengan pinjaman apa pun).

Selain itu, Anda perlu berpikir panjang dan keras tentang risiko yang terkait dengan pinjaman dari polis asuransi jiwa, terutama jika hal yang tidak terpikirkan terjadi dan keluarga Anda dibiarkan dengan pembayaran yang lebih rendah karena nilai tunai terikat dalam pinjaman. Peraturan bervariasi berdasarkan kebijakan yang Anda miliki, jadi bicarakan dengan perusahaan asuransi Anda sebelum mengambil keputusan.

IRA
Kapan saja, Anda dapat menarik kontribusi Anda dari Roth IRA tanpa pajak atau penalti. (Jika Anda lebih tua dari 59 1/2 tahun, Anda dapat menarik dana bebas pajak dan penalti untuk tujuan apa pun.) Namun, bahkan jika Anda lebih muda dari 59 1/2 dan berkontribusi kurang dari $ 10.000 untuk Anda Roth, Anda dapat menarik hingga $ 10.000 tanpa pajak atau penalti untuk digunakan untuk pembelian, perbaikan, atau renovasi rumah pertama.

Untuk dianggap sebagai pembeli rumah pertama kali, Anda harus tidak memiliki rumah selama dua tahun terakhir. Setiap penghasilan yang ditarik harus digunakan dalam 120 hari, dan pendapatan itu harus sudah ada di akun selama setidaknya lima tahun untuk menghindari hukuman penarikan awal sebesar 10% dan pajak penghasilan atas penarikan. Jika penghasilan telah berada di akun kurang dari lima tahun, Anda tidak akan dinilai penalti 10%, tetapi Anda harus membayar pajak penghasilan biasa.

Anda juga dapat menarik hingga $ 10.000 dari IRA tradisional, termasuk SEP-IRA, dan menghindari denda 10% jika uang tersebut digunakan untuk tujuan yang sama dan dihabiskan dalam 120 hari. (Jika Anda lebih tua dari 59 1/2, Anda dapat menarik dana IRA untuk tujuan apa pun tanpa penalti.) Namun, Anda harus membayar pajak penghasilan atas penarikan tersebut..

Selain itu, tunjangan penarikan awal $ 10.000 adalah batas seumur hidup pada penarikan dari IRA apa pun - termasuk Roth IRA - untuk membeli (dan memperbaiki atau memperbarui) rumah pertama. Dengan kata lain, jumlah penarikan dari kombinasi akun IRA tidak boleh melebihi $ 10.000.

401k
Meskipun Anda dapat meminjam terhadap 401k Anda, itu adalah opsi yang berisiko. Tidak seperti menarik dana dari 401k Anda - yang merupakan ide buruk kecuali melakukannya dengan putus asa - pinjaman terhadap 401k Anda dapat membuat Anda tunai hingga setengah dari nilai akun Anda, dengan maksimum $ 50.000.

Misalnya, jika nilai akun Anda adalah $ 50.000, Anda hanya dapat meminjam $ 25.000 untuk uang muka. Anda membayar bunga - tetapi itu dibayarkan kembali kepada diri Anda sendiri. Namun, tingkat suku bunga adalah variabel - berdasarkan suku bunga utama - yang bisa menjadi masalah jika lonjakan prime di atas level saat ini sebesar 3,25%. Karena jangka waktu pinjaman 401k biasanya lima tahun (tetapi ada juga yang hingga 15 tahun) Anda harus yakin Anda mampu membayar pembayaran bulanan selama jangka waktu tersebut. Selain itu, jika Anda kehilangan pekerjaan, Anda memiliki waktu hanya 60 hari untuk membayar kembali pinjaman - jika tidak, jumlah yang belum dibayar dapat dikenakan pajak sebagai penghasilan biasa dan menilai penalti penarikan awal 10% jika Anda berusia di bawah 59 1/2 tahun.

5. Berbelanja di Sekitar untuk Produk Hipotek Tidak Berkualitas

Dimungkinkan untuk menemukan pemberi pinjaman yang mau berpikir di luar kotak "hipotek yang memenuhi syarat" jika Anda menunjukkan bahwa Anda adalah kandidat yang berisiko rendah. Produk hipotek tanpa pengecualian termasuk pinjaman tanpa dokumentasi, pinjaman dengan bunga saja, dan pinjaman opsi pembayaran.

Misalnya, katakan bahwa pinjaman bisnis Anda telah mendorong Anda melampaui rasio utang terhadap pendapatan untuk hipotek yang memenuhi syarat. Jika Anda memiliki uang muka 40%, skor kredit yang bagus, dan penghasilan padat beberapa tahun, Anda mungkin dapat menemukan pemberi pinjaman. Namun, karena risiko hukum dan keuangan pemberi pinjaman terkait dengan produk yang tidak memenuhi syarat, Anda biasanya membayar tingkat bunga yang lebih tinggi untuk produk jenis ini..

Kata terakhir

Hanya karena Anda mengikuti impian Anda untuk memiliki bisnis bukan berarti Anda harus meninggalkan impian Anda untuk memiliki rumah. Sekalipun Anda harus menunggu dua tahun untuk membuktikan penghasilan Anda secara memadai, waktu yang Anda investasikan untuk menjadikan diri Anda kandidat yang tepat untuk pinjaman dapat berakhir dengan membayar dividen yang signifikan. Gunakan waktu Anda untuk menyisihkan uang untuk pembayaran uang muka yang lebih besar dan tingkatkan skor kredit Anda sehingga Anda dapat memenuhi syarat untuk produk terbaik di luar sana ketika saatnya untuk membeli.

Opsi tambahan apa yang dapat Anda sarankan untuk menemukan pembiayaan untuk rumah sambil mempertahankan status wiraswasta?