Haruskah Anda Menjual Rumah Anda atau Menyewakannya? - Hal yang Perlu Dipertimbangkan

Pertanyaan besar adalah apa yang harus dilakukan dengan properti ketika Anda pindah. Apakah Anda lebih baik menjaga tempat lama Anda sebagai sewa, atau apakah menjualnya lebih masuk akal? Meskipun menyewa memungkinkan Anda melunasi hipotek atau menghasilkan sedikit uang setiap bulan, menyewa juga disertai risiko yang cukup besar dan komplikasi pajak tambahan..

Mengapa Menyewa Rumah Anda??

Saat penyewa membayar sewa, Anda dapat menggunakan cek untuk membayar hipotek bulanan Anda. Dalam arti tertentu, penyewa Anda membayar Anda untuk mendapatkan ekuitas di rumah Anda. Setelah hipotek dilunasi, Anda dapat menyimpan sewa bulanan sebagai penghasilan.

Menyewa rumah Anda dapat mendiversifikasi investasi dan aliran pendapatan Anda, memungkinkan Anda untuk mengurangi risiko keuangan Anda. Misalnya, jika Anda kehilangan pekerjaan, Anda masih akan memiliki penghasilan dari sewa. Atau, jika ternyata tabungan pensiun Anda tidak mencukupi, Anda punya real estat yang bisa Anda jual.

Biaya Sewa

Saat menghitung biaya sewa rumah, pertimbangkan potensi biaya ini:

Pembayaran gadai. Pertimbangkan pembayaran bunga dan pembayaran pokok.
Pajak properti. Ini bervariasi berdasarkan wilayah, tetapi mengharapkan untuk membayar hingga 2% dari nilai rumah Anda per tahun.
Premi Asuransi Hipotek. Jika uang muka Anda kurang dari 20% dari nilai rumah Anda, perkirakan untuk membayar premi asuransi hipotek.
Asuransi Pemilik. Ini mencakup kerusakan penyewa dan melindungi Anda jika seseorang terluka di properti sewaan Anda. Menurut HouseLogic, asuransi pemilik rumah biasanya 15% hingga 20% lebih tinggi daripada asuransi pemilik rumah.
Biaya HOA. Pembayaran ini diperlukan jika rumah atau kondominium Anda milik asosiasi.
Perbaikan dan Penggantian. Jendela, pintu, dinding, karpet, atap, dan peralatan utama harus diperbaiki atau diganti.
Pemeliharaan. Setelah daun penyewa, biaya umum termasuk cat eksterior, cat interior, dan pembersihan karpet. Anda hampir selalu perlu membersihkan karpet di antara penyewa, dan Anda mungkin perlu menyentuh cat interior juga. Lukisan eksterior lebih jarang - berharap untuk melukis setiap lima tahun atau lebih.
Periklanan dan Riwayat Pemeriksaan Sewa pada Penyewa. Anda dapat beriklan di situs web seperti Craigslist secara gratis, tetapi mengharapkan untuk membayar sekitar $ 100 jika Anda ingin menjalankan iklan surat kabar. VeriFirst melaporkan bahwa riwayat sewa dari catatan pengusiran dan riwayat pembayaran sewa keduanya berharga antara $ 5 dan $ 10.
Akuntansi dan Biaya Manajemen Properti. Perusahaan pengelola properti biasanya mengenakan biaya sekitar 10% dari pendapatan sewa Anda. Selain itu, harap membayar minimal $ 200 per tahun untuk CPA untuk mempersiapkan pengembalian pajak pribadi dan sewa Anda.

HouseLogic menyediakan lembar kerja gratis untuk membantu Anda memperkirakan biaya sewa rumah Anda.

Keuntungan Sewa

Anda bisa mendapatkan perkiraan potensi pendapatan sewa yang cukup akurat dengan memeriksa posting di lingkungan Anda. Pasar real estat online Zillow menggunakan data MLS dan formula kepemilikan untuk memperkirakan nilai sewa pada rumah tertentu. Rentometer menyediakan layanan serupa. Anda juga dapat berbicara dengan agen real estat lokal atau perusahaan pengelola properti, atau periksa Craigslist untuk mengetahui tarif yang berlaku di wilayah Anda.

Juga, pertimbangkan tren penyewaan historis untuk wilayah Anda - jika Anda berada di kota yang mengalami kenaikan harga sewa, pendapatan sewa Anda akan segera melampaui pengeluaran Anda. Layanan seperti Rent Jungle dapat menunjukkan tren harga sewa spesifik untuk area Anda.

Seperti halnya bisnis apa pun, pendapatan Anda harus melebihi biaya Anda jika ingin untung. Untungnya, biaya yang Anda keluarkan untuk menyewa rumah dapat dikurangkan dari pajak, yang mengurangi jumlah pajak penghasilan yang harus Anda bayarkan untuk sewa yang diterima dan menambah uang tunai untuk dibawa pulang.

Jika pendapatan sewa Anda segera melebihi pengeluaran Anda, itu pertanda baik. Namun, bahkan jika Anda tidak segera menghasilkan keuntungan, jangan khawatir. Mungkin harga sewa rendah saat ini atau Anda masih membayar hipotek yang besar. Menurut Reuters, CPA Maryland Jerry Gross memperkirakan bahwa Anda biasanya memiliki investasi yang kuat jika pendapatan sewa awal mencakup setidaknya 80% dari biaya sewa langsung.

Menghitung Profitabilitas

Kalkulator sewa seperti yang ada di All Property Management dapat menawarkan wawasan tentang keuntungan jangka panjang dari sewa Anda. Cukup masukkan detail harga sewa, suku bunga hipotek, saldo hipotek, pembayaran, pajak properti, asuransi, biaya asosiasi, dan berapa lama Anda berencana memiliki properti. Kemudian, kalkulator menyediakan bagan terperinci dari arus kas yang diharapkan. Ini memperhitungkan semua biaya kecil dan variabel seperti lowongan, biaya manajemen properti, biaya pemeliharaan, biaya penjualan, dan tarif pajak.

Seiring dengan profitabilitas, kalkulator juga memproyeksikan nilai masa depan dari rumah atau properti sewaan Anda. Saat mengevaluasi hasil kalkulator, perhatikan nilai waktu uang. Mungkin menarik untuk berpikir bahwa rumah Anda bisa bernilai jutaan dalam 30 tahun, tetapi $ 1 juta 30 tahun dari sekarang bukan $ 1 juta hari ini. Bahkan, dengan asumsi tingkat inflasi 2%, kalkulator nilai sekarang memperkirakan bahwa $ 1 juta pada tahun 2045 bernilai hanya $ 552.000 pada tahun 2015.

Sewa vs. Jual - Pertimbangan

Sebelum Anda menarik pelatuknya, pertimbangkan situasi keuangan Anda, keadaan pasar perumahan, dan setiap peraturan negara bagian atau lokal yang memengaruhi hak-hak Anda sebagai tuan tanah..

1. Harga Penjualan dan Keuntungan Modal

Jika Anda tidak puas dengan nilai rumah Anda saat ini, menyewakan rumah dapat memberikan penghasilan sambil menunggu nilai rumah Anda naik. Jika rumah menghargai dengan cepat di daerah Anda, mungkin pintar untuk menunggu.

Sayangnya, taktik ini bisa menjadi bumerang jika Anda menunggu terlalu lama untuk menjual. Setelah Anda menyewakan rumah selama lebih dari tiga tahun, Anda tidak dapat lagi mengklaimnya sebagai tempat tinggal utama Anda. Ini berarti Anda bertanggung jawab atas pajak atas penjualan tempat tinggal. Saat menjual rumah yang bukan tempat tinggal utama Anda, Anda harus membayar pajak capital gain atas laba apa pun, yang bervariasi dari 0% hingga 20%, tergantung pada golongan pajak Anda. Ketika menjual tempat tinggal utama Anda, Anda dapat mengecualikan $ 250.000 dari capital gain (atau $ 500.000 jika Anda adalah pasangan yang sudah menikah) ketika Anda menjual.

Agar rumah Anda memenuhi syarat sebagai tempat tinggal utama, Anda harus telah tinggal di sana selama dua dari lima tahun terakhir. Jika Anda salah menghitung waktu penjualan, Anda bisa mendapatkan keuntungan modal puluhan ribu dolar setelah menjual sewaan Anda.

2. Pajak atas Pendapatan Sewa

Sama seperti upah dari pekerjaan atau dividen dari saham, Anda dinilai pajak penghasilan atas penghasilan apa pun yang Anda peroleh dari sewa, dengan tarif pajak biasa. Untungnya, Anda dapat menghapus semua biaya yang terkait dengan menyewa rumah. Misalnya, jika pendapatan sewa bruto Anda untuk tahun ini adalah $ 40.000 tetapi Anda mengeluarkan biaya sewa $ 30.000, Anda hanya dikenakan pajak atas $ 10.000.

Seiring dengan pengurangan biaya tunai, Anda juga dapat mengklaim pengurangan untuk biaya penyusutan. Pengeluaran non-tunai ini memungkinkan Anda untuk secara perlahan mengurangi jumlah yang Anda bayarkan untuk membeli rumah. Juga, jika Anda memiliki kerugian sewa, Anda mungkin dapat menggunakan kerugian tersebut untuk mengimbangi sebagian penghasilan Anda jika penghasilan kotor Anda yang disesuaikan kurang dari $ 150.000. Mintalah kepada CPA untuk perincian lebih lanjut tentang pengurangan kerugian atau penyusutan.

3. Ekuitas

Satu-satunya cara banyak pemilik rumah dapat menghasilkan uang muka untuk rumah mereka berikutnya adalah dengan mencairkan ekuitas yang telah mereka masukkan ke dalam yang sudah mereka miliki. Bisakah keluarga Anda mengumpulkan cukup untuk meletakkan 20% di rumah Anda berikutnya tanpa menjual yang sudah ada? Pertimbangkan ini dengan cermat sebelum Anda memutuskan untuk menyewa.

4. Biaya

Mudah-mudahan Anda dapat membuat rumah Anda disewa sebagian besar waktu dan menutupi sebagian atau seluruh pembayaran hipotek. Namun, Anda harus siap untuk skenario terburuk: membayar hipotek ganda untuk sewa dan tempat tinggal pribadi Anda. Bahkan tanpa penyewa, Anda masih dikenakan biaya sewa termasuk asuransi, perawatan, iklan, hukum, dan biaya akuntansi.

Di banyak daerah, cukup sulit dan memakan waktu untuk mengusir penyewa yang tidak membayar sewa. Jika Anda memiliki penyewa yang tidak mau membayar atau menyebabkan kerusakan signifikan pada rumah, mungkin saja sewa Anda gagal menghasilkan untung selama beberapa bulan. Dengan biaya pengadilan, biaya pengacara, perbaikan, biaya pembersihan, dan kehilangan sewa, Star Point Tenant Screening memperkirakan bahwa mengusir penyewa membutuhkan biaya rata-rata sekitar $ 3.000.

Jika Anda membeli tempat tinggal lain, pemberi pinjaman untuk rumah masa depan Anda memasukkan risiko ini ke dalam perhitungannya. Lending Tree melaporkan bahwa pemberi pinjaman hanya mempertimbangkan 75% dari pendapatan sewa yang diprediksi saat menentukan rasio utang terhadap pendapatan. Jika menyewakan rumah meningkatkan rasio utang terhadap pendapatan, Anda mungkin tidak memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman sebesar-besarnya pada rumah baru Anda seperti yang Anda harapkan.

5. Waktu dan Stres

Menjadi tuan tanah bisa memakan waktu dan menguras emosi. Anda bertanggung jawab untuk beriklan, menunjukkan rumah, dan menjalankan pemeriksaan latar belakang untuk menyewa rumah. Anda harus melakukan panggilan dari penyewa, menangani pemeliharaan dan perbaikan, dan menangani setiap keadaan darurat yang muncul. Meskipun Anda dapat menyewa perusahaan pengelola properti untuk melakukan hal ini untuk Anda, harap perusahaan membebankan biaya minimal 10% dari pendapatan sewa Anda.

6. Masalah Jarak

Anda mungkin dapat mengelola sendiri rumah sewaan jika Anda berada di kota atau kabupaten yang sama, tetapi mengelola persewaan jarak jauh adalah cerita lain. Meskipun biaya perjalanan untuk mengunjungi sewa Anda - seperti biaya jarak tempuh, tiket pesawat, ongkos taksi, hotel, dan biaya makanan - dapat dikurangkan dari pajak, mereka dengan cepat memotong keuntungan sewa Anda. Lebih masuk akal untuk menyewa perusahaan pengelola properti untuk menangani masalah sehari-hari dan potensi kedaruratan. Anda juga harus menyewa staf perbaikan dan pemeliharaan untuk pekerjaan ringan (seperti membersihkan karpet dan mengecat) yang mungkin telah Anda selesaikan sendiri.

7. Hak Penyewa dan Pembatasan Sewa

Setiap negara bagian memiliki undang-undang penyewa tuan tanah, dan beberapa kota juga memiliki peraturan daerah. Aturan-aturan ini dapat mengatur bagaimana dan kapan Anda dapat mengusir penyewa, kapan Anda dapat mengakses properti sewaan, seberapa banyak Anda dapat meningkatkan sewa, dan kapan Anda harus mengembalikan setoran. Anda dapat menemukan aturan negara di situs web urusan konsumen negara Anda dan mencari kode kota kota melalui Municode.

Peraturan ini secara serius dapat memengaruhi profitabilitas investasi sewa Anda. Beberapa daerah mendukung tuan tanah, sementara yang lain memberikan hak yang luas kepada penyewa. Sebagai contoh, kontrol sewa San Francisco melarang tuan tanah menaikkan sewa lebih dari 1% atau 2% per tahun.

Jika Anda ingin menyewakan kondominium Anda, tanyakan kepada asosiasi pemilik rumah Anda terlebih dahulu tentang segala batasan. Sejumlah kecil unit yang ditempati pemilik dapat mengurangi nilai asosiasi kondominium, sehingga banyak papan membatasi jumlah unit yang disewa pada waktu tertentu.

Kata terakhir

Menyewa rumah, seperti banyak strategi investasi, adalah risiko. Jika nilai rumah Anda meningkat dari waktu ke waktu, sewa terus naik, dan Anda dapat menyewa rumah, properti Anda dapat memberikan pengembalian investasi yang fantastis. Namun, jika sewa menurun di wilayah Anda, nilai rumah Anda tidak tumbuh secepat yang Anda harapkan, atau Anda mendapatkan penyewa yang tidak membayar, itu mungkin bukan investasi yang bagus. Pastikan Anda memiliki cukup uang tunai yang tersedia untuk menutupi situasi darurat, dan berbicara dengan perencana keuangan sebelum Anda membuat keputusan.

Sudahkah Anda mempertimbangkan untuk berinvestasi di real estat?