Manfaat Pajak dari Properti Investasi Real Estat - Aturan IRS Dijelaskan

Ekuitas rumah adalah dasar kekayaan pribadi di Amerika Serikat, mewakili sekitar dua pertiga dari kekayaan bersih untuk sebagian besar rumah tangga Amerika, per Bloomberg. Perluasan kepemilikan rumah telah dirangsang oleh program pemerintah dan keuntungan pajak untuk mendorong pembelian rumah. Menurut sebuah studi di Pasukan Sosial, kepemilikan rumah mengarah pada "ekonomi yang lebih kuat, sekolah yang lebih baik, dan warga negara yang diinvestasikan dan proaktif." Pemilik rumah memiliki tingkat suara yang lebih tinggi dan lebih terlibat dalam organisasi sipil.

Memiliki real estat memiliki beberapa keuntungan finansial yang unik. Misalnya, pemilik rumah dapat mengurangi bunga hipotek, premi asuransi hipotek, dan pajak properti dari pendapatan biasa. Juga, hasil dari penjualan rumah diperlakukan sebagai keuntungan modal untuk pajak - hingga $ 250.000 dari keuntungan dapat dikecualikan dari pendapatan untuk pembayar pajak tunggal atau $ 500.000 untuk pasangan yang mengajukan pengembalian bersama.

Memiliki rumah atau investasi real estat menawarkan keuntungan besar bagi masyarakat dan Anda secara individu. Inilah cara untuk memaksimalkan investasi Anda.

Real Estat sebagai Investasi

Memiliki properti investasi secara signifikan berbeda dari memiliki properti tempat tinggal. Sementara investor berbagi banyak risiko umum - tidak likuid, kurangnya transparansi, ketidakpastian politik dan ekonomi - masing-masing properti investasi unik, bervariasi menurut penggunaan, lokasi, peningkatan, dan permanen. Setiap investasi dapat dikenai peraturan pajak yang membingungkan, yang semuanya memengaruhi pengembalian investasi.

Andy Heller, penulis bersama “Beli Lebih Rendah: Panduan Orang Biasa untuk Kekayaan Real Estat,” mencatat bahwa kebanyakan orang membayar terlalu banyak untuk properti mereka: “Keuntungan segera terkunci begitu investor membeli properti. Karena kesalahan dalam analisis, investor membayar terlalu banyak dan kemudian terkejut ketika dia tidak menghasilkan uang. "

Heller menyarankan agar kesuksesan dalam investasi real estat memerlukan:

Perencanaan menyeluruh. Terlalu banyak orang jatuh cinta pada properti tanpa strategi untuk mendapat untung.
Harapan Realistis. Membeli, memiliki, dan menjual real estat bukanlah cara mudah untuk menjadi kaya. Eric Tyson, penulis bersama “Investasi Real Estat untuk Dummies,” mencatat bahwa Anda harus pintar, mau bekerja, dan sadar akan toleransi risiko pribadi Anda.
Uji Tuntas Terperinci. Dalam upaya untuk menutup transaksi sebelum para pesaing, banyak pembeli gagal memeriksa riwayat, kondisi, dan keterbatasan pembelian properti secara memadai, diakhiri dengan biaya rehabilitasi yang luar biasa mahal..
Penasihat yang Kompeten dan Berpengalaman. Investor nyata yang sukses selalu memiliki tim konsultan untuk membantu mereka dalam menemukan, menganalisis, membeli, membiayai, mengelola, dan menjual properti mereka.

Jenis Properti Real Estat

Istilah "real estat" mencakup berbagai jenis properti, termasuk:

Real Estat yang Belum Dikembangkan. Investor memperoleh tanah mentah untuk berbagai keperluan termasuk pertanian dan peternakan, eksploitasi sumber daya alam seperti memanen kayu atau menambang batubara, subdivisi dan penjualan lot, atau pengembangan di masa depan. Harga tanah mentah tergantung pada penggunaannya setinggi mungkin, baik pertanian atau lokasi gedung kantor. Kedekatan dengan daerah perkotaan dan tujuan zonasi yang disetujui sering menentukan nilai properti.
Properti Hunian. Real estat biasanya digunakan untuk keperluan perumahan, baik rumah keluarga tunggal atau properti multi-keluarga termasuk apartemen dan kondominium. Properti ini - mulai dari dupleks tunggal hingga pengembangan dengan ratusan unit sewaan - membutuhkan pemeliharaan konstan dan manajemen aktif untuk mempertahankan hunian dan meningkatkan nilai..
Properti Komersial. Segmen ini mencakup bangunan kantor, properti ritel seperti toko dan toko bahan makanan, dan properti industri termasuk gudang dan pabrik. Real estat komersial membutuhkan manajemen aktif karena persaingan, pemeliharaan fisik, pergantian penyewa konstan, dan variasi dan kompleksitas persyaratan sewa. Pemilik properti secara teratur menghadapi masalah hukum, penetapan wilayah, dan lingkungan.

Properti real estat juga dikategorikan sebagai:

Tidak berkembang. Properti yang tidak diperbaiki adalah tanah mentah yang belum diubah oleh tindakan manusia, yaitu tanpa bangunan, struktur, jalan, kolam buatan atau danau di atasnya. Karena tanah dianggap memiliki masa manfaat tak terbatas, tanah tidak dapat disusutkan untuk keperluan pajak. Namun, pengurangan deplesi mungkin tersedia jika sumber daya alam seperti kayu, minyak, dan mineral lainnya diambil dari properti.
Properti yang Lebih Baik. Properti yang diperbaiki adalah tanah yang telah diubah oleh penambahan bangunan dan struktur buatan manusia, tempat tinggal atau komersial. Sementara tanah tidak dapat disusutkan, biaya perbaikan dapat diambil kembali selama masa manfaatnya. Dalam banyak kasus, penyusutan aset riil yang dipercepat diperbolehkan.

Peraturan dan Regulasi Pajak Real Estat

Memiliki properti investasi real estat dapat memberikan manfaat pajak yang signifikan kepada pemilik jika dikelola dan dikelola dengan baik. Aturan umum yang berlaku untuk perlakuan pajak investasi real estat adalah:

Biaya yang terkait dengan akuisisi properti (biaya judul, biaya pencatatan) ditambahkan ke dasar biaya properti dan disusutkan
Biaya yang berkaitan dengan pembiayaan properti (biaya pemberi pinjaman, biaya permohonan hipotek) diamortisasi selama masa pinjaman
Biaya yang timbul akibat pengoperasian properti (pajak, asuransi, utilitas) dapat dikurangkan sebagai biaya saat ini

Namun, aturan pajaknya rumit, dan penerapannya tergantung pada jenis properti, serta klasifikasi pajak pemiliknya. Dengan kata lain, satu investor mungkin dapat melindungi pendapatan lain dari pajak sementara yang lain tidak.

Sebagai akibatnya, pemilik real estat yang canggih sering menggunakan kombinasi badan hukum - perwalian, korporasi C, pemilihan Sub-Bab S, dan perseroan terbatas (LLC) - untuk membeli, mengelola, dan menjual aset real estat mereka. Pemilik biasanya terlibat dalam transaksi kompleks berikutnya antara entitas untuk meminimalkan kewajiban hukum dan keuangan atau memaksimalkan manfaat pajak pribadi mereka.

Setiap strategi dibuat untuk mengakomodasi keadaan khusus pemilik, penggunaan properti yang dimaksudkan, penambahan perbaikan yang signifikan, periode holding aset, dan dampak akhir dari strategi terhadap pendapatan dan liabilitas pajak yang tidak terkait.

Wajib pajak mungkin diminta untuk membenarkan posisi pajak untuk IRS. Sebagai konsekuensinya, memperoleh nasihat akuntansi dan hukum profesional selalu diperlukan, jika tidak penting, sebelum melanjutkan dengan penerapan strategi pengurangan pajak.

Akhirnya, calon investor real estat harus menyadari bahwa manfaat dari insentif pajak mungkin dibatasi untuk wajib pajak berpenghasilan tinggi karena penghentian sementara dan pajak minimum alternatif (AMT).

Masalah Penghasilan Pasif

Menurut IRS, pendapatan pasif adalah pendapatan yang merupakan hasil dari kegiatan sewa atau bisnis di mana wajib pajak tidak berpartisipasi secara material. Kerugian dari pendapatan pasif hanya dapat diimbangi dengan keuntungan pasif - kerugian tersebut tidak dapat digunakan untuk mengurangi pendapatan biasa wajib pajak dan beban pajak berikutnya.

Karena sebagian besar usaha real estat yang lebih baik menghasilkan kerugian kena pajak pada tahun-tahun awal kepemilikan karena penggunaan penyusutan yang dipercepat, ketidakmampuan untuk mengimbangi kerugian tersebut dengan pendapatan biasa merupakan kerugian bagi banyak pemilik properti.

Definisi Investor Real Estat

Apakah pendapatan sewa diperlakukan sebagai pendapatan pasif atau non-pasif tergantung pada identitas wajib pajak dalam salah satu dari empat kategori IRS untuk investor real estat:

Investor Real Estat. Investor real estat adalah entitas (individu atau organisasi hukum) yang membeli properti dengan maksud memegang properti dan menghasilkan capital gain. Penghasilan dan kerugian untuk wajib pajak yang diklasifikasikan sebagai investor real estat dianggap “pasif” dan tidak dapat digunakan untuk mengimbangi pendapatan biasa dari sumber lain. Ada satu pengecualian: Investor dengan pendapatan kotor yang disesuaikan yang dimodifikasi (MAGI) kurang dari $ 100.000 dan yang secara aktif berpartisipasi dalam kegiatan sewa properti dapat mengimbangi pendapatan biasa dengan tunjangan khusus $ 25.000 di bawah IRC Section 469 (Form 8582). Kerugian pasif lebih dari pendapatan pasif dan tunjangan khusus dapat diteruskan sampai padam. Selain itu, investor real estat berhak mendapatkan perlakuan capital gain pada penjualan properti mereka.
Dealer Real Estat. Seorang investor real estat dicirikan sebagai dealer jika tujuannya adalah untuk membeli real estat untuk dijual, bukan investasi - dengan kata lain, membeli dan menjual real estat dalam berbagai transaksi yang sering atau berkelanjutan (seperti penjualan lot dalam pengembangan). Keuntungan utama menjadi dealer adalah bahwa pendapatan dan kerugian dianggap biasa dan dapat mengimbangi pendapatan lainnya. Pada saat yang sama, properti yang diklasifikasikan sebagai milik dealer tidak dapat menggunakan perlakuan capital gain, perlakuan penjualan cicilan (Publikasi 537) atau pertukaran sejenisnya (Bagian Kode IRC 1031). Juga, pendapatan yang diterima sebagai agen real estat dikenakan pajak wirausaha.
Profesional Real Estat. Investor real estat dapat memenuhi syarat sebagai profesional real estat jika mereka menghabiskan setidaknya 750 jam setiap tahun dalam bisnis real estat dan lebih dari setengah jam kerja mereka dihabiskan untuk melakukan kegiatan real estat tertentu. Aktivitas real estat yang berkualitas adalah pengembangan, pembangunan kembali, konstruksi, rekonstruksi, akuisisi, konversi, sewa, operasi, manajemen, leasing, atau penjualan real estat. Jika Anda memiliki pekerjaan penuh waktu yang tidak terkait dengan real estat, Anda tidak mungkin memenuhi syarat untuk klasifikasi. Juga, penyimpanan catatan yang tepat termasuk catatan waktu Anda sangat penting karena IRS kemungkinan akan menantang penggunaan klasifikasi Anda. Profesional real estat dikenakan pajak yang serupa dengan investor real estat kecuali bahwa mereka dapat mengurangi 100% kerugian pasif dari pendapatan biasa. Sementara pendapatan sewa profesional real estat secara khusus dikecualikan dari pajak wirausaha yang dibayarkan oleh dealer real estat, pendapatan mereka dikenakan pajak tambahan 3,8% pada pendapatan investasi bersih yang termasuk dalam Undang-Undang Rekonsiliasi Pendidikan dan Perawatan Kesehatan tahun 2010.
Pengembang Real Estat. Seseorang atau entitas yang mengubah atau membangun sebuah properti dianggap sebagai pengembang real estate oleh IRS. Pengembang harus mengkapitalisasi semua biaya atau pengembangan properti. Termasuk biaya langsung seperti bunga pinjaman, pajak, dan biaya konstruksi serta biaya tidak langsung seperti administrasi, manajemen dan biaya yang berkelanjutan untuk menjalankan bisnis. Tidak ada pengurangan yang tersedia untuk keperluan pajak sampai properti tersebut diservis atau dijual. Kerugian utama dari klasifikasi pengembang adalah ketidakmampuan untuk mengimbangi pengeluaran saat dikeluarkan berdasarkan Aturan Kapitalisasi yang Seragam.

Ketika menentukan klasifikasi pemilik real estat, IRS melihat niat awalnya ketika membeli properti serta jumlah waktu yang dihabiskannya untuk real estat dan tujuan bisnis yang dinyatakannya. Meskipun penentuannya seringkali subyektif, suatu klasifikasi memiliki dampak pajak yang signifikan terhadap wajib pajak.

Masalahnya lebih rumit karena penunjukannya dapat bervariasi dari properti ke properti. Akibatnya, pemilik real estat dapat dianggap sebagai investor real estat untuk satu properti dan dealer real estat untuk yang lain. Akibatnya, pemilik real estat sering menggunakan berbagai badan hukum untuk memperoleh, mengembangkan, dan menahan properti untuk mendapatkan keuntungan pajak maksimum..

Pertimbangan Pajak Tambahan untuk Real Estat

Investor yang memiliki real estat yang lebih baik dapat memanfaatkan berbagai perlakuan pajak untuk mengurangi kewajiban pajak penghasilan mereka termasuk:

Penyusutan

Depresiasi adalah proses memulihkan biaya suatu aset selama masa manfaatnya. Sementara tanah, yang memiliki usia tak terbatas, tidak dapat didepresiasi, bangunan dan perbaikan real estat non-perumahan memiliki masa manfaat 39 tahun, dan properti sewa hunian memiliki usia 27,5 tahun menurut IRS Publication 946.

Bergantung pada kelas properti, pemilik real estat dapat menggunakan metode garis lurus atau percepatan penyusutan. Metode pertama memberikan jumlah yang dapat dikurangkan setiap tahun selama umur properti (biaya perbaikan dibagi dengan masa manfaat selama bertahun-tahun, mis., Biaya $ 3.500.000 / 39 tahun = depresiasi $ 89.744 setiap tahun). Depresiasi yang dipercepat menghasilkan biaya penyusutan terbesar di tahun-tahun awal dan menurun setelah itu.

Investor sering memisahkan berbagai komponen struktur untuk keperluan pajak karena masa manfaatnya yang berbeda. Misalnya, perbaikan prasarana - akomodasi yang dibuat untuk penyewa tertentu - dapat disusutkan selama periode 15 tahun atau kurang sementara perabot dan perlengkapan kantor memiliki masa pakai 7 tahun. Dengan memisahkan aset, depresiasi dimaksimalkan, menghasilkan kerugian kena pajak atau "kertas".

Bagian 179 dari Kode IRS memungkinkan pembelian peralatan yang memenuhi syarat tertentu (seperti AC atau unit pemanas) untuk dibebankan hingga batas $ 500.000 pada tahun akuisisi. Peralatan yang memenuhi syarat berkisar dari kendaraan bisnis dan furnitur hingga perangkat keras dan perangkat lunak komputer yang diperlukan untuk menjalankan bisnis. Juga, Kongres memberikan depresiasi bonus dalam beberapa tahun di atas batas 179, saat ini sebesar $ 2 juta.

Keuntungan dan Kerugian Modal

Ketika dijual, aset pribadi atau investasi dikenai pajak capital gain. Keuntungan atau kerugian suatu aset ditentukan oleh selisih antara harga "dasar" - harga pembelian termasuk penyesuaian, seperti depresiasi, sebagaimana didefinisikan dalam Publikasi IRS 551 - dan harga jual bersih. Keuntungan atau kerugian dianggap jangka pendek jika dimiliki kurang dari satu tahun atau jangka panjang jika periode holding lebih besar dari satu tahun.

Properti yang dimiliki oleh pengembang real estat harus mencakup semua biaya - langsung dan tidak langsung - dalam perhitungan dasar sampai properti tersebut digunakan atau dijual. Kerugian utama dari klasifikasi pengembang adalah ketidakmampuan untuk mengimbangi pengeluaran saat dikeluarkan berdasarkan Aturan Kapitalisasi yang Seragam. Penghasilan dari penjualan properti yang dimiliki oleh dealer real estat dianggap sebagai pendapatan biasa dan tidak memenuhi syarat untuk mendapatkan capital gain.

Keuntungan modal jangka pendek mengimbangi kerugian modal jangka pendek sementara keuntungan modal jangka panjang mengimbangi kerugian modal jangka panjang. Kerugian atau keuntungan jangka pendek yang tersisa disesuaikan dengan kerugian atau keuntungan jangka panjang yang tersisa. Jika hasil bersihnya adalah capital gain jangka panjang, setengahnya adalah bebas pajak dan setengahnya dikenakan tarif pajak penghasilan wajib pajak biasa. Karena tarif pajak maksimum adalah 39,60%, keuntungan modal jangka panjang akan dikenakan pajak maksimum hingga 19,8%. Keuntungan jangka pendek dikenai pajak dengan tarif biasa wajib pajak.

Maksimum $ 3.000 dari kerugian jangka panjang dan jangka pendek dapat dikurangkan dari pendapatan biasa dalam satu tahun, dengan sisa kerugian diteruskan. Pengirim pajak menggunakan Jadwal D Formulir 1040 untuk melaporkan keuntungan dan kerugian modal.

Pajak atas keuntungan dari penjualan properti yang dimiliki oleh investor real estat dapat ditangguhkan jika dilaporkan sebagai penjualan angsuran berdasarkan aturan Topik 705 - Penjualan Angsuran. Perlakuan ini sangat menguntungkan untuk keuntungan modal jangka pendek karena laba dan kewajiban pajak tersebar selama beberapa tahun. Setiap pembayaran terdiri dari bagian pengembalian modal bebas bunga, bunga, dan capital gain.

Investor real estat juga dapat menggunakan Bagian IRS 1031 untuk menunda pajak atas keuntungan apa pun jika mereka memperdagangkan properti mereka untuk properti serupa dalam pertukaran sejenis. Basis di properti baru tetap sama dengan basis di properti lama, sehingga menjaga kemungkinan keuntungan di masa depan tetap utuh. Namun, dasar dari properti lama juga ditransfer ke properti baru untuk menghitung penyusutan.

Pertimbangan Lainnya

Pedagang real estat dikenai pajak dan pelaporan wirausaha, sementara profesional real estat mungkin bertanggung jawab atas pajak atas pendapatan investasi bersih. Sebagai akibatnya, profesional real estat dan penasihat mereka menggunakan berbagai strategi untuk menunda atau menghindari pajak tersebut. Misalnya, pendapatan sewa yang mengalir melalui investor dari perusahaan S tidak termasuk pendapatan wirausaha dan tidak dikenakan pajak wirausaha.

Penghasilan usaha yang tidak dikenai pajak wirausaha dikenai pajak atas penghasilan investasi bersih dengan satu pengecualian besar: Penghasilan yang dianggap non-pasif berdasarkan kode bagian 469 tidak dikenai pajak pendapatan investasi bersih. Menurut Forbes, ini berarti bahwa pendapatan dari sewa real estat, termasuk keuntungan dari disposisi, mungkin dibebaskan dari pajak 3,8% dalam kasus profesional real estat.

Kata terakhir

Andrew Carnegie, seorang imigran Skotlandia pada pertengahan 1800-an, membangun kekayaan di industri baja dan menjadi salah satu dermawan terbesar di negara itu. (Dia dikreditkan dengan membuka 2.800 perpustakaan umum di kota-kota di seluruh Amerika.)

Bahkan dengan keberhasilannya sebagai seorang industrialis, Carnegie mengakui nilai investasi real estat: “90% dari semua jutawan menjadi demikian dengan memiliki real estat. Lebih banyak uang dihasilkan di real estat daripada gabungan semua investasi industri. Pria muda yang bijaksana atau pencari nafkah saat ini menginvestasikan uangnya di real estat. ”

Sejak pengamatan Carnegie, daya tarik real estat sebagai investasi tetap tidak ternoda. Barbara Corcoran, seorang pengusaha Amerika yang terkenal dan seorang yang sering berpartisipasi di Shark Tank ABC, mengklaim, “Suatu hal yang lucu terjadi di real estat. Ketika kembali [setelah resesi], muncul kembali seperti gangbusters. "

Sementara perlakuan pajak untuk investasi real estat seringkali membingungkan, investor dapat menggunakan strategi pajak untuk mengurangi risiko dan meningkatkan pengembalian. Mempertahankan penasihat pajak yang kompeten dan melacak perubahan dalam aturan dan peraturan akan membayar dividen jauh di luar biayanya.

Apakah Anda berinvestasi dalam real estat? Sudahkah Anda menggunakan peraturan pajak untuk keuntungan Anda? Apakah Anda ingin memiliki pemahaman yang lebih baik tentang peraturan sehingga Anda dapat mengeksploitasinya?