Home Equity Loan vs. Line of Credit (HELOC) - Mana yang Tepat untuk Anda?
Banyak pemilik rumah menemukan keadilan memuaskan dan menjengkelkan. Mereka memiliki aset berharga dengan puluhan atau bahkan ratusan ribu dolar dari ekuitas yang belum dimanfaatkan, tetapi mengakses ekuitas itu tidak mudah atau murah.
Aturan pertama ekuitas rumah adalah untuk mengingat bahwa itu hanya ada di atas kertas. Itu tidak menjadi nyata dalam arti fungsional sampai Anda menjual rumah Anda, yang Anda mungkin tidak berencana untuk melakukannya selama bertahun-tahun.
Yang paling dekat Anda sadari sebelum Anda menjual adalah meminjamnya. Anda memiliki beberapa opsi untuk menarik ekuitas dari rumah Anda, dua yang paling umum adalah pinjaman ekuitas rumah (hipotek kedua) dan jalur kredit ekuitas rumah (HELOCs).
Seperti hutang lainnya, masing-masing memiliki risiko dan keuntungan sendiri. Inilah yang perlu Anda ketahui tentang pinjaman ekuitas rumah dan HELOC sebelum menandatangani di garis putus-putus untuk utang tambahan.
Pinjaman Ekuitas Rumah
Pinjaman ekuitas rumah adalah hipotek baru terhadap rumah yang sudah Anda miliki, digunakan untuk memanfaatkan ekuitas yang ada. Dengan kata lain, ini adalah hipotek non-pembelian. LendingTree adalah tempat yang bagus untuk memulai ketika mencari pinjaman ekuitas rumah.
Biasanya, itu berarti hipotek kedua - meskipun, secara teknis, jika Anda memiliki rumah Anda bebas dan bersih, Anda dapat mengambil pinjaman ekuitas rumah sebagai hipotek pertama. Hipotek pembiayaan kembali, bahkan pembiayaan kembali tunai, tidak termasuk dalam definisi pinjaman ekuitas rumah.
Selain perbedaan teknis, istilah "hipotek kedua" dan "pinjaman ekuitas rumah" sering digunakan secara sinonim.
Keuntungan Kredit Ekuitas Rumah
Cara terbaik untuk memahami pro dan kontra dari pinjaman ekuitas rumah adalah membandingkannya dengan jenis utang lainnya.
Katakanlah Anda memiliki rumah dengan ekuitas $ 100.000, dan Anda ingin mengakses ekuitas itu. Pemberi pinjaman hipotek Anda terus mengirimi Anda surat yang mendesak Anda untuk membiayai kembali untuk menarik uang tunai, dan Anda tergoda.
Tetapi Anda sering kali lebih baik mengambil hipotek kedua daripada membiayai kembali hipotek pertama Anda. Pertama, poin apa pun yang dikenakan oleh pemberi pinjaman pada hipotek kedua akan pada jumlah pinjaman yang lebih kecil. "Poin" adalah biaya pinjaman yang dibebankan pada penyelesaian setara dengan 1% dari total jumlah pinjaman. Dengan demikian, poin pada hipotek kedua $ 50.000 hanya $ 500, sedangkan poin pada hipotek yang dibiayai kembali $ 350.000 penuh adalah $ 3.500. Anda dapat melihat bagaimana ukuran penting ketika datang ke pinjaman rumah.
Selain biaya, ada alasan yang lebih halus mengapa pemberi pinjaman lebih memilih untuk membiayai kembali hipotek pertama Anda - dan mengapa Anda harus waspada. Ini disebut amortisasi, dan penjelasan singkatnya seperti ini: Pada awal masa pinjaman Anda, hampir semua pembayaran hipotek bulanan Anda digunakan untuk bunga pemberi pinjaman, dan hampir tidak ada yang digunakan untuk membayar saldo pokok Anda. Seiring berjalannya waktu, itu mulai bergeser, dan secara bertahap, lebih banyak pembayaran bulanan Anda dibayarkan untuk membayar saldo Anda daripada bunga. Pada beberapa tahun terakhir hipotek Anda, sebagian besar pembayaran bulanan Anda digunakan untuk pokok.
Jadi semakin jauh Anda berada dalam jangka waktu pinjaman Anda, semakin sedikit keuntungan yang diberikan kreditur. Mereka ingin memulai kembali jadwal amortisasi sehingga mereka dapat mengklaim lebih dari pembayaran Anda sebagai bunga - itulah sebabnya Anda harus berhati-hati terhadap pembiayaan kembali kecuali tingkat bunga Anda saat ini jauh lebih tinggi daripada tingkat pembiayaan kembali yang Anda tawarkan. Dan mengingat berapa lama suku bunga rendah, beberapa orang Amerika saat ini diikat dengan hipotek berbunga tinggi.
Berbicara tentang suku bunga, Anda dapat mengunci suku bunga tetap dengan hipotek kedua, yang sangat bagus. Hal yang sama tidak dapat dikatakan untuk HELOC (lebih lanjut tentang mereka sebentar lagi).
Kerugian Pinjaman Ekuitas Rumah
Karena pemberi pinjaman hipotek menghasilkan lebih banyak uang dengan membiayai kembali, mereka mencoba memberi insentif kepada Anda untuk membiayai kembali daripada mengambil hipotek kedua. Mereka juga lebih terlindungi dari default ketika mereka memiliki posisi hak gadai pertama daripada kedua.
Cara pertama mereka menggoda Anda untuk membiayai kembali adalah dengan menawarkan tingkat bunga yang jauh lebih rendah, jadi bersiaplah untuk membayar bunga lebih untuk hipotek kedua daripada yang pertama.
Pemberi pinjaman juga dapat membebankan lebih banyak biaya dan poin untuk hipotek kedua. Ikuti tips ini untuk mendapatkan hipotek berbunga rendah ketika berbelanja dan bernegosiasi dengan pemberi pinjaman.
Dan meskipun jumlah pinjaman relatif kecil untuk pinjaman ekuitas rumah, Anda masih harus membayar semua biaya tetap yang sama pada saat penyelesaian. Biaya-biaya ini termasuk laporan hak milik dan biaya-biaya lain, biaya agen penyelesaian, biaya pinjaman "pemberi pinjaman," biaya penilaian, dan biaya pencatatan. Apakah Anda meminjam $ 30.000 atau $ 300.000, biaya ini biasanya tetap sama.
Faktanya, semua biaya penyelesaian sering berarti Anda lebih baik mengambil pinjaman pribadi atau uang muka pada kartu kredit Anda, meskipun tingkat bunga kemungkinan lebih tinggi. Bandingkan total biaya pinjaman ekuitas rumah, termasuk semua biaya penutupan dan bunga pinjaman seumur hidup, dengan alternatif sebelum membuat keputusan (lebih lanjut tentang alternatif nanti).
Akhirnya, pinjaman ekuitas rumah kaku dibandingkan dengan jalur kredit berputar seperti HELOCs. Mereka adalah pinjaman klasik tanpa fleksibilitas; Anda mendapatkan uang muka satu kali, dan kemudian Anda melakukan pembayaran bulanan selama 15 hingga 30 tahun ke depan - akhirnya.
Penggunaan Umum Pinjaman Ekuitas Rumah
Salah satu penggunaan hipotek kedua yang paling umum adalah proyek renovasi. Anda bermimpi memasang kolam renang, ruang berjemur, atau pemandian Turki abad ke-15, tetapi Anda tidak mampu membayar tunai. Jadi Anda meminjam uang itu terhadap ekuitas rumah Anda, memperkirakan bahwa perbaikan akan meningkatkan nilai rumah Anda.
Itu asumsi yang berbahaya untuk dibuat karena tidak semua renovasi meningkatkan nilai rumah, dan kebanyakan tidak membayar sendiri dalam bentuk ekuitas. Anda mungkin lebih baik melakukan perbaikan rumah yang mengurangi biaya kepemilikan Anda; setidaknya Anda akan menghemat uang setiap bulan.
Penggunaan umum lain dari pinjaman ekuitas rumah adalah konsolidasi utang. Seorang pemilik rumah dengan 10 pinjaman berbeda, mulai dari pinjaman pelajar hingga pinjaman otomatis hingga hutang kartu kredit, mungkin memutuskan mereka lebih suka memiliki satu pinjaman besar daripada 10 pinjaman kecil. Sekali lagi, itu mungkin atau mungkin tidak masuk akal secara finansial; baca pro dan kontra konsolidasi utang sebelum melanjutkan.
Daftar pengeluaran yang digunakan orang untuk membayar hipotek kedua tidak ada habisnya: biaya kuliah anak-anak dewasa, biaya medis, memulai bisnis - sebut saja. Jika mahal, pemilik rumah beralih ke hipotek kedua untuk membayarnya.
Home Equity Lines of Credit (HELOCs)
HELOC adalah jalur kredit berputar, seperti halnya kartu kredit, yang diamankan di rumah Anda. Dengan kata lain, pemberi pinjaman menempatkan gadai terhadap rumah Anda, sama seperti pemberi pinjaman hipotek, jadi jika Anda default, mereka menyita. Sementara kartu kredit membebankan biaya penarikan tunai dan memberikan batasan lebih rendah pada uang tunai daripada pembelian eceran, HELOC dirancang khusus untuk penarikan tunai.
HELOCs biasanya memiliki dua fase: fase menggambar dan fase pembayaran. Pada fase penarikan awal, yang berlangsung lima hingga 10 tahun, Anda dapat menarik uang atau mengembalikannya. Setelah fase undian berakhir, saldo Anda terkunci dan Anda memasuki fase pembayaran. Pada saat itu, HELOC secara efektif menjadi hipotek kedua, dan Anda melakukan pembayaran rutin selama 10 hingga 20 tahun.
Kiat pro: Figure.com menawarkan jalur kredit ekuitas rumah dengan tarif mulai dari 4,99%. Anda dapat disetujui dalam lima menit dan memiliki dana hanya dalam lima hari.
Keuntungan dari HELOCs
Manfaat paling nyata dari HELOC adalah fleksibilitasnya. Anda dapat meminjam uang sesuai kebutuhan, membayarnya kembali, dan kemudian meminjam lebih banyak.
Dan seperti hipotek kedua, Anda bisa mengakses ekuitas Anda tanpa membiayai kembali dan memulai kembali amortisasi Anda dari awal.
Suku bunga HELOC sering mirip dengan hipotek kedua. Itu membuat mereka lebih tinggi dari hipotek pertama tetapi lebih rendah dari kebanyakan kartu kredit atau pinjaman pribadi karena garis kredit dijamin dengan hak gadai terhadap rumah Anda.
Kerugian dari HELOCs
Tidak seperti hipotek kedua, HELOCs tidak menawarkan suku bunga tetap. Karena mereka merupakan jalur kredit berputar, Anda dapat mengharapkan bunga terikat dengan suku bunga utama yang fluktuatif. Itu berarti Anda tidak dapat mengunci pinjaman dengan suku bunga rendah saat ini. Jalur kredit yang terjangkau hari ini mungkin berubah menjadi hutang berbunga tinggi besok.
Perbedaan lain dari hipotek kedua adalah bahwa HELOC dapat membekukan kredit Anda jika rumah Anda turun nilainya. Anda hanya dapat mengandalkan HELOC Anda sejauh ekuitas Anda tidak turun.
Salah satu risiko yang disadari oleh beberapa pemilik rumah adalah pembatasan sewa yang diberlakukan oleh sebagian besar pemberi pinjaman HELOC. Dengan hipotek, Anda dapat pindah dari rumah dan menyimpannya sebagai sewa jika Anda telah tinggal di sana selama setidaknya satu tahun. Tetapi banyak pemberi pinjaman HELOC menyebut batas kredit Anda jika Anda pindah dari rumah.
Untuk semua perbedaan ini, HELOC memang berbagi beberapa kesamaan tidak menarik dengan pinjaman ekuitas rumah. Yang pertama adalah biaya penutupan; mengharapkan untuk membayar biaya dan ongkos yang relatif tinggi di meja penyelesaian, dari biaya judul ke biaya penilai hingga biaya pemberi pinjaman.
Lalu, ada risiko hukuman prabayar. Sementara ini juga merupakan risiko dengan hipotek kedua, mereka menimbulkan masalah yang lebih besar dengan HELOC. Penalti prabayar adalah biaya yang dikenakan oleh kreditur jika Anda melunasi hutang sebelum tanggal tertentu - yang dapat mengalahkan seluruh tujuan jalur kredit fleksibel untuk menarik atau melunasi sesuai keinginan Anda. Tidak semua HELOCs termasuk penalti prabayar, jadi periksa ulang sebelum meminjam.
Berikan perhatian khusus pada HELOC “tanpa biaya penutupan”. Pemberi pinjaman rumah bukan amal amal filantropis, jadi jika Anda melihat "tanpa biaya penutupan" yang diiklankan HELOC, gali lebih dalam untuk menemukan di mana tepatnya biaya tersembunyi - seperti hukuman prabayar - kebohongan.
Akhirnya, ingatlah bahwa begitu HELOC beralih ke fase pembayaran, ia akan menjalani jadwal amortisasi seperti halnya hipotek tradisional. Sebagaimana diuraikan di atas, itu berarti sebagian besar pembayaran bulanan Anda digunakan untuk bunga sebagian besar pinjaman.
Penggunaan Umum untuk HELOC
Seperti pinjaman ekuitas rumah, pemilik rumah menggunakan HELOC untuk membayar biaya tiket besar seperti renovasi rumah, biaya kuliah, konsolidasi utang, dan tagihan medis.
Tetapi fleksibilitas tambahan dari HELOC memungkinkan beberapa penggunaan yang lebih kreatif juga. Misalnya, sebagai investor real estat, saya telah melihat sesama investor menggunakan HELOC secara kreatif untuk mendanai pembayaran uang muka atau biaya renovasi untuk properti sewaan baru atau membalik rumah. Setelah menyelesaikan renovasi, mereka menjual rumah (dalam kasus membalik) atau membiayai kembali dengan hipotek tetap jangka panjang (dalam kasus sewa) dan membayar kembali HELOC mereka secara penuh.
Atau, beberapa pemilik rumah mempertahankan HELOCs sebagai lapisan perlindungan tambahan terhadap keadaan darurat. Alih-alih menyimpan biaya selama berbulan-bulan dalam dana darurat tunai, mereka menyimpan sebagian kecil uang tunai, mengetahui bahwa mereka dapat menggunakan HELOC mereka jika terjadi keadaan darurat. Itu membebaskan mereka untuk menginvestasikan lebih banyak uang mereka, memanfaatkan penambahan dan perlindungan terhadap inflasi.
Alternatif untuk Hipotek Kedua & HELOC
Baik hipotek kedua dan HELOC datang dengan biaya penutupan sangat tinggi. Kita bicara empat angka. Dan jika Anda default, Anda kehilangan rumah Anda.
Untuk semua penggunaannya, pinjaman ekuitas rumah dan HELOC bukan satu-satunya pilihan Anda. Pertimbangkan alternatif ini sebelum menandatangani hutang kedua terhadap rumah Anda.
1. Pinjaman Pribadi
Ada baiknya mengulangi: Menutup biaya pinjaman ekuitas rumah dan HELOC mahal. Bersiaplah untuk meniup $ 3.000 hingga $ 10.000 atau lebih.
Dalam konteks apa pun, rahang Anda akan jatuh karena kehilangan uang sebanyak itu. Namun pemilik rumah menyapu biaya-biaya ini karena dua alasan: mereka dimasukkan ke dalam pinjaman, dan mereka tampak lebih kecil dibandingkan dengan tingginya nilai rumah dan pinjaman hipotek.
Ya, pinjaman pribadi biasanya datang dengan tingkat bunga yang lebih tinggi daripada hipotek kedua. Tetapi mereka juga datang dengan biaya yang jauh lebih rendah karena pemberi pinjaman tidak harus menjalankan sejarah judul, memesan penilaian, atau mengadakan penyelesaian formal.
Bandingkan total biaya penutupan dan bunga pinjaman seumur hidup sebelum berkomitmen untuk hipotek kedua atas pinjaman pribadi. Anda mungkin terkejut menemukan pinjaman pribadi lebih murah meskipun tingkat bunga nominalnya lebih tinggi.
Kiat pro: Jika Anda mencari pinjaman pribadi, mulailah mencari di Credible.com. Anda akan menerima tarif dari banyak kreditur hanya dalam dua menit.
2. Kartu Kredit
Sama seperti pinjaman pribadi menawarkan alternatif tanpa jaminan untuk pinjaman ekuitas rumah, kartu kredit menawarkan alternatif tanpa jaminan untuk HELOCs.
Logika yang sama berlaku: Meskipun suku bunga lebih tinggi untuk kartu kredit, mereka tidak datang dengan biaya penutupan besar-besaran. Banyak kartu juga tidak datang dengan biaya awal atau tahunan, dalam hal ini.
Dan meskipun Anda mungkin menyukai gagasan menarik uang tunai dari HELOC, Anda masih dapat meminjam uang tunai dari kartu kredit. Biaya penarikan tunai biasanya jatuh dalam kisaran 3% hingga 4%, yang masih jauh lebih rendah dari apa yang akan Anda bayarkan dalam total biaya penutupan HELOC.
Cakupan kartu kredit rendah-April ini, yang mungkin hanya membebankan bunga sedikit lebih tinggi daripada HELOC tanpa biaya penyelesaian yang tajam..
3. Refinancing
Ya, Anda perlu mempertimbangkan jadwal amortisasi dan pemberi pinjaman yang menipu memutar lengan Anda untuk dibiayai kembali. Tetapi refinancing masih menjadi pilihan sebagai alternatif untuk pinjaman ekuitas rumah dan HELOC.
Jika saat ini Anda memiliki hipotek berbunga tinggi yang tidak terlalu jauh dalam amortisasinya, Anda mungkin merasa masuk akal untuk membiayai kembali pinjaman berbunga lebih rendah. Misalnya, jika Anda membeli rumah ketika Anda memiliki kredit buruk dan sejak saat itu meningkatkan skor kredit Anda sebesar 100 poin, Anda mungkin menemukan opsi pinjaman yang jauh lebih murah tersedia untuk Anda hari ini.
4. Membalikkan Hipotek
Untuk pensiunan pemilik rumah di atas usia 62, hipotek terbalik menawarkan sumber penghasilan tambahan.
Hipotek terbalik datang dalam banyak warna; Anda dapat mengambil pembayaran sekaligus, mengumpulkan pembayaran bulanan, atau memilih jalur kredit yang mirip dengan HELOC. Atau, dalam hal ini, Anda dapat memilih kombinasi opsi-opsi itu.
Tidak seperti pinjaman tradisional, Anda tidak pernah melakukan pembayaran hipotek terbalik. Ketika Anda mati atau menjual properti, pemberi pinjaman mendapatkan uang mereka kembali.
Karena Anda tidak melakukan pembayaran bulanan, skor kredit Anda tidak masalah. Tetapi hanya karena Anda tidak melakukan pembayaran, itu tidak berarti pinjaman itu gratis. Diharapkan untuk membayar semua biaya penyelesaian tradisional, ditambah premi hipotek tahunan 1,5%.
Kerjakan pekerjaan rumah Anda pada hipotek terbalik sebelum meminjam satu. Mereka tidak biasa dan mudah disalahpahami, tetapi mereka dapat menawarkan penghasilan yang sangat dibutuhkan bagi para pensiunan yang kekurangan uang.
5. Dana Pribadi
Tidak ada yang mengatakan Anda harus meminjam dari bank atau pemberi pinjaman perusahaan. Anda dapat meminjam dari teman dan keluarga dan sering membayar bunga dan biaya yang jauh lebih rendah.
Dalam pengalaman saya, itu bahkan tidak terjadi pada "pemberi pinjaman" swasta untuk membebankan biaya karena mereka tidak mengikuti model bisnis pemberi pinjaman. Mereka malah berpikir seperti investor, melihat risiko dan pengembalian. Ketika Anda mendekati mereka untuk membahas pinjaman, jangan menawarkan biaya di muka, tetapi tawarkan tingkat bunga yang tinggi untuk memuaskan keinginan mereka akan pengembalian yang kuat.
Untuk meyakinkan mereka bahwa Anda adalah investasi berisiko rendah, tawarkan jaminan. Anda bisa membiarkan mereka memegang perhiasan atau amal berharga untuk mobil Anda atau bahkan rumah Anda - sesuatu yang berfungsi untuk menenangkan pikiran mereka tanpa Anda harus membayar sendiri untuk biaya penutupan yang lumayan.
Seperti jenis kredit tanpa jaminan lainnya yang diuraikan di atas, apa yang Anda berikan dengan bunga lebih tinggi, Anda memulihkan biaya penyelesaian yang terhindarkan. Dan saudara perempuan Anda mungkin tidak akan menendang Anda keluar dari rumah Anda jika Anda tidak membayarnya tepat waktu. Mungkin.
6. Tingkatkan Tingkat Tabungan Anda & Hindari Utang Secara Keseluruhan
Ya, secara teknis ada yang namanya utang baik. Menurut definisi, utang baik membuat Anda lebih kaya dalam jangka panjang; Contohnya termasuk utang pinjaman mahasiswa dan pinjaman properti investasi, yang keduanya dapat meningkatkan penghasilan Anda. Tetapi sangat sedikit pemilik rumah mengambil pinjaman ekuitas rumah atau HELOC untuk tujuan "utang baik".
Daripada membebani diri Anda dengan hutang ekuitas rumah, bantulah diri Anda di masa depan dan tingkatkan tingkat tabungan Anda sebagai gantinya. Menghabiskan lebih sedikit dan menabung lebih banyak mungkin tidak seseksi mendapatkan uang saat ini untuk memasang kolam renang itu, tapi itulah cara Anda maju dalam permainan membangun kekayaan.
Untuk cara mudah menambah tingkat tabungan Anda, pertimbangkan untuk meretas rumah untuk menghilangkan pembayaran perumahan Anda. Kemudian Anda dapat mengambil tabungan Anda setiap bulan dan menginvestasikannya di akun investasi M1 Keuangan atau menaruhnya di akun pembangun tabungan hasil tinggi CIT Bank.
Kata terakhir
Ada pepatah yang mengatakan bahwa para cendekiawan senang melempar setelah krisis perumahan 2008. Mereka mengkritik pemilik rumah karena "menggunakan rumah mereka seperti ATM."
Ya, itu merendahkan. Tetapi jangan salah, mereka berbicara tentang orang-orang yang mengambil pinjaman ekuitas rumah dan HELOC sehingga mereka dapat menghabiskan ekuitas mereka sekarang daripada menunggu sampai mereka menyadari keuntungan itu dengan menjual rumah mereka..
Ketika Anda mengevaluasi pilihan Anda untuk meminjam uang, selalu berhati-hati untuk menjalankan total biaya pinjaman seumur hidup. Bandingkan tidak hanya pro dan kontra dari HELOCs dan pinjaman ekuitas rumah tetapi juga alternatif yang disebutkan di atas. Dan terutama berhati-hati untuk tidak menjadi puas dengan menghabiskan $ 5.000 dalam biaya penutupan hanya karena terlihat kecil dalam konteks nilai rumah $ 250.000.
Sudahkah Anda mengambil HELOC atau pinjaman ekuitas rumah? Apa pengalaman Anda dengannya??
