Apa itu Pinjaman Hipotek FHA - Persyaratan, Batas & Kualifikasi

Jika Anda seperti kebanyakan orang Amerika, transaksi ini akan mewakili investasi tunggal terbesar yang Anda lakukan dalam hidup Anda. Kemungkinan Anda membiayai pembelian dengan pinjaman hipotek. Tetapi hipotek datang dalam banyak varietas, yang sebagian besar tidak sesuai dengan situasi Anda.

Bagaimana Anda tahu jenis pinjaman apa yang tepat untuk Anda? Langkah pertama adalah mempelajari lebih lanjut tentang jenis pinjaman umum.

Posting ini akan menjabarkan semua yang perlu Anda ketahui tentang pinjaman hipotek FHA, alternatif populer untuk hipotek konvensional. Ada banyak sub-jenis pinjaman FHA yang berbeda, dengan berbagai batasan dan kesesuaian.

Baca Juga: Biaya Hipotek Seharusnya Anda Tidak Membayar

Apa Itu Pinjaman Hipotek FHA?

Pinjaman FHA dikeluarkan oleh pemberi pinjaman swasta, termasuk serikat kredit dan bank tradisional. Pinjaman diasuransikan oleh Administrasi Perumahan Federal dan ditujukan untuk tempat tinggal yang ditinggali oleh pemilik, bukan properti sewaan atau rumah liburan.

Berlawanan dengan kepercayaan umum, pinjaman FHA tidak secara langsung berasal dari Pemerintah Federal. Namun, ketika peminjam default pada pinjaman FHA, kebijakan asuransi Administrasi Perumahan Federal melindungi pemberi pinjaman dari kerugian keuangan.

FHA telah mengasuransikan lebih dari 40 juta pinjaman real estat perumahan sejak 1934. Berkat persyaratan pembayaran uang muka yang rendah (serendah 3,5% dari harga pembelian) dan longgar standar penjaminan untuk peminjam dengan kredit tidak sempurna (dimungkinkan untuk memenuhi syarat dengan sub- 600 skor FICO), program ini populer di kalangan pembeli rumah pertama kali, mereka yang memiliki tabungan pribadi terbatas, dan peminjam dengan skor kredit buruk.

Pinjaman FHA memang memiliki beberapa kerugian besar, termasuk asuransi hipotek mahal seperti asuransi hipotek swasta atau rencana perlindungan pembayaran hipotek. Pinjaman FHA juga mengalami pembatasan harga jual yang dapat memengaruhi pembeli di pasar berbiaya tinggi.

Jenis Pinjaman FHA

Pinjaman hipotek FHA datang dalam berbagai rasa tergantung pada usia, aset, pendapatan, dan ekuitas rumah saat ini (jika ada).

Pinjaman Pembelian Tingkat Tetap. Juga dikenal sebagai pinjaman hipotek 203b, ini adalah jenis pinjaman pembelian FHA paling populer. Syarat dapat bervariasi, tetapi 15 dan 30 tahun adalah yang paling umum. Suku bunga cenderung lebih rendah daripada hipotek konvensional yang sebanding. Pinjaman hipotek 203b dapat digunakan pada rumah keluarga satu atau empat keluarga.
Pinjaman Pembelian Tingkat Disesuaikan (ARM). Menurut Bagian 251 Program Hipotek Suku Bunga Disesuaikan, FHA mengasuransikan ARM yang suku bunganya dapat naik tidak lebih dari satu poin persentase per tahun, dan tidak lebih dari lima poin persentase selama jangka waktu penuh. Peminjam menerima pemberitahuan kenaikan suku bunga tertunda setidaknya 25 hari sebelum kenaikan.
Pinjaman Kondominium. Dikenal sebagai pinjaman Bagian 234c, pinjaman kondominium berasuransi FHA adalah produk dengan suku bunga tetap 30 tahun yang membiayai pembelian unit kondominium individu dalam pengembangan yang lebih besar dari empat unit. Tidak ada persyaratan hunian yang ketat, sehingga peminjam dapat menggunakan pinjaman kondominium yang didukung FHA untuk mendapatkan penghasilan sewa. Namun, dalam perkembangan apa pun, setidaknya 80% dari pinjaman yang dijamin FHA harus diberikan kepada pemilik-penghuni.
Pinjaman Pembiayaan Kembali yang Aman. Pinjaman Refinance FHA Secure dirancang untuk membantu peminjam dengan pembiayaan kembali pinjaman hipotek konvensional ke dalam hipotek suku bunga tetap yang didukung FHA. Kenakalan tidak harus didiskualifikasi, meskipun harus diakibatkan oleh pembayaran bulanan yang lebih tinggi pada ARM konvensional. Peminjam non-nakal dapat membiayai kembali segala jenis pinjaman konvensional. Persyaratan kualifikasi standar berlaku, termasuk pendapatan tetap, peringkat kredit yang dapat diterima, dan rasio utang terhadap pendapatan yang wajar.
Hipotek Konversi Ekuitas Rumah (HECM atau Hipotek Balik). Dikenal sebagai hipotek terbalik, HECM memungkinkan pemilik-senior yang berusia 62 tahun atau lebih untuk memanfaatkan ekuitas rumah mereka dan melunasi sisa hipotek yang ada tanpa melakukan pembayaran hipotek bulanan atau pindah. Untuk manula dengan tabungan terbatas dan pendapatan tetap, HECM adalah sumber uang tunai bebas pajak yang sangat baik, meskipun mereka memiliki konsekuensi hukum dan keuangan yang penting bagi pemilik rumah dan ahli waris mereka.
Pinjaman Pembayaran Lulus. Dikenal sebagai pinjaman Bagian 245, pinjaman pembayaran bertahap dirancang untuk penghuni pemilik yang mengharapkan pendapatan mereka tumbuh secara substansial dalam jangka menengah - misalnya, calon profesional atau insinyur di tahap pelatihan selanjutnya. Pembayaran kelulusan Pembayaran bulanan pinjaman dapat meningkat selama 5 atau 10 tahun, setelah itu mereka tetap konstan untuk jangka waktu yang tersisa. Peningkatan tahunan berkisar dari 2,5% hingga 7,5% pada rencana 5 tahun, dan 2% hingga 3% pada rencana 10 tahun.
Pinjaman Ekuitas Berkembang - Bagian 245a. Maksud dari program Pinjaman Ekuitas Tumbuh mirip dengan program Pinjaman Pembayaran Lulus, kecuali lebih fleksibel: Mereka dapat diterapkan untuk pembelian rumah satu atau empat keluarga yang ditempati pemilik, kondominium, saham di perumahan koperasi, dan perumahan yang diperuntukkan untuk renovasi atau rehabilitasi. Pembayaran bulanan dikenakan kenaikan tahunan antara 1% hingga 5%, dan jangka waktu pinjaman tidak boleh melebihi 22 tahun.

Apa yang Anda Butuhkan untuk Memenuhi Syarat

Selama proses aplikasi pinjaman FHA, Anda harus memberi kreditor Anda:

Identifikasi yang dikeluarkan pemerintah, seperti SIM, paspor, atau ID militer
Bayar rintisan (atau salinan) untuk setidaknya 30 hari sebelumnya
Laporan laba rugi, seperti formulir W-2 dan formulir 1099, untuk dua tahun pajak terakhir
Laporan rekening bank dan investasi (atau salinan) untuk dua bulan terakhir

Jika Anda wiraswasta atau memiliki bisnis, Anda juga harus menyediakan:

Laporan laba rugi untuk tahun pajak berjalan, hingga saat ini
Dua laporan pajak Anda yang terbaru, termasuk semua jadwal

Biaya penutupan

Seperti kebanyakan pinjaman hipotek, pinjaman FHA datang dengan berbagai biaya penutupan. Biaya dapat bervariasi secara signifikan menurut pemberi pinjaman, lokasi geografis, kondisi pasar, dan uang muka. Anda dapat mengharapkan untuk membayar sebagian atau semua biaya penutupan berikut pada pinjaman FHA Anda:

Asuransi Hipotek: Pinjaman FHA memerlukan premi asuransi dimuka yang setara dengan 1,75% dari jumlah yang dibiayai - misalnya, $ 3.500 dari pinjaman $ 200.000. Premi asuransi hipotek swasta (PMI) yang sedang berlangsung, yang disyaratkan hingga rasio pinjaman-ke-nilai (LTV) 78%, tidak diperhitungkan dalam item ini.
Pajak Properti Dibayar Dimuka: Dalam kebanyakan kasus, Anda harus membayar pajak properti di muka yang akan Anda bayarkan antara tanggal penutupan dan tanggal jatuh tempo pajak berikutnya. Tergantung pada nilai rumah Anda, tarif pajak lokal, tanggal penutupan, ini dapat membuat Anda mengembalikan ratusan atau ribuan dolar.
Asuransi Bahaya Prabayar: Ini mencakup premi asuransi pemilik rumah tahun pertama Anda, yang dapat berkisar dari beberapa ratus hingga beberapa ribu dolar. Ini paling sering dibayarkan di luar penutupan, tetapi Anda masih harus memasukkannya ke dalam anggaran Anda.
Survei Properti: Survei properti dapat bervariasi dalam ruang lingkup dan kelengkapan. Survei hipotek hanya membandingkan deskripsi properti saat ini dengan deskripsi yang direkam sebelumnya dan mengidentifikasi kemungkinan ketidakakuratan. Survei lokasi melibatkan inspeksi di tempat menyeluruh yang secara tepat menempatkan bangunan, kemudahan, dan monumen survei sebelumnya. Survei batas lebih menyeluruh - mereka mengidentifikasi sudut-sudut dan batas-batas yang tepat dari properti, serta bukti perambahan atau penggunaan yang merugikan. Biaya survei bervariasi berdasarkan tingkat detail dan ukuran properti, tetapi banyak biaya kurang dari $ 500. Survei batas terperinci dapat melampaui $ 5.000 - meskipun survei batas tidak diperlukan untuk sebagian besar transaksi.
Penilaian Properti: Penilaian properti yang dilakukan kreditur Anda memverifikasi bahwa rumah tersebut sepadan dengan yang diminta penjual. Ini mengurangi risiko pemberi pinjaman dalam hal penyitaan. Penilaian biasanya bersifat wajib dan sering kali biayanya kurang dari $ 500.
Pemeriksaan Rumah: Pemeriksaan rumah mencakup struktur utama rumah dan bangunan luar yang dapat dihuni. Meskipun ini bukan jaminan yang mengikat pada kondisi rumah, inspeksi dapat mengidentifikasi potensi bahaya keselamatan atau elemen yang perlu diperbaiki. Inspeksi biasanya tidak diwajibkan oleh pemberi pinjaman, tetapi mereka sangat dianjurkan, terutama untuk rumah yang lebih tua. Berharap membayar $ 200 hingga $ 500 untuk inspeksi Anda.
Pencarian Judul: Langkah penting ini memverifikasi rantai kepemilikan dan kepemilikan properti Anda sepanjang keberadaannya, memastikan bahwa penjual memiliki hak untuk menjual properti kepada Anda. Berharap untuk membayar di mana saja dari $ 100 hingga $ 400.
Judul asuransi: Asuransi hak mencakup biaya untuk memperbaiki masalah (seperti hak gadai laten dan perjanjian) yang ditemukan dalam pencarian judul, dan memberikan perlindungan berkelanjutan terhadap klaim pada properti. Judul asuransi biaya bervariasi secara signifikan dari satu negara ke negara, tetapi $ 1.000 adalah aturan praktis yang baik.
Rekaman dan Transfer: Setiap penjualan rumah harus dicatat dengan yurisdiksi tempat properti itu berada - biasanya kota atau kabupaten. Dalam kebanyakan kasus, prangko transfer (biaya) juga diperlukan. Bergantung pada yurisdiksi dan nilai properti, perkirakan untuk membayar beberapa ratus dolar untuk barang-barang ini.
Penentuan Banjir dan Penilaian Lingkungan: Untuk menempatkan rumah dalam zona banjir saat ini dan menentukan apakah asuransi banjir diperlukan, penentuan banjir (dan, dalam beberapa kasus, pemantauan banjir yang sedang berlangsung) diperlukan. Barang-barang ini biasanya berharga kurang dari $ 100 pada saat penutupan, meskipun asuransi banjir dapat lebih mahal secara berkelanjutan. Di wilayah tertentu, jenis penilaian lingkungan lainnya - seperti penilaian bahaya kebakaran di California - diperlukan.
Biaya Originasi: Biaya originasi sering digunakan sebagai tangkap semua untuk membundel biaya penutupan lain-lain seperti biaya kurir, biaya dokumen, biaya escrow, biaya pengacara, dan banyak lagi. Mereka dapat melebihi 1% dari harga pembelian, menambah besar uang tunai yang Anda butuhkan saat penutupan. Jika Anda tidak jelas tentang apa yang termasuk dalam biaya asal Anda, mintalah pemberi pinjaman Anda untuk menjelaskan setiap tagihan terperinci. Jangan malu untuk menantang mereka pada poin individual.

Secara hukum, penjual diizinkan membayar hingga 6% dari harga jual menjelang penutupan. Itu biasanya lebih dari cukup untuk menutup biaya penutupan. Di pasar pembeli, penjual yang termotivasi dan bersedia untuk mengeluarkan ribuan dolar untuk menutup biaya lebih mudah menyelesaikan transaksi mereka, tetapi praktiknya jauh lebih jarang terjadi di pasar penjual..

Perbedaan Kunci Antara FHA dan Hipotek Konvensional

Persyaratan Kredit Santai. Pinjaman FHA diasuransikan oleh Pemerintah Federal. Itu sangat mengurangi risiko keuangan pemberi pinjaman dan memungkinkan mereka secara bebas menanggung pinjaman FHA kepada konsumen dengan kredit di bawah prima - orang-orang yang kemungkinan tidak akan memenuhi syarat untuk hipotek konvensional yang tidak didukung oleh Pemerintah A.S. Menurut The Mortgage Reports, FHA mengasuransikan hipotek 96,5% (3,5% turun) untuk pembeli dengan skor FICO serendah 580, dan 90% (10% turun) hipotek untuk pembeli dengan skor FICO serendah 500. Sebaliknya, itu adalah sulit bagi peminjam dengan skor FICO di bawah 680 untuk mendapatkan hipotek konvensional dengan persyaratan yang menguntungkan.
Harga Pembelian tunduk pada Batasan. Tidak seperti hipotek konvensional, yang dapat diterbitkan dalam jumlah berapa pun (meskipun mereka dikenal sebagai hipotek "tidak sesuai" atau jumbo dan tunduk pada batasan tertentu di atas nilai pinjaman $ 417.000), pinjaman yang dijamin FHA tunduk pada batas nilai maksimum yang bervariasi berdasarkan wilayah. Batas lokal ditemukan dengan mengalikan harga jual rata-rata yurisdiksi (biasanya county) dengan 1,15 (115%). Dalam area statistik metropolitan yang ditentukan sensus (MSA), yang sering mencakup lebih dari satu county, batas FHA lokal adalah 1,15 kali lipat dari harga jual rata-rata di county yang paling mahal. Untuk pinjaman pembelian yang didukung FHA di benua Amerika Serikat, batas lokal tidak boleh lebih rendah dari $ 271.050 atau lebih tinggi dari $ 625.000. Batas atas itu adalah berita buruk bagi pembeli di negara-negara yang sangat mahal, seperti San Francisco, di mana harga rata-rata rumah keluarga tunggal adalah di utara $ 1,1 juta pada akhir 2016. Di Alaska, Hawaii, dan kepemilikan AS di luar negeri tertentu, batas atas 150% lebih besar dari batas AS, atau $ 938.250. Untuk HECM, batas atas adalah $ 625.000 di mana-mana di A.S. benua dan $ 938.250 di yurisdiksi pengecualian non-benua. Gunakan kalkulator FHA Mortgage Limits HUD untuk menemukan batas lokal Anda.
Uang Muka Biasanya Lebih Kecil. Salah satu poin penjualan terbesar dari pinjaman FHA adalah janji pembayaran uang muka rendah - hanya 3,5% untuk peminjam dengan skor FICO di 580 atau lebih baik. Sebagian besar pinjaman hipotek konvensional membutuhkan uang muka setidaknya 10% dari harga pembelian. Nya bisa jadi untuk menemukan apa yang disebut pinjaman konvensional 97, yang membiayai 97% dari harga pembelian dengan hanya 3% turun, tetapi banyak pemberi pinjaman menghindarinya dan mereka mungkin datang dengan ikatan lainnya.
Asuransi Hipotek Adalah Pricier. Salah satu kelemahan terbesar dari pinjaman FHA adalah persyaratan asuransi hipotek. Semua pinjaman FHA memiliki premi asuransi hipotek dimuka sebesar 1,75% dari jumlah yang dibiayai, terlepas dari ukuran pinjaman, harga jual, jangka waktu pinjaman, atau uang muka. Ke depan, peminjam yang membayar kurang dari 10% harus membayar premi asuransi hipotek untuk seluruh jangka waktu pinjaman, atau sampai benar-benar lunas. Peminjam yang membayar lebih dari 10% harus membayar premi asuransi hipotek selama minimal 11 tahun. Premi berkisar dari 0,80% hingga 1,05% pada pinjaman dengan jangka waktu lebih dari 15 tahun, dan dari 0,45% hingga 0,90% pada pinjaman dengan jangka waktu kurang dari atau sama dengan 15 tahun, tergantung pada jumlah yang dibiayai dan LTV awal. Sebaliknya, hipotek konvensional biasanya tidak memerlukan premi di muka. Jika premi dimuka ditawarkan, mereka biasanya mengganti premi bulanan atas pilihan peminjam. Terlebih lagi, hipotek konvensional dengan LTV awal yang lebih besar dari 20% tidak memerlukan asuransi hipotek sama sekali, dan premi asuransi hipotek secara otomatis terhenti begitu LTV mencapai 78%.
Rasio Hutang terhadap Pendapatan yang Diizinkan (DTI) Lebih Tinggi. Rasio utang terhadap pendapatan mengukur rasio utang peminjam (revolving dan cicilan) terhadap pendapatan peminjam (bruto). FHA mengasuransikan hipotek dengan nilai DTI lebih tinggi (hingga 43% dan kadang-kadang lebih tinggi) daripada yang diterima kebanyakan pemberi pinjaman pada hipotek konvensional (biasanya tidak lebih dari 36%).
Rasio Perumahan Yang Diijinkan Sedikit Tinggi. Rasio perumahan adalah rasio total pembayaran hipotek bulanan peminjam (termasuk asuransi bahaya, pajak, biaya HOA, dan sebagainya) dengan pendapatan bulanan kotor peminjam. FHA mengasuransikan pinjaman dengan rasio perumahan setinggi 31%. Pinjaman hipotek konvensional tidak pasti di atas 28%.
Tidak Ada Denda Dibayar di Muka atau Hadiah Awal. Dodd-Frank Wall Street Reformasi dan Undang-Undang Perlindungan Konsumen melarang sebagian besar pembayaran di muka hipotek perumahan yang dikeluarkan setelah 10 Januari 2014. Namun, banyak hipotek konvensional berasal sebelum tanggal yang melakukan hukuman prabayar. Denda prabayar dapat berkisar 3% atau 4% dari pokok pinjaman, tergantung pada saat pinjaman dilunasi. Pemberi pinjaman telah lama dilarang memungut denda pembayaran di muka atas pinjaman FHA, jadi ini bukan kekhawatiran bagi peminjam FHA.
Penjual Dapat Membayar Bagian Besar dari Biaya Penutupan. Berdasarkan aturan FHA, penjual dapat membayar biaya penutupan hingga 6% dari harga jual - biasanya lebih dari cukup untuk menutup biaya yang dibayarkan pada saat penutupan. Hipotek konvensional membatasi penjual-pembayar pada 3% dari harga jual.
Pinjaman Dapat Diasumsikan oleh Pembeli Yang Memenuhi Kualifikasi. Pinjaman yang diasuransikan FHA dapat diasumsikan, artinya pinjaman tersebut dapat ditransfer dari penjual ke pembeli dengan sedikit atau tanpa perubahan dalam tarif dan ketentuan. Namun, proses asumsi tidak sesederhana seperti melemparkan kunci ke pembeli. FHA harus memberikan izin tegas untuk setiap asumsi, dan pembeli harus menjalani pemeriksaan kredit dan pendapatan menyeluruh. Namun, hipotek konvensional umumnya tidak dapat diasumsikan, jadi ini adalah keuntungan besar bagi penjual dan pembeli yang termotivasi.
Suku Bunga Cenderung Lebih Rendah. Meskipun setiap pemberi pinjaman berbeda, pinjaman FHA cenderung memiliki tingkat bunga yang lebih rendah daripada hipotek konvensional. Namun, premi asuransi hipotek yang lebih tinggi dan durasi lebih lama dapat sebagian atau seluruhnya mengimbangi tabungan yang dihasilkan.

Kata terakhir

Apakah Anda ditetapkan untuk menjadi penghuni pertama rumah konstruksi baru, mengubah fixer lusuh menjadi rumah impian Anda selamanya, atau merebut kondominium yang nyaman di lingkungan perkotaan yang sedang naik daun, kemungkinan bagus bahwa ada program pinjaman FHA yang dirancang untuk Anda.

Namun, itu tidak dijamin bahwa pinjaman yang diasuransikan FHA adalah pilihan terbaik untuk kebutuhan Anda.

Jika Anda mampu membayar uang muka dalam jumlah besar atau tinggal di pasar perumahan yang mahal, hipotek konvensional mungkin menjadi pilihan keuangan yang lebih baik. Jika Anda seorang veteran militer, program pinjaman VA dapat mengurangi biaya kepemilikan rumah Anda lebih baik daripada pinjaman FHA.

Membeli rumah adalah masalah besar. Jadi, ketika ragu, jangan ragu untuk meminta nasihat ahli keuangan tepercaya.

Apakah Anda mempertimbangkan pinjaman hipotek FHA untuk pembelian rumah Anda berikutnya?