Apa yang dimaksud dengan Hipotek Tarif Adjustable (ARM) - Definisi, Pro & Kontra

Salah satu jenis pinjaman yang baru-baru ini menjadi populer adalah ARM, atau tingkat hipotek disesuaikan. Pada pinjaman ini, suku bunga mulai sangat rendah dan menyesuaikan dari waktu ke waktu sesuai dengan indeks bunga, seperti LIBOR (London InterBank Ditawarkan Rate). Biasanya, tingkat bunga menyesuaikan karena margin ditambahkan ke tingkat apa pun saat ini.

ARM bisa sangat tepat dalam situasi tertentu dan dapat mengundang penyitaan pada orang lain. Oleh karena itu, sangat penting untuk memahami fitur unik mereka dan mempertimbangkan risiko jangka panjang di samping imbalan jangka pendek yang ditawarkan jenis pinjaman ini..

Mungkin pertimbangan yang paling penting mengenai ARM berkaitan dengan apakah ada periode suku bunga tetap, berdasarkan indeks mana suku bunga, seberapa sering kurs disesuaikan, dan apakah ada suku bunga atau batas pembayaran.

Periode Suku Bunga Tetap

Suku bunga KPR yang paling umum disesuaikan disebut "ARM hybrid," di mana suku bunga tertentu dijamin tetap untuk jangka waktu tertentu. Seringkali, tingkat awal ini lebih rendah dari apa yang Anda dapatkan dalam pinjaman tetap 30 tahun tradisional.

Misalnya, ARM 3/1 atau ARM 5/1 akan menawarkan suku bunga tetap masing-masing selama tiga atau lima tahun. Namun, periode tetap dapat sangat bervariasi, dari satu bulan hingga sepuluh tahun, dan itu hanya dibatasi oleh apa yang pemberi pinjaman akan memungkinkan. Secara umum, semakin pendek periode tetap, semakin rendah suku bunga akan selama waktu itu.

Bagi banyak orang yang membiayai kembali hipotek mereka atau pindah setiap beberapa tahun, ARM dapat menjadi cara yang efektif untuk membayar bunga yang lebih rendah daripada yang dimungkinkan dengan pinjaman tetap standar 30 tahun. Selain itu, periode tetap ini dapat memberi Anda waktu untuk menilai ke arah mana suku bunga mengarah, dan memutuskan kapan atau apakah akan melakukan pembiayaan kembali. Yang mengatakan, kebanyakan orang memilih untuk membiayai kembali pada atau dekat akhir periode tingkat bunga tetap.

Bagaimana Suku Bunga Baru Dihitung

Suku bunga hipotek Anda akan menyesuaikan menurut indeks suku bunga tertentu dan margin pemberi pinjaman.

Indeks Suku Bunga

Terkubur di suatu tempat di dalam dokumen untuk setiap hipotek suku bunga yang dapat disesuaikan, Anda akan menemukan indeks yang menjadi dasar penyesuaian suku bunga. Indeks adalah indikator umum dari tingkat bunga saat ini, seperti tingkat saat ini pada obligasi negara atau tingkat bunga yang dibayar bank atas deposito mereka (COFI).

Ketika suku bunga naik, indeks ini akan naik. Demikian juga, ketika suku bunga turun, indeks ini akan turun. Namun, meskipun setiap indeks akan mengikuti tren umum, mereka mungkin tidak secara tepat melacak suku bunga rata-rata saat ini.

Batas

Margin adalah persentase yang ditambahkan ke indeks untuk menentukan tingkat bunga baru Anda, dan biasanya berkisar antara 2% dan 4%. Misalnya, jika indeks rata-rata 4% dan margin Anda adalah 3%, kurs Anda akan menyesuaikan ke 7%. Indeks plus margin secara teknis disebut sebagai "kurs penuh," tetapi kebanyakan orang menyebutnya dengan suku bunga Anda.

Margin ditambahkan sehingga pemberi pinjaman mendapat untung karena indeks yang digunakan umumnya memiliki tingkat yang sangat rendah. Ukuran margin Anda juga dapat bergantung pada kredit Anda; semakin baik kredit Anda, semakin kecil marginnya. Karena margin, suku bunga biasanya harus turun (dibandingkan dengan ketika Anda mengambil pinjaman) untuk melihat tingkat bunga yang setara atau berkurang setelah ARM Anda menyesuaikan.
Saat membandingkan ARM, perlu diingat bahwa yang memiliki margin terbesar belum tentu kalah. Ini karena mungkin menggunakan indeks yang umumnya lebih rendah, atau memiliki lebih sedikit volatilitas. Sebagai contoh, beberapa hipotek akan mendasarkan suku bunga pada COFI (Cost of Funds Index), yang cenderung naik dan turun lebih rendah dari suku bunga lainnya. Sebaliknya, beberapa ARM menggunakan LIBOR, yang cenderung sedikit lebih tinggi. Lihatlah di mana indeks ARM telah selama beberapa tahun terakhir untuk mendapatkan gambaran di mana suku bunga Anda mungkin di masa depan.

Seberapa Seringkah Suku Bunga Menyesuaikan?

Setelah suku bunga menyesuaikan, Anda perlu tahu seberapa sering itu akan berubah ke depan. Dengan kata lain, kapan waktu berikutnya akan menyesuaikan? Mengetahui hal ini sangat penting tidak hanya untuk membantu Anda membuat anggaran, tetapi juga untuk menentukan kapan saatnya untuk membiayai kembali.

Untuk mengetahui kapan ini akan terjadi, lihat nomor kedua dari ARM hybrid. Misalnya, Anda sudah tahu bahwa ARM 3/1 akan menyesuaikan untuk pertama kalinya setelah tiga tahun. Namun, angka kedua menunjukkan bahwa itu akan menyesuaikan sekali setiap tahun sesudahnya. Yang mengatakan, ada beberapa ARM yang akan menyesuaikan setiap dua tahun, enam bulan, atau bahkan setiap bulan setelah penyesuaian awal - meskipun yang terakhir kurang umum.

Apakah Tingkat Bunga atau Pembayaran Dibatasi?

Batas atas suku bunga atau pembayaran Anda berarti itu hanya bisa naik jumlah tertentu selama periode waktu tertentu. Bahkan, ada berbagai jenis topi yang dirancang untuk menjaga agar pembayaran atau tingkat bunga Anda tidak naik secara drastis selama periode waktu yang singkat, bahkan jika tingkat bunga melonjak.

Batas Suku Bunga

Tutup suku bunga datang dalam dua rasa: topi seumur hidup dan topi penyesuaian berkala.

Batas seumur hidup menjaga suku bunga dari tidak pernah melampaui tingkat tertentu (batas ini bisa sangat tinggi).
Batas penyesuaian periodik menjaga laju naik terlalu banyak dalam periode waktu tertentu. Misalnya, suku bunga Anda mungkin terbatas untuk mendapatkan 0,5% per tahun, tidak peduli berapa banyak indeks telah naik. Namun, beberapa ARM tidak akan menempatkan topi pada penyesuaian pertama, tetapi akan pada penyesuaian selanjutnya.

Satu peringatan penting adalah bahwa jika indeks naik lebih dari jumlah batas dalam satu tahun, suku bunga dapat terus menyesuaikan tahun berikutnya bahkan jika indeks belum bergerak sejak penyesuaian sebelumnya.

Jadi dalam contoh di atas, mari kita bayangkan indeks telah naik 1,5% dalam satu tahun, tetapi tetap pada level itu selama beberapa tahun ke depan. Pada tahun 1, suku bunga Anda naik 0,5%, atau jumlah batas penyesuaian berkala Anda akan memungkinkan. Kemudian, dalam dua dan tiga tahun, tingkat bunga akan naik 0,5% sampai tingkat bunga Anda cocok dengan indeks ditambah jumlah margin.

Lantai Suku Bunga

Beberapa ARM memiliki tingkat suku bunga "floor" di bawahnya yang tidak bisa dituju. Dengan kata lain, bahkan jika tingkat bunga turun secara substansial, tingkat bunga baru Anda mungkin tidak turun sama sekali. Ini karena "lantai" bisa menjadi tingkat bunga efektif selama periode tetap, atau tingkat bunga yang pertama kali disesuaikan. Periksa dokumen Anda dengan cermat untuk melihat apakah Anda memiliki suku bunga yang hanya akan naik.

Batas Pembayaran

Seperti batas suku bunga, batas pembayaran membuat pembayaran Anda tidak naik terlalu banyak pada satu waktu. Batas pembayaran akan dalam jumlah dolar (mis. Pembayaran bulanan Anda hanya bisa naik $ 200 setiap tahun) atau persentase (mis. Pembayaran bulanan Anda hanya bisa naik 10% setiap tahun).

Selain itu, pembayaran baru Anda akan dibandingkan dengan pembayaran tahun sebelumnya, bukan yang asli. Misalnya, jika batas pembayaran Anda adalah 10% setiap tahun, dan Anda awalnya membayar $ 1.000 / bulan, pembayaran Anda yang disesuaikan dapat meningkat tidak lebih dari $ 1.100 di tahun pertama, $ 1.210 di tahun kedua, dan $ 1.331 di tahun ketiga.

Batas pembayaran biasanya beroperasi secara independen dari batas suku bunga. Jadi, bahkan jika tingkat bunga naik secara substansial, itu tidak berarti pembayaran Anda akan. Namun, di sisi lain, Anda masih berhutang bunga dan itu akan melekat pada saldo hipotek Anda. Ini dikenal sebagai amortisasi negatif (lihat di bawah).

Bahkan, Anda mungkin tidak menyadari itu sedang terjadi. Tetapi jika tingkat bunga Anda naik dan pembayaran Anda tidak, saldo pinjaman Anda mungkin naik bukannya turun setiap bulan. Beberapa ARM memiliki klausa yang akan menghapus batas pembayaran sepenuhnya ketika saldo pinjaman saat ini melebihi saldo pinjaman asli dengan jumlah tertentu. Ini sering menghasilkan lompatan pembayaran yang besar. Untuk menghindari situasi ini, tinjau pernyataan hipotek Anda setiap bulan untuk memastikan saldo pinjaman Anda tidak bertambah dan pembayaran Anda sesuai dengan bunga yang Anda bebankan.

Berbagai Jenis ARM

Selain ARM hybrid, ada jenis lain yang kurang umum. Jika disalahpahami, ini dapat memiliki konsekuensi serius terhadap kesehatan keuangan, kredit, dan kualitas hidup Anda secara keseluruhan.

1. ARM Khusus Bunga

ARM khusus bunga memungkinkan Anda membayar bunga pinjaman setiap bulan, tanpa membayar pokok apa pun. Ini menurunkan pembayaran, tetapi tidak membantu Anda membangun ekuitas atau mendekati memiliki rumah Anda secara langsung. Jenis pinjaman ini sering digunakan oleh investor yang tidak berniat untuk mempertahankan rumah dalam waktu lama, atau oleh pemilik rumah yang mengharapkan lebih mampu membeli rumah mereka dalam beberapa tahun..

Namun, mengambil pinjaman seperti itu bisa menjadi bisnis yang berisiko karena sebagian besar hipotek hanya bunga akhirnya disetel kembali dan mengharuskan Anda membayar pokok juga. Ketika ini terjadi, tentu saja, pembayaran meningkat secara dramatis. Jika Anda memiliki atau sedang mempertimbangkan pinjaman semacam itu, pahami bagaimana dan kapan pinjaman tersebut disesuaikan untuk diamortisasi sepenuhnya.

2. Hipotek Amortisasi Negatif

"Amortisasi negatif" adalah istilah umum untuk hipotek di mana Anda membayar kurang dari bunga yang dibayarkan setiap bulan. Ini berarti bahwa saldo pinjaman Anda naik karena bunga yang belum dibayar ditambahkan ke saldo pinjaman. Jenis hipotek biasanya disalahgunakan selama boom perumahan karena pembayaran dimengerti rendah.

Namun, jika saldo pinjaman terlalu tinggi, hipotek akan mengatur ulang dan pembayaran akan melonjak secara dramatis. Sebelum booming perumahan, sebagian besar hipotek amortisasi negatif hanya digunakan oleh investor atau sirip rumah. Pinjaman ini hanyalah resep untuk bencana bagi sebagian besar pemilik rumah.

3. Opsi Pembayaran atau Pilih-a-Bayar Hipotek

Hipotek "pilih-bayar", juga dikenal sebagai hipotek opsi pembayaran, adalah jenis pinjaman yang cukup baru yang tampaknya dibuat khusus untuk menciptakan masalah. Hipotek ini sangat populer ketika harga rumah naik secara dramatis karena mereka memungkinkan orang masuk ke rumah yang lebih banyak dengan lebih sedikit uang. Sebagian besar pinjaman ini menawarkan beberapa opsi pembayaran setiap bulan dan selama Anda membayar setidaknya pembayaran terkecil, Anda tidak akan default..

Umumnya, Anda dapat memilih antara membayar semua bunga ditambah beberapa pokok, membayar bunga saja, atau membayar jumlah yang kurang dari bunga yang diperoleh bulan itu. Anda dapat membayangkan bahwa kebanyakan orang memilih pembayaran terkecil, yang berarti bunga yang belum dibayar dapat menyebabkan saldo pinjaman tumbuh secara substansial dari waktu ke waktu. Kemudian, setelah saldo pinjaman mencapai titik tertentu (seringkali 20% lebih dari saldo awal), hipotek akan mengatur ulang dan pembayaran akan naik secara dramatis.

Hipotek pick-a-pay sering dijual kepada orang-orang yang tidak diberitahu bahwa membayar pembayaran minimum akan menyebabkan saldo pinjaman mereka bertambah. Meskipun jenis hipotek ini dapat menjadi alat yang hebat bagi investor, mereka biasanya tidak sesuai untuk orang yang berniat berada di rumah mereka dalam waktu yang lama. Jika Anda memiliki hipotek dengan opsi pembayaran berbeda setiap bulan, baca dengan cermat dokumentasi pinjaman dan pernyataan hipotek Anda untuk menentukan berapa banyak yang harus Anda bayarkan untuk menjaga agar saldo pinjaman Anda turun, bukannya naik.

Pro dan Kontra dari ARM

Pro dan kontra ini berlaku secara umum untuk sebagian besar ARM, tetapi periksa dokumen Anda dengan hati-hati untuk mengkonfirmasi apakah mereka berlaku untuk pinjaman yang Anda pertimbangkan.

Keuntungan

Biaya Penutupan Lebih Rendah. Satu manfaat signifikan bagi ARM adalah bahwa mereka seringkali lebih murah daripada hipotek dengan tingkat bunga tetap secara permanen.
Bunga Tetap Lebih Rendah. Jika ARM memiliki periode dengan tingkat bunga tetap, tingkat itu biasanya lebih rendah daripada tingkat pada hipotek suku bunga tetap secara permanen.
Periode Bunga Tetap Murah Hati. Karena banyak orang bahkan tidak memiliki hipotek yang sama selama lima tahun, ARM 5/1 dapat memberi Anda banyak waktu untuk menjual atau membiayai kembali rumah Anda tanpa tarif awal yang pernah Anda sesuaikan. Ini berarti Anda dapat menghemat uang di muka dengan biaya penutupan yang lebih rendah dan seiring waktu melalui suku bunga yang lebih rendah - terutama jika lingkungan suku bunga tetap rendah atau menurun.
Membantu Anda Berkualifikasi untuk Rumah yang Lebih Besar. Karena pembayaran awal seringkali lebih rendah daripada hipotek dengan suku bunga tetap secara permanen, dapat lebih mudah untuk memenuhi syarat untuk pinjaman yang lebih besar. Banyak orang yang mendapatkan ARM adalah pembeli rumah pertama yang berharap mendapatkan lebih banyak uang dalam lima tahun daripada yang mereka lakukan sekarang. Bahkan, ARM bisa menjadi batu loncatan besar dalam kepemilikan rumah karena relatif murah dan mudah untuk memenuhi syarat untuk.

Kekurangan

Kurangnya Konsistensi dalam Pembayaran. Setelah kurs menyesuaikan, itu bisa membuat penganggaran menjadi sulit, terutama jika kurs Anda menyesuaikan setiap bulan atau enam bulan.
Suku Bunga Bisa Naik. Dalam ARM hybrid, suku bunga selama periode tetap seringkali rendah secara artifisial. Jadi, bahkan jika tarif tidak banyak berubah, pembayaran Anda masih bisa naik ketika suku bunga diatur ulang. Jika suku bunga naik, tingkat Anda dapat meningkat ke jumlah batas Anda, yang, dalam beberapa kasus, dapat mengakibatkan amortisasi negatif.
Anda Bisa Menghilangkan Tingkat Bunga Tetap Rendah. Meskipun suku bunga pada ARM awalnya akan lebih rendah daripada hipotek tetap 30 tahun, itu akan diatur ulang. Jika suku bunga naik sebelum Anda membiayai kembali, Anda bisa kehilangan suku bunga yang lebih rendah selama 30 tahun.
Lebih Mungkin Memiliki Masalah Tersembunyi. Sayangnya, penyedia hipotek terbukti bukan kelompok yang paling etis dan cenderung menyalahgunakan hipotek tertentu, seperti ARM. Dengan kata lain, Anda harus memastikan bahwa Anda tidak kehilangan apa pun dalam cetakan kecil dan bahwa Anda memahami ketentuan pinjaman seperti bagaimana margin, pembayaran dan batas bunga, dan lantai bunga bekerja. Banyak pemilik rumah menemukan diri mereka dalam air panas dan bahkan dalam kebangkrutan karena pinjaman jenis ini.

Kata terakhir

Tingkat bunga hipotek yang dapat disesuaikan telah meningkat sangat populer dalam beberapa tahun terakhir, terutama karena biaya dan suku bunga yang lebih rendah. Namun, mereka juga telah dianiaya dengan serius. Namun, hipotek tingkat bunga yang dapat disesuaikan yang disesuaikan dengan Anda dan kebutuhan keuangan Anda bisa sangat bermanfaat selama Anda mengetahui semua persyaratan hipotek.

Selain itu, ketika memilih hipotek apa pun, dan terutama ARM, pertimbangkan situasi dan niat pribadi Anda. Misalnya, jika Anda berharap untuk tinggal di rumah Anda selama bertahun-tahun dan suku bunga berada di posisi terendah sepanjang masa, ARM mungkin tidak masuk akal bagi Anda. Tentu, Anda akan menghemat uang dalam beberapa tahun pertama, tetapi kemungkinan Anda akan membayar lebih banyak melalui tingkat bunga yang lebih tinggi ketika Anda membiayai kembali.

Luangkan waktu untuk memahami dan membandingkan toko untuk hipotek dan ingatlah fitur apa yang paling penting bagi Anda. Selalu tinjau dokumentasi pinjaman secara menyeluruh sebelum menandatangani untuk memastikan Anda mendapatkan hipotek yang tepat dan untuk menghindari jebakan dan kesalahan mahal.

Apakah Anda memilih untuk menggunakan hipotek suku bunga yang dapat disesuaikan? Mengapa atau mengapa tidak?