Apa itu Asuransi Judul Rumah - Biaya Polis, Cakupan & Kebutuhan

Untuk itulah asuransi hak, bentuk khusus ganti rugi real estat. Ketika sepotong real estat perumahan atau komersial tertentu berpindah tangan, kebijakan hak milik memastikan bahwa properti tersebut tidak dibebani oleh hak gadai masa lalu atau masalah lain - seperti hak milik yang dipalsukan dan pihak yang tidak memenuhi syarat atau tidak kompeten terhadap perbuatan sebelumnya - yang dapat mempengaruhi legalitas transfer atau mengakibatkan biaya keuangan di masa depan.

Dalam kebanyakan kasus, pemberi pinjaman dan pembeli membeli polis asuransi judul terpisah, masing-masing melindungi kepentingan masing-masing di properti. Pembeli umumnya membayar biaya penuh dari kedua kebijakan, meskipun sering kali memungkinkan untuk melakukan pengaturan pembagian biaya dengan penjual (atau meyakinkan penjual untuk menanggung seluruh beban keuangan) di pasar pembeli. Asuransi hak biasanya dimasukkan sebagai biaya penutupan dalam transaksi real estat.

Apakah Anda membeli rumah yang lebih tua atau rumah konstruksi baru, Anda kemungkinan akan memerlukan kebijakan judul. Inilah yang perlu Anda ketahui tentang bentuk asuransi yang tidak biasa tetapi sangat umum ini.

Apa itu Asuransi Judul?

Meskipun asuransi hak ada di sebagian besar negara industri, itu jauh lebih umum di Amerika Serikat daripada di negara lain. Hal ini sebagian besar disebabkan oleh kenyataan bahwa pemerintah daerah memainkan peran yang lebih kecil dalam menentukan legalitas transfer properti dan kepemilikan di sini daripada hampir di tempat lain di dunia..

Di sebagian besar negara lain, terutama yang dipengaruhi oleh hukum umum Inggris, pemilik properti baru mendaftarkan hak yang baru saja ditransfer ke tanah mereka dengan pemerintah daerah yang berlaku, yang kemudian bertindak sebagai penengah akhir dari setiap perselisihan yang timbul sebagai akibat dari transaksi. Sebaliknya, kebanyakan yurisdiksi A.S. hanya merekam setiap transfer properti tanpa secara meyakinkan menentukan apakah itu sah atau apakah properti itu bebas dari hak gadai dan beban lainnya. Tekad itu jatuh ke spesialis swasta, termasuk karyawan perusahaan asuransi judul.

Mengapa Ada

Percaya atau tidak, pemilik properti tidak memiliki jalan hukum terhadap sertifikat tanah yang tidak sah atau penipuan sebelum pertengahan abad ke-19. Saat itu, itu jatuh pada pembeli untuk memastikan bahwa gelar mereka valid. Ini adalah proses yang sulit dan memakan waktu yang secara praktis tidak mungkin dilakukan di negara-negara perbatasan yang luas dengan jalan-jalan yang buruk dan lokasi yang terpusat, dan terkadang tidak terpelihara, catatan tanah.

Keadaan tidak bahagia ini ditantang dan ditegakkan dalam kasus Watson v. Muirhead, yang disidangkan oleh Mahkamah Agung Pennsylvania pada tahun 1868. Pengadilan memutuskan bahwa Muirhead, seorang pembawa barang Pennsylvania (profesional real estat transfer), tidak dapat dimintai pertanggungjawaban atas mengandalkan pendapat pengacara yang keliru bahwa gelar tertentu sudah jelas dari sitaan. Pada kenyataannya, gelar tersebut memiliki hak gadai yang sudah ada sebelumnya yang gagal ditemukan oleh pengacara penguji, yang mengakibatkan kesulitan keuangan yang parah bagi pembeli..

Marah dengan keputusan itu, pemilik tanah melobi Badan Legislatif Pennsylvania untuk melakukan intervensi. Pada tahun 1874, badan tersebut mengeluarkan undang-undang yang mengizinkan asuransi hak milik. Pada tahun 1876, perusahaan asuransi judul pertama didirikan di Philadelphia. Negara-negara lain mengikuti, dan sisanya adalah sejarah.

Jenis Judul Asuransi

Asuransi hak datang dalam dua bentuk dasar: kebijakan pemberi pinjaman (juga dikenal sebagai "pinjaman"), dan kebijakan pembeli. Kebijakan pemberi pinjaman melindungi kepentingan pemberi pinjaman hipotek di properti, yang biasanya menurun seiring waktu. Kebijakan pembeli melindungi minat pembeli, yang biasanya meningkat seiring waktu.

Kebijakan pemberi pinjaman tetap berlaku selama masa pinjaman hipotek atau sampai hipotek awal dibiayai kembali, pada saat mana kebijakan pemberi pinjaman baru dikeluarkan. Kebijakan pembeli tetap berlaku selama pembeli tetap berminat pada properti.

Apa Judul Asuransi Meliputi

Sebagian besar bentuk asuransi lainnya memberikan perlindungan finansial terhadap kerugian di masa depan karena kerusakan, pencurian, dan bahaya lainnya. Sebaliknya, sebagian besar biaya asuransi hak disisihkan untuk masalah masa lalu dengan potensi untuk berdampak negatif pada pemegang polis saat ini - dan untuk tenaga kerja profesional yang diperlukan untuk mengungkap dan memperbaiki masalah tersebut sebelum menyebabkan kerugian finansial.

Pencarian Judul

Meskipun polis asuransi judul bervariasi dari satu negara bagian ke negara bagian dan penyedia ke penyedia, mereka selalu menanggung biaya melakukan pencarian judul. Pencarian judul adalah pemeriksaan menyeluruh terhadap catatan publik yang relevan untuk menentukan apakah ada masalah dengan judul tersebut. Catatan-catatan ini biasanya disimpan di kota atau kabupaten di mana properti itu berada.

Idealnya, pencarian judul akan melihat seluruh sejarah properti, meregangkan kembali ke platting atau subdivisi aslinya. Ini umumnya dilakukan dengan meneliti abstrak properti - dokumen yang berisi rantai kepemilikan penuh dan hak gadai historis. Namun, karena abstrak dapat tidak lengkap atau mengandung informasi yang salah, pencarian judul yang komprehensif biasanya bergantung pada sumber informasi lain, seperti catatan pajak lokal, surat wasiat pemilik sebelumnya, dan penilaian pengadilan yang berlaku.

Menyembuhkan atau Mengatasi Masalah

Polis asuransi judul juga mencakup biaya penyelesaian (juga dikenal sebagai pengobatan) sebagian besar masalah hak (juga dikenal sebagai cacat) ditemukan selama pencarian judul. Cacat umum termasuk, tetapi tidak terbatas pada, hal-hal berikut:

• Liens pajak (untuk pajak yang belum dibayar)
• Gadai konstruksi, juga dikenal sebagai gadai mekanik (untuk tagihan konstruksi atau renovasi yang belum dibayar)
• Gadai kreditor (misalnya, saldo yang belum dibayar pada hipotek yang sudah ada sebelumnya)
• Putusan pengadilan (misalnya, putusan setelah perceraian yang memberikan bagian dari properti kepada mantan pasangan)

Perhatikan bahwa jika pencarian judul mengungkap masalah mengerikan dengan judul - seperti bukti bahwa properti sepenuhnya dimiliki oleh pihak ketiga dan dengan demikian tidak dapat dipasarkan oleh penjual saat ini, bahwa satu atau lebih instrumen transfer dipalsukan, bahwa pihak yang tidak kompeten (seperti sebagai anak di bawah umur) terlibat dalam transfer sebelumnya, atau bahwa tidak ada hak akses ke tanah - pemberi pinjaman dapat menolak untuk mengeluarkan hipotek di properti dan pembeli mungkin dipaksa untuk pergi.

Biaya Hukum dan Kompensasi Kerugian

Akhirnya, polis asuransi judul mencakup biaya masa depan yang timbul dari perselisihan hak milik. Misalnya, pemegang polis asuransi judul yang sah tidak perlu membayar sendiri untuk membela diri terhadap gugatan yang diajukan oleh kontraktor yang mengklaim bahwa perusahaan mereka memiliki hak gadai atas properti yang berasal dari tagihan renovasi pemilik yang belum dibayar sebelumnya..

Dalam peristiwa yang relatif jarang terjadi bahwa pengadilan memutuskan bahwa transfer properti terbaru tidak valid - misalnya, jika diketahui bahwa pemilik sebelumnya melakukan tindakan kepemilikan properti kepada pihak ketiga dalam kemauan yang sampai sekarang belum ditemukan - kebijakan tersebut juga memberikan kompensasi kepada pemegang polis untuk kehilangan ekuitas di properti. Batas cakupan polis asuransi judul biasanya sama dengan nilai yang dinilai properti pada saat polis diterbitkan, kecuali pemegang polis membeli pertanggungan tambahan.

Bagaimana Judul Biaya Polis Asuransi Ditentukan

Tidak seperti banyak polis asuransi umum lainnya (termasuk asuransi mobil, asuransi jiwa, dan asuransi pemilik rumah), polis asuransi judul biasanya mensyaratkan pembayaran tunggal, satu kali pada atau sebelum tanggal penutupan transaksi. Kecuali jika perusahaan asuransi Anda menawarkan untuk membagi pembayaran satu kali menjadi angsuran bulanan yang lebih mudah dikelola, sangat jarang polis judul memerlukan pembayaran berkelanjutan.

Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Biaya Asuransi Kepemilikan

Biaya asuransi judul biasanya dibagi menjadi dua kategori besar: premi dan biaya layanan. Dalam setiap kategori, biaya dapat dibagi lebih lanjut berdasarkan jumlah dan jenis pekerjaan yang diperlukan untuk menjamin dan memenuhi kebijakan.

Premi

Premi aktual yang dibayarkan pada polis asuransi judul tertentu tergantung pada tingkat tertentu pada nilai properti yang mendasarinya. Namun, karena sebagian besar biaya kebijakan mencakup pekerjaan pra-transfer - pencarian judul, pemeriksaan, dan penyembuhan cacat - nilai properti bukan faktor yang paling penting.

Berikut adalah beberapa faktor lain yang memengaruhi premi:

• Jumlah pekerjaan yang diperlukan untuk menjaga informasi yang akurat dan terkini tentang properti yang dicakup dan properti yang berdekatan (dikenal sebagai pabrik judul)
• Jumlah pekerjaan yang diperlukan untuk melakukan pencarian judul dan pemeriksaan menyeluruh
• Dibutuhkan kerja keras untuk menyembuhkan segala cacat atau kepentingan yang merugikan
• Biaya yang diharapkan untuk mengkompensasi pihak yang dipertanggungkan atas cacat judul

Polis asuransi judul rata-rata membawa premi satu kali sekitar $ 1.000, yang mencakup semua pekerjaan dimuka dan perlindungan hukum dan kerugian yang sedang berlangsung. Namun, premi bervariasi secara substansial, mulai dari hanya beberapa ratus dolar hingga lebih dari $ 2.000.

Peraturan Premium

Judul peraturan asuransi bervariasi secara substansial dari satu negara ke negara. Di beberapa yurisdiksi, pihak berwenang secara ketat mengatur premi, sangat membatasi bagaimana perusahaan asuransi hak dapat menyusun kebijakan mereka - berapa banyak yang dapat mereka bebankan, terlepas dari faktor-faktor yang diuraikan di atas. Di yurisdiksi lain, peraturan premi lebih ringan, dan perusahaan asuransi memiliki lebih banyak kelonggaran untuk menetapkan tarif.

Bentuk-bentuk umum dari peraturan premium meliputi:

• Hanya Pengawasan. Dalam skema ini, otoritas regulasi memantau premi asuransi hak dari tahun ke tahun, tetapi tidak mengambil tindakan langsung untuk menetapkan tarif atau kisaran yang dapat diterima. Namun, jika pihak berwenang menentukan bahwa perusahaan asuransi tertentu mengenakan premi tinggi yang tidak adil, melemahkan kompetisi, atau menggunakan kekuatan monopoli atas industri lokal, mereka berhak untuk mendenda perusahaan asuransi yang melanggar atau melembagakan kontrol premium. Contoh negara bagian termasuk Georgia dan Illinois.
• Pengumuman. Otoritas pengatur bersidang secara teratur untuk mengevaluasi keadaan industri asuransi hak milik lokal dan menetapkan tarif atau kisaran premi yang mencerminkan hal ini. Contoh negara bagian termasuk Texas dan New Mexico.
• Persetujuan Sebelumnya. Setiap perusahaan asuransi judul yang beroperasi di negara bagian, atau organisasi perdagangan lokal yang mewakili banyak perusahaan asuransi, harus mengajukan tarif baru kepada otoritas pengatur lokal secara tahunan. Tarif ini tidak dapat ditagih hingga disetujui secara eksplisit oleh otoritas. Standar terkait, yang dikenal sebagai "file dan penggunaan," mengharuskan perusahaan asuransi untuk mengajukan jadwal tarif baru dengan otoritas pengawas, dan kemudian menunggu untuk menerapkannya sampai diberitahukan bahwa mereka tidak akan disesuaikan. Contoh negara bagian termasuk New Jersey dan New Hampshire.
• File dan Penggunaan. Ini adalah standar yang lebih ringan dan kurang umum yang memungkinkan perusahaan asuransi untuk mengubah tingkat sesuai keinginan mereka, selama mereka secara bersamaan mengajukan pemberitahuan perubahan tersebut dengan otoritas pengawas. Jika pihak berwenang menganggap tarif baru tidak adil pada saat ditinjau, mereka berhak untuk menyesuaikannya. Pada pertengahan 2015, satu-satunya status penggunaan dan file adalah Wisconsin.

Yang Menawarkan Asuransi Judul & Di Mana Tersedia

Judul asuransi adalah produk khusus yang tampaknya tidak menarik bagi penyedia asuransi mobil dan pemilik rumah yang beragam, seperti Progressive dan State Farm. Bahkan, menurut American Land Title Association (ALTA), segelintir perusahaan asuransi menanggung sebagian besar polis asuransi judul AS. Pada tahun 2014, Fidelity National Financial, First American Corporation, Old Republic National Title Insurance Company, dan Stewart Title Guaranty Company menyumbang lebih dari 80% dari total pasar asuransi judul. Asuransi judul regional yang lebih kecil membuat perbedaan.

Dalam sebagian besar transaksi real estat, pemberi pinjaman hipotek pembeli, agen judul (perusahaan judul), dan agen atau pengacara real estat merekomendasikan perusahaan asuransi judul untuk kebijakan pembeli, jika sebenarnya pembeli diharuskan atau memilih untuk membelinya. Karena biaya asuransi hak dan ketentuan polis jarang berbeda-beda di antara perusahaan asuransi yang beroperasi di yurisdiksi yang sama, pembeli biasanya menerima dan menindaklanjuti rekomendasi tersebut..

Namun, penting untuk dicatat bahwa hukum federal (UU Prosedur Penyelesaian Real Estat, atau RESPA) melarang entitas ini mewajibkan pembeli untuk menggunakan perusahaan tertentu. Sebagai pembeli real estat, Anda selalu memiliki pilihan untuk berbelanja untuk asuransi hak milik dan memilih penyedia yang paling sesuai dengan kebutuhan Anda.

Judul Ketersediaan Asuransi

Asuransi judul legal dan tersedia di 49 negara. Satu-satunya pengecualian adalah Iowa, yang melarang asuransi hak milik pada tahun 1947, tak lama setelah keruntuhan real estat lokal yang membangkrutkan beberapa asuransi berbasis di Iowa dan mengakibatkan kerugian besar yang tidak diasuransikan bagi pemilik tanah negara. Di Iowa, pengacara memeriksa sertifikat tanah dan membuat opini kepemilikan tanah yang meringkas rantai kepemilikan dan segala cacat kepemilikan yang jelas. Polis asuransi malpraktik pengacara Iowa biasanya mencakup kerugian finansial yang disebabkan oleh opini hak yang tidak akurat atau tidak lengkap.

Asuransi Judul vs Biaya Opini Judul

Sebagai perbandingan, opini tipikal yang dihasilkan oleh pengacara dikenakan biaya antara $ 100 hingga $ 300 di Iowa, tergantung pada jenis properti, jumlah pemilik sebelumnya, dan jumlah dan kompleksitas dari setiap hak gadai yang mungkin ada di properti. Selain itu, biaya untuk mentransfer abstrak properti biasanya berkisar antara $ 100 dan $ 200.

Itu menambah hingga total biaya $ 200 hingga $ 500, dibayar secara eksklusif oleh pembeli - dalam banyak kasus, jauh lebih sedikit daripada biaya asuransi hak milik. Meskipun tidak ada opini judul atau biaya abstrak yang diatur oleh pemerintah negara bagian Iowa, persaingan ketat antara pengacara negara bagian dan profesional judul membuat mereka pada tingkat yang wajar.

Perlu diingat, bahwa opini judul tidak lazim di sebagian besar yurisdiksi. Sekalipun Anda dapat menemukan pengacara lokal yang bersedia menulis opini judul tentang properti yang Anda beli, kebijakan malpraktek mereka mungkin tidak mencakup kerugian yang timbul karena pendapat yang keliru atau tidak lengkap. Anda kemungkinan besar akan menghadapi kerugian itu - dan, dalam skenario terburuk, bisa kehilangan properti Anda sebagai hasilnya.

Kata terakhir

Menutup rumah baru adalah proses yang melelahkan, terutama untuk pembeli rumah pertama kali. Ketika istri saya dan saya tutup di rumah kami pada tahun 2015, daftar terperinci biaya penutupan kami lebih dari satu halaman - dalam font kecil.

Sangat menggoda untuk melihat asuransi hak milik hanya sebagai biaya penutupan lain yang harus dibayar dengan enggan oleh Anda atau penjual Anda. Namun, ini lebih dari sekadar item baris sekali pakai. Sama seperti asuransi pemilik rumah memberikan perlindungan finansial terhadap sejumlah bahaya fisik, asuransi hak menjamin kepentingan Anda terhadap kesalahan masa lalu, kelalaian, dan tindakan penipuan. Bahkan jika pemberi pinjaman Anda tidak mengharuskan Anda untuk membawa asuransi hak milik, sulit membayangkan situasi di mana itu bukan investasi yang berharga.

Pernahkah Anda membeli asuransi hak milik di rumah atau properti sewaan yang Anda miliki?